非居住者への仲介手数料が2026年10月1日から消費税10%課税へ｜輸出免税の除外と経過措置の基準日は令和8年3月31日、海外オーナー案件の確認手順

2026年10月9日更新：この記事で扱っている変更は、2026年10月1日から適用されています。

海外に住むオーナーや外国法人から受任した国内不動産の仲介手数料は、令和8年10月1日以後に行う分から消費税10%の課税になりました。令和8年度税制改正で、非居住者に対して行う「国内に所在する不動産の売買、交換又は貸借の代理又は媒介」が輸出免税の対象から外れたためです。経過措置の基準日は令和8年3月31日で、すでに過ぎています。いま動いている案件のうち、4月以降に媒介契約を結び、10月以降に完了するものが10%課税の対象です。

【要点】10月1日に何が変わったのか

結論から書きます。非居住者から受任した国内不動産の売買・交換・貸借の代理又は媒介の報酬は、令和8年10月1日以後に行われる資産の譲渡等について、消費税10%の課税取引になりました。国税庁のタックスアンサー（No.6551）は、こうした役務の提供は「その役務の提供等を受ける者の居住地にかかわらず」課税対象になると説明しています。

根拠は消費税法第7条第1項、消費税法施行令第17条第2項第7号ロ、そして国税庁の消費税法基本通達7-2-1・7-2-16です。

これまでなぜ0%だったのか｜輸出免税という枠

消費税には、非居住者へのサービス提供などを輸出免税として税率0%にする制度があります。非課税とは違います。免税の売上は課税売上割合の計算で課税売上として扱われ、仕入れにかかった消費税を控除できる点で、事業者に有利な扱いです。

非居住者への役務の提供は、消費税法施行令第17条第2項第7号により、国内での運送・保管や飲食・宿泊などを除いて輸出免税の対象とされてきました。海外在住の所有者から国内マンションの売却を受任し、成約して受け取る媒介報酬も、依頼者が非居住者であれば0%でした。その前提が変わりました。

改正の中身｜相手の居住地にかかわらず課税になる

改正後の施行令第17条第2項第7号は、輸出免税にならない役務として「イ 国内に所在する資産に係る運送又は保管」「ハ 国内における飲食又は宿泊」と並べて、「ロ 国内に所在する不動産（不動産の上に存する権利を含む。）の売買、交換又は貸借の代理又は媒介」を挙げています。

国税庁の通達7-2-16は、非居住者に対する役務の提供でも免税にならないものとして、国内に所在する不動産の管理や修理を以前から挙げていました。今回の改正で、ここに国内不動産の売買・交換・貸借の代理又は媒介が加わりました。役務の相手方がどこにいるかではなく、役務の対象が国内の不動産かどうかで線が引かれた、と考えると分かりやすくなります。

この線を社内で共有しておくと判断がぶれにくくなります。物件を特定して、その物件の売買や賃貸借の成立に向けて動く業務は課税側です。物件を特定しない市場や制度の調査・助言は、今回の改正の対象には入っていません。ただし、どちらに当たるかは名目ではなく業務の実態で見ます。

対象は売買だけではない。賃貸借の媒介も入る

ここは誤解が起きやすいところです。輸出免税から外れたのは「売買、交換又は貸借の代理又は媒介」で、貸借が入っています。海外赴任中のオーナーから受任した賃貸の客付けの報酬も、10月1日以後は課税10%です。

売買をほとんど扱わない会社でも、海外在住のオーナーから賃貸の客付けを受けていれば影響があります。転勤や移住で海外に出たまま国内の部屋を貸し続けるオーナーは珍しくないため、売買より先に、賃貸の受任リストを確認しておくと漏れを防げます。

経過措置の基準日は令和8年3月31日。すでに過ぎている

今回の改正には経過措置があります。国税庁のタックスアンサー（No.6551）は、令和8年3月31日までに締結された契約に基づき事業者が行う資産の譲渡等については、改正前の消費税法が適用され、輸出免税の対象になると説明しています。

基準日はすでに過ぎています。いま新たに結ぶ媒介契約は、すべて経過措置の外です。「急いで契約を結べば免税になる」という話ではありません。

課税になるのは「4月以降契約・10月以降完了」の案件

逆に言えば、対象は限られています。3月31日までに媒介契約を結んでいた長期案件は、決済が来年になっても免税のままです。4月以降の契約でも、9月30日までに資産の譲渡等が終わっていれば免税です。

