敷金精算・原状回復の負担額の計算

計算のしかた

ガイドラインでは、借主が故意や過失で傷めた箇所でも、その設備などの価値は年数とともに下がっていくので、補修費の全額ではなく、残っている価値の分だけを借主の負担とします。たとえばカーペットなら、6年で残る価値が1円になる直線（または曲線）を描いて、経過年数から借主の負担を決めます。

このツールでは直線で計算しています。

• 借主の負担の割合 ＝ 入居時の価値 ×（耐用年数 − 経過年数）÷ 耐用年数
• 借主の負担額 ＝ 補修費 × 借主の負担の割合
• 敷金の返還見込み ＝ 敷金 − 借主の負担額の合計 − その他に差し引く額

耐用年数を過ぎた箇所は、借主の負担を0円として表示します。入居のときすでに古かった設備などは、「入居時の価値」を100%より低くして計算してください。どれだけ低くするかは、貸主と借主で決めることとされています。

箇所ごとの耐用年数

ガイドラインで示されている年数を、選択肢に入れています。

• 5年：流し台
• 6年：壁・天井のクロス、カーペット、クッションフロア、畳床、エアコン、冷蔵庫、ガスレンジ、インターホン
• 8年：備え付けの家具
• 15年：便器・洗面台などの給排水・衛生設備
• 建物の耐用年数：フローリングの全体の張替え、ユニットバス、浴槽、下駄箱
• 経過年数を考えない：畳表、襖紙、障子紙、フローリングの部分補修、鍵の紛失による交換

経過年数を考えない箇所は、補修費をそのまま借主の負担として計算します。

補修費を入れるときの注意

• クロス：借主の負担は㎡単位が望ましいとされ、傷のある面を含む1面分までは借主の負担としてもやむを得ないとされています。タバコのヤニで部屋全体のクロスが汚れた場合は、部屋全体の張替え費用を借主の負担とすることが妥当とされています。
• 耐用年数を過ぎた設備：耐用年数を過ぎていても使えていた設備を、借主の故意・過失で使えなくした場合は、使える状態に戻すための費用（工事費や人件費など）が借主の負担になることがあります。このツールではその分は計算しないので、「その他に差し引く額」に入れてください。
• 入れないもの：家具を置いたへこみ、日焼けによる変色、冷蔵庫の裏の電気焼けなど、普通に住んでいてできたものは通常損耗として貸主の負担です。

このツールの結果は目安です。実際の精算は、契約書・重要事項説明書の定めと、入居時・退去時の部屋の状態の記録をもとに決めてください。

出典：国土交通省 住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」

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