改正保険業法が2026年（令和8年）6月1日に施行されました。損害保険会社の保険料調整（カルテル）問題や、大手中古車販売店による保険金の不正請求をきっかけに、保険代理店の体制整備義務の強化と、過度な便宜供与の禁止をはじめとする禁止行為の範囲拡大が柱です。これは平成26年以来の大きな改正で、金融庁は関連する内閣府令などを2026年3月30日に公布したうえで、6月1日の施行を迎えました。ここで多くの不動産会社の経営者が見落としがちなのが、自社が「火災保険の代理店」を兼ねているという事実です。賃貸の入居申込時に入居者へ家財・借家人賠償の火災保険をすすめる、売買で住宅購入者に火災保険を案内する——こうした業務は、保険業法上の「保険募集」にあたります。「うちは保険専業ではない小さな兼業代理店だから関係ない」と考えるのは危険です。本記事は、ウルスタ代表として宅地建物取引業を営み、自社で210室規模の賃貸住宅を管理・客付けする立場から、(1)今回の改正で何が変わったのか、(2)不動産会社が火災保険に関わる3つの形、(3)中小の兼業代理店に直接効く論点、(4)施行を受けて今から始める5つの点検、(5)入居者向け火災保険の実務上の注意、(6)オーナー・入居者・社内への展開まで、施行直後のいまだからこそ着手したい準備を整理します。
なぜ今、保険業法なのか — 6月1日に施行された
まず事実関係を正確に押さえます。今回の改正保険業法は2025年（令和7年）6月に公布され、約1年の準備期間を経て、2026年（令和8年）6月1日に施行されました。あわせて金融庁は、施行に必要な内閣府令や監督指針の改正案について2025年12月から2026年1月にかけて意見募集（パブリックコメント）を行い、176件の意見を踏まえたうえで2026年3月30日に関連府令を公布しています。つまり、制度の細部まで固まったうえで施行を迎えた、という段階です。
改正の背景にあるのは、ここ数年で表面化した保険業界の不祥事です。大手損害保険会社による保険料の事前調整（いわゆるカルテル）の問題、そして大手中古車販売店による自動車保険金の不正請求の問題が相次いで明らかになりました。報道によれば、これらの事案では、保険会社と大規模な代理店との間の不透明な利益のやり取りや、顧客の利益よりも代理店・販売店側の都合が優先されかねない構造が指摘されました。「顧客本位の業務運営を徹底し、健全な競争環境を取り戻す」——これが今回の改正の旗印です。不動産会社にとっては縁遠いニュースに見えるかもしれませんが、火災保険を扱う以上、自社も同じ規律の延長線上にいます。法律が動くニュースは、入居者やオーナーに「なぜこの保険をすすめるのか」を堂々と説明できる体制を整える好機でもあります。
改正の中身 — 不動産代理店に効く4つのポイント
金融庁の公表資料や各種報道・専門家の解説をもとに、中小の不動産会社（兼業の火災保険代理店）の実務に関係の深い変更点を4つに絞って整理します。
(1)体制整備義務の強化 — 主たる対象は大規模乗合代理店
今回の改正の柱は、規模の大きい乗合代理店（複数の保険会社の商品を扱う代理店）に対する体制整備義務の強化です。報道によれば、保険販売を主たる業務とする大規模な乗合代理店およそ100社が主たる対象とされ、営業所・事務所ごとに法令等遵守（コンプライアンス）の責任者を置き、本店等にその統括責任者を配置すること、苦情処理の体制を整えることなどが求められます。ここで重要なのは、この「コンプラ責任者の設置義務」などの重い体制整備が、第一義的には大規模代理店に向けられているという点です。多くの中小不動産会社が営む小規模な火災保険代理店は、この約100社の枠には通常入りません。後述するとおり、だからといって無関係ではありませんが、まずは「自社が重い体制整備義務の直接の対象かどうか」を冷静に見極めることが出発点になります。
(2)兼業代理店への上乗せ規制
今回の改正では、保険販売以外の業務を兼ねる「兼業代理店」への規制も整理されました。想定例として、自動車販売店や不動産業などが挙げられています。兼業代理店では、本業（自動車の販売、不動産の仲介・管理）と保険販売が結びつくことで、保険会社の顧客の利益が不当に害されるおそれがあるため、兼業業務を適切に管理するための体制整備義務が課される方向です。この論点は、まさに不動産会社が名指しで例に挙がっている部分ですが、上乗せ規制の主たる対象も、前項と同じく規模の大きい代理店が中心と整理されています。それでも「本業と保険販売の利益相反に気をつける」という考え方は、規模を問わず共有しておくべきものです。たとえば、入居の条件として特定の火災保険への加入を事実上強制していないか、本業の都合で保険を押し込んでいないか、といった視点です。
(3)過度な便宜供与の禁止 — 禁止行為の範囲が広がる
