相続土地国庫帰属制度の実務2026｜いらない土地を手放すしくみと中小不動産会社の関わり方

相続で引き継いだものの、使う予定も買い手もない土地。固定資産税と管理の手間だけがのしかかり、子や孫に同じ重荷を残したくない——そんな相談が、ここ数年で確実に増えています。こうした「手放したい土地」を、一定の要件を満たせば国に引き取ってもらえるのが、相続土地国庫帰属制度です。2023年4月に始まったこの制度は、所有者の分からない土地がこれ以上増えるのを防ぐという、社会全体の課題と地続きにあります。本記事は、ウルスタ代表として宅地建物取引業を営む立場から、相続土地国庫帰属制度のしくみと対象になる土地・ならない土地、費用の目安、そして中小不動産会社がこの制度をどう案内に活かすかを、現場目線で整理します。相続登記の申請が義務になり、相続と不動産の出口がいっそう問われる今、押さえておきたいテーマです。

相続土地国庫帰属制度とは何か

相続土地国庫帰属制度とは、相続や遺贈によって土地を取得した人が、一定の要件を満たした場合に、その土地の所有権を手放して国に引き取ってもらえるしくみです。正式には「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」に基づく制度で、2023年4月にスタートしました。これまで、いらない土地だけを選んで手放す方法は限られており、相続放棄をすればすべての財産を放棄することになり、欲しい財産だけ受け取って土地だけ手放すということはできませんでした。この制度は、その隙間を埋めるために用意されたものです。

申請できるのは、相続または相続人に対する遺贈によって土地を取得した相続人です。売買や贈与で自ら買った土地は対象になりません。土地が複数の相続人による共有になっている場合は、共有者全員でそろって申請する必要があります。つまり、この制度はあくまで「相続で受け継いだ土地」を、本人の意思で国に返すための窓口だと整理すると分かりやすいでしょう。申請の窓口は、その土地を管轄する法務局です。

なぜ今、相続した土地の「手放し方」が問われるのか

背景にあるのは、所有者の分からない土地、いわゆる所有者不明土地が全国で広がっているという問題です。相続が起きても登記がされないまま放置され、世代を重ねるうちに、誰が本当の持ち主なのか分からなくなる。こうした土地は、公共事業や周辺の開発、災害復旧の妨げになり、社会的な損失を生みます。「いらない土地が、手放せないまま放置される」という連鎖を断ち切ることが、この制度のねらいです。

同じ問題意識から、相続登記の申請も義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から一定の期間内に登記を申請しなければならず、正当な理由なく怠ると過料の対象になり得ます。登記をきちんとするよう求められる一方で、「登記はしたけれど、この土地はやっぱりいらない」という人の受け皿として、相続土地国庫帰属制度が用意された——この二つはセットで理解すると、制度の位置づけが見えてきます。相続と不動産の「入口(登記)」と「出口(手放し)」の両方に、近年あらためて光が当たっているのです。

制度の利用は、着実に積み重なっています。法務省の公表によると、制度の開始から2026年春の時点で、申請の件数は累計で五千件を超え、そのうち実際に国庫への帰属が認められた土地も二千数百件にのぼります。申請された土地の種類を見ると、田や畑といった農地、そして宅地が多くを占めています。使い道のない農地や、地方に残された実家の跡地などを、なんとか手放したいというニーズが、数字の裏にあることがうかがえます。一方で、申請しても要件を満たさず引き取ってもらえない土地も相当数あり、「申請すれば必ず通る制度」ではないことも、数字は同時に物語っています。

数字をもう少し丁寧に見ると、申請の傾向もつかめます。田や畑などの農地と宅地で申請の大半を占め、山林がそれに続きます。地方で耕作を続けられなくなった農地や、誰も住まなくなった実家の敷地が、典型的な相談の対象になっているということです。都市部の便利な土地よりも、需要が細りやすい地方の土地ほど、この制度の出番が多くなる傾向があります。中小不動産会社が地域で受ける相談とも、ぴたりと重なる構図だといえるでしょう。地域に根ざして相続相談に向き合う会社にとって、制度の知識は実務の必需品になりつつあります。

