空き家の媒介報酬33万円の特例、施行2年で分かったこと｜800万円以下は買主からも受け取れる、長期の空き家は貸主から2.2か月分、ただし媒介契約の前に合意が要る

800万円以下の空き家なら、媒介報酬の上限は33万円。売主からだけでなく、買主からも受け取れます。そして1年を超えて空いている賃貸なら、貸主からの報酬は借賃の2.2か月分まで。これは特別なテクニックでも、グレーな運用でもありません。令和6年国土交通省告示第949号として正式に定められ、2024年7月1日に施行された報酬告示の特例です。2026年7月1日で、施行からちょうど2年が経ちました。にもかかわらず、現場では「制度は聞いたことがあるが、実際には使っていない」という会社が驚くほど多い。本記事は、ウルスタ代表として宅地建物取引業を営む立場から、この特例の内容と、使えていない会社が引っかかっている一点を、宅地建物取引士の目線で実務に落として整理します。

施行から2年、それでも使われていない

国土交通省は、不動産業による空き家対策推進プログラムの一環として、宅地建物取引業者が受け取ることのできる報酬の額に関する告示を改正しました。令和6年国土交通省告示第949号。令和6年6月21日に公布され、令和6年7月1日から施行されています。2026年7月1日をもって、施行から丸2年が経過しました。

改正の狙いは明快です。空き家は、価格が低い。価格が低ければ、報酬も低い。報酬が低ければ、手間のかかる空き家の仲介は事業として成立しない。だから空き家が市場に出てこない。この悪循環を、報酬の上限を引き上げることで断とうという政策です。

ところが2年経っても、当社が同業の方と話していて聞こえてくるのは、こうした声です。制度は知っている。ただ、実際に33万円を請求したことはない。売主が高齢で、いくらになりますかと聞かれたときに、通常の計算式で答えてしまった。あるいは、請求してよいものかどうか自信がなく、結局いつもどおりの報酬で処理した。

使われていない理由は、法令の難しさではありません。媒介契約を結ぶ前に、報酬額を説明して合意しておくという一手間を、社内の型として持てていないからです。逆に言えば、その一手間を型にした会社だけが、同じ物件から2倍以上の報酬を受け取っています。以下、順に整理します。

【要点】改正で変わったのは、この3点

細部に入る前に、全体像を押さえます。変わったのは次の3点だけです。ここを取り違えたまま運用すると、業法違反にも、機会損失にもなります。

いずれも「上限が上がった」だけであって、自動的にその額を請求できるようになったわけではありません。上限と、実際に受け取れる額は別物です。この距離を埋めるのが、後述する事前の説明と合意です。

800万円以下は、価格を問わず33万円が上限になる

まず売買から。通常の媒介報酬は、売買代金に応じた速算式で決まります。400万円を超える場合は代金の3パーセントに6万円を加えた額、200万円超400万円以下は4パーセントに2万円、200万円以下は5パーセント。これに消費税が乗ります。

特例は、この計算を上書きします。売買代金が800万円以下の宅地または建物であれば、当該媒介に要する費用を勘案して、通常の上限を超えて報酬を受け取ることができる。その上限が30万円に消費税を加えた33万円です。価格がいくらであっても、800万円以下なら33万円。つまり価格が低い物件ほど、特例の効き目が大きいということになります。

数字で見ます。売買代金800万円の物件なら、通常の計算でも30万円に消費税で33万円。特例と同額です。ところが500万円なら、通常は21万円に消費税で23万1000円。特例なら33万円で、差は約10万円。300万円なら通常は14万円に消費税で15万4000円ですから、差は17万6000円。200万円なら通常10万円に消費税で11万円、差は22万円です。

空き家の現場で扱う物件は、まさにこの200万円から500万円の帯に集中します。そこで報酬が2倍になるかどうかは、事業として続けられるかどうかの分かれ目です。なお800万円という基準は、消費税相当額を含まない売買代金で判定します。土地は非課税ですが、建物に消費税が乗る取引では、税抜の代金で見るという点に注意してください。

