「親が頭金を出してくれると言っているのですが、贈与税は大丈夫でしょうか」——住宅の購入相談で、この質問を受けない月はありません。父母や祖父母から住宅取得のための資金の贈与を受けた場合、一定の要件を満たせば省エネ等住宅で1,000万円まで、それ以外の住宅で500万円までの贈与税が非課税になる特例があります。そしてこの非課税措置の適用期限は、現行制度では2026年12月31日。つまり、残りはおよそ半年です。本記事は、ウルスタ代表として宅地建物取引業を営む立場から、住宅取得等資金贈与の非課税措置の仕組みと期限から逆算したスケジュールの考え方、そして中小不動産会社が売買仲介の現場で親子の資金援助を安心と成約につなげる実務を、宅地建物取引士の目線で整理します。税額の計算や適用の判断そのものは税理士や税務署の領分ですが、仲介がこの制度の地図を持っているかどうかで、買主の動き方は大きく変わります。
住宅取得等資金贈与の非課税とは — 親子の資金援助を後押しする特例
住宅取得等資金贈与の非課税措置とは、父母や祖父母といった直系尊属から、住宅の新築・取得・増改築のための資金の贈与を受けた場合に、一定の限度額までの贈与税を非課税とする特例です。通常、個人から年間110万円を超える財産の贈与を受けると贈与税の対象になりますが、この特例を使えば、住宅取得という目的に限り、基礎控除とは別枠で大きな金額の援助を非課税で受けられます。
この制度は期限を区切って設けられ、延長と見直しを重ねてきました。現行制度では、2024年1月1日から2026年12月31日までの間の贈与が対象です。つまり本記事の時点で、適用期限まで残りおよそ半年。この先さらに延長されるかどうかは、年末の税制改正の議論次第であり、現時点で断定はできません。だからこそ、親からの援助を前提に住宅購入を考えている買主にとって、年内は一つの大きな節目になります。
住宅取得等資金贈与の非課税措置は、直系尊属からの住宅取得のための資金の贈与について、省エネ等住宅で1,000万円、それ以外の住宅で500万円を限度に贈与税を非課税とする特例です。現行の適用期限は2026年12月31日までの贈与。受贈者の年齢や所得、住宅の床面積や性能などの要件があり、贈与の翌年3月15日までの取得・居住と期限内の贈与税申告が求められます。税制は年度により変わり、個別の適用可否は状況により異なります。本記事は実務での案内の仕方を整理するもので、適用を保証するものではありません。具体的な判断は税理士・税務署にご確認ください。
なぜ今 押さえるのか — 期限まで残り半年という時計
この特例を今あらためて押さえておく意味は、時計が動いていることに尽きます。適用期限は2026年12月31日までの贈与。贈与そのものは年内に間に合っても、後述するとおり、贈与を受けた翌年の3月15日までに住宅を取得して居住する、あるいは居住が確実と見込まれる状態に至ることが求められます。物件探しから売買契約、決済、引き渡し、引っ越しまでの期間を考えれば、夏から秋にかけて動き始めるかどうかが、この特例を確実に使えるかどうかの分かれ目になります。
もう一つの背景は、住宅価格と金利の環境です。建築費や物件価格の水準が上がり、金利のある時代に戻った今、若い世代の住宅取得において親世代からの資金援助の存在感は増しています。贈与の非課税枠を使えるかどうかで、買える物件の範囲も資金計画の余裕も変わります。親の援助という話題は、買主から切り出しにくいことも多いもの。仲介の側から、こうした特例がありますと地図を示せることが、相談の質を一段引き上げます。
非課税限度額 — 省エネ等住宅1,000万円という区分
非課税限度額は、取得する住宅の性能によって二段階に分かれます。省エネ等住宅に該当すれば1,000万円、それ以外の住宅は500万円です。この区分に加えて、贈与税には誰でも使える年間110万円の基礎控除があるため、暦年課税であれば実質的にはそれぞれ1,110万円、610万円までの贈与が非課税の範囲に収まる計算になります。
| 区分 | 非課税限度額 | 考え方 |
|---|---|---|
| 省エネ等住宅 | 1,000万円 | 省エネルギー性・耐震性・バリアフリー性のいずれかが一定基準を満たす住宅 |
| 上記以外の住宅 | 500万円 | 床面積などの一般要件を満たす住宅 |
| 参考：基礎控除 | 年110万円 | 暦年課税の基礎控除。非課税措置と併せて使える |