引き取ってもらえない土地の要件 — 却下と不承認

この制度でもっとも大切なのが、「どんな土地でも引き取ってもらえるわけではない」という点です。国が引き取った後に管理の負担が大きくなりすぎる土地は、対象から外されます。引き取ってもらえないケースは、大きく二段階に分かれます。一つは、申請そのものが受け付けられない「却下」の事由。もう一つは、申請は受け付けられても審査の結果として認められない「不承認」の事由です。代表的なものを整理します。

こうして並べてみると、制度の考え方が見えてきます。国が引き取った後に、特別な手間やお金をかけなければ管理できないような土地は、原則として対象にならないのです。たとえば建物が残っていれば、まず取り壊さなければなりません。境界がはっきりしなければ、後で隣地との争いになりかねません。だからこそ、申請を考えるなら、建物の解体や境界の確認といった「引き取ってもらえる状態に整える」準備が、しばしば前提になります。ここに、不動産の専門家が関わる余地が生まれます。

費用の目安 — 審査手数料と負担金

制度を利用するには、二種類の費用がかかります。一つは、申請のときに納める審査手数料です。これは土地一筆あたりで定められた金額で、申請を取り下げても、あるいは結果として認められなくても、原則として戻ってきません。もう一つが、審査を通って引き取りが認められた後に納める「負担金」です。これは、国がその土地を一定の期間にわたって管理するための費用に相当するもので、引き取りの承認を受けた人が納めることになっています。

負担金の考え方は、おおよそ十年分の土地の管理費に相当する額、というものです。多くの土地では原則的な目安となる金額が定められていますが、市街地にある宅地や、一定の農地・森林などは、面積に応じて金額が計算され、原則的な目安より高くなることがあります。つまり、土地の種類や場所、広さによって、納める額は変わってきます。手放すこと自体にもお金がかかる、という点は、相談者に最初に伝えておきたいところです。「タダで引き取ってもらえる」と思っていた方が、費用の話で驚かれることは少なくありません。具体的な金額は制度の定めに従って算定されるため、正確な見込みは法務局や専門家への確認が確実です。

もう一つ、相談者が見落としがちなのが、申請から実際に引き取ってもらえるまでには、それなりの時間がかかるという点です。書類をそろえて申請し、法務局による審査や現地の確認を経て、承認の判断が下り、負担金を納めて、ようやく国庫への帰属が完了します。思い立ってすぐに手放せるわけではありません。相談を受けたときは、費用だけでなく、こうした手続きの段取りと時間の見込みもあわせて伝えておくと、相談者は落ち着いて準備に取りかかれます。急いで手放したい事情があるなら、なおさら早めに動き出すことが肝心です。

現場メモ — 「売れない土地」を相談された一件

少し前に、地方の農地を相続された方から相談を受けたことがあります。親から受け継いだものの、自分は遠方に住んでいて耕す予定もなく、近隣に買い手を探しても話がまとまらない。それでも固定資産税と草刈りなどの管理だけは毎年ついて回る。「子どもにこの土地を残したくないが、どうすればいいのか」という、切実なご相談でした。

まず土地の状況を一緒に確認したところ、境界の一部があいまいで、隣地との関係を整理する必要がありそうでした。私たちは、相続土地国庫帰属制度という選択肢があることをお伝えしつつ、その前に売却や近隣への譲渡の可能性も探りました。結果として、その土地は隣で耕作を続けている農家の方に引き取っていただく形でまとまり、国庫帰属の申請までは至りませんでした。制度を使うことだけが正解ではなく、まずは身近な需要を丁寧に探すことが、相談者にとって費用も手間も少ない解決になったのです。

