木造戸建のリフォームに建築確認が必要な時代｜4号特例縮小から1年、新2号建築物と大規模の修繕・模様替の線引き、検査済証がない築古物件の現況調査を中小不動産の実務目線で整理

木造2階建ての戸建てを買い取って、間取りを変えて売る。この、中小不動産会社にとってごく当たり前だった仕事の前提が、2025年4月1日を境に変わりました。旧4号建築物が新2号建築物へと再編され、大規模なリフォームに建築確認手続きが必要になったからです。着工前に確認済証がなければ工事に入れない。図面がなければ図面を起こすところから始まる。検査済証がない築古物件では、その前に現況調査という工程が挟まる。施行から1年3か月が経ち、この変化は「知っている」段階から「見積りに織り込めているか」の段階に入りました。本記事は、ウルスタ代表として宅地建物取引業を営む立場から、確認申請が要る工事と要らない工事の線引き、検査済証がない物件の扱い、そして仕入れ判断のどこに時間と費用が乗るのかを、宅地建物取引士の目線で整理します。

なぜ、木造戸建てのリフォームに建築確認が要るようになったのか

発端は、2022年6月17日に公布された脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律、いわゆる令和4年法律第69号です。この法律により、原則として全ての建築物に省エネ基準への適合が義務づけられることになりました。そして、省エネ化にともなって建築物は重くなります。断熱材が厚くなり、開口部のサッシが重くなり、屋根に太陽光パネルが載る。重量が増えれば、それを支える構造の安全性も、あらためて確認しなければ筋が通りません。

ところが、従来の4号特例は、その確認の入口を閉ざしていました。2階建て以下の木造住宅などの小規模建築物については、建築士が設計していれば、建築確認の際に構造耐力関係規定などの審査を省略できる。工事監理者が確認していれば、検査も省略できる。この仕組みが、日本の木造住宅の大半に適用されていたのです。国土交通省は、省エネ基準への適合と、重量化に対応する構造安全性の基準への適合を、審査プロセスを通じて確実に担保する必要があるとして、木造建築物の建築確認・検査の対象を非木造と同じ規模まで広げました。施行は2025年4月1日。木造だけ特別扱いする理由がなくなった、というのが改正の骨格です。

この改正は、新築の設計実務の話として語られることが多いのですが、中小不動産会社にとっての本丸はそこではありません。買取再販、空き家再生、オーナーへの大規模改修提案。既存の木造戸建てに手を入れるあらゆる場面が、この改正の射程に入りました。

【要点】4号建築物は消え、新2号・新3号になった

細部に入る前に、区分の骨格を押さえます。ここを取り違えると、以降の判断が全て狂います。

押さえるべき点が二つあります。第一に、区域の外でも逃げられなくなったことです。従来、都市計画区域等の外にある小規模な木造建築物は、そもそも建築確認の対象外でした。改正後は、構造によらず、階数2以上または延べ面積200㎡超の建築物が建築確認の対象になります。郊外や農村部の空き家を再生する事業者にとっては、ここが最も大きな変化です。第二に、大規模なリフォームで建築確認が必要になるのは新2号建築物であり、新3号建築物、つまり平屋かつ200㎡以下の建物では引き続き不要だということです。同じ木造戸建てでも、2階建てか平屋かで手続きの重さが変わります。

「大規模の修繕・模様替」とは何か——主要構造部と過半

では、どこからが大規模なリフォームなのか。建築基準法2条14号の大規模の修繕、同条15号の大規模の模様替とは、建築物の主要構造部の一種以上について行う、過半の修繕または模様替を指します。主要構造部とは、壁、柱、床、はり、屋根、階段の六つです。

この定義には、実務上とても重要な含意があります。まず、六つのうち一種でも過半に及べば該当する、という点です。壁だけ、屋根だけ、階段だけでも、その一種について過半を触れば大規模の修繕・模様替になります。次に、過半とは2分の1超だという点です。半分ちょうどでは足りず、半分を超えたところで線を越えます。そして、この判断は面積や数量で行われるため、設計者が図面上で押さえておかないと、現場が進んでから初めて発覚することがあります。