ここで実務上の重要な注意があります。省エネ等住宅の基準は近年引き上げられており、新築住宅では原則として断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上という高い水準が求められます。以前の基準のイメージのまま「新築ならたいてい1,000万円枠でしょう」と案内すると、行き違いのもとになります。該当するかどうかは、住宅性能証明書や設計住宅性能評価書の写しなどの書類で確かめるのが確実で、この確認は売買契約の前の早い段階で行うべきものです。中古住宅や増改築では求められる証明の形が異なる場合もあるため、物件ごとに書類で確かめる姿勢が欠かせません。
受贈者の要件 — 誰が受け取る贈与なら使えるか
この特例を使えるのは、贈与を受ける側から見て、父母や祖父母などの直系尊属からの贈与に限られます。実務で間違えやすいのが配偶者の親からの援助です。たとえば妻の父から夫が資金を受け取る形にすると、夫にとって直系尊属ではないため特例の対象外になります。援助の出し手と受け手、そして持分の設計は、資金の流れを決める前に整理しておく必要があります。
受贈者側の主な要件としては、贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること、贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であることが挙げられます。取得する住宅の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合には、所得要件が1,000万円以下に引き下げられる点も見落としやすいところです。このほかにも細かな要件があり、適用の可否は最終的に税理士や税務署での確認が必要ですが、仲介として「誰から誰への贈与か」「受け手の年齢と所得はどうか」という入口の整理を早めに促すだけで、後戻りのリスクは大きく減ります。
住宅の要件 — 床面積と性能、中古住宅の扱い
住宅側にも要件があります。代表的なものは床面積で、40㎡以上240㎡以下、かつ床面積の2分の1以上が受贈者の居住用であることです。240㎡という上限は、広めの二世帯住宅や店舗併用住宅で引っかかることがあり、上限があること自体を知らない買主も少なくありません。マンションの床面積は登記簿上の面積で判定されるため、パンフレットの壁芯面積との差で40㎡前後の物件が要件を外れる場合がある点は、コンパクトマンションの仲介では特に注意が必要です。
中古住宅については、かつては築年数の制限がありましたが、現在は1982年1月1日以降に建築された住宅、すなわち登記簿上の建築日付で新耐震基準とされる住宅であれば対象となり、それより古い住宅でも耐震基準適合証明書などにより耐震性が確認できれば対象になり得ます。増改築の場合は工事費用や工事の内容に関する要件があります。いずれも、物件が決まった段階で書類に基づいて確かめることが大切です。
あわせて押さえておきたいのが、住宅ローン控除との関係です。贈与の非課税と住宅ローン控除は併用できますが、住宅ローン控除の計算では、この非課税の適用を受けた金額は住宅の取得対価から差し引いて扱われます。つまり、贈与とローンの合計が物件価格を大きく超えるような資金計画では、ローン控除の対象となる金額が思ったより小さくなる場合があるということです。援助の金額と借入額のバランスをどう設計するかは、まさに税理士と金融機関の領分ですが、二つの制度が重なる場面があるという事実を仲介が知っているだけで、買主への声かけの質は変わります。
スケジュールの核心 — 翌年3月15日と申告という二つの締切
この特例の実務で最も事故が起きやすいのが、スケジュールです。押さえるべき締切は二つあります。第一に、贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その資金の全額を充てて住宅を取得し、居住すること。同日までに居住できない場合でも、居住することが確実と見込まれるときは適用の余地がありますが、注文住宅の完成遅れや引き渡しの延期はこの締切を直撃します。第二に、贈与税の申告です。非課税の適用を受けるためには、納める税額がゼロであっても、贈与を受けた年の翌年の申告期間内に、必要書類を添えて贈与税の申告書を提出しなければなりません。申告しなければ非課税にならない——ここを知らずに「非課税枠内だから何もしなくてよい」と思い込む買主が、実務では本当に多いのです。