この経験を通じて感じたのは、相続土地国庫帰属制度は「最後の受け皿」として知っておく価値がある一方で、使う前に検討すべき道がいくつもある、ということです。私たち不動産会社の役目は、制度の存在を正しく伝えつつ、その土地にとって何が一番無理のない出口なのかを、相談者と一緒に考えることだと思っています。手放したいという気持ちの裏には、たいてい「次の世代に迷惑をかけたくない」という思いがあります。その思いに、複数の選択肢で応えたいところです。

制度を使う前に検討したい選択肢

相続土地国庫帰属制度は有力な選択肢ですが、土地を手放す方法はこれだけではありません。相談を受けたときは、いくつかの道を並べて、その土地に合うものを一緒に選ぶのが現実的です。代表的な手段を比べてみましょう。

大切なのは、いきなり「国に引き取ってもらいましょう」と結論づけないことです。売れる土地、貸せる土地、近所が欲しがる土地であれば、対価を得たり負担金を払わずに済んだりする可能性があるからです。一方で、どう探しても買い手も借り手も見つからず、管理の負担だけが残る土地にとっては、国庫帰属の申請が現実的な救いになります。それぞれの手段には、向き不向きと費用の違いがあります。土地の状態と相談者の事情に照らして、無理のない順番で検討していくことが、結果的に満足度の高い解決につながります。

中小不動産会社としての関わり方

では、中小不動産会社はこの制度とどう関わればよいのでしょうか。国庫帰属の申請そのものは、相談者本人が法務局に対して行う手続きであり、込み入った案件では司法書士や弁護士などの専門家が関わります。不動産会社が申請を代行するわけではありません。それでも、売買や管理の現場に身を置く私たちには、果たせる役割がいくつもあります。

ポイントは、不動産会社が制度の手続きを担うのではなく、「土地の出口を一緒に考え、適切な専門家につなぐ相談の窓口」に徹することです。相続した土地の悩みは、税金や登記、近隣関係まで絡み、相談者一人では整理しきれないことが少なくありません。最初に相談できる身近な存在として、選択肢を分かりやすく示し、必要な専門家につなげる会社は、それだけで頼られます。手放したい土地の相談は、巡り巡って、売れる土地の売却依頼や管理の相談へと広がっていくものです。

実務での進め方 — 五つのステップ

相続した土地の手放しを相談されたときの、おおまかな流れを整理します。現場でつまずきやすいポイントもあわせて押さえておきましょう。

1. 土地と相続の状況を確かめる。まず、その土地の種類や場所、建物の有無、境界の状態、そして相続や登記がどこまで済んでいるかを確認します。ここが出発点です。相続登記が未了であれば、まずそこから整える必要があります。

2. 出口の選択肢を並べる。売却、近隣への譲渡、活用、そして国庫帰属の申請を並べ、その土地にどれが向いているかを一緒に検討します。まずは対価を得られる道や負担の小さい道から探るのが基本です。

3. 国庫帰属を検討するなら要件を点検する。買い手も引き取り手も見つからない場合は、国庫帰属の要件に照らして、引き取ってもらえる見込みがあるかを点検します。建物の解体や境界の確認など、整える必要がある点を洗い出します。

4. 必要な専門家につなぐ。申請手続きには司法書士や弁護士、境界の確認には土地家屋調査士など、案件に応じた専門家へ橋渡しします。費用と日程の見込みも、早めに相談者と共有しておきます。

5. 結果まで見届ける。選んだ手段がきちんと進み、土地の悩みが解決するところまで寄り添います。制度を使うにせよ使わないにせよ、相談者が納得して次の一歩を踏み出せたとき、はじめて相談に応じた意味があるといえます。

よくある質問

Q1. 相続土地国庫帰属制度とは何ですか。
相続や遺贈によって土地を取得した人が、一定の要件を満たした場合に、その土地の所有権を手放して国に引き取ってもらえる制度です。2023年4月に始まりました。使い道のない土地を、本人の意思で国に返すための窓口で、申請先はその土地を管轄する法務局です。

