「新築戸建ての着工戸数のうち長期優良住宅の認定取得割合が約5割に」——国土交通省が令和8年7月17日に、令和7年度末時点の認定状況を公表しました。一戸建ては155,838戸、新設住宅着工戸数に対する割合は49.8％です。数字は資料のとおりです。ただ、同じ資料の別添を開くと、別の数字が並んでいます。建築行為を伴わない既存住宅の認定は、制度が始まった令和4年10月から令和8年3月までの累計で311戸。富山・石川・大分・沖縄の4県はゼロです。本稿は、この2つの数字を並べたうえで、中古売買の段取りに落とします。
7月17日に出たのは「所管行政庁の認定実績」です
公表したのは国土交通省住宅局住宅生産課です。「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」にもとづき、全国の所管行政庁が令和7年度に行った認定の実績を集計したものです。
ここで押さえておくべきことが1つあります。この統計が数えているのは、住宅の数ではなく「認定した計画の戸数」です。認定は着工前に受けるものですから、集計された戸数の住宅が、その年度に建ったわけではありません。あとで書きますが、これは「49.8％」という割合の読み方に効いてきます。
制度の入口も、3つに分かれています。新築を対象に平成21年6月4日から、既存住宅の増築・改築を対象に平成28年4月1日から、そして建築行為を伴わない既存住宅を対象に令和4年10月1日から、それぞれ認定が始まりました。資料の表も、この3つに分かれています。「長期優良住宅の認定戸数」と一言で言うと、この3つが混ざります。
【要点】3つの数字と、3つの読み違え
| 数字 | 中身 | やりがちな読み違え |
|---|---|---|
| 49.8％ | 令和7年度の新築のうち一戸建ての認定戸数155,838戸が、新設住宅着工戸数に占める割合 | 「新築住宅の半分が長期優良住宅」ではありません。総戸数では23.2％、共同住宅等では2.4％です |
| 311戸 | 建築行為を伴わない既存住宅の認定の累計（令和4年10月〜令和8年3月） | 「中古住宅も長期優良住宅にできる」制度はありますが、実績はこの規模です。使われている前提で話を進めると外します |
| 1,901,046戸 | 新築の認定の累計（平成21年6月〜令和8年3月） | 「まだ新しい制度」ではありません。190万戸のストックが、これから中古として動きます |
この3つを押さえておけば、社内でこの報道を共有するときに事故が起きません。とくに1つめは、見出しが「新築戸建ての着工戸数のうち」と正確に書いているのに、伝言のあいだに「戸建ての」が落ちがちです。
令和7年度の数字を、そのまま並べます
| 区分 | 令和5年度 | 令和6年度 | 令和7年度 | 累計 |
|---|---|---|---|---|
| 【新築】一戸建ての住宅 | 111,341戸 （31.3％） | 136,809戸 （39.3％） | 155,838戸 （49.8％） | 1,850,048戸 |
| 【新築】共同住宅等 | 4,821戸 （1.1％） | 8,231戸 （1.8％） | 9,433戸 （2.4％） | 50,998戸 |
| 【新築】総戸数 | 116,162戸 （14.5％） | 145,040戸 （17.8％） | 165,271戸 （23.2％） | 1,901,046戸 |
| 【増築・改築】総戸数 | 176戸 | 101戸 | 67戸 | 1,930戸 |
| 【既存】総戸数 | 70戸 | 88戸 | 127戸 | 311戸 |
括弧内は新設住宅着工戸数に対する割合です。新築の累計は平成21年6月から、増築・改築の累計は平成28年4月から、既存の累計は令和4年10月からの数字です。
一戸建ての伸び方は、3年で18.5ポイントです
新築の一戸建ての割合は、令和5年度31.3％、令和6年度39.3％、令和7年度49.8％と動いています。3年で18.5ポイント上がりました。戸数でも111,341戸から155,838戸へ、4割増えています。
ただし本稿は、この伸びの原因を書きません。資料は認定の戸数を数えているだけで、理由の分析は載っていません。省エネ基準の引き上げに合わせて仕様が上がったのか、補助や税制の要件に合わせて申請が増えたのか、着工全体が減ったために割合が上がったのか——この資料からは分かりません。分母である新設住宅着工戸数は建築着工統計の数字で、この公表資料の中には載っていません。
「49.8％」の分子と分母は、同じものを数えていません
ここが本稿でいちばん書きたいところです。