もう一つ、資金を受け取る順序も重要です。この特例は住宅取得等資金、すなわち取得に充てるための金銭の贈与が対象であり、原則として住宅の取得より前に資金の贈与を受け、その資金を取得の対価に充てる流れが想定されています。先に子が自分の資金で決済を済ませ、後から親が精算のように資金を渡す形では、特例の適用に疑義が生じます。資金援助の話が出たら、贈与の時期を決済より前に置くこと、そして具体的な組み立ては早めに税理士へつなぐことが、仲介の安全運転です。
現行制度の適用期限は2026年12月31日までの贈与です。年内に贈与を受け、翌年3月15日までに取得・居住し、申告期間内に贈与税の申告をする——この流れを逆算すると、物件探しと売買契約は秋のうちに、決済と資金の受け渡しの段取りは年内に固めておくのが安全圏です。完成前の新築や工期のある増改築は、締切に間に合うかを最初に確かめてください。延長の有無は年末の税制改正で決まるため、延長を前提にした先送りの提案は避けるのが誠実です。
併用の整理 — 基礎控除・相続時精算課税との関係
この非課税措置は、単独で使うだけでなく、ほかの仕組みと組み合わせて使えます。暦年課税なら年110万円の基礎控除と併用でき、省エネ等住宅なら合計1,110万円までが非課税の範囲になります。さらに、60歳以上の父母・祖父母からの贈与について選べる相続時精算課税制度との併用も可能で、この場合は非課税措置の枠を超えた部分を相続時精算課税の枠で受ける組み立てになります。相続時精算課税は一度選ぶと同じ贈与者からの暦年課税に戻れないなど、家族の資産全体に関わる選択なので、ここから先は税理士の領分です。
実務でもう一点押さえておきたいのは、この非課税措置の適用を受けた金額は、相続財産への持ち戻しの対象にならないという位置づけです。通常の暦年贈与は、相続の開始前一定期間の贈与が相続財産に加算される仕組みがありますが、住宅取得等資金の非課税の適用部分はその加算の対象外とされています。つまり、単に贈与税がかからないだけでなく、相続対策の観点でも意味のある制度だということです。親世代への説明では、この点が響くことが少なくありません。もっとも、個別の相続への影響は家族構成や資産状況によるため、断定せず税理士につなぐ姿勢は変わりません。
ウルスタは、中小不動産会社の物件・顧客・対応履歴を一元管理できる業務クラウドを提供しています。親からの資金援助の有無、贈与の時期と金額の予定、省エネ等住宅の該当見込み、税理士への相談状況——こうした資金計画の経緯は、担当者個人のメモに埋もれると、締切のある取引で致命的な見落としを生みます。顧客ごと・物件ごとに経緯を記録し、誰が見ても分かる状態にしておけば、期限から逆算した確実な案内につながります。詳しくは https://ulsta.jp をご覧ください。
現場メモ — 「申告が要る」の一言が、信頼になった
昨年の秋、30代のご夫婦から中古一戸建ての購入相談を受けました。予算の話を詰めていく中で、奥さまが遠慮がちに「実は父が少し援助してくれると言っていて」と切り出されました。金額を伺うと、非課税の限度額に収まりそうな水準です。私は、直系尊属からの住宅取得資金には非課税の特例があること、ただし奥さまが受け取るなら奥さまの持分を登記に反映する必要があること、そして税額がゼロでも贈与税の申告をしなければ非課税にならないことをお伝えし、詳細は税務署の相談窓口か税理士で確かめていただくようお願いしました。
後日、ご夫婦は税務署に相談に行かれ、「申告が要るなんて全く知らなかった。教えてもらえていなかったら、来年何もせずに過ごすところだった」と、わざわざお礼を言いに来てくださいました。取引自体は他社の物件を扱う形になってもおかしくなかったのですが、結局その後の売買も、ご実家の売却の相談も、当社に任せていただけました。税金の計算はできなくていい。しかし、落とし穴の場所を知っていて、正しい窓口につなげること——それだけで仲介への信頼は大きく変わるのだと、あらためて感じた出来事でした。
実務での進め方 — 五つのステップ
親族からの資金援助が絡む売買を扱う際の進め方を、五つのステップに整理します。第一に、援助の有無の早期ヒアリング。資金計画の相談の初期に、親御さんからの援助の予定を自然に確かめます。第二に、入口の整理。誰から誰への贈与か、受け手の年齢と所得、直系尊属かどうかという基本を確かめ、配偶者の親からの援助には持分と資金の流れの設計が必要なことを伝えます。第三に、物件側の確認。床面積が40㎡以上240㎡以下か、登記簿上の面積でどうか、省エネ等住宅に該当し得るかを書類で確かめます。第四に、スケジュールの逆算。年内の贈与、翌年3月15日までの取得・居住、申告という締切を示し、完成前物件では間に合うかを最初に確かめます。第五に、専門家への橋渡し。適用可否の判断と申告の実務は税理士・税務署へ、資金実行のタイミングは金融機関へと、確かめる先を具体的につなぎます。
