住所変更登記が2026年4月から義務に。世田谷で家を売る前に確認すること

何が義務になったのか

家や土地の登記簿には、持ち主の住所と氏名が載っています。これまでは、引っ越しても登記簿の住所を直さないままにしている人がたくさんいました。持ち主に連絡がつかない土地が増えたことから、法律が改正されました。

• 施行日は2026年4月1日です。
• 住所や氏名が変わった日から2年以内に、変更の登記を申請しなければなりません。
• 正当な理由なく申請しないと、5万円以下の過料の対象になります。

結婚などで氏名が変わった場合も同じです。会社などの法人も、本店や商号が変わったら対象になります。

4月より前に引っ越した人はどうなるか

2026年4月1日より前に住所が変わっていて、登記簿の住所をまだ直していない人も対象です。この場合の期限は2028年3月31日です。

たとえば、10年前に世田谷区内で引っ越したまま、登記簿には前の住所が残っているなら、2028年3月31日までに変更登記を申請する必要があります。

自分で申請するときの費用と書類

マンションの場合は、建物の部屋と、敷地の権利（土地）を合わせて数えます。司法書士に頼む場合は、これに報酬がかかります。

無料で済む「スマート変更登記」とは

法務局が住民基本台帳ネットワークで住所の変更を確かめ、本人の了解を得たうえで、職権で住所変更登記をしてくれる仕組みです。法務省は「かんたん・無料」と案内しています。

• 使うには、事前に「検索用情報の申出」（氏名のふりがな、生年月日、メールアドレスなど）をしておきます。2025年4月21日から受け付けています。
• 2025年4月21日以後に家を買ったり相続したりして登記をした人は、そのときに申出をしています。それより前から持っている人は、単独で申出ができます。
• 個人について、実際にこの仕組みで登記が行われるのは2026年12月中旬以降の予定です。法務局の照会は約2年に1回程度とされています。
• 海外に住んでいる人は対象外です。

法人は、会社法人等番号が登記されていれば、商業登記の変更をもとに職権で登記されます（2026年5月15日から実施）。

家を売るときに住所が違っていたら

家を売ると、買い手への名義の移転（所有権移転登記）を行います。法務省のQ&Aでは、登記簿上の住所から引っ越している場合は、本来は名義を移す前に住所変更の登記が必要だという前提で説明されています。急ぐ場合は、スマート変更登記を待たずに自分で住所変更登記を申請するよう案内されています。

実務では、売買の決済の日に、司法書士が住所変更登記と名義の移転をまとめて申請することが多くあります。ただ、住所のつながりを示す書類（住民票や戸籍の附票）がそろわないと、決済の日が延びることがあります。

売る予定があるなら、まず登記簿の住所を確かめましょう。登記事項証明書は法務局の窓口やオンラインで取れます。今の住所と違っていたら、売り出す前に住所変更登記を済ませておくと、買い手との話が進めやすくなります。

世田谷区内で何度か引っ越している人へ

相続した家の場合は、住所変更登記ではなく相続登記が必要です。相続登記も2024年4月1日から義務になっています。詳しくは相続した実家の記事で説明しています。

よくある質問