リスク評価書は令和8年度中に全宅建業者が作成完了へ｜四半期フォローアップと令和8年度末の期限、2027年4月の対面ICチップ読み取り

賃貸中心の会社でも、売買の媒介を扱えば犯収法の特定事業者で、リスク評価書は令和8年度中に全宅建業者が作成を終えることが政府の目標です。体制整備は令和8年度末まで、対面の本人確認は2027年4月1日からICチップの読み取りが原則になります。3つの期限が同時に走っています。

【要点】いま同時に走っている3つの期限

「うちは売買が年に数件だから」で通せる時期が終わりつつあります。国土交通省は令和7年6月27日の事務連絡で、令和8年度以降、体制整備などの状況を立入検査や書面審査などを通じて確認していくと業界団体に伝えました。あわせて、リスク評価書の作成状況を四半期ごとに調べるフォローアップ調査が行われています。

順番が大事です。2027年4月の改正は機器と手順の話で、準備にかかる期間を見積もりやすいものです。一方、リスク評価書と体制整備は、本年度中に文書がなければ調査で「未作成」と記録されてしまうため、手をつける優先順位はこちらが先です。

対象は売買だけ｜賃貸の媒介は特定取引に入らない

取引の対象を取り違えると、不要な手間をかけたり、逆に必要な確認を落としたりします。国土交通省の概要資料（令和8年4月）は、宅建業者の特定取引を「宅地・建物の売買契約の締結又はその代理若しくは媒介」としており、賃貸借は対象外です。

注意したいのは、同じ資料が、売買契約の締結に至らない場合などでも取引記録の作成が必要となる場合があり得る、としている点です。売買の媒介を受けながら不成立に終わった案件を、記録なしで終わらせていないか確認してください。

「リスク評価書」は令和8年度中に全社という政府目標

リスク評価書は、犯収法第11条と施行規則第32条に基づく特定事業者作成書面です。第11条は「講ずるように努めなければならない」という書き方で、法令上は努力義務です。それでも期限が示されているのは、政府の対応策に組み込まれたからです。

国土交通省の事務連絡（令和8年2月19日）は、令和8年1月23日の「外国人の受入れ・秩序ある共生のための総合的対応策」に、「令和8年度中には、マニュアルを踏まえて全ての宅建業者が『リスク評価書』の作成を完了することを目指す」と書かれていることを引いています。そのマニュアルにあたるのが、同じ日に示された「リスク評価書作成要領（宅地建物取引業者におけるひな形）」です。

同対応策の詳細版では、多額の現金による不動産取得の事例が指摘される中で、不動産取得に係るマネロン対策を強化することが、土地所有等情報の透明性向上の取組の一つとして挙がっています。宅建業者だけを対象にした施策ではなく、もっと大きな枠組みの一部です。

四半期ごとのフォローアップ調査は既に始まっている

国土交通省の概要資料（令和8年4月）は、リスク評価書の作成状況を把握するため、四半期（令和8年4月、7月、10月、令和9年1月）ごとにフォローアップ調査を行うとしています。調査は業界団体を通じて各事業者に届きます。

実務上の意味は単純です。「作成中」と答えられる回数は、10月と令和9年1月の2回しか残っていません。令和9年1月が、年度内で最後の調査です。逆算すると、1月の調査で「作成済み」と答えられるよう、年内に一度形にしておくのが現実的な線です。

リスク評価書に何を書くのか｜ひな形の項目

作成要領は、国によるリスク評価の結果などを確認したうえで、自らが直面するリスクを特定・分析・評価し、毎年1回定期的に見直す流れを示しています。項目名を見れば、用意する情報の見当がつきます。

営業エリアの記述で詰まったら、まず自社が過去3年で扱った売買の内訳を数えてみるのが実務的です。買主の属性、決済方法、非対面取引の件数、法人取引の割合などを集計すると、自社のリスクがどこにあるかが具体的に見えてきます。評価書の価値は、文書そのものより、この作成の過程にあります。

