賃貸住宅管理業の登録は5年で切れる｜2026年に来る初回更新の波、90日前から30日前という申請期間と、失効したら登録免許税9万円で取り直しになる話

賃貸住宅管理業の登録には、5年という有効期間があります。そして2026年は、制度が始まった令和3年に登録した会社が、その5年目を迎える年です。更新の申請ができるのは、有効期間満了日の90日前から30日前までの、実質2か月だけ。この窓を逃すと登録は自動的に失効し、200戸以上の賃貸住宅管理業を続けられなくなります。取り直すには新規登録として登録免許税9万円を納め、標準処理期間90日を待つことになる。しかも国土交通省は、有効期間が近づいても原則として事前に連絡をくれません。本記事は、ウルスタ代表として宅地建物取引業を営む立場から、更新の申請期間、財産要件、業務管理者の証明書という三つの落とし穴を、宅地建物取引士の目線で実務に落として整理します。

なぜ、いま2026年なのか

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律、いわゆる賃貸住宅管理業法は、令和2年法律第60号として成立し、登録制度の部分は令和3年6月15日に施行されました。管理戸数が200戸以上の賃貸住宅管理業者は、国土交通大臣の登録を受けなければ管理業を営めない。自己所有物件の管理は戸数に算入しませんが、受託して管理している賃貸住宅が200戸を超えれば、登録は義務です。

施行の際に現に管理業を営んでいた事業者には、1年間の移行期間が置かれました。令和4年6月15日まで。この期間内に登録申請をしなければ、以後は管理業を営めなくなるという設計です。つまり登録事業者の多くは、令和3年6月から令和4年6月までのどこかで登録を受けています。

そして、賃貸住宅管理業の登録の有効期間は5年間です。ここから逆算すれば、答えは一つしかありません。令和3年に登録した事業者は、令和8年、すなわち2026年に有効期間の満了を迎えます。移行期間の締切ぎりぎりに駆け込んだ事業者は令和9年、2027年です。制度開始以来はじめての更新の波が、いままさに始まっているということです。

国土交通省も、この時期に合わせて「賃貸住宅管理業法における登録の更新について」というお知らせを出し、更新が近い事業者への周知を続けています。同じ文書は令和7年7月版に続き、令和8年5月にも改訂版が公表されました。役所が同じ内容の注意喚起を年をまたいで出し直すというのは、それだけ落とす事業者が想定されている、ということでもあります。

【要点】更新を落とすと、何が起きるのか

細部に入る前に、代償の大きさを先に押さえます。ここを軽く見ていると、判断の優先順位を誤ります。

ここで効いてくるのは、金額よりも時間です。更新手数料の18,000円と、新規登録の登録免許税9万円。その差は7万円強にすぎません。しかし、失効してから新規登録が下りるまでの空白期間、その会社は200戸以上の賃貸住宅管理業を営めない状態に置かれます。標準処理期間は90日。書類に不備があれば、その補正期間はこの90日に含まれません。三か月、あるいはそれ以上、管理受託の主業務を法的に営めない期間が生じるということです。オーナーへの説明も、金融機関への説明も、簡単ではありません。

申請できるのは、90日前から30日前まで

更新の登録申請ができるのは、現に受けている登録の有効期間の満了の日の90日前から30日前までの間です。この二つの数字は、どちらも制約として働きます。

まず、早すぎても受け付けられません。満了日の91日前に出しても、それは期間外です。次に、遅すぎればもちろん受け付けられません。満了日の29日前では、もう間に合わない。有効期間の最終日まで日数が残っているのに、更新の道はすでに閉じている。この点が、直感とずれます。多くの経営者は「期限までに出せばよい」と考えますが、賃貸住宅管理業の登録更新は、期限の30日前に窓が閉まる制度なのです。