実務でよく登場する工事を並べると、輪郭が見えてきます。屋根の全面的な葺き替えで下地から替えるもの、階段の架け替え、スケルトンにして間仕切り壁を組み直すフルリノベーション。これらは大規模の修繕・模様替に当たり得ます。一方、キッチンやトイレ、浴室といった水回りの入れ替え、手すりやスロープの設置といったバリアフリー化の工事は、手続きが不要です。工事内容によっては該当する場合があるため、迷ったら建築主事または指定確認検査機関に相談する。これが国土交通省の示す姿勢です。

確認申請が要る工事・要らない工事——技術的助言が引いた線

ここが本記事の核心です。現場が最も混乱したのが、屋根と外壁、そして床と階段の改修でした。国土交通省住宅局建築指導課長は、地方自治法245条の4第1項に基づく技術的助言として、二つの通知でこの線引きを明らかにしています。

まず、屋根及び外壁の改修に関する取扱いです。令和6年2月8日付け国住指第355号は、屋根ふき材のみの改修は大規模の修繕・模様替に該当しないと整理しました。既存の屋根の上に新しい屋根をかぶせる、いわゆるカバー工法も同様に該当しません。外壁については、外装材のみの改修等、または外壁の内側から断熱改修等を行う行為は該当しない。既存の外壁に新しい仕上材をかぶせる工法も該当しない。ただし、ここに但書があります。外壁の外装材のみの改修であっても、外壁の全てを改修することに該当する場合は、この限りでないとされているのです。全面改修は別扱いになる。この一文を読み落とすと、判断を誤ります。

次に、床及び階段の改修です。令和6年8月28日付け国住指第208号は、床の仕上げ材のみの改修等は該当しない、既存の仕上げ材の上に新しい仕上げ材をかぶせる改修も該当しないとしました。階段については、各階における個々の階段の改修にあたり、過半に至らない段数等の改修を行う行為は該当しない。既存の階段の上に新しい仕上材をかぶせる改修も該当しない。裏を返せば、個々の階段について過半の段数に手を入れれば、そこで線を越えるということです。

手続きを怠った場合の帰結にも触れておきます。建築基準法99条により、建築確認または完了検査を申請しなかった建築主、確認済証の交付を受けずに工事を行った工事施工者には、1年以下の拘禁刑または100万円以下の罰金が科され得ます。買取再販で自社が建築主になる場面では、この罰則は他人事ではありません。あわせて、延べ面積が100㎡を超える建築物で大規模なリフォームを行う場合、建築基準法5条の6により、建築士による設計・工事監理が必要になります。工務店に丸投げして図面なしで進める、という段取りが成り立たなくなりました。

検査済証がない築古物件——現況調査ガイドラインという足場

ここで、多くの中小不動産会社が現実にぶつかる壁が現れます。確認申請をしようにも、その建物が現行の法令に適合しているのか、そもそも建築時の法令に適合していたのかが分からない。検査済証がない。図面もない。昭和の木造戸建てでは、珍しい話ではありません。

この壁に対して、国土交通省は既存建築物の現況調査ガイドラインを整備しました。令和6年12月に策定・公表され、その後改定が重ねられ、現在は第4版が公表されています。概要版、本文、事例編、そして現況調査報告書のサンプルまでが公開されており、令和7年度には建築物の改修における建築基準法のポイント説明会の資料と質疑応答も公表されました。あわせて、既存建築物の確認審査等の円滑な運用についてという技術的助言が令和6年12月6日付け国住指第318号で、既存建築物の増築等に係る建築基準法の取扱いについてが令和7年3月26日付け国住指第517号で出されています。