届出がゼロの会社の書き方も悩みどころです。ゼロをそのまま「リスクが低い」と書くのは避けたほうがよいでしょう。届出の判断をいつから、どのチェックリストで行っているかを併せて書いておくと、ゼロの意味を説明しやすくなります。

体制整備の4点セットは、書類ではなく運用

犯収法第11条が挙げる措置は、使用人に対する教育訓練の実施、取引時確認等の措置の実施に関する規程の作成、業務を統括管理する者の選任、そして犯罪収益移転危険度調査書の内容を勘案して講ずべき措置です。国土交通省の事務連絡（令和7年6月27日）は、リスク評価書の作成に加えて、教育訓練（研修）の実施、取引時確認の規程の作成、取引時確認等の業務を統括管理する者の選任を求めています。

同じ事務連絡には、中小の事業者においても代表者の関与を徹底し、現場の従業員を含めて理解を徹底させるという趣旨の一文があります。名簿と教材がそろっているだけでなく、代表者が内容を説明できる状態が求められていると読めます。この領域は社長自身が動く必要があります。

2027年4月1日、対面の本人確認がICチップ読み取りへ

ここから機器と手順の話です。犯収法施行規則の改正命令が令和8年3月6日に公布され、令和9年（2027年）4月1日に施行されます。警察庁（JAFIC）のQ&Aによると、対面での本人特定事項の確認で、マイナンバーカード、運転免許証、在留カード、特別永住者証明書、旅券などICチップが組み込まれた本人確認書類については、ICチップの情報（氏名、住居、生年月日、写真）を読み取って映像面に表示させることが必要になります。

宅建実務への影響として大きいのは、重要事項説明や契約の席で、免許証を目で見て控えを取るだけの運用が、そのままでは通らなくなる点です。ICチップの読み取りを、どの場面で誰が行うかを手順に組み込む必要があります。

「2027年4月改正」は1本ではなく複数の改正命令

ここを混同すると、社内の説明がかみ合わなくなります。犯収法施行規則の本人確認の方法を見直す改正命令は、近年だけで次のようにあります。

いずれも内閣府・総務省・法務省・財務省・厚生労働省・農林水産省・経済産業省・国土交通省の共同の命令です。宅建業者は名指しの主役ではありませんが、特定事業者として同じ規則が適用されます。

廃止される方法のうち、宅建の現場が使っているもの

2027年4月1日に廃止される方法のうち、宅建の実務で使われている可能性が高いものは次の2つです。

JAFICのQ&Aは、健康保険の資格確認書や母子健康手帳のように写真もICチップもない書類は、単独では本人特定事項の確認書類として使えないとしています。非対面については、偽造を防止するための措置が講じられた一定の本人確認書類の原本の送付を受ける方法が残されます。

影響を受けやすいのは、高齢の売主と遠方の相続人の組み合わせです。相続した物件の売却では、この2つが重なることがあります。変更を知らずに契約の日を迎えると、手続が進まないおそれがあります。

運転免許証の暗証番号とロックという、窓口で起きやすい詰まり

実務でいちばん気になるのがここです。愛知県警察の案内では、IC運転免許証は1組目の暗証番号で本籍と写真以外の券面の情報を、2組目の暗証番号で本籍と写真を確認できます。暗証番号の入力を3回続けて誤るとロックがかかり、読み出しができなくなります。ロックの解除は、本人が警察署の免許窓口や運転免許試験場などに免許証を持参して申請する必要があり、代理人による手続は認められていません。

交付時に設定した暗証番号を本人が覚えていなければ、その場では読み取れません。不動産の決済は日を改めにくいため、事前の準備が効きます。準備の方針は次の3点に絞れます。

• 事前の案内：媒介契約の時点で、確認方法が変わることと持参物を書面で伝える。
• 書類の優先順位：マイナンバーカードを第一候補として案内する。
• 読み取りに失敗したときの分岐：その場で切り替える方法を1枚にまとめ、担当者が迷わないようにする。