分子の「一戸建ての住宅」は、法律用語です。長期優良住宅の普及の促進に関する法律施行規則第4条第1号が定義していて、「一戸建ての住宅で、人の居住の用に供しない部分を有しないものに限る」とされています。認定基準の技術解説も、この点を明示しています。つまり、店舗と住宅を併用する建物は、この統計の「一戸建ての住宅」に入りません。
一方、分母の新設住宅着工戸数の「一戸建」は建築着工統計の区分で、居住専用でない部分を持つ住宅の扱いは、この統計の定義とそろっているとは限りません。
そのうえ、時点もずれます。認定は着工前に受けるものですから、令和7年度に認定された155,838戸のうち一定数は令和8年度に着工します。逆に令和7年度に着工した住宅の一部は、令和6年度に認定を受けています。
ですから49.8％は「新築の戸建ての、だいたい半分」を表す近似値であって、「令和7年度に着工した戸建てのうち49.8％が認定を受けた」という意味ではありません。実務で使うなら「半分くらい」で足ります。小数第1位まで持ち出すと、定義の話に踏み込むことになります。
既存住宅の認定は、4年弱で全国311戸です
報道の見出しにならないほうの数字です。
令和4年10月1日から、建築行為を伴わない既存住宅について長期優良住宅の認定が受けられるようになりました。法第5条第6項（区分所有住宅以外の所有者が申請する場合）と第7項（区分所有住宅の管理者等が申請する場合）にもとづく「長期優良住宅維持保全計画」の認定です。
実績は、令和4年度26戸、令和5年度70戸、令和6年度88戸、令和7年度127戸。累計311戸です。
| 都道府県 | 既存の認定・累計（令和4年10月〜令和8年3月） |
|---|---|
| 愛知県 | 25戸（最多） |
| 東京都 | 23戸 |
| 静岡県 | 22戸 |
| 神奈川県 | 20戸 |
| 兵庫県・福岡県 | 各19戸 |
| 富山県・石川県・大分県・沖縄県 | 0戸 |
4県は、制度開始から4年弱で1戸も認定していません。そして最多の愛知県でも25戸です。
これが実務に効くのは、「中古でも長期優良住宅にできます」という説明を、お客様にどう伝えるかという場面です。制度としては存在します。ただし全国で年間127戸という規模ですから、所管行政庁の窓口に前例がない可能性を前提に段取りを組む必要があります。「できます」と言い切ってから、窓口で止まると、話が戻せません。
なお、既存の認定に適用される基準は、建築行為の時期で変わります。技術解説によれば、平成21年6月3日以前に新築した住宅などには増築・改築の基準が適用され、平成21年6月4日以後に新築した住宅（その後増改築していないもの）には新築の基準が適用されます。「築年数が浅いほうが通りやすい」のではなく、「いつ建てたかで、当てる物差しが変わる」という構造です。
増築・改築は67戸。うち30戸が富山と石川の共同住宅等でした
もう1つ、別添を開かないと見えない数字があります。
増築・改築の認定は、令和5年度176戸、令和6年度101戸、令和7年度67戸と減っています。内訳を見ると、一戸建ては169戸→96戸→33戸と3年で5分の1になり、共同住宅等は7戸→5戸→34戸と増えています。
この共同住宅等34戸の内訳が、都道府県別の表に出ています。富山県18戸、石川県12戸。この2県で30戸、全国の88％です。残りは4戸です。
資料は、この偏りの理由を書いていません。本稿も書きません。特定の地域で共同住宅の改修が集中した年度だった、という事実が資料から読めるだけです。原因を推測して書くと、それは資料に書いていないことになります。
都道府県で見ると、動き方がそろっていません
新築の一戸建てについて、令和6年度と令和7年度を並べると、全国は136,809戸から155,838戸へ13.9％増えています。ただし、すべての県が増えたわけではありません。
| 都道府県 | 令和6年度 | 令和7年度 | 動き |
|---|---|---|---|
| 全国 | 136,809戸 | 155,838戸 | 13.9％増 |
| 愛知県 | 16,394戸 | 18,693戸（全国最多） | 14.0％増 |
| 東京都 | 8,580戸 | 10,440戸 | 21.7％増 |
| 沖縄県 | 389戸 | 809戸 | 107.9％増 |
| 岡山県 | 2,704戸 | 1,603戸 | 40.7％減 |
岡山県は、全国が増えているなかで4割減っています。過去の年度は令和3年度1,976戸、令和4年度2,025戸、令和5年度2,038戸ですから、令和6年度の2,704戸が高く、令和7年度の1,603戸が低いという形です。資料は理由を書いていません。所管行政庁ごとの集計のタイミングという可能性も、実際に申請が減ったという可能性も、この資料からは区別できません。確かめられないことは、確かめられないと書きます。