問題になるのは、4月以降に受任し、決済・引渡しや賃貸借の成立が10月以降になる案件です。売出し中で買付が入っていない物件や、10月以降に入居者が決まる賃貸の客付けがこれに当たります。

9月30日と10月1日をまたいだ案件の確認

9月末から10月初めに完了した案件は、どちらの扱いになるかを1件ずつ確認します。資産の譲渡等をいつ行ったかは、契約の形と業務の完了時期で判断が分かれ得るため、決済日・引渡日・契約書の記載をそろえて顧問税理士に確認するのが安全です。取引の実態と異なる日付を作ることは論外です。

1件あたりいくら動くのか｜金額の感覚をつかむ

「10%課税されます」と言うだけでは、社内で重さが伝わりません。仮の数字で計算例を示します。報酬は国土交通省の報酬告示の上限（税抜）で計算しています。売買の上限は、代金（消費税等相当額を含まない）のうち200万円以下の部分が5%、200万円超400万円以下の部分が4%、400万円超の部分が3%で、400万円を超える取引では「代金×3%＋6万円」と同じ額になります。

実際の受領額は契約によります。ここで見てほしいのは金額の桁です。売買1件で10万円から25万円ほどが動きます。報酬を税込の総額で約束していた場合、この分が自社の負担になります。

賃貸は件数で効きます。1件あたりは1万円台でも、仮に海外オーナーの客付けを年に20件扱えば、合計では無視できない額になります。賃貸は決済日のような明確な区切りがないため、契約日と業務完了時期の整理が売買よりあいまいになりがちです。管理会社は賃貸側から手をつけるのが順当です。

媒介契約書の締結日をどう証明するか

経過措置の適用は契約の締結日で決まります。税務調査で説明を求められたときに、すぐ示せるようにしておく部分です。

売買・交換の媒介契約は、宅建業法第34条の2により書面の交付（依頼者の承諾があれば電磁的方法）が必要なので、通常は書面か電子データで残っています。一方、賃貸借の媒介には同条の書面交付義務がありません。賃貸の客付けを海外オーナーから受けている場合は、受任の日が分かる書面やメールが残っているかを先に確認してください。海外オーナーの案件は、媒介契約書の日付欄と締結時のメールを1件ずつ突き合わせておくと安心です。

「非居住者」の判定が実務の急所

制度そのものより、こちらのほうが日々の判断としては難しい部分です。消費税の非居住者は、外国為替及び外国貿易法（外為法）第6条第1項第6号の非居住者をいいます（消費税法施行令第1条第2項第2号）。具体的な線引きは、財務省の通達「外国為替法令の解釈及び運用について」（6-1-5）が示しています。

日本で暮らす外国人は、多くの場合に居住者

同通達では、外国人は原則として非居住者として扱われますが、本邦内にある事務所に勤務する人と、本邦に入国後6月以上たった人は居住者とされます。日本で働いている入居者や買主、日本に住んで6か月以上の人は居住者で、今回の改正とは関係しません。国籍だけで判断すると、課税しなくてよい取引と課税すべき取引を取り違えます。

日本人でも海外在住なら非居住者になりうる

同じ通達では、日本人でも、外国にある事務所に勤務する目的で出国して外国に滞在する人や、2年以上外国に滞在する目的で出国して外国に滞在する人は非居住者とされます。海外赴任中のオーナー、海外に移住した相続人が実務で当たります。相続案件では、共有者のうち1人だけが海外在住という場合もあり、判定が複雑になります。

外国法人の日本支店

非居住者の本邦内の支店、出張所その他の事務所は、主たる事務所が外国にあっても居住者とみなされます（通達7-2-15）。また通達7-2-17は、国内に支店等を持つ非居住者に対する役務の提供は、原則として国内の支店等を経由して行ったものとして、輸出免税の対象にならないとしています。依頼主が外国法人の本店なのか日本支店なのか、契約書の当事者表記と実際に意思決定している主体が食い違っていないかを確認します。

