賃貸住宅管理業の登録更新、2026年が最初の一斉更新期｜国から案内は届かない・申請できるのは満了90日前から30日前までの60日間——中小管理会社が今週やる5つの確認

賃貸住宅管理業の登録には5年の有効期間があります。そして国土交通省は、その満了について原則として事前に連絡をしません。登録制度が始まったのは2021年6月15日、経過措置の期限は2022年6月15日でした。つまり2026年は、最初の一斉更新期にあたります。更新申請ができるのは有効期間満了日の90日前から30日前までの60日間だけで、早く出すことも、遅れて出すこともできません。ウルスタ代表として自社で210室を管理する立場から、今週のうちに手を動かして確認しておくことを、実務の順番で整理します。

【要点】いま何が起きているのか

項目	内容
登録の有効期間	5年
更新申請ができる期間	有効期間満了日の90日前から30日前まで
国からの事前連絡	原則なし。自社で確認する
期間内に申請しなかった場合	満了と同時に登録抹消。効力は自動的に失われる
失効後に再開するには	新規登録申請。登録免許税9万円
更新手数料	オンライン18,000円／書面18,700円
更新時の財産要件	あり。前事業年度の決算で判定

登録件数は令和7年7月31日時点で9,987件です。このうち電子申請によるものが7,071件で約71%、書面申請が2,916件で約29%となっています。

なぜ2026年に更新が集中するのか

賃貸住宅管理業法のうち、登録制度が施行されたのは2021年6月15日です。サブリース業者に対する規制はこれより先に2020年12月15日から動いていましたが、登録制度はこの日から始まりました。

そして、法の施行時にすでに賃貸住宅管理業を営んでいた事業者については、1年間の経過措置が置かれました。その満了日が2022年6月15日です。管理戸数200戸以上の事業者は、この日までに登録を済ませる必要がありました。

これは統計ではなく、施行日と経過措置満了日から導いた推論です。ただ、駆け込みで登録した会社ほど更新日も同じ時期に集まる構造は動きません。自社もその集団に含まれる前提で確認したほうが安全です。

国は原則として事前に連絡してこない

ここが、この記事でいちばん伝えたい点です。国土交通省が2025年7月に出した更新についてのお知らせには、注意事項として「有効期間等について、原則、事前にご連絡はしておりません」とはっきり書かれています。

更新の案内が郵送で届く前提で待っていると、届かないまま期限が過ぎます。期限管理は完全に事業者側の責任だという設計です。

自社の有効期間を確認する手順

自社の登録の有効期間は、国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムで確認できます。このシステムの中の「賃貸住宅管理業者」から自社を検索します。国土交通省自身が、この方法で確認するよう案内しています。

手元の登録通知書を探すより確実です。通知書は5年前の書類で、担当者が代わっていれば所在も分かりません。検索システムなら現在の情報がそのまま出ます。

確認したらすぐ書き留める3つの日付

書き留める日付	意味
有効期間の満了日	この日を過ぎたら失効する
満了日の90日前	この日より前は申請できない
満了日の30日前	この日を過ぎたら申請できない

この3つをカレンダーに入れ、90日前の1か月前にも準備開始のリマインダを置いてください。後述する財産要件と業務管理者の確認には、それなりの時間がかかります。

申請できるのは60日間だけ——早出しも遅出しもできない

更新申請の受付期間は満了日の90日前から30日前までです。差し引き60日間しかありません。しかもこれは、遅れが許されないだけでなく早すぎても受け付けられないという意味です。

国土交通省の資料には具体例が示されています。令和3年7月23日に登録した事業者の場合、申請受付期間は令和8年4月24日から令和8年6月23日までです。

なお、申請期限が申請機関の休日にあたるときは、その翌開庁日が期限とみなされます。郵送の場合は消印有効ですが、国土交通省は補正や要件不備の確認に時間を要するため、できる限り早めの提出を求めています。窓が開いてから2か月間ずっと放置し、締切当日に投函するという運用は避けるべきです。

更新を落とすと何が起きるか

段階	起きること
満了日の翌日	登録の効力が自動的に失われる。処分ではなく期間の経過による
その後	200戸以上の賃貸住宅管理業を行うことができなくなる
再開するには	新規登録申請。登録免許税9万円の納付が必要
無登録で続けた場合	法3条1項違反。1年以下の懲役もしくは100万円以下の罰金、またはこれを併科

怖いのは3行目と4行目の間にある時間です。失効に気づいてから新規登録を申請し、審査が終わるまでのあいだ、200戸以上の管理受託を続ければ無登録営業になります。かといって管理を止めればオーナーと入居者に直接の影響が出ます。どちらにも逃げ場がありません。