共同住宅等では、東京都の存在が大きくなります。令和7年度の共同住宅等は全国9,433戸で、うち東京都が3,617戸（38.3％）です。累計でも全国50,998戸のうち東京都が20,446戸で、40.1％を占めます。共同住宅の長期優良住宅は、全国の話ではなく、かなりの部分が東京の話です。
中古売買で最初に効くのは、法第10条の「地位の承継」です
ここから実務です。累計190万戸の新築認定があり、そのうち古いものは築17年に達しています。認定を受けた住宅が中古として売りに出る場面は、もう珍しくありません。
長期優良住宅の普及の促進に関する法律第10条は「地位の承継」を定めています。承継できるのは次の2つです。
- 認定計画実施者の一般承継人（相続や合併など）
- 認定計画実施者から、認定長期優良住宅の所有権その他その建築及び維持保全に必要な権原を取得した者
そして条文には、大事な条件が付いています。「所管行政庁の承認を受けて」承継することができる、と書かれています。認定基準の技術解説も、地位を承継する者は承継したことを所管行政庁へ申請し、承認を受けて地位を承継することができる、と説明しています。
売買契約を結んで所有権が移れば自動的に承継される、という作りではありません。買主が所管行政庁に申請し、承認を受けて、はじめて認定計画実施者になります。
買主が引き受けるのは、権利ではなく計画です
ここが説明の勘所です。長期優良住宅の認定は、住宅に付いた「格付け」ではなく、建築及び維持保全に関する計画の認定です。だから承継すると、計画の中身も一緒に来ます。
認定基準では、維持保全の期間は30年以上とされています。増築・改築の場合は増改築時から30年以上、既存の場合は認定時から30年以上です。その期間、計画に書かれた点検と修繕を行うことが前提になっています。
さらに、技術解説はこう注意しています。増築・改築または既存の認定については、維持保全計画に「仕様に応じた点検間隔」を設定していることや、「将来更新時に認定基準に適合させること」が位置づけられている場合があり、その内容も含めて地位の承継がされることになるため注意が必要である、と書かれています。
つまり、買主は「毎年点検する」「次に更新するときはこの基準に合わせる」という約束ごと入りで引き継ぐことがあります。重要事項説明でも売買契約でも、ここを一言も触れずに引き渡すと、後から「聞いていない」になります。計画の写しを見ずに「長期優良住宅です」とだけ書くのは、危ない書き方です。
法第11条の「記録」は、認定通知書を保存すれば足ります
法第11条は、認定計画実施者に対し、認定長期優良住宅の建築及び維持保全の状況に関する記録を作成し、保存することを義務づけています。
「記録」と聞くと構えますが、技術解説は具体的に書いています。記録すべき事項は施行規則第16条に規定されており、長期優良住宅建築等計画等の内容、認定に関する手続（計画の変更認定、認定計画実施者の地位承継等）の内容、維持保全の実施状況等です。そして、「具体的には、認定申請書や認定通知書をそのまま保存することで足りる」と書かれています。
技術解説はその趣旨も書いています。新築時の設計図書だけでなく、維持保全段階における点検や補修等の記録を蓄積し、転売の際には新たな買主に適切に引き継ぐことが重要である、と。
この一文は、そのまま仲介の仕事の説明になります。売主が持っている書類を集めて買主に渡すのは、書類の受け渡しではなく、法が想定している引継ぎそのものです。
報告徴収・改善命令・認定の取消し
認定後の担保措置も、法に書かれています。
| 条文 | 内容 |
|---|---|
| 第12条（報告の徴収） | 所管行政庁は、認定計画実施者に対し、認定長期優良住宅の建築及び維持保全の状況について報告を求めることができる |
| 第13条（改善命令） | 認定計画実施者が認定長期優良住宅建築等計画に従って建築及び維持保全を行っていないと認めるときは、相当の期限を定めて、改善に必要な措置を命ずることができる |
| 第14条（計画の認定の取消し） | 改善命令に違反したとき、または認定計画実施者から建築・維持保全を取りやめる旨の申出があったときは、認定を取り消すことができる |
| 第15条（助言及び指導） | 所管行政庁は、認定計画実施者に対し、必要な助言及び指導を行うよう努める |
法には罰則もあり、報告をせず、または虚偽の報告をした者は30万円以下の罰金とされています（法人にも同額の罰金を科す両罰規定があります）。本稿は罰則の条番号を書きません。令和3年の改正で第4章以降の条番号が動いており、本稿では現行の条番号を一次資料で確認できていないためです。確認していない番号は書きません。