制度史として押さえておきたいのは、旧来の検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン、実務で通称ガイドライン調査と呼ばれてきたものが、令和7年4月1日をもってこの現況調査ガイドラインに統合・一本化されたことです。4号特例の縮小と同じタイミングで、既存建築物を扱うためのルールブックが一本化された。この符合は偶然ではありません。

調査の流れは大きく二段です。調査1では、直近の建築等工事について、検査済証の交付の有無と、工事の着手時点を調べます。調査2では、その結果に応じて現地調査を行い、現行の規定への適合状況と、直近の工事着手時の規定への適合状況を確認して、既存不適格である規定を特定します。そして調査報告書を作成する。この報告書は、確認申請の図書として活用できます。ただし、報告書が検査済証とみなされるわけではありません。あくまで、既存不適格調書の添付資料として使えるという位置づけです。ここを混同すると、売主や買主への説明が不正確になります。

既存不適格と緩和——「直近の工事着手時点」を特定できるか

現況調査の結果、規定への適合状況は三つに仕分けられます。適合、既存不適格、そして不適合または不明です。この仕分けが、そのまま工事費に跳ね返ります。

既存不適格とは、建築時には適法だったが、その後の法改正によって現行基準に合わなくなった状態を指します。建築基準法は、一定の範囲内の増築等や用途変更であれば、既存不適格を継続してよいという遡及適用の緩和措置を置いています。国土交通省の既存建築物の緩和措置に関する解説集は、この緩和が適用される条件を整理したもので、現在は第3版が公表されています。現況調査で既存不適格であることが確認できた規定については、解説集の示す条件の範囲内で、引き続き既存不適格として扱うことが可能です。

逆に、適合状況が不適合または不明とされた規定は、現行の規定に適合させる工事が必要になります。つまり、当初は間取り変更だけのつもりだった工事に、構造補強や防火措置が積み上がる。ここが、見積りが跳ねる最大のポイントです。そして、既存不適格の緩和を使うには、直近の建築等の工事の着手時点を特定できることが前提になります。特定できなければ、緩和のルートに乗れず、現行規定への適合を求められる範囲が広がる。古い建物ほど、着工時期の資料が残っていない。この構造が、築古物件の再生を難しくしています。

仕入れ判断に何が乗るか——時間・費用・不確実性

買取再販の収支計算に、新たに三つの項目が乗りました。

第一に、時間です。確認申請には審査期間がかかり、着工前に確認済証が下りていなければ工事に入れません。検査済証がなければ、その前に現況調査が入ります。図面の復元、現地調査、報告書の作成。仕入れから引き渡しまでのリードタイムが延びれば、それは金利と保有コストとして積み上がります。第二に、費用です。建築士の設計・工事監理の報酬、構造関係図書と省エネ関連図書の作成、確認申請の手数料、現況調査の費用。第三に、不確実性です。調査の結果、不適合や不明の規定が見つかれば、想定していなかった是正工事が必要になります。

この三つを織り込まないまま従来どおりの仕入れ値を出せば、利益はどこかで消えます。実務としての解は、案件の入口で分岐を設けることです。フルスケルトンで躯体に手を入れるのか、それとも水回りと仕上げの更新にとどめるのか。前者なら確認申請と現況調査を織り込んだ工程と予算を組む。後者なら、技術的助言の線の内側で工事を設計し、手続きを発生させない。どちらが正解ということではなく、どちらの方針で行くかを仕入れの前に決めることが正解です。

仕入れ前に確認する六項目

実務に落とすなら、この六項目を仕入れ判断の前に埋めることです。

第一に、建物の階数と延べ面積。2階建てか平屋か、200㎡を超えるか。新2号か新3号かが、ここで決まります。第二に、検査済証の有無。台帳記載事項証明書を特定行政庁で取得し、確認済証・検査済証の交付履歴を確認します。第三に、確認申請図書・竣工図の有無。売主、施工した工務店、設計事務所のいずれかに残っていないかを当たります。第四に、増築や改修の履歴。無確認の増築があれば、その部分の扱いが論点になります。第五に、想定する工事が主要構造部の一種以上について過半に及ぶかどうか。設計者に、確認申請の要否を書面で確認します。第六に、都市計画区域の内外と、用途地域・防火指定。区域外だから確認申請は不要、という古い前提が通用しなくなった点を、あらためて確認します。