任意登録の会社にとって失効は何を意味するか

登録が義務づけられるのは管理戸数200戸以上の事業者で、200戸未満の事業者は任意登録です。そして、この任意登録組は少数派ではありません。

時点	200戸未満の登録業者	登録全体に占める割合
令和4年6月	1,908件	29.7%
令和7年5月	3,624件	36.6%

登録業者の3分の1以上が、登録義務のない規模の会社です。国土交通省も、200戸未満の小規模な事業者であっても社会的信用力を確保するにあたって登録を受けることが望ましいとしています。

任意登録の会社にとって、失効しても直ちに違法にはなりません。しかし失うのは看板です。オーナーへの提案書、自社サイト、ポータルの会社情報に載せている登録番号が使えなくなります。管理受託の競合提案で、相手が登録業者でこちらが失効済みという状況は、説明のしようがありません。

さらに、管理戸数が200戸を超えた時点で登録は義務に変わります。自ら管理するオーナーは平成4年度の75.0%から令和5年度28.8%へ減り、委託は71.2%まで伸びました。200戸の壁は思ったより早く越えます。

財産要件は更新時にも効く——ここが最大の落とし穴

更新は、書類を出し直すだけの手続ではありません。新規登録と同じ登録拒否事由の審査を、もう一度受けます。そのなかで実務上いちばん引っかかりやすいのが財産的基礎です。

法6条1項10号は、賃貸住宅管理業を遂行するために必要と認められる国土交通省令で定める基準に適合する財産的基礎を有しない者について、登録を拒否しなければならないと定めています。その基準は施行規則10条により「財産及び損益の状況が良好であること」とされています。

国土交通省は更新のお知らせのなかで、この要件を確認できない場合は登録の更新ができませんと明記し、会社の財務状況に不安があれば公認会計士等に相談することを勧めています。

ここが落とし穴である理由は時間差にあります。更新申請の窓が開くのは満了の90日前です。そのとき提出するのはすでに確定した前事業年度の決算書です。窓が開いてから債務超過に気づいても、その決算はもう変えられません。

債務超過でも救済されうるルート

ただし、債務超過であれば即座に更新不可というわけではありません。解釈・運用の考え方と、2022年2月25日付の国不参第90号によって、同等と認められる場合が示されています。

ルート	内容
直前2年の黒字	申請日を含む事業年度の直前2年の各事業年度において当期純利益が生じている場合
代表者借入金の控除	十分な資力を有する代表者からの借入金を控除した負債の合計額が資産の合計額を超えていない場合
増資・贈与・債務免除	これらにより、登録時点で資産の合計額が負債の合計額を下回らないことを証明できる場合
監査証明を受けた中間決算	公認会計士または監査法人による監査証明を受けた中間決算等による証明
連結での判定（法人）	前事業年度の連結貸借対照表で債務超過でない、または直前2年の連結損益計算書で当期純利益が生じている場合。親会社・子会社のいずれでもよい

個人事業主の場合は、事業主借を控除して債務超過が解消される場合も同様に扱われます。ただし電子申請システムの「財産に関する調書」には事業主借の科目がないため、借入金に合わせて算入し、摘要欄に「うち事業主借」と記載するという運用が案内されています。細かい話ですが、知らないと入力欄の前で止まります。

決算期と更新期の関係を逆算する

提出するのは申請日を含む事業年度の前事業年度の貸借対照表および損益計算書です。この一文を自社のカレンダーに当てはめてください。

たとえば3月決算の会社で満了が2026年11月なら、申請日を含む事業年度は2026年4月から2027年3月ですから、提出するのは2025年4月から2026年3月までの決算です。すでに確定しています。

逆にいえば、更新の1年以上前の決算作業の時点で、財産要件は事実上決まっているということです。更新を控えた事業年度の決算では、債務超過を避けられるかどうかを意識して締める必要があります。顧問税理士に更新時期を伝えておくだけで、防げる事故です。

業務管理者が欠けていると更新できない

もうひとつ、更新申請で必要になるのが業務管理者の配置状況を記載した書面です。賃貸住宅管理業者は、営業所または事務所ごとに1名以上の業務管理者を選任しなければなりません。

違反	制裁
業務管理者を選任しなかったとき	30万円以下の罰金。業務改善命令および業務停止命令の対象
業務管理者が不在のまま管理受託契約を締結したとき	30万円以下の罰金

更新のタイミングで問題になるのは、5年のあいだに業務管理者が退職しているケースです。登録した2021年当時に選任した社員が、いまも在籍しているとは限りません。営業所を増やしていれば、増えた分の配置も必要です。

そして業務管理者は、思い立ってすぐ用意できる人材ではありません。

業務管理者の資格ルートは3つ。今から間に合うか

ルート	要件	令和7年7月31日時点の人数
旧・賃貸不動産経営管理士	移行講習を修了。2022年6月で受付終了	67,460名
宅地建物取引士	指定講習の修了に加え実務経験2年以上	16,562名
新・賃貸不動産経営管理士	登録試験に合格し実務経験2年以上	22,656名

