2026年5月29日、全国の特区民泊の9割超が集中する大阪市で、特区民泊の新規受付が終了しました。既存の認定施設は営業を続けられますが、認定は物件ではなく事業者に付くため、物件を買った人が同じ営業を自動的に引き継げるわけではありません。一方で2025年の訪日客は4,268万人と初めて4,000万人を超え、宿泊需要そのものはかつてない水準にあります。制度の締め付けと需要の拡大が同時に進むこの局面では、「民泊物件を売りたい」「買って続けたい」「やめて貸したい」という相談が、必ず地域の不動産会社へ流れ込みます。本記事は、ウルスタ代表として宅地建物取引業を営む立場から、民泊三制度の違いと承継可否、売買仲介の物件調査・重要事項説明のチェック、出口の選択肢までを、宅地建物取引士の目線で整理します。
なぜいま「民泊物件をどうするか」の相談が仲介に来るのか
日本政府観光局の推計で、2025年の訪日外国人旅行者は4,268万人。前年比15.8パーセント増で過去最高を更新し、初めて4,000万人の大台に乗りました。宿泊需要は都市部のホテルだけでは受け止めきれず、住宅を活用した民泊は、供給の一角を担う存在として定着しています。
ところが制度の側は、拡大一辺倒から管理強化へと明確に舵を切りました。象徴が大阪市です。ごみ出しや騒音を巡る近隣苦情の増加を受けて、市は迷惑民泊への対応チームを設け、市内約7,300の特区民泊施設すべてを対象とする実態調査に乗り出しました。そして2025年11月28日の国家戦略特別区域会議で新規受付の終了が正式に決まり、2026年5月29日をもって特区民泊の新規申請の受け付けが終了しました。既存施設は営業を続けられますが、大阪市で新たに特区民泊を始める道は閉じました。需要は最高水準、新規参入の主要ルートは縮小。この組み合わせが、既存の民泊物件の売買・転用の相談を生む構図です。
大前提——民泊三制度を一枚で整理する
民泊物件の相談を受けたら、最初にやるべきは「この物件はどの制度で営業しているのか」の特定です。制度によって、営業できる日数も、行政手続も、そして売買したときの扱いもまったく異なります。
| 制度 | 手続の性格 | 営業日数 | 主な特徴 |
|---|---|---|---|
| 住宅宿泊事業法——民泊新法 | 都道府県知事等への届出制 | 年間180日が上限 | 住居専用地域でも営業可。条例で区域・期間の上乗せ制限あり。家主不在型は住宅宿泊管理業者への委託義務 |
| 特区民泊——国家戦略特区法 | 自治体の認定制 | 上限なし——2泊3日以上の滞在が条件 | 大阪市など一部区域限定。大阪市は2026年5月29日で新規受付終了。既存認定施設は継続可 |
| 旅館業法——簡易宿所など | 都道府県知事等の許可制 | 制限なし | 住居専用地域では原則不可。建築基準法・消防法の要件が最も重い。2023年12月から事業譲渡での地位承継が可能に |
覚え方として、規制の重さは旅館業法、特区民泊、民泊新法の順です。逆に、始めやすさと日数制限の緩さは反比例します。特区民泊は「営業日数の上限なし」という大きな利点ゆえに大阪で急増し、全国の特区民泊の9割超が大阪市に集中する偏った分布になっていました。だからこそ、大阪市の新規受付終了は事実上、特区民泊という制度そのものの転換点になったのです。
数字で見る民泊新法——届出6.3万件、うち廃止2.2万件という現実
全国区の制度である民泊新法の現在地も押さえておきましょう。観光庁の公表によれば、2026年5月15日時点の届出件数は累計63,658件、うち事業廃止が22,913件、現に稼働する届出住宅は40,745件です。累計の3分の1超がすでに廃止されている——この数字は、民泊が「届け出れば安泰」の事業ではなく、参入と撤退が常に入れ替わる回転の速い事業であることを示しています。
地域の偏りも顕著です。2026年1月時点の集計では東京23区で15,696件と全国の4分の1超を占め、区別では新宿区の3,620件が最多。都市別では札幌市2,573件、大阪市2,195件と続きます。つまり、民泊物件の売買・転用の相談は観光地だけの話ではなく、都市部の区分マンションや戸建てを扱う会社なら、どこでも受ける可能性がある相談です。撤退が多いということは、それだけ「やめた後の物件」が市場に出てくるということでもあります。
特区民泊に何が起きたのか——大阪市の新規受付終了の中身