媒介の立場でも他人事ではない

買い取らず、媒介するだけなら関係ないかというと、そうではありません。築古の木造戸建てを、リフォーム前提で購入したい買主に紹介する場面を考えてください。「間取りを変えて住めますよ」という一言が、以前より重くなりました。その工事が大規模の修繕・模様替に当たるなら、確認申請が必要で、検査済証がなければ現況調査から始まり、既存不適格の是正が積み上がる可能性がある。買主が想定していた予算と工期は、成り立たないかもしれません。

重要事項説明の法定事項に、リフォームの確認申請要否そのものが書かれているわけではありません。しかし、買主が明確にリフォームを目的として購入する意思を示しているのであれば、検査済証の有無や、大規模なリフォームには建築確認手続きが必要になり得ることを、契約前に情報として伝えておくべきです。取引の後で「聞いていない」となったときに、法定事項ではないという抗弁がどこまで通るのか。そこに賭けるより、先に伝えるほうがはるかに安い。私はそう考えています。

現場メモ——一年経って、何が変わったか

施行前、社内では「新築の話でしょう」という空気がありました。実際に空気が変わったのは、仕入れた築古戸建ての改修計画を工務店に投げたとき、確認申請が要りますと言われて工程が一か月延びた案件が出てからです。それまで見積書の一行だった手続きが、資金繰りの話になった瞬間でした。

もう一つ、意外な発見がありました。検査済証のない物件は、以前から「安く買えるが出口が読めない物件」でした。ところが現況調査ガイドラインが一本化され、調査の手順と報告書の型が示されたことで、逆に、調査を織り込んだ価格を提示できるようになった面があります。不確実性が手続きに置き換わると、値付けができる。手続きが増えることは、必ずしも機会の縮小ではありません。むしろ、手続きを先に読める会社と、読めない会社の差が開くだけです。

よくある質問

Ｑ１. 木造2階建ての戸建てなら、どんなリフォームでも確認申請が必要ですか。
いいえ。必要になるのは、大規模の修繕または大規模の模様替に当たる工事、つまり主要構造部の一種以上について過半の改修等を行う場合です。キッチン、トイレ、浴室といった水回りの更新や、手すり・スロープの設置といったバリアフリー化の工事は手続き不要とされています。ただし、工事内容によっては該当する場合があるため、迷ったら建築主事または指定確認検査機関に相談してください。

Ｑ２. 屋根の葺き替えは確認申請が必要ですか。
屋根ふき材のみの改修は、技術的助言により大規模の修繕・模様替には該当しないと整理されています。既存の屋根の上に新しい屋根をかぶせるカバー工法も同様です。一方、下地の野地板やたる木といった主要構造部に及ぶ工事で、その一種について過半に達すれば該当し得ます。どこまで触るかが分かれ目です。

Ｑ３. 外壁の張り替えはどうですか。
外装材のみの改修等、または外壁の内側から断熱改修等を行う行為は該当しないとされています。ただし、外装材のみの改修であっても、外壁の全てを改修することに該当する場合はこの限りでない、と但書が付されています。全面改修を計画しているなら、設計者に確認申請の要否を確認してください。

Ｑ４. 平屋なら確認申請は不要ですか。
延べ面積200㎡以下の平屋であれば新3号建築物に当たり、大規模の修繕・模様替について建築確認は不要です。ただし、延べ面積が200㎡を超える平屋は新2号建築物になります。また、増築を行う場合は別の判断になります。

