非居住者への仲介手数料が2026年10月1日から消費税10%課税へ｜輸出免税の除外と経過措置の基準日は令和8年3月31日——海外オーナー案件を持つ中小不動産会社が9月末までに動かす順番

海外に住むオーナーや外国法人から受任した不動産の仲介手数料は、これまで消費税が0%の輸出免税でした。令和8年10月1日からは課税10%になります。令和8年度税制改正で、非居住者に対して行う国内に所在する不動産の売買・交換・貸借の代理又は媒介が、輸出免税の対象から外れました。しかも経過措置の基準日は令和8年3月31日——つまり、もう過ぎています。いま受任している案件のうち、4月以降に媒介契約を結び、10月以降に決済・引渡しを迎えるものが、そのまま10%課税の対象です。ウルスタ代表として自社で210室を管理し売買の媒介も扱う立場から、9月末までに何をどの順に直すかを整理します。

【要点】10月1日に何が変わるのか

取扱い	改正前	改正後 令和8年10月1日以後
非居住者への不動産売買仲介手数料	輸出免税 0%	課税 10%
非居住者への不動産賃貸借仲介手数料	輸出免税 0%	課税 10%
非居住者向け不動産コンサルティング	輸出免税 0%	原則、引き続き免税
非居住者所有物件の管理・修理	課税 10%	課税 10%（変更なし）

根拠は消費税法第7条第1項と消費税法施行令第17条、そして改正後の国税庁通達7-2-1・7-2-16です。通達7-2-1の輸出免税の除外項目に、国内に所在する不動産——不動産の上に存する権利を含む——の売買、交換又は貸借の代理又は媒介という一行が加わりました。

これまでなぜ0%だったのか——輸出免税という枠

消費税には、国外の事業者や個人へのサービス提供を輸出免税として税率0%にする制度があります。非課税とは違います。免税は売上が0%でも仕入れにかかった消費税の還付を受けられる点で、事業者に有利な扱いです。

非居住者への役務提供は、施行令第17条第2項第7号により原則として輸出免税の対象とされてきました。海外在住の所有者から国内マンションの売却を受任し、成約して受け取る媒介報酬も、受任者が非居住者であれば0%。その前提が変わります。

改正の中身——効果が帰属するのは国内の不動産だという整理

従来の考え方はこうでした。非居住者に提供されるサービスのうちその効果が国外に及ぶものは輸出免税になる。国外の事業者へのコンサルティングがその典型です。仲介業務も、依頼者が国外にいる以上、効果は国外に及ぶと整理されていました。

この整理を理解しておくと、社内で線を引きやすくなります。物件を特定して、その物件の権利移転や賃貸借の成立に向けて動く業務は課税側。物件を特定せずに市場や制度について助言する業務は、原則として免税側に残ります。

対象は売買だけではない。賃貸借の媒介も入る

ここは誤解が起きやすいところです。改正で除外されるのは売買、交換又は貸借の代理又は媒介——貸借が入っています。海外赴任中のオーナーから受任した賃貸の客付け報酬も、10月1日以後は課税10%です。

売買しか扱っていない会社より、賃貸で海外オーナーを何件か抱えている管理会社のほうが、件数としては影響が大きいことがあります。自社でも、売買より先に賃貸の受任リストを見に行きました。転勤で海外に出たまま所有を続けているオーナーは、都市部の管理会社であれば珍しくありません。

経過措置の基準日は令和8年3月31日。すでに過ぎている

今回の改正には経過措置があります。令和8年3月31日までに締結した契約に基づき事業者が行う資産の譲渡等については、改正前の消費税法が適用され、引き続き輸出免税の対象となります。

媒介契約の締結日	資産の譲渡等を行う時期	適用される取扱い
令和8年3月31日まで	時期を問わない	改正前——輸出免税 0%
令和8年4月1日以後	令和8年9月30日まで	改正前——輸出免税 0%
令和8年4月1日以後	令和8年10月1日以後	改正後——課税 10%

危険ゾーンは「4月以降契約・10月以降完了」の案件だけ

逆に言えば、対象は限定されています。3月31日までに媒介契約を結んでいる長期案件は、決済が来年になっても免税のままです。4月以降の契約でも、9月中に決済まで到達すれば免税です。

問題になるのは4月以降に受任し、決済・引渡しが10月にずれ込む案件です。売買であれば、いま売出し中で買付が入っていない物件、あるいはローン特約の審査中で決済日が9月末ぎりぎりの物件。決済日が数日ずれるだけで、報酬の手取りが10%変わる構図になります。

9月末に決済が集中する読み

これは推測ですが、9月最終週の決済枠は例年より窮屈になる可能性があります。司法書士と金融機関の枠は先に埋まります。該当案件を抱えているなら、決済日の仮押さえだけでも早めに動かす価値があります。ただし取引の実態と異なる日付を作ることは論外です。あくまで正常な進行の中での前倒しです。