買主からも受け取れる——ここが改正の実質

改正前の特例は、売主である依頼者からしか使えませんでした。ここが変わりました。改正後は、買主から受ける報酬についても特例が適用されます。売主から33万円、買主から33万円を受け取ることも、制度上は可能です。ただし双方から受ける場合、その合計額は30万円に消費税を加えた額の2倍、すなわち66万円を超えてはなりません。

この改正の意味は、実務をやっている人ほど腑に落ちるはずです。低廉な空き家の取引で工数を食うのは、売主側の調査だけではないからです。買主のために現地を案内し、越境と境界を確認し、接道と再建築の可否を役所で調べ、上下水道とインフラの引き込みを確認する。残置物の量を見て、解体費の当たりをつける。この作業は、価格が200万円でも1億円でも、ほとんど変わりません。

代理の場合は媒介の2倍が上限ですから、66万円になります。ただしこの場合も、相手方からも報酬を受けるのであれば、合計で66万円を超えることはできません。上限の枠は、あくまで取引全体で管理されているという理解が正確です。

最大の落とし穴——媒介契約の「前」に説明し、合意する

ここが、この特例のすべてです。国土交通省は、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方を同時に改正し、媒介契約または代理契約の締結に際し、あらかじめ、特例で定める上限の範囲内で報酬額について依頼者に説明し、合意する必要があることを明記しました。

順序が決まっているということです。媒介契約を結ぶ前に、説明する。合意する。そのうえで契約する。取引が終わってから請求書に33万円と書いて送る、という運用は認められません。宅地建物取引業法46条2項は、告示に定める限度を超えて報酬を受け取ることを禁じています。事前の合意を欠いたまま特例の額を請求すれば、業法上の問題になり得ます。

この一手間を面倒だと感じる方は多いと思います。ですが、逆の立場で考えてみてください。売主にとっては、200万円の家を売って22万円の手数料が33万円になるという話です。何の説明もなく額だけ増えていれば、不信は当然です。先に、なぜこの金額なのかを説明する。遠方の現地調査に2往復すること、法務局と役所を回ること、残置物と越境を確認すること。工数を開示すれば、多くの売主は納得します。納得を得る手続きが、そのまま法令の要件になっている。よくできた制度だと思います。

現地調査等の費用とは何か——積み上げてよいもの、よくないもの

特例の条文は、当該媒介に要する費用を勘案して、と定めています。ここを読み飛ばすと、危うい運用になります。33万円は、根拠なく請求してよい定額ではなく、実際に要する費用を勘案した結果として、そこまでは受け取ってよいという上限だからです。

では、何を勘案するのか。典型的なのは、現地までの往復に要する交通費と移動時間、現地での状況確認と写真撮影、法務局での登記情報と公図と地積測量図の取得、市区町村での都市計画と道路と上下水道の調査、境界標の有無の確認、越境物の確認、残置物の量の把握、必要に応じた近隣へのヒアリング。低廉な物件ほど、これらの一つひとつに手間がかかります。管理されずに放置された家は、鍵が見つからないことすらある。

逆に、勘案の対象として説明しづらいものもあります。たとえば広告費を一律に上乗せする、あるいは他の取引で赤字が出ているからその補填として計上する、といった説明は、当該媒介に要する費用という枠から外れます。特例はあくまで、その一件にかかる調査等の費用を根拠にしたものです。

実務上の備えは単純です。案件ごとに、要した工数と実費を記録する。訪問日、移動距離、取得した書類、調査に要した時間。専用の様式でなくてよいので、媒介の記録として残しておく。依頼者に説明するときの説得力が変わりますし、万が一、報酬額の妥当性を問われたときに提示できる材料になります。記録がない請求は、金額が上限の範囲内であっても、根拠を欠いた請求に見えてしまいます。

