オーナーが認知症になると、管理は止まる｜賃貸管理会社が今から備える判断能力リスクと家族信託・任意後見への橋渡し

賃貸物件のオーナーが認知症になり判断能力を失うと、その日から、契約の更新も、修繕の発注も、賃料の見直しも、売却も、静かに止まります。管理を任されている会社にとって、これは他人事ではありません。オーナーの意思確認が取れなければ、管理会社は動けないからです。団塊の世代が全員75歳以上になり、認知症の高齢者は増え続けています。オーナーの高齢化は、もう「これから」ではなく「いま」の課題です。本記事は、ウルスタ代表として中小の賃貸管理会社の現場に関わる立場から、オーナーの判断能力が下がったときに何が起き、元気なうちに何を備えておけばよいのかを、管理会社の実務として整理します。

オーナーの高齢化は、もう「いま」の話

賃貸経営を支えているのは、多くが個人のオーナーです。そのオーナーたちが、いま急速に歳を重ねています。2025年、いわゆる団塊の世代が全員75歳以上、つまり後期高齢者になりました。総人口に占める高齢者の割合は約29パーセントと過去最高です。管理会社が付き合っているオーナーの顔ぶれを思い浮かべれば、70代後半から80代の方が珍しくないはずです。

あわせて見ておきたいのが、認知症の推計です。厚生労働省の研究班が2024年に公表した最新の推計では、2025年時点の認知症の高齢者はおよそ471万人、高齢者のおよそ8人に1人とされます。軽度認知障害まで含めれば、その数はさらに膨らみます。つまり、いま管理を任されている物件のオーナーの何人かは、数年のうちに判断能力が下がる可能性が現実にあるということです。これは特別な話ではなく、確率の問題として、どの管理会社にも順番に訪れます。備えている会社と、備えていない会社の差が、これから静かに開いていきます。

【要点】判断能力リスクの全体像

細部に入る前に、この問題の全体像を一枚で押さえます。鍵は、判断能力が下がる「前」に手を打てるかどうかです。

この表で伝えたいのは、いちばん打ち手が多いのは「元気ないま」だということです。判断能力を失ってからでは、選べる手段は成年後見にほぼ絞られ、時間も自由も大きく制約されます。備えは、問題が起きる前にしか用意できません。だからこそ、管理会社がオーナーの元気なうちに話題を差し出せるかどうかが、後の停滞を防ぐ分かれ目になります。

オーナーが認知症になると、管理の何が止まるのか

判断能力を失うと、具体的に何が止まるのか。管理会社の日々の業務に沿って並べると、影響の広さが見えてきます。

厄介なのは、これらが同時にではなく、順番に表面化することです。しばらくは家族や周囲が代わりに口頭で答え、なんとか回っているように見えます。しかし、いざ大きな修繕や契約更新、売却といった正式な意思表示が必要になった瞬間に、本人の署名も押印も有効に取れないという壁に突き当たります。普段は見えず、いちばん動きたいときに限って動けなくなる。これが判断能力リスクの本当の怖さです。

意思能力を欠く契約は無効——民法の土台

なぜ止まるのか。その根っこには、民法の基本原則があります。2020年に施行された改正民法は、第3条の2で、法律行為の当事者が意思表示をしたときに意思能力を有しなかった場合、その法律行為は無効になると明文化しました。契約は、当事者が内容を理解し、その結果を判断できる能力があってはじめて有効に成立します。認知症が進み、契約の意味を理解できない状態でなされた署名や押印は、たとえ形が整っていても、法的には無効とされ得るのです。

この原則が、賃貸経営の現場では「資産凍結」という形で現れます。オーナー本人が有効な意思表示をできない以上、その名義の不動産は、貸すことも、条件を変えることも、売ることも、担保に入れることもできなくなります。銀行口座も、本人の意思確認が取れなければ動かせません。家族が近くにいても、家族というだけでは本人に代わって契約する権限はありません。名義がオーナー個人にある限り、動かせるのは本人だけという当たり前が、判断能力の低下で重くのしかかります。管理会社が良かれと思って代わりに話を進めても、本人の有効な意思がなければ、その手続きは足元から崩れる危うさをはらみます。

管理委託契約そのものへの影響

見落とされがちなのが、管理会社とオーナーを結ぶ管理委託契約そのものへの影響です。管理委託は、法的には委任の性質を持ちます。委任は、委任した本人の意思を土台に成り立つ関係です。オーナーが判断能力を失うと、この土台が揺らぎます。日々の集金や清掃といった事実行為は続けられても、契約の締結や解除といった重要な意思決定について、誰の有効な指示で動くのかという問題が生じます。