Q2. どんな土地でも引き取ってもらえるのですか。
いいえ。建物が建っている土地、担保権が設定された土地、境界が明らかでない土地、管理に過分な費用や労力がかかる土地などは、引き取ってもらえないことがあります。申請が受け付けられない却下事由と、審査で認められない不承認事由があり、要件は決して緩くありません。

Q3. 費用はどれくらいかかりますか。
申請のときに納める審査手数料と、引き取りが認められた後に納める負担金がかかります。負担金はおおよそ十年分の土地の管理費に相当する額で、土地の種類や場所、広さによって変わります。手放すこと自体に費用がかかる点に注意が必要です。正確な額は制度の定めに従って算定されます。

Q4. 相続放棄とは何が違うのですか。
相続放棄は預貯金も含めてすべての遺産を引き継がない選択で、期間の制限も厳しいものです。相続土地国庫帰属制度は、ほかの財産は受け取ったうえで、特定の土地だけを国に引き取ってもらうしくみです。「土地だけが重荷」という場合に選択肢になり得ます。

Q5. 共有の土地でも申請できますか。
共有になっている土地でも申請できますが、その場合は共有者全員でそろって申請する必要があります。相続人の間で意見が分かれていると手続きが進めにくいため、まずは関係者の合意を整えることが先決になります。

Q6. 申請する前に、ほかに検討すべきことはありますか。
あります。売却や近隣への譲渡、活用など、対価を得られたり負担金を払わずに済んだりする道がないかを先に探るのが現実的です。どう探しても買い手も借り手も見つからない土地にとって、国庫帰属の申請が現実的な選択肢になります。順番を踏んで検討するのがおすすめです。

Q7. 中小不動産会社は、この制度にどう関われますか。
申請そのものは相談者本人や司法書士などの専門家が行いますが、不動産会社は「土地の出口を一緒に考え、適切な専門家につなぐ相談の窓口」として関われます。選択肢を分かりやすく示し、市場性を見極め、解体や境界確認などの段取りを整えることで、相談者の信頼を得られます。

まとめ：「手放したい土地」の相談に、複数の出口で応える

相続土地国庫帰属制度は、相続で受け継いだ使い道のない土地を、一定の要件を満たせば国に引き取ってもらえるしくみです。所有者不明土地の発生を防ぐという社会的な要請を背景に、相続登記の義務化とあわせて、相続と不動産の「出口」を支える制度として根づきつつあります。ただし、どんな土地でも引き取ってもらえるわけではなく、費用もかかります。中小不動産会社がやるべきことは、制度を代行することではなく、売却・譲渡・活用・国庫帰属という複数の出口を整理し、その土地に合う道を相談者と一緒に選び、必要な専門家につなぐ相談の窓口に徹することです。「いらない土地」という後ろ向きに見える相談こそ、相談者の不安に寄り添い、信頼を積み重ねる入口になります。相続と土地の悩みが増えるこれからの時代に、複数の出口を示せる会社でありたいものです。

著者： 馬場生悦(宅地建物取引士)。ウルスタ代表。中小不動産会社向け実務メディアを運営する傍ら、自社で宅地建物取引業を営み、賃貸住宅の管理・客付けおよび戸建て・マンションを含む売買仲介に携わる。本記事は、相続土地国庫帰属制度の一般的なしくみと自社での実務経験に基づく整理であり、対象となる土地の要件・手続き・費用負担の詳細は、個別の事情や制度の運用により異なる。実際の申請の可否や手続きにあたっては、法務局および司法書士・弁護士・土地家屋調査士など専門家への確認が望ましい。

参考： 相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律および相続土地国庫帰属制度に関する法務省・法務局の公開情報 / 同制度の運用状況・申請件数等に関する法務省の公表資料(2026年時点) / 相続登記の申請義務化に関する法務省の公開情報 / 所有者不明土地問題に関する施策の動向 / いずれも2026年6月時点の公開情報および自社の売買・管理実務をもとに整理