長期の空き家の賃貸は、貸主から2.2か月分

売買に隠れがちですが、賃貸管理を手がける会社にとっては、こちらのほうが重要かもしれません。長期の空家等に該当する賃貸の媒介については、貸主から受け取る報酬の上限が、借賃の1.1か月分から2.2か月分に引き上げられました。

長期の空家等の考え方として、国土交通省は、現に長期間にわたって居住や事業の用途に供されていないものを想定しています。目安として示されているのは、少なくとも1年を超える期間にわたって居住者が不在となっている戸建ての空き家や、分譲マンションの空き室です。

実務でどう効くか。借賃5万円の空き家戸建てを賃貸で決めた場合、貸主から受け取れる報酬の上限は、従来の5万5000円から11万円になります。空き家を賃貸として再生するときの採算は、これで確実に変わります。草刈り、残置物の確認、設備の通電と通水のチェック、写真撮影、募集図面の作成。長く空いていた家ほど、貸すまでの手間は膨らみます。その手間に値札がついたということです。

ただし、勘違いしやすい点が一つ。この特例は貸主側の枠を広げるものであって、借主から2.2か月分を受け取れるようになったわけではありません。居住用建物の賃貸では、借主から受け取れるのは原則として借賃の0.55か月分まで、媒介の依頼を受けるにあたって承諾を得ている場合に1.1か月分までという枠組みは変わっていません。そして売買と同じく、貸主への事前の説明と合意が必要です。

それでも赤字になる案件はある——受託前に工数を見積もる

正直に書きます。33万円でも足りない空き家は、あります。相続人が7人いて全国に散らばっている。境界標がなく、隣地との越境が疑われる。接道が2メートルに足りず、再建築の可否から調べ直す必要がある。前面道路が私道で、掘削承諾を取りにいかなければならない。こうした案件では、調査と調整だけで数十時間が飛びます。

ここで必要なのは、特例があるから受けるという判断ではなく、受託の前に工数を見積もるという規律です。現地までの往復時間、想定される調査項目、権利関係の複雑さ。ざっくりでよいので、時間を数字にする。そのうえで、33万円という上限で回収できるかを判断する。回収できないなら、専任媒介の期間を区切って条件を整理する、買取を提案する、専門業者に橋渡しする、といった別の道を選ぶ。

断ることは、不誠実ではありません。受けてから塩漬けにするほうが、売主にとっても、自社の担当者にとっても不幸です。特例は、採算の合う案件の幅を広げてくれた道具であって、すべての空き家を引き受けろという命令ではない。この線引きを、社内で共有しておくことをおすすめします。

目安として、当社では受託前に3つの問いを立てています。第一に、現地までの往復が2回で済むか。3回以上になるなら、移動だけで工数が二桁時間に届きます。第二に、売主側の意思決定者が誰かがはっきりしているか。相続人が確定しておらず、遺産分割の話し合いすら始まっていない案件は、媒介以前の段階です。第三に、接道と境界について、現地と公図で説明のつく状態か。この3つのうち2つが怪しい案件は、通常の媒介として受けるのではなく、まず調査だけを切り出して考える。上限が33万円に上がったからこそ、その33万円で何時間まで戦えるのかを、先に決めておく必要があります。

空き家一件で終わらせない——特例の外側にある収益

もう一つ、特例と一緒に語られるべきことがあります。空き家の相談は、ほとんどの場合、相続をきっかけに持ち込まれます。そして相続の相談者は、その空き家だけを持っているわけではありません。実家の土地、駐車場、賃貸中のアパート、遠方の山林。空き家一件の媒介として見れば33万円ですが、その家族の資産全体への入口として見れば、桁が変わります。

あわせて、売主の手取りを左右する制度を提示できるかどうかも、担当者の差になります。被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除、いわゆる相続空き家の3000万円控除。低未利用土地等を譲渡した場合の100万円控除。適用の可否によって、売主の手取りは大きく変わります。これらの適否は最終的に税理士の判断領域ですが、可能性があることを取引の初期に伝えられるかどうかで、依頼者からの信頼はまったく違ってきます。