特区民泊は国家戦略特区法に基づく制度で、自治体の認定を受ければ年間の営業日数に上限なく民泊を営業できます。2泊3日以上の滞在が条件という制約はあるものの、180日ルールがないことは収益性に直結するため、投資対象として人気を集めてきました。
その中心だった大阪市が受付終了に踏み切った直接の背景は、近隣トラブルと管理コストの増大です。市が2025年11月から12月にかけて市内7,312の特区民泊施設に実施した調査は、営業実態の把握そのものが課題になっていたことを物語ります。受付終了の実務的なポイントは三つです。第一に、2026年5月29日までに認定を受けた施設は引き続き営業できる。第二に、同日までに申請済みで審査中の案件も、認定されれば既存施設として扱われる。第三に、それ以降、大阪市で新たに特区民泊の認定を受ける道はない。新規で民泊を始めるなら、民泊新法か旅館業法の許可かの二択になります。
新規供給が止まったことで、認定済み施設の希少価値が上がるという見方が市場にはあります。ただしその価値は「認定を維持したまま営業を続けられること」が前提です。後述のとおり認定は事業者に付くため、売買で買主にそのまま移せるわけではなく、市の実態調査や行政指導の強化で認定取消しのリスク管理も厳しくなっています。希少性だけを根拠にした強気の価格提案は、仲介として危うい橋です。
売買の核心——認定・許可・届出は「引き継げるか」
民泊物件の売買で買主が最も知りたいのは、「買った後も同じ営業を続けられるのか」です。答えは制度ごとに異なります。
特区民泊の認定は、物件ではなく運営する事業者に対して与えられるため、売買に伴う名義変更はできません。従来は買主が新たに認定を申請し直すのが原則でしたが、大阪市では新規受付が終了したため、物件を買った買主が特区民泊として営業を続ける道は事実上閉じました。法人が保有・運営する施設について、法人ごと株式譲渡すれば認定が残るのではという発想も出てきますが、実質的な支配者が変わる場合には再認定などの対応を求められることがあり、制度の潜脱と評価されるリスクもあります。この論点は必ず、契約前に大阪市の担当部署へ照会し、回答を記録に残すべきです。
民泊新法の届出も買主へは承継されませんが、こちらは届出制なので、買主が要件を満たして新たに届出をすれば営業を再開できます。ただし条例の上乗せ制限には要注意です。自治体によっては住居専用地域での営業を特定の期間に限るなどの制限があり、届出住宅の要件——消防設備や管理体制——も改めて審査されます。旅館業法の許可は、2023年12月13日施行の改正で事業譲渡による地位の承継が可能になりました。譲受人が都道府県知事等に申請して承認を受ければ、許可を取り直さずに営業者の地位を引き継げます。三制度で「承継の可否」がまったく違う——ここが民泊物件売買の一丁目一番地です。
物件調査と重要事項説明——民泊物件で落とせない確認項目
民泊物件の媒介では、通常の調査に加えて確認すべき点がいくつも増えます。まず営業の法的根拠の特定。認定書・許可証・届出番号の写しを売主から取得し、標識の掲示と突き合わせます。次に用途地域と条例。旅館業への転換余地を検討するなら住居専用地域か否かが決定的ですし、民泊新法でも条例制限区域かどうかで収支が変わります。建物側の適法性も重要です。消防法令適合通知書の有無、自動火災報知器などの消防設備、旅館業転換を視野に入れるなら建築基準法上の用途変更の要否と検査済証の有無まで確認します。
区分マンションであれば管理規約の民泊可否が最初の関門です。標準管理規約は民泊を許容するか禁止するかを規約に明記する形に改正されており、禁止規約のマンションでは民泊新法の届出自体ができません。売主が「今まで問題なくやってきた」と言っていても、規約と使用細則の原文、総会議事録まで確認するのが仲介の仕事です。さらに近隣トラブルの履歴——苦情・行政指導・是正勧告の有無——は、買主の判断を左右する事実として売主への告知書で拾い、把握した内容は重要事項説明とあわせて書面で伝えます。家主不在型の民泊新法物件であれば、委託先の住宅宿泊管理業者名と2か月ごとの定期報告の控えも取り寄せておくと、稼働実績の裏付けと管理状態の把握を同時に済ませられます。
売買対象の建物で、所有者ではなく賃借人が民泊を運営しているケースがあります。この場合、賃貸借契約での転貸・民泊利用の承諾の有無、オーナーチェンジ後の契約引き継ぎ、運営者の退去条件までを整理しないと、買主は「建物は買えたが中の事業を止められない」という事態になりかねません。賃貸借契約書と承諾書の原本確認を必ず挟んでください。