1件あたりいくら動くのか——金額の感覚をつかむ

抽象的に「10%課税されます」と言われても、社内の温度が上がりません。報酬額に当てはめて示すと話が早くなります。

取引の例	報酬額の目安	10月以後に上乗せされる消費税
3000万円のマンション売却の媒介	約102万円	約10万2000円
8000万円の収益物件売却の媒介	約252万円	約25万2000円
賃料12万円の居室の客付け	12万円	1万2000円

報酬額は宅建業法の上限の目安であり、実際の受領額は契約によります。ここで見てほしいのは金額の桁です。売買1件で10万円から25万円が動きます。報酬を税込の総額で約束していた場合、この分が自社の負担になります。逆に上乗せするなら、依頼主にとっては同額の値上げに見えます。事前説明を9月上旬に置いている理由がここにあります。

媒介契約書の締結日をどう証明するか

経過措置の適用は契約締結日で決まります。ここは税務調査で必ず見られる部分です。

証明の手段	強さ	実務での置き方
書面の媒介契約書に署名日・記名押印	強い	原本を保管。日付欄の空欄を作らない
電子契約のタイムスタンプ	強い	締結完了通知のメールも併せて保存
メールでの受任確認	中	媒介契約書と紐づく形で残す
口頭・覚書のみ	弱い	証明が難しくなる。避ける

宅建業法上、媒介契約は書面の交付が必要ですから、通常は書面か電磁的方法で残っているはずです。問題は、それが3月中に締結されたと第三者に示せる形になっているかです。自社では、海外オーナーの案件について、媒介契約書の日付欄と締結時のメールを突き合わせて1件ずつ確認しました。

「非居住者」の判定が実務の急所

制度そのものより、こちらのほうが日々の判断としては難しい部分です。

在留外国人は原則として居住者

日本に住んでいる外国籍の方は、原則として居住者です。国籍ではなく住所・居所がどこにあるかで判定します。在留カードを持って日本で生活している入居者や買主は、今回の改正とは無関係です。ここを取り違えると、課税しなくてよい取引に課税してしまいます。

日本人でも海外在住なら非居住者になりうる

逆に、日本国籍の方でも海外に生活の本拠がある場合は非居住者に該当しうる。海外赴任中のオーナー、海外に移住した相続人——このあたりが実務で当たります。相続案件では、共有者のうち1名だけが海外在住というケースがあり、判定が複雑になります。

外国法人の日本支店

外国法人が日本に支店を持っている場合、日本支店は内国法人に準じた扱いとなる場合があります。依頼主が外国法人の本店なのか日本支店なのかで、非居住者該当性が変わりうるため、個別の確認が必要です。契約書の当事者表記と、実際に意思決定している主体が食い違っていないかを見ます。

受任中の案件を洗い出す——自社でやった手順

難しい作業ではありません。順番だけ決めておきます。

手順	やること	見るもの
1	依頼主の住所が国外のものを抽出	媒介契約書、管理受託契約書、送金先口座
2	抽出した案件の媒介契約締結日を確認	3月31日以前か、4月1日以後か
3	4月以後の契約について完了見込み時期を確認	9月30日までか、10月1日以後か
4	10月以後完了見込みのものを課税対象リストへ	報酬見込額と税額の試算
5	該当する依頼主へ事前説明	報酬額の総額が変わることの合意

手順1で意外と効くのが送金先口座です。契約書上の住所が日本の実家のままでも、報酬や賃料の送金先が海外の銀行になっている場合、生活の本拠が国外である可能性を示します。住所欄だけを見ていると落とします。

見積書と媒介契約書の報酬額表記が事故のもと

報酬額を税込で書いているか税抜で書いているかで、揉め方が変わります。

自社では、海外オーナー向けの媒介契約書と管理受託契約書の報酬条項を確認し、税抜額と消費税額を分けて記載する書式に統一しました。宅建業法上の報酬上限は税抜の取引価額に基づいて計算しますから、分けて書くほうがそもそも整合します。

請求書とインボイス——免税売上から課税売上へ

10月以後に完了する案件については、仲介手数料に消費税10%を加算した請求書を発行することになります。適格請求書発行事業者であれば、登録番号・適用税率・税率ごとに区分した消費税額等の記載要件を満たす必要があります。

ここで気をつけたいのは、これまで免税売上として請求書テンプレートを分けていた会社です。海外オーナー向けだけ別テンプレートを使っていると、切り替え漏れがそのまま請求ミスになります。テンプレートを分けているなら、切替日をカレンダーに置いてください。

会計ソフトの税区分を直す。課税売上割合はどうなるか

会計上は免税売上として計上していた仲介手数料が課税売上に変わります。科目と税区分の設定を更新しないと、申告時に拾えません。

簡易課税・2割特例を使っている会社

小規模な会社では、簡易課税や2割特例を選択している場合があります。この場合、課税売上が増えればみなし仕入率を適用したあとの納付税額が増えます。売上規模によっては基準期間の課税売上高が動き、将来の判定に影響することもあります。