資格要件を満たす者は合計で106,678名です。ただし内訳を見ると、いちばん人数の多い移行講習ルートはすでに閉じています。いま新たに業務管理者を作るには、下の2つのどちらかしかありません。

そして両方とも実務経験2年以上が要件です。賃貸不動産経営管理士の登録試験は年1回、11月にしか実施されません。令和6年度は受験30,194名に対して合格7,282名、合格率24.1%でした。

電子申請にはgBizIDプライムが要る

登録および更新の申請は、賃貸住宅管理業登録等電子申請システムを利用することが原則とされています。郵送も可能ですが、国土交通省は電子申請のほうが早く処理されると案内しています。

この電子申請にはgBizIDプライムのアカウントが必要です。そして国土交通省は、発行にあたって申請から承認まで2週間から3週間以上必要となる場合があるため、事前の取得を推奨しています。

なお電子申請システムの利用可能時間は毎日7時から24時までで、毎月第4水曜日の9時から17時はメンテナンスのため利用できません。締切間際にこの日が重なると効きます。

収入印紙だけは電子申請でも紙で郵送する

ここは盲点になりやすいところです。添付書類はすべてPDF化してシステムに添付しますが、登録申請書第六面だけは例外です。

更新手数料は収入印紙により納付する必要があり、その収入印紙を登録申請書第六面に貼付したうえで、申請先の地方整備局へ郵送します。電子申請を選んでも、この1枚は物理的に郵便で送ることになります。

「電子申請だから全部オンラインで完結する」と思い込んでいると、システム上の送信を終えた時点で完了したつもりになります。印紙を貼った紙が届くまで、申請は完成しません。

更新申請に必要な書類

更新申請の必要書類は、新規の登録申請時と同様です。主なものを挙げます。

書類	備考
登録申請書 第1面から第6面	第6面は収入印紙を貼付して郵送
略歴書	別記様式第二号
相談役および顧問／株主の書面	別記様式第三号。100分の5以上の株式・出資
業務の状況に関する書面	別記様式第四号
業務管理者の配置状況	別記様式第五号
誓約書	法人は別記様式第六号、個人は第八号
財産に関する調書	別記様式第七号。個人のみ
貸借対照表および損益計算書	法人。申請日を含む事業年度の前事業年度のもの

細かいところでは、登録申請書第5面の「免許等の年月日」の欄に注意が必要です。ここには更新後の免許の有効期間の開始日ではなく、免許を当初与えられた年月日を入力します。国土交通省が記入例で明示的に注意を促している箇所です。

また申請者は、登録拒否事由の審査のため提出書類の個人情報が警察当局に提供されることに同意したうえで提出することになっています。

手数料と、落としたときのコスト差

ケース	費用
期間内に更新（オンライン）	18,000円
期間内に更新（書面）	18,700円
失効後に新規登録	登録免許税9万円

差は約7万円です。しかし実際の損害は手数料ではありません。失効から新規登録完了までの空白期間に、200戸以上の管理業務を続けられないことのほうが、はるかに重い。

変更の届出を出し忘れていないか

更新の準備は、この5年間の届出漏れを洗い出す機会でもあります。登録事項に変更があったときは、変更があった日から30日以内に届け出る必要があります。

届出	期限	怠った場合
登録事項の変更（法7条）	変更から30日以内	30万円以下の罰金。業務改善命令の対象
廃業等（法9条）	該当日から30日以内	20万円以下の過料。業務改善命令の対象

役員の変更、本店移転、営業所の新設や廃止、商号変更、業務管理者の交代。5年もあれば、どこかで動いているはずです。更新申請の内容と登録簿の内容が食い違えば、そこで補正が入ります。60日しかない窓のなかで補正のやり取りをする余裕は、あまりありません。

国土交通省は毎年度、全国一斉の立入検査を実施しています。令和6年度は187社を検査し127社に是正指導が行われました。過半数で不適正な状況が確認された一方、内容は形式的な不備が多いとされています。棚卸しをすれば防げる不備だということです。

宅地建物取引業免許の更新とどう違うのか

比較項目	賃貸住宅管理業の登録	宅地建物取引業の免許
有効期間	5年	5年
更新の事前案内	原則なし	免許権者から通知が届く運用が一般的
財産要件	前事業年度の決算で判定	営業保証金または保証協会の弁済業務保証金分担金
事務所ごとの必置者	業務管理者1名以上	専任の宅地建物取引士