国土交通省が示す例では、令和3年7月23日に登録した事業者の申請受付期間は、令和8年4月24日から令和8年6月23日までとされています。なお、申請期限が申請機関の休日にあたるときは、その翌開庁日が期限とみなされます。この例に当てはめると、本記事を公開している2026年7月半ばの時点で、令和3年7月に登録した事業者の窓はすでに閉じています。いま窓の中にいるのは、令和3年の夏から秋にかけて登録した事業者です。自社がどこにいるのかを、感覚ではなく日付で確かめる必要があります。

国土交通省は、期限を教えてくれない

ここが、この制度の最も実務的な急所です。国土交通省は、有効期間等について、原則として事前に連絡をしていません。宅地建物取引業の免許更新であれば、免許権者から更新の案内が届くことに慣れている会社も多いはずです。その感覚のまま賃貸住宅管理業の登録を捉えていると、通知が来ないまま静かに期限が過ぎます。

では、どう確認するのか。国土交通省は、建設業者・宅建業者等企業情報検索システムの「賃貸住宅管理業者」の区分で、自社の有効期間を検索・確認するよう案内しています。誰でも参照できる公開システムですから、自社の登録年月日と有効期間の満了日を、いますぐ確認できます。所要時間は数分です。

財産要件——直近の決算書で、更新が止まることがある

更新は、書類を揃えれば自動的に通るものではありません。新規登録と同様に審査があり、要件を満たさなければ登録は拒否されます。中小の管理会社にとって、最も現実的なリスクは財産要件です。

賃貸住宅管理業法6条1項10号は、管理業を遂行するために必要と認められる国土交通省令で定める基準に適合する財産的基礎を有しない者について、登録を拒否しなければならないと定めます。そして施行規則10条は、その基準を「財産及び損益の状況が良好であること」としています。解釈・運用の考え方によれば、これは登録申請日を含む事業年度の前事業年度において、負債の合計額が資産の合計額を超えておらず、かつ支払不能に陥っていない状態を指します。平たく言えば、直近の決算で債務超過に陥っていないこと、です。

ただし、債務超過であれば直ちに終わり、というわけではありません。解釈・運用の考え方は救済の道筋も示しています。登録申請日を含む事業年度の直前2年の各事業年度において当期純利益が生じている場合。十分な資力を有する代表者からの代表者借入金を控除すれば負債の合計額が資産の合計額を超えない場合。こうした場合には、負債が資産を超えていないことと同等またはそれに準ずると見込まれるものとして、財産及び損益の状況が良好であると認めて差し支えないとされています。

さらに令和4年2月25日付け国不参第90号は、この「同等」の中身を明確化しました。増資、贈与もしくは債務免除、または公認会計士もしくは監査法人による監査証明を受けた中間決算等により、登録時点において資産の合計額が負債の合計額を下回らないことが証明できること。法人であれば、連結貸借対照表で負債が資産を超えていないこと、または直前2年の各事業年度の連結損益計算書において当期純利益が生じていることでも足りるとされています。

実務上の含意は明快です。財産要件を見るのは、申請日を含む事業年度の「前事業年度」の貸借対照表と損益計算書です。つまり、更新申請の時点で慌てても手遅れになり得る。債務超過の懸念がある会社は、更新の1年以上前から、増資や代表者借入金の整理といった手当てを検討しておく必要があります。国土交通省自身が、会社の財務状況に注意し、不安があれば公認会計士等に相談することを勧めています。これは形式的な注意書きではなく、更新できない事業者が現に想定されているという意味だと受け取るべきです。

業務管理者の証明書にも、5年の期限がある

登録の有効期間だけを見ていると、もう一つの期限を見落とします。業務管理者です。

賃貸住宅管理業者は、営業所または事務所ごとに、業務管理者を1名以上配置しなければなりません。業務管理者になれるのは、管理業務に関する2年以上の実務経験に加えて、登録試験に合格した者、または宅地建物取引士であって指定講習を修了した者です。ここまでは、登録時に一度クリアしているはずです。