事業区分やみなし仕入率の当てはめは業務の実態で判断が分かれる部分があるため、ここは断定を避けます。海外オーナー案件の報酬が売上に占める比率が高い会社は、9月中に一度、顧問税理士と試算しておく価値があります。

混同しやすい別制度——非居住者オーナーの家賃と源泉徴収

ここは社内で必ず混線するので、先に切り分けておきます。非居住者が所有する国内不動産の賃料を支払う際、借主に源泉徴収の義務が生じる場合があります。これは所得税の話であり、今回の消費税の改正とはまったく別の制度です。

論点	税目	誰が負担・納付するか
非居住者への仲介手数料の課税化	消費税	手数料を受け取る宅建業者が預かって納付
非居住者オーナーへの賃料の源泉徴収	所得税	賃料を支払う側が源泉徴収して納付
非居住者からの不動産購入時の源泉徴収	所得税	売買代金を支払う買主側

方向が逆です。消費税は自社が受け取る報酬に上乗せする話、源泉徴収は自社または借主が支払う金額から差し引く話。同じ「非居住者」という言葉で始まるため、社内説明では必ずこの表を先に見せることにしました。

土地は非課税、仲介手数料は課税——説明で崩れるところ

顧客説明でつまずきやすい点です。土地の譲渡は消費税が非課税です。消費に負担を求める税としての性格から課税対象になじまないためです。一方、建物の譲渡は課税、そして仲介手数料はそれとは別に課税されます。

海外オーナーに「日本の土地の売却に消費税はかかりません」と説明したあとで、「ただし当社の仲介手数料には10%かかります」と続ける必要があります。この二段になる説明を、10月以降は毎回することになります。説明文を英語も含めて用意しておくと、現場が楽になります。

改正の対象にならない業務

広げすぎないことも大事です。

業務	取扱い
国内不動産の売買・交換・貸借の代理又は媒介	今回の改正で課税化
国内不動産の管理・修理	改正前から課税。変更なし
物件を特定しない市場調査・投資助言	原則として引き続き免税の余地
翻訳、会計・税務のアドバイス	引き続き免税

ただしコンサルティングという名目でも、実態が特定物件の媒介であれば課税側です。名目ではなく業務の実態で判断されます。媒介契約を締結せず助言にとどまる業務については、業務の実態に応じて個別に判断する必要があります。

8月から9月末までの工程表

時期	やること	担当の目安
8月上旬	依頼主の住所が国外の受任案件を全件抽出	管理・売買の各担当
8月中旬	媒介契約締結日と完了見込み時期を突合し課税対象リストを作る	経理と営業の合同
8月下旬	非居住者該当性が微妙な案件を顧問税理士へ照会	代表または経理責任者
9月上旬	該当する依頼主へ事前説明。報酬総額が変わる旨の合意を取る	担当者
9月中旬	媒介契約書・見積書・請求書の書式を税抜＋消費税の分離表記へ	経理
9月下旬	会計ソフトの科目・税区分を設定変更。切替日を共有	経理
10月1日	新書式で運用開始。9月末で完了した案件との仕分けを確認	全社

この中でいちばん時間がかかるのは9月上旬の事前説明です。海外との時差があり、返信に日数がかかります。相手にとっては単純な値上げに見えますから、制度改正であること、当社の判断ではないことを書面で示せる形にしておくのが安全です。

よくある誤解

よくある質問

Q1. 媒介契約は3月中に結んだが、専任媒介の更新を4月以降にかけた。どちらになるか。
更新が新たな契約の締結にあたるかどうかで扱いが変わりうる論点です。自社では判断せず、顧問税理士に確認する扱いにしました。更新の形式と契約書の記載を持って相談してください。

Q2. 手付解除になり、報酬の一部だけ受け取った場合は。
資産の譲渡等をいつ行ったかで判定します。役務の提供の完了時期がどこかは個別事情によるため、断定できません。報酬発生の根拠となった業務が完了した時点を軸に、証憑を揃えて相談するのが実務的です。

Q3. 依頼主が海外在住かどうか、どこまで確認する義務があるか。
消費税の課税判定は自社の責任で行うことになります。受任時に居住地を確認し、記録に残す運用が現実的です。犯収法の取引時確認で住所を取っているなら、その記録と紐づけると二度手間になりません。

情報の扱いで慎重にした点

本記事は税務の専門的判断を代替するものではありません。次の点は意識的に断定を避けています。

• 簡易課税の事業区分とみなし仕入率の当てはめは、業務の実態により判断が分かれうるため、率の数値を書いていません。
• 資産の譲渡等を行った日の具体的な判定は、契約形態と業務の完了時期によるため、一般論にとどめました。
• 非居住者の判定は、所得税法上の概念と外国為替及び外国貿易法上の概念で切り口が異なる場面があります。個別案件は専門家に確認してください。
• 納付税額への影響は個社の売上構成に依存するため、試算が必要である旨のみ記載しました。