社内で「使える状態」にする——3つの仕込み

制度を知っているだけでは、報酬は増えません。使える状態にするための仕込みは、次の3つです。

第一に、媒介契約書のテンプレートを直す。報酬欄に、特例を適用する場合の記載と金額を書き込める形にしておく。別紙として、現地調査等に要する費用の内訳を示す様式を用意する。テンプレートがなければ、担当者は現場でその場の判断を迫られ、結局いつもどおりの報酬に落ち着きます。

第二に、事前説明のトークを型にする。何をどの順で伝えるかを、A4一枚のスクリプトにする。売主が高齢である場合が多いことを踏まえ、専門用語を避けた言い回しをそろえておく。若手が一人で査定に行っても同じ説明ができる状態を作ることが目的です。

第三に、対象案件を自動で拾える台帳を持つ。査定価格が800万円以下になった案件、募集を開始してから1年を超えて空室が続いている物件。この2つを人の記憶に頼って拾おうとすると、必ず漏れます。物件情報が一つの台帳に載っていれば、条件に合う案件は自動的に浮かび上がります。制度を使えるかどうかは、最後は情報の持ち方の問題に帰着します。

よくある質問

800万円という基準は、税込みで判定するのか。売買代金は、消費税相当額を含まない額で判定します。土地の譲渡は消費税が非課税ですが、建物に消費税が課される取引では、税抜きの代金で800万円以下かどうかを見ます。判定を誤ると、特例の適用そのものが崩れますから、価格の建て付けは最初に確認してください。

空き家でなくても使えるのか。特例が対象とするのは、低廉な空家等に該当する宅地または建物です。名称に空家という言葉が入っているため誤解されやすいのですが、対象は空き家に限られず、低額の宅地や建物が広く含まれます。使われていない土地の売買でも、要件を満たせば適用の余地があります。

売主と買主の双方から33万円ずつ、必ず受け取れるのか。受け取れるのは、あくまで上限としての額です。双方から受ける場合の合計は66万円を超えられません。そして、それぞれの依頼者に対して事前の説明と合意が必要であり、金額は当該媒介に要する費用を勘案したものである必要があります。上限を書いてあるから請求してよい、という制度ではないことに注意してください。

賃貸の特例で、借主から2.2か月分を受け取れるのか。受け取れません。長期の空家等の特例は、貸主から受ける報酬の枠を1.1か月分から2.2か月分に広げるものです。居住用建物の賃貸で借主から受け取れる額の枠組みは、従来どおりです。

長期とは、具体的に何年か。国土交通省が示す考え方では、少なくとも1年を超える期間にわたって居住者が不在となっている戸建ての空き家や分譲マンションの空き室が、長期の空家等の例として挙げられています。募集を止めていた期間も含めて、いつから使われていないのかを、募集開始日や退去日の記録から説明できるようにしておくことが実務上の備えになります。

すでに媒介契約を結んでいる案件に、あとから特例を適用できるか。特例の適用には、媒介契約の締結に際してあらかじめ説明し合意していることが求められます。契約後に報酬額だけを引き上げる合意ができるかどうかは、個別の事情によりますが、少なくとも制度が想定している順序ではありません。現に進行中の案件で価格が800万円以下に下がってきた場合には、価格改定に合わせて媒介契約を締結し直し、その際に報酬について説明と合意を行うという整理が現実的です。迷う場面では、免許行政庁の窓口に事前に確認してください。

事前の説明を書面でしなかった場合、報酬は無効になるのか。合意の有無は最終的に事実認定の問題ですが、説明と合意を経ずに特例の額を請求すれば、告示の限度を超えて報酬を受けたと評価される余地があります。争いになったときに立証できるのは、記録だけです。口頭で説明したという主張は、書面がなければ通りません。媒介契約書と別紙に残す運用を徹底してください。