実務で意味があるのは、第14条第2号です。「取りやめる旨の申出」があれば認定は取り消せます。買主が維持保全の負担を引き受けたくないなら、承継しないという選択も、取りやめの申出という道もあります。ただし、税制上の特例を受けて取得した住宅について、認定が消えたあと何が起きるかは、税の側の話です。本稿では扱いません。
売買の段取りに落とすと、増えるのは3か所です
認定長期優良住宅を中古で扱うとき、通常の売買に足りるのは次の3つです。
1. 媒介の受託時｜認定通知書を実物で見る
売主の「うち、長期優良住宅なんですよ」を、書類で確かめます。見るのは認定通知書と、可能なら認定を受けた長期優良住宅建築等計画の写しです。ここに維持保全の方法と期間が書いてあります。期間の起算点と満了時期は、この場でメモします。
2. 商談中｜所管行政庁に承継の手続を確認する
承継には所管行政庁の承認が要ります。所管行政庁は、建築主事を置く市町村・特別区ならその長、それ以外は都道府県知事です（法第2条第6項）。物件の所在地によって窓口が変わります。申請の様式・添付書類・処理期間は自治体ごとに異なり得ますから、決済日を決める前に聞きます。
3. 引渡し｜書類を数えて渡す
認定通知書、計画の写し、変更認定を受けていればその通知書、これまでの点検・補修の記録。渡した書類の一覧を残します。法第11条が求めているのは記録の作成と保存で、その記録は買主が引き継いで持ち続けるものだからです。
やりがちな誤解4つ
| 誤解 | 実際 |
|---|---|
| 「新築住宅の約半分が長期優良住宅になった」 | 約半分なのは一戸建てだけです。共同住宅等は2.4％、総戸数では23.2％です |
| 「所有権が移れば認定も付いてくる」 | 法第10条の承継には所管行政庁の承認が要ります。売買契約だけでは移りません |
| 「認定は住宅の性能の証明書だ」 | 認定の対象は建築及び維持保全に関する計画です。買主は30年以上の維持保全の計画ごと引き継ぎます |
| 「中古でも申請すれば長期優良住宅にできる」 | 制度はありますが、建築行為を伴わない既存の認定は累計311戸、4県はゼロです。窓口に前例がない前提で段取りします |
統計は、あとから直ります
この公表資料には、目立たない一節があります。【既発表の認定実績値の修正】という見出しで、令和6年度の新築・一戸建ての住宅について、既発表値136,842戸を136,809戸へ、33戸下方修正したと書かれています。
33戸は、136,809戸に対して0.024％です。実務が変わる数字ではありません。ただ、「去年の資料からコピーしてきた数字」が今年の資料と合わないことがある、という事実は覚えておく価値があります。社内資料や提案書に去年の数字を引いているなら、最新の公表資料で引き直してください。
今日からできる3つの準備
- 手持ちの媒介物件で、築15年以内の戸建てを洗い出す。認定制度は平成21年6月4日開始です。それ以後に新築された戸建ては、認定を受けている可能性があります。売主に「認定通知書はありますか」と1問足すだけです。
- 営業エリアの所管行政庁を確認する。建築主事を置く市町村・特別区ならその長、それ以外は都道府県知事です。市境をまたぐエリアなら、窓口が2つ以上あります。承継の申請様式を1度もらって、社内に置いておきます。
- 引渡し書類のチェックリストに4行足す。認定通知書／計画の写し／変更認定の通知書／点検・補修の記録。この4行があるかないかで、5年後の「聞いていない」が減ります。
よくある質問
Q. 承継の承認を受けないまま住み続けると、どうなりますか。
A. 本稿では答えを断定しません。法第10条は「所管行政庁の承認を受けて……承継することができる」と定めていますが、承認を受けなかった場合の効果について、本稿は一次資料で確かめていません。実際の取扱いは所管行政庁によって異なり得ますので、物件所在地の窓口に確認してください。仲介としては「承継の手続がある」ことを買主に伝え、窓口を案内するところまでが確実な仕事です。
Q. 認定を受けた住宅は、性能が保証されていますか。
A. 認定は計画の認定です。ただし法第16条に、認定長期優良住宅（品確法の新築住宅であるものを除く）の売買契約を締結した売主が、住宅性能評価書またはその写しを売買契約書に添付し、または買主に交付した場合には、そこに表示された性能を有する認定長期優良住宅を引き渡すことを契約したものとみなす、という規定があります。売主が売買契約書で反対の意思を表示しているときは適用されません。性能評価書を「参考資料」のつもりで添付すると、契約内容になり得るということです。