価格の考え方——収益価格は「営業が続く前提」でしか成立しない
民泊物件の売り出し価格は、宿泊売上をベースにした収益価格で語られがちです。しかし前述のとおり、特区民泊の認定が買主に引き継げない以上、買主にとっての価値は「その買主が合法的に続けられる営業」を前提に組み直す必要があります。大阪市の特区民泊物件なら、買主が民泊新法へ切り替えた場合の180日上限での収支、旅館業許可が取れる立地・建物なら転換コストを織り込んだ収支、どちらも成り立たなければ住宅・賃貸物件としての価格——この三段階で見るのが誠実な査定です。
売主側の媒介に入る場合も同じです。「特区民泊で年商いくら」という実績数字をそのまま広告に使うと、買主がその収益を再現できない可能性を知りながら誤認を招いた、と後から指摘されるリスクがあります。実績は実績として示しつつ、承継の可否と買主側で必要な手続を注記する。この一手間が、成約後の紛争から自社を守ります。
出口の三択——続ける・業態を変える・住宅へ戻す
売主・買主双方への提案の軸は三つに整理できます。第一に、営業を続ける出口。旅館業許可が取れる物件なら、2023年改正で譲渡承継が可能になった旅館業への転換・売却が最も価値を保ちやすい選択です。第二に、業態を変える出口。民泊新法での180日運営に切り替える、あるいは旅館業法の枠外である30日以上のマンスリー契約へ転用する道です。家具・設備をそのまま生かせるため、民泊撤退後の定番になっています。第三に、住宅へ戻す出口。廃止届を出し、原状回復のうえ通常の賃貸・実需売却へ戻す選択で、立地や規約の制約が強い物件では、これが最も確実です。
どの出口でも、住宅宿泊事業をやめる際の廃止届出、宿泊者名簿など保存書類の扱い、予約済みゲストの処理といった手仕舞いの実務が発生します。仲介がこの段取りまで見通して案内できると、単なる物件売買ではなく事業の出口支援として選ばれる存在になれます。
仲介実務チェック七つ——受託から決済まで
ここまでを案件の流れに沿った七つのチェックに落とし込みます。第一に、媒介受託時に営業の法的根拠を特定する。認定・許可・届出のどれか、書面の写しで確認します。第二に、承継可否を制度別に整理して売主・買主へ書面で示す。特区民泊は引き継げない、民泊新法は再届出、旅館業は承認による承継、の三分類です。第三に、区分マンションは管理規約・使用細則・総会議事録で民泊可否を原文確認する。第四に、用途地域・条例制限・消防法令適合を物件調査で潰す。第五に、苦情・行政指導の履歴を告知書で拾い、重説とあわせて書面交付する。第六に、収益実績と買主が再現可能な収支を分けて提示する。第七に、行政への照会内容・回答者・日付をすべて記録化する。民泊案件の実務は、この記録の積み重ねがそのまま自社の防御線になります。
現場メモ——「認定ごと買えると思っていた」
特区民泊の新規受付終了が報じられて以降、当社にも「大阪の民泊物件は今が売り時か」という趣旨の相談が届くようになりました。印象に残っているのは、認定済みの特区民泊マンションを「認定ごと買えるなら」と検討していた買主候補の方です。認定は事業者に付くため物件と一緒には移らないこと、受付終了後は新規認定も取れないことをお伝えすると、しばらく沈黙のあと「それは売主も分かっていない気がする」と仰いました。実際、売主側の資料には従前の稼働実績が大きく載っている一方、承継可否への言及はありませんでした。
この案件で痛感したのは、民泊物件の売買では売主・買主の双方が制度を誤解したまま交渉が進みやすいことです。誤解が解けるのが契約後や決済後であれば、矛先は必ず仲介に向かいます。逆に、最初の面談で三制度の違いと承継の壁を一枚で説明できれば、それだけで他社との違いが伝わる。制度の転換点は、仲介の説明力が最も高く売れる時期でもあります。
社内体制五ステップ——民泊案件を「型」で受ける
ステップ一、民泊物件の受託ヒアリングシートを作る。制度の別・認定等の番号・営業日数・管理委託先・苦情履歴の五点を初回面談で埋める書式です。ステップ二、三制度の承継可否と出口三択をまとめた説明資料を整備する。売主・買主のどちらにも同じ資料で説明できるようにします。ステップ三、自社商圏の条例・区域制限を棚卸しする。民泊新法の上乗せ条例、旅館業が可能な用途地域、特区の該当有無を地図に落としておきます。ステップ四、行政照会の窓口リストを作る。保健所・自治体の民泊担当・消防の予防課など、案件のたびに調べ直さない体制にします。ステップ五、廃止・転用の手仕舞い手順を管理部門と共有する。売買だけで終わらせず、賃貸転用や管理受託まで社内で受け切れる導線を用意します。