判断が割れそうな案件は、受任の段階で顧問税理士に確認する運用が安全です。成約後に判定の誤りに気づくのが、いちばん手間がかかります。

受任中の案件を洗い出す手順

難しい作業ではありません。順番だけ決めておきます。

手順1で役に立つのが送金先口座です。契約書上の住所が日本の実家のままでも、報酬や賃料の送金先が海外の銀行になっている場合は、生活の本拠が国外にある可能性があります。住所欄だけを見ていると見落とします。

見積書と媒介契約書の報酬額表記が事故のもと

報酬額を税込で書いているか税抜で書いているかで、揉め方が変わります。

報酬額を「金○○円」と総額で示していた場合、10月以後はその中から消費税を納めることになり、手取りが実質的に目減りします。一方、税抜の額に「別途消費税」と添えていれば、上乗せの根拠が契約書にあります。

海外オーナー向けの媒介契約書と管理受託契約書の報酬条項は、税抜額と消費税額を分けて書く形にそろえておくと安全です。宅建業法の報酬上限は、告示で消費税等相当額を含まない代金・借賃を基に計算する定めなので、分けて書くほうがそもそも整合します。

請求書とインボイス｜免税売上から課税売上へ

10月1日以後に完了する案件については、仲介手数料に消費税10%を加えた請求書を発行することになります。適格請求書発行事業者であれば、消費税法第57条の4第1項の記載事項（登録番号、取引年月日、取引内容、税率ごとに区分した対価の額と適用税率、消費税額等、交付を受ける事業者の名称）を満たす必要があります。

気をつけたいのは、これまで免税売上として請求書のひな形を分けていた会社です。海外オーナー向けだけ別のひな形を使っていると、切り替え漏れがそのまま請求の誤りになります。ひな形を分けているなら、10月1日以後の完了分から切り替わっているかを確認してください。

会計ソフトの税区分を直す。課税売上割合はどうなるか

会計上は免税売上として計上していた仲介手数料が、課税売上に変わります。科目と税区分の設定を更新しないと、申告時に拾えません。

課税売上割合について。消費税法第30条第6項は、課税売上割合を、国内で行った資産の譲渡等の対価の額の合計額のうち、課税資産の譲渡等の対価の額の合計額が占める割合としています。輸出免税の売上も課税資産の譲渡等に含まれるため、分子と分母の両方に入っています。したがって免税から課税へ区分が変わっても、課税売上割合そのものが動くわけではありません。変わるのは預かる消費税の額です。自社の納付税額がどれだけ増えるかは、該当案件の報酬見込額から試算してください。数字の当てはめは顧問税理士と行うべき領域です。

簡易課税・2割特例を使っている会社

小規模な会社では、簡易課税や2割特例を選んでいる場合があります。この場合も、これまで税額がゼロだった免税売上に消費税がかかるようになるため、納付税額は増えます。

事業区分やみなし仕入率の当てはめ、2割特例を使える期間は会社ごとに確認が必要なため、ここは断定を避けます。海外オーナー案件の報酬が売上に占める割合が高い会社は、次の申告の前に一度、顧問税理士と試算しておく価値があります。

混同しやすい別制度｜非居住者オーナーの家賃と源泉徴収

ここは社内で混線しやすいので、先に切り分けておきます。非居住者が所有する国内不動産の賃料を支払う人や、非居住者から国内の土地等を買う人には、所得税の源泉徴収の義務が生じる場合があります。今回の消費税の改正とはまったく別の制度です。

国税庁のタックスアンサーでは、不動産の賃貸料等の源泉徴収税率は20.42%で、自己又はその親族の居住の用に供するために借りた個人が支払う賃料は対象外とされています（No.2884）。土地等の譲渡対価は10.21%で、個人が自己又は親族の居住の用に供するために買い、対価が1億円以下の場合は対象外です（No.2879）。

向きが逆です。消費税は自社が受け取る報酬に上乗せする話、源泉徴収は支払う金額から差し引く話です。同じ「非居住者」という言葉で始まるため、社内で説明するときはこの表を先に見せると混乱が減ります。

土地は非課税、仲介手数料は課税｜説明で崩れるところ

顧客説明でつまずきやすい点です。土地の譲渡は消費税が非課税です。国税庁は、非課税取引を設けている理由として、消費に負担を求める税としての性格から課税の対象としてなじまないものや社会政策的配慮を挙げています（No.6201）。一方、事業者が行う建物の譲渡は課税で、仲介手数料はそれとは別に課税されます。