法人顧客の確認方法を整理しておく

買主が資産管理会社という案件は、中小の売買でも珍しくありません。登記事項証明書の写しをメールで受け取って確認記録に添付する、といった運用をしている会社は、改正後の方法と照らし合わせて見直しが必要です。国土交通省の資料（令和8年6月）とJAFICのQ&Aで、法人の確認方法の変更点を確かめてください。

現行の施行規則でも、法人の代表者等から名称と本店等の所在地の申告を受け、登記情報提供サービスで登記情報の送信を受ける方法（第6条第1項第3号ロ）や、国税庁の法人番号公表サイトで公表事項を確認する方法（同号ハ。対面しないで申告を受けるときは、本店等に宛てた転送不要郵便物等の送付も必要）があります。写しのやり取りから、公的な情報の参照へ移していくのが合理的です。

あわせて、実質的支配者の確認の申告様式も整えておくと安心です。資本多数決法人では、議決権の総数の4分の1を超える議決権を直接又は間接に有していると認められる自然人が実質的支配者に当たります（施行規則第11条第2項第1号）。

条文の記号が振り直される｜社内規程の引用が壊れる

地味ですが、確実に手戻りを生む論点です。令和8年の改正命令には、施行規則第6条第1項第1号の号の細分を削り、残りを繰り上げる指示が含まれています。2027年4月以降は、現行の「イ」「ロ」…といった記号が別の方法を指すようになります。

対策として、取引時確認の規程からは条文の記号の引用を外し、「顔写真付き本人確認書類の原本の提示を受け、ICチップ情報を読み取る方法」のように方法の説明で書いておくと、改正のたびに書き換えずに済みます。対照が必要なときは別紙の対照表に置きます。規程の最終確認は、施行規則の本文と警察庁（JAFIC）の公表資料で行ってください。

疑わしい取引の届出｜JAFICは実態と乖離していると見ている

本記事でいちばん重い数字がここです。国土交通省の概要資料（令和8年4月）には、届出を集計しているJAFIC（警察庁）の見方として、ここ数年で不動産取引を目的とする疑わしい取引は件数で1,000件以上、金額では1,000億円以上と推測しており、宅建業者の届出件数は実態から乖離しているのではないか、と書かれています。

同じ資料には、詐欺の被害金が金融口座を経由して宅建業へ流れた事例で、宅建業者からの疑わしい取引の届出（多額現金）がなかったため、その先の捜査の進展が遅れたという例も載っています。

届出先は、宅建業の免許をした国土交通大臣又は都道府県知事です（犯収法第22条第1項第16号）。そして、届出をしようとすること又は行ったことを、顧客やその関係者に漏らしてはなりません（同法第8条第4項）。「一応届けておきますね」と顧客に言うのは違反です。研修で強調しておきたい一行です。

反社データベースの照会は原則すべての売買取引

令和7年10月2日、不動産関係の6団体が「不動産業における犯罪収益移転防止等に関する措置の徹底について」を申し合わせました。内容は次のとおりです。

実務でつまずくのは、照会のタイミングをどこに置くかです。媒介契約の締結前に置く方法が考えられます。契約後に「該当可能性あり」が出ると、契約の締結を回避した扱いになり、届出と解除を同時に処理することになるためです。前に置けば、判断の余地が残ります。

確認記録と取引記録の7年保存で落ちやすいところ

確認記録は法第6条、取引記録は法第7条で、いずれも7年間の保存が必要です。国土交通省の概要資料は、確認記録は契約が行われた日から、取引記録は取引の行われた日から7年間保存するとし、確認記録の様式に定めはなく、記録事項を網羅していれば任意の形でよいとしています。

FATF第5次対日相互審査という外圧

なぜいま、ここまでの対応が求められるのか。国土交通省の事務連絡（令和7年6月27日）が理由を書いています。令和10年8月にFATF（金融活動作業部会）による第5次の対日相互審査が予定されており、宅建業者のマネー・ローンダリング等対策をより一層強化していくことが求められる、という趣旨です。

令和8年度末の期限は、この審査を見据えたものと読めます。また、総合的対応策の詳細版には、法人の実質的支配者の把握強化の検討も挙がっています。次の見直しの方向として押さえておくとよいでしょう。