ウルスタは、中小不動産会社の物件・顧客・対応履歴を一元管理できる業務クラウドを提供しています。民泊物件の仲介は、営業根拠の確認・行政照会・承継可否の説明・告知内容の交付といった記録の積み重ねが品質のすべてです。どの案件で、いつ、誰に、何を確認し何を案内したかが整っていれば、制度の転換点でも対応はぶれず、万一の紛争時には説明義務を尽くした証拠になります。詳しくは https://ulsta.jp をご覧ください。
よくある質問（FAQ）
Q1. 大阪市の特区民泊物件を買えば、そのまま民泊営業を続けられますか。
続けられません。認定は運営事業者に付与されるもので、売買では移転しません。新規受付終了後は買主が認定を取り直す道もないため、続けるなら民泊新法の届出か旅館業許可への転換を検討することになります。
Q2. 民泊新法で届け出ている物件の場合はどうですか。
届出も承継はされませんが、買主が要件を満たして新たに届出をすれば営業できます。条例の上乗せ制限と、家主不在型の場合の住宅宿泊管理業者への委託義務を忘れずに確認してください。
Q3. 区分マンションの民泊物件の媒介では、何を最初に確認すべきですか。
管理規約です。民泊を禁止する規約があれば民泊新法の届出はできず、買主の事業計画は入口で崩れます。規約・使用細則・総会議事録の原文確認を受託直後に行ってください。
Q4. 民泊をやめて通常の賃貸に戻す場合、どんな手続が要りますか。
住宅宿泊事業の廃止届出が必要です。あわせて家具・設備の扱い、原状回復、予約済みゲストの処理を整理します。マンスリー賃貸への転用も有力な選択肢で、収支設計は関連コラムで詳しく解説しています。
Q5. 重要事項説明には民泊関連をどこまで書きますか。
用途地域や条例など法令上の制限は重説の記載事項です。承継可否や苦情履歴のように法定記載事項と言い切れない情報も、買主の判断に重要な影響を及ぼす事実は書面で提供し、交付の記録を残すのが実務的な線です。
Q6. 住宅ローンで購入して民泊に使いたいという相談を受けました。
住宅ローンは自己居住用が前提であり、民泊への転用は資金使途違反として一括返済を求められるリスクがあります。事業用・投資用ローンでの資金計画を案内し、金融機関へ事前確認するよう伝えてください。
Q7. 買主が海外在住です。ほかに注意点はありますか。
非居住者による不動産取得には、外為法に基づく取得後20日以内の報告義務があります。2026年4月以降は目的を問わず全件報告です。詳細は関連コラムをご覧ください。
まとめ：制度の転換点は、説明できる会社が選ばれる時期
特区民泊の新規受付終了は、民泊という事業の終わりではなく、「どの制度で、誰が、どう続けるか」を問い直す転換点です。認定・許可・届出の承継可否は三制度三様であり、買った後に同じ営業ができるとは限らない——この一点を最初に説明できるかどうかが、民泊物件仲介の品質を分けます。訪日客が過去最高を更新するなか、宿泊需要は今後も物件の使い途の選択肢であり続けます。三制度の整理表と承継可否の説明資料、行政照会の記録という三点セットを自社の型として備え、売主にも買主にも「この会社に聞けば整理してくれる」と言われる立ち位置を取りにいきましょう。まずは受託ヒアリングシートに「営業の法的根拠」の一行を加えるところから始めてみてください。
参考： 大阪市・国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業——特区民泊——の新規受付終了に関する公表資料 / 国家戦略特別区域会議の決定に関する報道——日本経済新聞・2025年11月ほか / 観光庁・民泊制度ポータルサイト「住宅宿泊事業法の施行状況」——2026年5月15日時点の届出・廃止件数 / 日本政府観光局——JNTO——訪日外客数2025年推計値 / 厚生労働省・旅館業法の一部改正——事業譲渡に係る手続の整備・2023年12月13日施行 / 大阪市による特区民泊施設の実態調査に関する報道——日本経済新聞・朝日新聞ほか / いずれも2026年7月時点の公開情報および自社の不動産実務をもとに整理