問題は、その先です。指定講習、すなわち賃貸住宅管理業業務管理者講習の修了証明書には、5年間の有効期間があります。登録試験に基づく修了証明書も同様に5年間です。有効期間が満了する者に対しては更新講習が実施され、更新講習を修了した者に新たな証明書が発行される仕組みになっています。つまり、令和3年に登録し、そのときに宅建士として指定講習を修了して業務管理者を立てた会社は、その修了証明書もまた、登録の更新とほぼ同じ時期に期限を迎えているということです。

登録の更新申請には、業務管理者の要件を証する書類が要ります。証明書が失効していれば、要件を満たす業務管理者が不在ということになりかねません。更新講習には日程があり、受講から証明書の発行までにも時間がかかります。登録の申請受付期間である90日前から30日前という2か月の窓の中で、業務管理者の証明書の失効に気づいて更新講習を手配する。この段取りは、率直に言って、間に合わない可能性があります。登録の期限と業務管理者の証明書の期限は、必ずセットで管理してください。

混同されがちな点——登録制度と、サブリース規制は別の話

更新の話をしていると、しばしば「うちはサブリースをやっていないから関係が薄い」「登録が切れてもマスターリースは続けられるのか」という質問が出ます。ここは制度の建て付けを分けて理解しておく必要があります。

賃貸住宅管理業法は、大きく二つの柱でできています。一つが、いま論じている賃貸住宅管理業の登録制度です。管理戸数200戸以上の管理業者に登録を義務づけ、業務管理者の配置、管理受託契約締結前の重要事項説明、財産の分別管理、定期報告といった義務を課します。もう一つが、特定賃貸借契約、いわゆるマスターリース契約に関する規制です。こちらは、誇大広告等の禁止、不当な勧誘等の禁止、契約締結前の重要事項説明といった規律を定めています。

重要なのは、後者の規制が登録の有無や事業規模にかかわらず、特定転貸事業者および勧誘者に適用されるという点です。管理戸数が200戸未満で登録義務がない会社であっても、サブリースを行うのであれば特定賃貸借契約の規制は及びます。逆に、登録が失効したからといってサブリース規制から解放されるわけでもありません。二つの柱は、別々に走っています。

したがって、更新を落とした場合の影響範囲は「200戸以上の賃貸住宅管理業を営めなくなる」という一点に集約して考えるのが正確です。ただしその一点が、多くの管理会社にとって主業務そのものである、という話でもあります。

電子申請とgBizID——2週間から3週間の待ちが前提

申請の実務にも、独自の待ち時間が組み込まれています。国土交通省は、登録に係る申請等は賃貸住宅管理業登録等電子申請システムを利用して行うことを原則としています。郵送による申請も可能ですが、電子申請の方が処理は早いとされています。

その電子申請システムを使うには、gBizIDが必要です。そしてgBizIDは、申請から承認まで2週間から3週間以上を要します。ここを見落とすと、申請受付期間に入ってからgBizIDを取り始めることになり、2か月の窓のうち半分をアカウント取得に費やす羽目になります。注意すべきことに、この手続きを行政書士等の代理人に委任する場合であっても、委任者としてのgBizIDプライムのアカウントIDを取得しておく必要があります。専門家に頼むから自社は何もしなくてよい、とはならないのです。

書面で郵送する場合、提出期限は消印有効として扱われます。ただし国土交通省は、補正や要件不備時の確認に時間を要するため、できる限り早めの提出を求めています。更新手数料は収入印紙により納付し、登録申請書の第6面に貼付して、申請先の地方整備局へ郵送します。電子申請なら18,000円、書面なら18,700円。この700円の差より、処理の速さの差の方が実務では効きます。

期限を、人ではなく仕組みで持つ

ここまで見てきた三つの期限——登録の有効期間、申請受付の2か月の窓、業務管理者の修了証明書——には、共通する性質があります。いずれも、放っておけば誰も教えてくれないということです。国土交通省からの事前連絡はない。講習機関からの案内が届く保証もない。そして、これらの期限は5年に一度しか来ないため、社内に「前回やった人」の記憶が残っていない可能性が高い。5年前の担当者が在籍しているとは限りません。