海外オーナーに「日本の土地の売却に消費税はかかりません」と説明したあとで、「ただし仲介手数料には10%かかります」と続ける必要があります。この二段の説明を、10月以降は毎回することになります。英語を含めた説明文を用意しておくと、現場が楽になります。

改正の対象にならない業務

広げすぎないことも大事です。

ただし、コンサルティングという名目でも、実態が特定物件の媒介であれば課税側と考えるのが安全です。媒介契約を結ばず助言にとどまる業務は、業務の実態に応じて個別に判断します。

10月以降の確認の工程表

この中でいちばん時間がかかるのは依頼主への説明です。海外とは時差があり、返信に日数がかかります。相手にとっては単純な値上げに見えるため、税制改正によるものであることを書面で示せるようにしておくのが安全です。

よくある誤解

誤解1：うちは賃貸中心だから関係ない。改正の対象は売買だけでなく、貸借の代理又は媒介も含みます。海外赴任中のオーナーから受けた客付けの報酬も対象です。

誤解2：今から契約を結べば経過措置に間に合う。基準日は令和8年3月31日です。すでに過ぎています。いま結ぶ契約はすべて改正後の扱いで、10月1日以後に完了すれば課税です。

誤解3：外国籍の入居者や買主はすべて対象になる。判定は国籍ではなく、外為法の居住者・非居住者の区分によります。日本で働いている人や、入国後6か月以上たった人は居住者で、今回の改正とは関係しません。

このテーマの全体像は「不動産のコンプライアンス実務ガイド2026｜宅建業法・管理業法・個人情報・犯収法」にまとめています。

よくある質問

Q1. 媒介契約は3月中に結んだが、専任媒介の更新を4月以降にした。どちらになるか。

更新が新たな契約の締結に当たるかどうかで扱いが変わり得る論点です。判断が分かれ得るため、更新の形式と契約書の記載を持って顧問税理士に確認してください。

Q2. 手付解除になり、報酬の一部だけ受け取った場合は。

資産の譲渡等をいつ行ったかで判定します。役務の提供がいつ完了したかは個別の事情によるため、断定できません。報酬の根拠となった業務が完了した時点を軸に、証拠となる書類をそろえて相談するのが実務的です。

Q3. 依頼主が海外在住かどうか、どこまで確認すればよいか。

消費税の課税判定は自社の責任で行うことになります。受任時に居住地を確認し、記録に残す運用が現実的です。売買で犯収法の取引時確認により住所を確認しているなら、その記録と結びつけると二度手間になりません。

情報の扱いで慎重にした点

本記事は税務の専門的な判断を代わりに行うものではありません。次の点は意識して断定を避けています。

• 簡易課税の事業区分とみなし仕入率の当てはめは、業務の実態で判断が分かれ得るため、率の数値を書いていません。
• 資産の譲渡等を行った日の具体的な判定は、契約の形と業務の完了時期によるため、一般論にとどめました。
• 非居住者の判定は外為法の定義と財務省の通達によります。個別の案件は専門家に確認してください。
• 納付税額への影響は会社ごとの売上構成によるため、試算が必要であることだけを書きました。
• 報酬額の計算例は仮の数字で、告示の上限で計算したものです。

出典（本文で参照している資料）

• 国税庁 タックスアンサー No.6551 輸出取引の免税（令和8年4月1日現在法令等）
• 国税庁 消費税法基本通達 第7章第2節（7-2-1、7-2-15、7-2-16、7-2-17）
• 消費税法施行令（第1条第2項、第17条第2項第7号）
• 消費税法（第7条、第30条第6項、第57条の4）
• 財務省 外国為替法令の解釈及び運用について（6-1-5 居住性の判定基準）
• 外国為替及び外国貿易法（第6条）
• 宅地建物取引業法（第34条の2）
• 国土交通省 宅地建物取引業法関係（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額）
• 国税庁 タックスアンサー No.6201 非課税となる取引
• 国税庁 タックスアンサー No.2884 非居住者等に対する源泉徴収・源泉徴収の税率
• 国税庁 タックスアンサー No.2879 非居住者等から土地等を購入したとき

この記事は2026年10月7日時点の情報です。