Q. どのくらいの広さがないと認定を受けられませんか。
A. 施行規則第4条が規模の基準を定めています。技術解説によれば、少なくとも1の階の床面積が40㎡以上であり、かつ床面積の合計が75㎡以上（一戸建ての住宅の場合。共同住宅等では40㎡以上）です。ただし所管行政庁が地域の実情を勘案して、一戸建ての住宅について床面積の合計55㎡以上となる範囲で別途定めることができるとされています。基準が自治体で違い得る、ということです。
Q. 税制の優遇はどうなりますか。
A. 本稿では金額を書きません。認定長期優良住宅を対象とする税の特例は複数ありますが、税率・限度額・適用期限は年度の税制改正で動きます。確かめていない数字を載せると、そのまま古くなります。適用の可否と金額は、最新の制度と個別の要件で税理士または所轄税務署にご確認ください。
出典
| 本稿で使った内容 | 資料 |
|---|---|
| 公表日、見出し、認定制度の概要と3つの開始時期、新築・増改築・既存の年度別実績と累計、新設住宅着工戸数に対する割合、既発表値の修正（136,842→136,809）、担当課 | 国土交通省「新築戸建ての着工戸数のうち長期優良住宅の認定取得割合が約５割に！ ～長期優良住宅の認定状況について（令和７年度末時点）～」（令和8年7月17日） |
| 都道府県別・月別の認定実績（既存の累計311戸と4県のゼロ、増改築の共同住宅等34戸のうち富山18・石川12、新築の県別推移、東京都の共同住宅等の比率、岡山県・沖縄県の動き） | 国土交通省「長期優良住宅の認定状況について（令和７年度末時点）別添」（PDF） |
| 法第5条第6項・第7項（既存住宅の維持保全計画）、第10条関係の承継の運用（所管行政庁への申請と承認、点検間隔・将来更新の内容も含めて承継されること）、第11条関係（記録すべき事項＝施行規則第16条、認定申請書・認定通知書の保存で足りること、転売時の引継ぎの趣旨）、第12条〜第14条関係、第16条関係、規模の基準（施行規則第4条）、維持保全期間30年以上、一戸建ての住宅の定義、既存の認定に適用される基準の区分 | 一般社団法人住宅性能評価・表示協会「長期優良住宅に係る認定基準 技術解説（令和7年4月1日版）」（PDF） |
| 法第2条第6項（所管行政庁）、第10条（地位の承継）、第11条（記録の作成及び保存）、第12条（報告の徴収）、第13条（改善命令）、第14条（計画の認定の取消し）、第15条（助言及び指導）、第16条（認定長期優良住宅についての住宅性能評価）、罰則の内容 | 長期優良住宅の普及の促進に関する法律（平成20年法律第87号）・名古屋大学 法令データベース |
| 現行法令（令和4年10月1日施行版）の所在 | 長期優良住宅の普及の促進に関する法律・e-Gov法令検索 |
書かなかったこと
税額を書いていません。認定長期優良住宅を対象とする税の特例は存在しますが、税率・限度額・適用期限は毎年の改正で動きます。本稿は最新の数値を一次資料で確かめていないので、載せません。
認定率が上がった原因を書いていません。資料は認定の戸数を数えているだけで、原因の分析を載せていません。省エネ基準、補助制度、着工全体の動き——どれも本稿は確かめていません。
岡山県の減少と、富山・石川の増改築の偏りの理由を書いていません。数字は別添のとおりですが、資料に理由は書かれていません。推測は書きません。
罰則の条番号を書いていません。令和3年改正で第4章以降の条番号が動いており、本稿では現行の条番号を確認できていません。罰則の内容は制定時条文で確認できるため内容だけを書き、番号は書きませんでした。
承継の承認を受けなかった場合の効果を書いていません。条文は「承認を受けて……承継することができる」としか書いておらず、受けなかった場合の取扱いを本稿は確かめていません。確かめていないことは、確かめていないと書きます。
最後に、この公表を一行にしておきます。新築の戸建ては半分が長期優良住宅になった。けれど、その住宅が中古として動くときの手続は、まだ現場に定着していない。190万戸の累計が意味するのは、これから「認定通知書はありますか」と聞く場面が増えるということです。聞ける会社と、聞かない会社の差は、5年後に出ます。
本稿は国土交通省の公表資料と法令にもとづく一般的な整理であり、個別の認定の可否や契約の効力を判断するものではありません。実際の判断は、物件所在地の所管行政庁および専門家への確認によってください。賃貸管理と売買仲介の実務はウルスタのコラムで書いています。
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