10月から令和9年3月までの工程表

2027年4月の対応を後ろに置いているのは、機器を先に買うより、自社が使っている確認方法を棚卸ししてから選択肢を絞るほうが合理的だからです。国土交通省は令和8年6月に本人確認方法の変更についての資料を出しています。追加の資料が出ていないかも、その時点で確認してください。

よくある誤解

誤解1 リスク評価書は努力義務だから作らなくてよい

法令上は努力義務です。しかし四半期ごとの調査で作成状況が集計され、令和8年度以降は立入検査や書面審査でも状況が確認されます。義務かどうかとは別に、未作成であることが記録されるという実務上の意味を持ちます。

誤解2 2027年4月からはマイナンバーカードがないと売買できない

そうではありません。運転免許証、在留カード、旅券などのICチップ付き書類も使えますし、身体障害者手帳や運転経歴証明書などICチップのない写真付き書類も、追加の手続と組み合わせて使えます。ただし全体の方向は厳格化なので、代わりの手順を先に決めておくことが前提です。

このテーマの全体像は「不動産のコンプライアンス実務ガイド2026｜宅建業法・管理業法・個人情報・犯収法」にまとめています。

よくある質問

Q1. 統括管理者は代表者が兼ねてよいですか

犯収法第11条第3号は統括管理する者の選任を求めていますが、条文に誰でなければならないという定めはありません。従業員数名の会社では、代表者が兼ねる形が現実的です。ただし事務連絡が代表者の関与の徹底を求めていることから、名前だけ置く運用は想定されていないと読むべきでしょう。

Q2. リスク評価書はどのくらいの分量が必要ですか

公表資料に分量の基準は示されていません。作成要領は、毎年1回定期的に見直すことを求めています。厚さより、自社の取引の数字が入っているか、見直しの日付が残っているかのほうが重要です。

情報の扱いで慎重にした点

• 2027年4月改正の宅建業者向けの運用の細部は書いていません。どの機器やアプリを使うか、読み取れない場合の具体的な手順は、警察庁・国土交通省の公表資料で確認が必要なためです。本記事は、公表されている改正の内容と、準備の考え方を分けて書いています。
• 条文の記号の新旧の対応は書いていません。社内規程を改訂するときは、施行規則の本文と警察庁（JAFIC）の公表資料で確認してください。
• リスク評価書の書き方は考え方として示しました。分量や記載の粒度の基準は、公表資料からは確認できません。

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出典（本文で参照している資料）

• 国土交通省 不動産業におけるマネー・ローンダリング対策（犯罪収益移転防止法）
• 国土交通省 事務連絡「犯罪収益移転防止法の厳正なる遵守について」（令和7年6月27日）
• 国土交通省 事務連絡「リスク評価書の作成及び『疑わしい取引の届出』における判断基準の明確化について」（令和8年2月19日）
• 国土交通省 リスク評価書作成要領（宅地建物取引業者におけるひな形）
• 国土交通省 犯罪収益移転防止法の概要について（令和8年4月）
• 国土交通省 不動産業におけるマネーロンダリング対策の徹底について【犯収法に基づく本人確認方法の変更等について】（令和8年6月）
• 不動産業における犯罪収益移転防止等に関する措置の徹底について（申合せ、令和7年10月2日）
• 警察庁 JAFIC 犯罪収益移転防止法施行規則の改正（令和8年3月6日公布）に係るQ&A
• 警察庁 JAFIC 施行規則の改正（令和7年第3号）に係るQ&A
• 警察庁 JAFIC 犯罪収益移転防止法 同施行令 同施行規則など
• 外国人の受入れ・秩序ある共生社会実現に関する関係閣僚会議（第2回、令和8年1月23日）
• 愛知県警察 IC運転免許証の暗証番号について
• 犯罪による収益の移転防止に関する法律（第4条、第6条、第7条、第8条、第11条、第22条）
• 犯罪による収益の移転防止に関する法律施行規則（第6条、第11条、第32条）

この記事は2026年10月7日時点の情報です。