現場では、家族が「うちが代わりに指示します」と言ってくれることがよくあります。気持ちはありがたいのですが、その家族に正式な代理権がなければ、管理会社が家族の指示だけで重要な手続きを進めるのは危険です。後になって別の相続人や親族から、そんな権限はなかったと争われれば、板挟みになるのは管理会社です。誰が正式にオーナーの意思を代弁できる立場なのかを、書面で確認しておく。この一手間が、管理会社自身を守ります。だからこそ、オーナーが元気なうちに、万一のときは誰が窓口になるのかを取り決めておくことに、管理会社は関心を持つべきなのです。

判断能力の低下に、早く気づくサイン

判断能力の低下は、ある日突然ではなく、少しずつ現れます。定期的にオーナーと接している管理会社は、家族よりも早く変化に気づける立場にいることがあります。次のようなサインが続くようなら、注意して見守る段階です。

大切なのは、こうしたサインを見つけても、認知症だと決めつけたり、本人に面と向かって指摘したりしないことです。医学的な判断は医師の領分であり、管理会社が診断めいたことを口にするのは越権です。やるべきは、そっと家族と情報を共有し、備えの話を切り出すきっかけにすること。最近こういう場面が増えました、お元気なうちに万一の備えを考えてみませんか、と家族に静かに橋を架ける。責めるのではなく、支える姿勢で臨むことが、その後の信頼につながります。

元気なうちの備え——家族信託・任意後見・代理権

オーナーが元気なうちなら、判断能力を失った後にも備えられる選択肢があります。管理会社が制度の細部まで助言する必要はありませんが、どんな手立てがあるのかを大づかみに知っておくと、士業へ的確につなげます。代表的な3つを整理します。

この3つは、どれか1つを選べば足りるというものではなく、状況に応じて組み合わせるものです。たとえば、賃貸経営を積極的に続けたいオーナーには家族信託が向く一方、身上の面倒まで頼みたいなら任意後見が要る、という具合です。共通して大切なのは、いずれも本人に判断能力があるうちにしか始められないという点です。認知症が進んでからでは、これらの契約自体を結べません。だからこそ、備えの話は「まだ早い」うちにするのが正解で、「そろそろ」と感じたときには手遅れになりかけていることが多いのです。管理会社は、この時間の感覚をオーナーと家族に伝える役割を担えます。

管理会社にできること・してはいけないこと

ここで、管理会社の立ち位置をはっきりさせておきます。良かれと思った踏み込みが、かえって信頼を損なうことがあるからです。線引きを持っておくことが、オーナーのためにも自社のためにもなります。

してはいけないのは、越境した助言と、独断の代行です。家族信託と任意後見のどちらが得か、後見人に誰を選ぶべきか、税金はどうなるか。こうした個別の判断は、司法書士や弁護士、税理士の領分です。資格のない立場で断定すれば、責任を負いきれないうえ、間違えれば大きな迷惑をかけます。また、本人の有効な意思がないまま、家族の口約束だけで大きな契約や工事を進めるのも避けるべきです。後の紛争で矢面に立たされます。

できるのは、気づくこと、つなぐこと、記録することです。変化のサインに早く気づき、家族へそっと共有する。備えの選択肢がある事実を伝え、信頼できる士業へ橋渡しする。そして、いつ誰とどんなやりとりをしたかを、記録に残す。この3つは、資格がなくてもできる、管理会社ならではの価値です。専門家の仕事を奪うのではなく、専門家につなぐ入口になる。この割り切りが、オーナーからも家族からも、長く頼られる関係をつくります。

すでに低下してしまったら——成年後見と応急対応

備えのないまま、オーナーがすでに判断能力を失ってしまうこともあります。その場合の主な受け皿が、法定の成年後見制度です。家庭裁判所に申し立て、本人に代わって財産を管理する成年後見人を選んでもらう仕組みです。ただし、実務上いくつか知っておくべき制約があります。

まず、時間がかかります。申立てから後見人が選ばれるまで、一般に数か月程度を要するとされます。その間、正式な契約や売却は止まったままです。次に、後見人の役割は、本人の財産を守ることが基本です。積極的に賃貸経営を広げたり、有利なタイミングで売り抜けたりといった攻めの運用は、原則として想定されていません。さらに、後見が始まると家庭裁判所の監督が続き、家族が自由に差配することはできなくなります。成年後見は、止まった資産をなんとか動かすための最後の受け皿ではあるが、自由も速さも大きく制約される。この現実を知れば、なぜ元気なうちの備えが大切なのかが、より腹に落ちます。

