旗竿地・私道・再建築不可の世田谷の家は売れる？価格を決める3つの条件

旗竿地・私道・再建築不可の家は売れますか

売れます。世田谷区は古くからの住宅地が多く、細い通路の奥にある旗竿地や、私道に面した家、今のままでは建て替えられない家が珍しくありません。こうした家にも買い手はいます。

ただ、同じ広さ・同じ駅からの距離でも、値段は大きく違ってきます。理由のほとんどは「その土地に、新しく家を建てられるかどうか」です。建て替えられる土地なら、買い手は普通の住宅ローンを使って家を建てられます。建て替えられない土地は、買える人も使える融資も限られます。

この記事では、価格を決める条件を順番に確かめていきます。登記簿や測量図が手元になくても読めるように書いています。

価格を決める3つの条件

1. 道路に2m以上接しているか

建築基準法43条で、建物の敷地は道路に2m以上接していなければならないと決められています。これを「接道義務」といいます。旗竿地なら、通路の一番細いところが2m以上あるかが分かれ目です。1.8mしかなければ、原則として新しい家は建てられません。

2. 前の道が、建築基準法上の「道路」か

見た目が道でも、建築基準法で「道路」と認められていなければ、接道したことになりません。よく出てくる種類は次のとおりです。

3. 私道なら、持分と承諾があるか

前の道が私道のときは、その私道の持分を持っているか、車の出入りや水道・ガス管の工事について、ほかの持ち主の承諾があるかで、買い手の安心感が変わります。詳しくは私道の章で説明します。

旗竿地は通路の幅と長さで建てられる家が変わります

東京都では、建築基準法に上乗せする東京都建築安全条例があり、旗竿地（条例では「路地状敷地」）の通路の幅に決まりがあります。

さらに、通路の幅が4m未満の旗竿地では、原則として3階建て以上の建物は建てられません（耐火建築物などは条件が変わります）。つまり、通路の幅と長さで、建てられる家の大きさが決まるということです。

売るときは、通路のいちばん細いところの幅を測っておきましょう。塀やブロックの厚みで、図面より実際の幅が狭くなっていることがあります。

私道に面した家は、持分と承諾書を確認します

私道に面した家を売るときに、買い手や金融機関から必ず聞かれるのが次の2つです。

• 私道の持分を持っているか。家の敷地とは別に、私道の土地の一部（持分）を登記しているかどうかです。固定資産税の通知書や登記簿で確かめます。
• 通行と掘削の承諾があるか。車で通ること、水道管やガス管を掘って引き直すことについて、私道のほかの持ち主の承諾があるかどうかです。

2023年4月1日に施行された民法の改正で、ほかの人の土地に設備を設けないと電気・ガス・水道を引けない場合は、必要な範囲で設置できる権利があることが明文化されました（民法213条の2）。あらかじめ目的・場所・方法を土地の持ち主に通知する必要があります。法務省のガイドラインでは、この権利が成り立つ場合は承諾書がなくても民法上は設置できる、と整理されています。

ただ、実際の工事では、水道局や工事会社が承諾書を求めることもあります。売る前にほかの持ち主から承諾書をもらえるなら、もらっておくほうが買い手は安心します。

幅4m未満の道に面した土地は、セットバックが必要です

前の道が2項道路（幅4m未満）なら、建て替えのときに道の中心から2m下がった線までが道路とみなされます。下がった部分（セットバック部分）には、塀も建物も建てられません。敷地の面積が実質的に減るので、価格にも響きます。

売る側にとって大事なのは、セットバックが済んでいるか、どれくらい下がる必要があるかを、買い手に説明できることです。区の窓口（建築安全課 建築線・狭あい道路整備担当）で、道路の種類と後退の位置を確かめられます。

再建築不可でも、売り方はあります

調べた結果、今のままでは建て替えられないと分かっても、売る方法はあります。

1. 43条2項の認定・許可を受けられないか確かめる。敷地の周りに広い空地があるなど、条件を満たせば、接道していなくても建築が認められる場合があります。
2. 隣の土地の一部を買う・借りる。隣地から幅数十cm分を取得するだけで、2mの接道を満たせることがあります。隣の方に家ごと買ってもらう話がまとまることもあります。
3. そのまま使いたい人に売る。今の建物をリフォームして住む人、倉庫や駐車場として使う人、再建築不可を専門に買う会社などです。

売る前に集めておく資料

全部そろっていなくても相談はできます。どの資料が足りないかを一緒に確かめるところから始めます。

よくある質問