この五つは、特別な税務知識がなくても、今日から仕組みにできる段取りです。大切なのは、資金援助の話題を偶然に任せず、ヒアリングの標準項目にしておくことです。買付や資金計画のヒアリングシートに、親族からの援助の予定という一行を加えるだけでも、締切間際の発覚という最悪の事態は大きく減ります。
よくある質問
Q1. 住宅取得等資金贈与の非課税とはどんな制度ですか。
父母や祖父母などの直系尊属から住宅の新築・取得・増改築のための資金の贈与を受けた場合に、省エネ等住宅で1,000万円、それ以外の住宅で500万円を限度に贈与税が非課税になる特例です。現行制度では2026年12月31日までの贈与が対象です。
Q2. 非課税の範囲内なら申告は不要ですか。
いいえ。非課税の適用を受けるには、納める税額がゼロでも、贈与を受けた年の翌年の申告期間内に必要書類を添えて贈与税の申告をすることが必要です。申告しないと非課税の適用は受けられません。
Q3. 配偶者の親からの援助にも使えますか。
受け取る本人から見て直系尊属からの贈与であることが要件のため、配偶者の親から直接受け取る形は対象外です。配偶者が受贈者となり、その持分を登記に反映するなどの設計が考えられますが、具体的な組み立ては税理士にご相談ください。
Q4. 中古住宅でも対象になりますか。
なり得ます。登記簿上の建築日付が1982年1月1日以降の住宅は対象となり、それより古い住宅でも耐震基準適合証明書などで耐震性が確認できれば対象になり得ます。床面積40㎡以上240㎡以下などの要件もあわせて確認してください。
Q5. 省エネ等住宅の1,000万円枠は新築ならたいてい使えますか。
そうとは限りません。新築住宅では原則として断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上という水準が求められ、住宅性能証明書などの書類での確認が必要です。以前より基準が引き上げられているため、物件ごとの確認が欠かせません。
Q6. 不動産会社は何をする役割ですか。
資金援助の有無を早めに聞き取り、制度の存在と期限、床面積や性能といった物件側の確認点、翌年3月15日までの取得・居住と申告という締切を地図として示し、適用の判断と申告の実務は税理士・税務署へつなぐ、入口の案内役です。
まとめ：残り半年の時計を、買主のための地図に変える
住宅取得等資金贈与の非課税措置は、直系尊属からの住宅取得のための資金の贈与について、省エネ等住宅で1,000万円、それ以外の住宅で500万円までの贈与税を非課税とする特例で、現行制度の適用期限は2026年12月31日までの贈与です。受け手の年齢と所得、床面積40㎡以上240㎡以下といった住宅の要件、新築の省エネ等住宅に求められる高い性能水準、そして贈与の翌年3月15日までの取得・居住と、税額ゼロでも必要な贈与税の申告。この構造を地図として示し、期限から逆算した動き方を提案できることが、親子の資金援助が絡む売買での仲介の価値になります。注意すべきは、延長の有無は年末の税制改正まで分からないため延長を前提にした先送りを勧めないこと、省エネ等住宅の該当は書類で確かめること、そして適用の判断と申告は必ず税理士・税務署につなぐことです。残り半年の時計は、あおりの材料ではなく、買主が後悔しないための逆算の道具です。確認と案内の手順を仕組みに変えること。それが、金利と価格の環境が変わる時代に、地域で選ばれ続ける会社への確かな一歩になります。
参考： 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税に関する国税庁の一般的な解説 / 適用期限（2024年1月1日から2026年12月31日までの贈与）と非課税限度額（省エネ等住宅1,000万円・その他500万円）に関する令和6年度税制改正の公表情報 / 新築住宅の省エネ等住宅の基準（断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上）への引き上げに関する国土交通省の公表情報 / 受贈者の年齢・所得要件、床面積要件、既存住宅の耐震要件に関する一般的な整理 / 相続時精算課税制度・暦年課税の基礎控除との併用に関する一般的な情報 / いずれも2026年7月時点の公開情報および自社の不動産実務をもとに整理