後見人が決まるまでの間も、管理会社の実務は続きます。雨漏りや設備の故障など、放置すれば入居者の安全や建物に関わる緊急の修繕は、応急の対応として進めざるを得ません。その際は、なぜその対応が必要だったのか、誰に相談し、どこまでを応急にとどめたのかを、証拠とともに記録に残しておきます。緊急を理由にした対応ほど、後から説明を求められます。記録が、管理会社の誠実さを裏づけます。

家族が集まる時期を、話を切り出す機会に

備えの話は、切り出すきっかけが難しいものです。突然、万一のご準備をと持ちかければ、縁起でもないと身構えられます。そこで意識したいのが、家族が自然に集まる時期です。お盆や年末年始、家族が実家に顔をそろえるときは、親の変化に子が気づき、これからを話し合う数少ない機会でもあります。

この時期の前後に、高齢のオーナーへ定期の連絡をするついでに、ご家族がお集まりのときにでも、万一の備えを一度話しておかれると安心ですと、そっとひと言添える。押しつけるのではなく、選択肢があることだけを伝えます。時期の力を借りて、負担なく話題を差し出す。この小さな働きかけが、数年後の大きな停滞を防ぎます。相続の相談が持ち込まれるのを待つのではなく、その一歩手前、オーナーが元気なうちの備えに、管理会社から関わっていく。そこにこそ、長く物件を任され続ける関係の芽があります。

今週からやることリスト

最後に、今週から着手できる段取りを、時系列で整理します。大がかりな準備は要りません。台帳の整備と、高齢オーナーへの声かけから始めます。

この順で動けば、特別な費用をかけずに、判断能力リスクへの備えを始められます。最も効くのは、台帳の整備と、高齢オーナーへの一本の連絡です。備えは、問題が起きる前にしか用意できません。まだ元気だから大丈夫と先送りせず、元気な今だからできることに、今週から一歩踏み出してください。

よくある質問

Q1. オーナーの認知症は、管理会社が口を出すことではないのでは。
診断や制度の選択に踏み込むのは越権です。しかし、管理が止まれば困るのは入居者とオーナー、そして管理会社です。気づいて家族に共有し、士業へつなぐことは、管理業務を守るための正当な備えであり、余計なお世話ではありません。

Q2. 家族が代わりに指示してくれるなら、それで進めてよいですか。
家族というだけでは、本人に代わって契約する正式な権限はありません。代理権の授与や後見といった裏づけのない指示で重要な手続きを進めると、後の紛争で管理会社が矢面に立ちます。誰が正式な窓口かを書面で確認してください。

Q3. 家族信託と任意後見は、どちらを勧めればよいですか。
どちらが適するかは、オーナーの希望や家族の状況で変わり、税務も絡みます。管理会社が優劣を断定するのは避け、両方の選択肢がある事実を伝えて、司法書士や弁護士へつなぐのが正解です。判断は専門家に委ねます。

Q4. すでに認知症が進んでいるオーナーには、もう打つ手はありませんか。
家族信託や任意後見は、判断能力があるうちにしか結べません。低下後は、成年後見の申立てが主な受け皿になります。時間と制約はありますが、資産を動かす道は残ります。緊急の修繕は応急対応として記録を残しつつ進めます。

Q5. 高齢のオーナーが多く、どこから手をつけるべきか分かりません。
まずは台帳に年齢と家族の連絡先を補い、80代や単身のオーナーから優先して連絡先と代替窓口を確かめてください。全員を一度にではなく、リスクの高い方から順に。台帳の整備が、すべての初動の土台になります。

まとめ

賃貸経営を支える個人オーナーの高齢化は、もう先の話ではありません。団塊の世代が全員75歳以上になり、認知症の推計も増え続けています。オーナーが判断能力を失えば、契約の更新も、修繕も、賃料の見直しも、売却も止まります。意思能力を欠く法律行為は無効とされ、名義人本人しか動かせない資産が、凍結されるからです。そして厄介なことに、普段は見えず、いちばん動きたいときに限って動けなくなります。

この停滞を防ぐ手立ては、オーナーが元気なうちにしか用意できません。家族信託・任意後見・代理権という備えを、管理会社が士業と組んで案内し、変化のサインに早く気づき、家族へそっと橋を架ける。診断や制度の優劣は専門家に委ね、管理会社は気づき、つなぎ、記録することに徹する。この割り切りが、オーナーと家族の信頼を守り、自社を紛争から守ります。

今週やることは1つです。管理台帳に、オーナーの年齢と家族の緊急連絡先、意思確認の代替窓口の欄を作り、高齢のオーナーから順に埋めていく。備えは、問題が起きる前にしか間に合いません。元気な今だからできることに、今日から一歩を踏み出してください。