有効期間はどちらも5年で、感覚としては近い制度に見えます。決定的に違うのは2行目です。宅建業免許の更新については、免許権者から案内が届く運用が広く行われています。その経験があるからこそ、賃貸住宅管理業の登録についても同じように待ってしまう。この思い込みが、いちばん危ない。

今週やる5つの確認

番号	確認すること	所要
1	検索システムで自社の有効期間満了日を確認し、90日前と30日前をカレンダーに入れる	15分
2	前事業年度の決算で債務超過になっていないか確認する。該当しそうなら顧問税理士に相談	30分
3	業務管理者が全営業所に1名以上、いま実際に在籍しているか確認する	15分
4	gBizIDプライムを持っているか確認する。なければ今週申請する	30分
5	この5年間の変更の届出漏れを洗い出す。役員・本店・営業所・商号・業務管理者	60分

合計しても3時間かかりません。この3時間を使わなかった場合に起きうる事態と比べてください。

8月から逆算した工程表

満了日までの残り	やること
今日	満了日を確認する。gBizIDプライムの有無を確認する
満了180日前まで	財産要件と業務管理者の充足を確認。問題があればここで手を打つ
満了120日前まで	変更届出の漏れを解消。必要書類の様式をダウンロードして下書き
満了90日前	申請受付開始。この週のうちに申請する
申請後すみやかに	収入印紙を貼付した第6面を地方整備局へ郵送
満了30日前	申請受付終了。この日を過ぎたら手段がない

よくある誤解

誤解1：期限が近づけば国から案内が来る。来ません。国土交通省が「原則、事前にご連絡はしておりません」と明記しています。

誤解2：早めに出しておけば安心。90日前より前は受け付けられません。早出しという保険は使えません。

誤解3：更新は書類を出し直すだけ。財産要件を含む登録拒否事由の審査を、新規と同じように受けます。決算が債務超過なら更新できません。

誤解4：200戸未満だから失効しても問題ない。違法にはなりませんが、登録番号を掲げられなくなります。そして200戸を超えた時点で義務に変わります。

誤解5：電子申請ならすべてオンラインで完結する。収入印紙を貼付した登録申請書第六面は、郵送が必要です。

誤解6：業務管理者は必要になってから用意すればよい。実務経験2年以上が要件で、試験は年1回11月のみです。直前の補充は間に合いません。

よくある質問

問：更新申請をしたが、満了日までに審査が終わらなかった場合はどうなりますか。
期間内に適法な申請をしていれば、審査中に登録が失効するという扱いにはならないのが通常の許認可の考え方です。ただし本記事の参照範囲では、この点についての明示的な規定を確認できませんでした。不安がある場合は、所管の地方整備局に直接確認してください。いずれにせよ、補正で時間を取られないよう早めに申請するのが最善です。

問：管理戸数が200戸を下回ったので、更新せずに失効させてもよいですか。
法律上は問題ありません。ただし登録業者の36.6%が200戸未満で任意登録している現状を踏まえると、看板としての価値を手放す判断になります。再登録には登録免許税9万円がかかります。

問：更新の手続を行政書士に頼めますか。
可能です。ただし電子申請システムを使う場合、代理人に委任するときも委任者本人のgBizIDプライムが必要とされています。丸投げできる部分とできない部分があります。

問：登録通知書は自動で送られてきますか。
オンライン申請者には電子申請システム上で登録番号等が通知されます。紙の登録通知書の発行を希望する場合は、A4サイズの返信用封筒に宛先を記載し、切手を貼付して地方整備局等へ郵送する必要があります。

情報の扱いで慎重にした点

本記事は、国土交通省が公表している4つの資料にもとづいています。有効期間・申請期間・手数料・財産要件・罰則は、いずれも末尾に挙げた資料に記載された内容です。そのうえで、断定を避けた点を挙げます。

2026年が一斉更新期にあたるという点は、公表された事業者数の統計ではありません。登録制度の施行日である2021年6月15日と、経過措置の満了日である2022年6月15日、そして有効期間が5年であることから導いた推論です。2026年に更新期を迎える事業者数そのものの公表値は、本記事の調査範囲では見つけられませんでした。

登録件数9,987件と業務管理者の有資格者106,678名は、令和7年7月31日時点の公表値です。それ以降の最新値は確認していません。

更新審査の標準処理期間は確認できなかったため、日数を書いていません。「電子申請のほうが郵送より早く処理される」という国土交通省の記載にとどめています。

期間内に申請したが満了日までに審査が終わらない場合の扱いについては、明示的な規定を確認できませんでした。よくある質問でも、断定せずに地方整備局への確認を勧める形にしています。

手数料・様式・システム仕様は変わりうるものです。実際に申請する際は、必ず賃貸住宅管理業法ポータルサイトで最新の様式と金額を確認してください。本記事は期限管理の設計図であって、申請書の記入マニュアルではありません。