相続した世田谷の実家、売る・貸す・残すはどう決める？使える特例と期限

最初にやること：相続登記

売るにしても、貸すにしても、残すにしても、最初に必要なのは実家の名義を相続した人に変えること（相続登記）です。名義が亡くなった方のままでは、売ることも、きちんとした賃貸の契約を結ぶこともできません。

相続登記は2024年4月1日から義務になりました。

• 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請します。
• 正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。
• 2024年4月1日より前の相続も対象です。この場合の期限は2027年3月31日です。

遺産分割の話し合いがまとまらないときは、「相続人申告登記」という簡単な手続きで、ひとまず義務を果たすこともできます。

売る・貸す・残すを比べる

迷ったときは、期限のある特例から逆算するのが失敗しにくい考え方です。とくに「空き家の3,000万円特別控除」は、一度貸してしまうと使えなくなるので、貸す前に必ず比べてください。

売るなら：空き家の3,000万円特別控除

亡くなった方が一人で住んでいた家を相続して売った場合、条件を満たせば、売った利益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引ける特例があります（国税庁 No.3306）。主な条件は次のとおりです。

例として、亡くなったお母さまが一人で住んでいた1975年築の家を、相続した2人の子が売る場合を考えます。2人とも住んでおらず、誰にも貸していなければ、条件に当てはまる可能性があります。

売るなら：取得費加算の特例

相続税を払った人が、相続した不動産を相続税の申告期限の翌日から3年以内に売った場合、払った相続税の一部を、売った不動産の取得費に足せる特例があります（国税庁 No.3267）。取得費が増えるので、売った利益にかかる税金が軽くなります。

この特例と、空き家の3,000万円特別控除はどちらか一方しか使えません。相続税がかかった方は、どちらが有利かを計算してから選びます。

なお、自分が住んでいた家を売るときの「居住用財産の3,000万円特別控除」（No.3302）は、売る人自身が住んでいたことが前提です。相続した人が住んでいない実家には、この控除は使えません。

貸すなら：特例と管理の考え方

世田谷区の一戸建ては、賃貸でも借り手が見込める地域が多くあります。将来家族が住むかもしれない、家賃収入がほしいという場合は、貸すのも一つの方法です。

ただし、一度貸すと、空き家の3,000万円特別控除は使えなくなります（相続のときから売るときまで、貸付けに使っていないことが条件のため）。数年後に売るつもりがあるなら、貸す前に、売った場合の税金と比べてください。

期間を決めて貸したいときは、契約の期間が来たら終わる「定期借家契約」が向いています。修繕・入居者の募集・家賃の管理は、管理会社に任せることもできます。

残すなら：空き家の管理と固定資産税

家が建っている土地は、固定資産税が軽くなる「住宅用地の特例」を受けています。ところが、2023年12月13日に施行された改正空家法で、管理が行き届かない「管理不全空家」として区から勧告を受けると、この特例が外れるようになりました。これまでは、倒壊の危険があるような「特定空家」だけが対象でした。

空き家のまま持つなら、換気、雨漏りの確認、庭木の手入れ、郵便物の整理などを定期的に行う必要があります。遠方に住んでいて通えない場合は、見回りを頼める先を決めておきましょう。

期限を一枚にまとめる

世田谷区の相談窓口

ウルスタでも、売る・貸す・残すのどれがよいかを一緒に整理するところから相談を受けています。宅建士として売買と賃貸の両方を扱い、税理士法人での経験もあるので、税金の論点も含めて全体を見ながらお話しできます。

よくある質問