Ｑ５. 検査済証がない物件は、もう再生できないのですか。
できます。既存建築物の現況調査ガイドラインに基づき、建築士が検査済証の交付状況と直近の工事着手時点を調べ、現地調査を行って適合状況を整理し、現況調査報告書を作成します。この報告書は確認申請の図書として活用できます。検査済証とみなされるものではありませんが、既存不適格調書の添付資料として使えます。手間と費用はかかりますが、道は塞がれていません。

Ｑ６. 手続きをせずに工事してしまったら、どうなりますか。
建築基準法99条により、建築確認または完了検査を申請しなかった建築主、確認済証の交付を受けずに工事を行った工事施工者に対して、1年以下の拘禁刑または100万円以下の罰金が定められています。買取再販では自社が建築主になりますから、罰則の名宛人は自社です。加えて、違反建築物として是正指導を受ければ、出口そのものが失われます。

まとめ：手続きが増えたのではなく、読める会社と読めない会社が分かれた

4号特例の縮小は、木造戸建ての改修を難しくした制度ではありません。省エネと構造安全性を審査の入口で担保するという当たり前の要請が、木造にも及んだというだけの話です。難しくなったのは、手続きを読まずに仕入れて、後から工程と費用を積み増す進め方のほうです。新2号か新3号か。検査済証はあるか。触るのは主要構造部か仕上材か。その一種について過半に及ぶか。この四つの問いに、仕入れの前に答えを出せる会社は、確認申請と現況調査を織り込んだ価格を提示できます。答えを出せない会社は、着工後に工程が延び、想定していなかった是正工事に利益を削られます。差がつくのは能力ではなく、順番です。まずは、自社がいま抱えている買取物件と、リフォーム前提で紹介している媒介物件のリストを開いて、階数と延べ面積、検査済証の有無を書き込むところから始めてみてください。この二列が埋まるだけで、見えていなかったリスクが輪郭を持ちます。

著者： 馬場生悦（宅地建物取引士）。ウルスタ代表。中小不動産会社向けの実務メディアを運営する傍ら、自社で宅地建物取引業を営み、賃貸住宅の管理・客付けと売買仲介、オーナー・買主の相談に携わる。本記事は、2025年4月1日に施行された建築基準法改正による建築確認・検査の対象の見直しについて、国土交通省の公表資料および2026年7月時点の公開情報と、自社での実務経験に基づいて整理したものである。個別の工事が大規模の修繕・模様替に該当するかどうかの判断、既存不適格の緩和の適用可否は、建物ごとの事情により異なる。設計・工事監理および確認申請の実務は建築士の職域であり、判断にあたっては建築士、建築主事または指定確認検査機関に必ずご確認いただきたい。特定の事業者やサービスを推奨するものではない。

参考： 国土交通省 住宅局——建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し／脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律 令和4年法律第69号・令和4年6月17日公布・2025年4月1日施行／改正法6条1項2号 新2号建築物・同項3号 新3号建築物／建築基準法2条14号 大規模の修繕・同条15号 大規模の模様替／建築基準法5条の6 建築士による設計・工事監理／建築基準法99条 罰則 / 国土交通省 住宅局建築指導課長——屋根及び外壁の改修に関する建築基準法上の取扱いについて 令和6年2月8日付け国住指第355号／床及び階段の改修に関する建築基準法上の取扱いについて 令和6年8月28日付け国住指第208号／既存建築物の確認審査等の円滑な運用について 令和6年12月6日付け国住指第318号／既存建築物の増築等に係る建築基準法の取扱いについて 令和7年3月26日付け国住指第517号 / 国土交通省——既存建築物の現況調査ガイドライン 第4版および事例編・既存建築物の緩和措置に関する解説集 第3版・旧ガイドラインは令和7年4月1日に統合一本化・令和7年度 建築物の改修における建築基準法のポイント説明会 資料および質疑応答／リフォームにおける建築確認要否の解説事例集／木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について 2025年3月版 / いずれも2026年7月時点の公開情報および自社の不動産実務をもとに整理