だからこそ、期限は個人の記憶ではなく、仕組みで持つ必要があります。具体的には、次の項目を台帳化することです。賃貸住宅管理業の登録番号と登録年月日、有効期間の満了日、その90日前と30日前の日付。業務管理者の氏名と、その修了証明書の種別および有効期限。営業所ごとの業務管理者の配置状況。gBizIDプライムのアカウントの有無と管理者。直近2期分の貸借対照表と損益計算書における資産・負債の状況。これらを一枚に集約し、四半期に一度は誰かが目を通す。台帳の形式は、表計算ソフトでも、管理システムの中でも構いません。重要なのは、更新期限が「誰の頭の中にもない状態」を作らないことです。

あわせて、登録事項に変更があった場合および廃業等の場合には、30日以内に国土交通大臣に届け出る必要があります。役員の変更、商号の変更、営業所の新設や移転、業務管理者の交代。これらは日常業務の中で起こり、そして届出を忘れられがちです。更新のときになって、登録事項と実態がずれていることが発覚する。この手戻りも、台帳があれば防げます。

よくある質問

管理戸数が200戸を下回ったら、登録は不要になるのか。登録義務は管理戸数200戸以上の事業者に課されるものですから、200戸未満であれば義務としての登録は生じません。ただし、任意で登録を受けている事業者もあります。オーナーや金融機関に対する信用の観点、そして今後の戸数増加を見込むのであれば、更新して登録を維持する判断には合理性があります。戸数が境界線上にある会社ほど、失効させてから再度200戸を超えたときの新規登録の負担を考えておくべきです。

更新申請を出したが、有効期間の満了日までに審査が終わらない場合はどうなるのか。だからこそ、満了日の30日前という締切が設けられています。申請受理から登録までの標準処理期間は90日とされており、申請情報に不備がある場合や、審査のため必要な資料の提供等を求める場合、その対応期間は90日に含まれません。期間内に適法な申請をしておくことが前提です。個別の取扱いについては、本店が所在する地域を所管する地方整備局等の窓口に確認してください。

決算が赤字だと、更新できないのか。財産要件が問うのは、赤字か黒字かではなく、原則として債務超過に陥っていないかどうか、そして支払不能に陥っていないかどうかです。単年度が赤字であっても、負債の合計額が資産の合計額を超えていなければ、要件を満たし得ます。逆に、債務超過であっても、直前2年の各事業年度において当期純利益が生じているなど、解釈・運用の考え方が示す場合に該当すれば、良好と認められる余地があります。判断に迷う場合は、公認会計士等および所管の地方整備局に相談してください。

業務管理者が退職した場合はどうなるのか。営業所または事務所ごとに業務管理者を1名以上配置することが求められますから、不在の状態は解消しなければなりません。登録事項の変更として30日以内の届出も必要になります。業務管理者の要件を満たす人材は、実務経験2年以上に加えて登録試験の合格または宅建士としての指定講習修了が要りますから、一朝一夕には育ちません。営業所ごとに、有資格者を複数名確保しておくことが実務上の備えになります。

更新の準備は、いつから始めるべきか。申請受付期間の開始である90日前から動き出すのでは遅い、というのが本記事の主張です。財産要件は前事業年度の決算で判断されますから、決算の1年以上前から視野に入れるべきです。業務管理者の証明書の更新講習には日程の制約があります。gBizIDの取得には2週間から3週間以上かかります。逆算すれば、有効期間満了の1年前には準備を始めておくのが現実的です。

自社の有効期間は、どこで確認できるのか。建設業者・宅建業者等企業情報検索システムの賃貸住宅管理業者の区分で検索・確認できます。国土交通省は、有効期間等について原則として事前に連絡していないため、この自己確認が出発点になります。