規模にかかわらず広く効いてくるのが、禁止行為の範囲拡大です。これまでの「特別の利益の供与の禁止」が、「過度な便宜供与の禁止」へと拡大され、禁止の対象となる相手方の範囲も、代理店と密接な関係を有する者などへ広げられました。専門家の解説では、実態の伴わない協賛金のやり取り、過度な物品の提供、高額な紹介料といった、不透明な利益供与に基づく旧来の商慣習が、コンプライアンス上の重大なリスクとして整理され直すと指摘されています。不動産会社の現場でありがちなのが、保険会社や保険代理店との間の「紹介料」や「協賛」「販促協力」の名目のやり取りです。これらが実態に見合わない過度なものになっていないか、契約書や精算の根拠が説明できる状態になっているかを、この機会に点検しておく必要があります。
(4)顧客本位の募集 — 意向把握と比較・説明
4つ目は、今回の改正で新設されたというより、これまでの保険募集ルール（平成26年改正で導入された意向把握義務・情報提供義務など）を、今回の「顧客本位」の流れの中で改めて徹底する、という方向性です。専門家の解説では、火災保険の販売についても、顧客の意向を踏まえて複数社の商品を比較・提案する、いわゆる比較推奨販売の考え方の徹底が求められる流れにあるとされています。一社専属の代理店であっても、顧客の意向を把握し、その商品が顧客のニーズに合っていることを説明する責任は変わりません。賃貸の現場では、入居者に火災保険を「指定の1商品に申し込んでもらう」運用が根強くありますが、なぜその保険が必要か（借家人賠償責任・個人賠償責任・家財）の説明と、入居者自身が選んだという記録が、これまで以上に重みを持つようになります。
コンプラ責任者の設置などの重い体制整備義務は、主に大規模な乗合代理店（約100社規模）が対象で、多くの中小不動産代理店は直接の対象ではありません。ただし、(1)過度な便宜供与の禁止など禁止行為の拡大は規模を問わず広く及ぶこと、(2)委託元の損害保険会社が代理店全体に求める募集品質・顧客本位の水準が上がり、点検や指導が厳しくなること、(3)もともと現行法で求められている意向把握・情報提供・規模に応じた体制整備を再点検すべきこと——この3点で、中小の代理店にも確実に波及します。「対象外だから何もしなくてよい」ではありません。
不動産会社が火災保険を扱う3つの形
一口に「火災保険を扱う」といっても、不動産会社の関わり方は会社によって異なります。自社がどの形に当てはまるかで、今回の改正の効き方が変わります。賃貸仲介・管理を念頭に、典型的な3つの形と、改正のポイント、いますぐの対応を表に整理しました。自社の実態に置き換えて確認してください。
| 関わり方 | 改正で意識すべき点 | いますぐの対応 |
|---|---|---|
| 専属代理店（1社の火災保険を扱う） | 顧客の意向把握と、その商品が合う理由の説明・記録 | 申込時の意向確認と説明の手順を文書化 |
| 乗合代理店（複数社を扱う） | 比較・推奨の根拠、規模に応じた体制整備 | 比較説明の記録と募集人教育の仕組みづくり |
| 紹介のみ（保険代理店へ取次・紹介） | 紹介料の実態・便宜供与の妥当性、誇大な説明の回避 | 紹介料の根拠を整理し、過度な利益供与がないか点検 |
| 本業（仲介・管理）との関係 | 保険加入の事実上の強制・利益相反になっていないか | 加入条件の表現を見直し、選択の余地を残す |
| 保険会社・他代理店との取引 | 協賛金・販促協力・物品提供が過度になっていないか | 精算根拠を文書化し、説明できる状態にする |
多くの中小不動産会社がつまずきやすいのは「紹介のみ」と「本業との関係」です。火災保険そのものは提携先の代理店に任せ、自社は紹介料を受け取るだけ、という形でも、紹介料が実態に見合わない過度なものであれば、便宜供与をめぐる論点に触れる可能性があります。また、賃貸の入居条件として特定の火災保険への加入を必須とし、他の選択肢を一切示さない運用は、利益相反や顧客本位の観点から見直しの余地があります。入居者が自分で火災保険を手配することを認めつつ、補償内容（借家人賠償責任・個人賠償責任・家財）の要件だけを明確に示す、という整理にしておくと、説明もしやすくなります。
施行を受けて今から始める5つの点検
難しく考える必要はありません。専業の保険会社のような重厚な体制を一から作るのではなく、火災保険を扱う不動産会社として最低限おさえるべき点を、今月から順に点検していきます。費用をかけずに着手できる5つを示します。
1. 募集人の登録・教育の点検。火災保険の募集を行う社員が、保険会社を通じて募集人として正しく登録されているか、未登録の社員が実質的に募集していないかを確認します。あわせて、年1回程度の簡単な勉強会（商品内容、説明すべき事項、禁止行為）を習慣にします。2. 便宜供与・紹介料の点検。保険会社や提携代理店との間の協賛金・販促協力・物品提供・紹介料について、契約や精算の根拠が説明できるかを確認し、実態に見合わない過度なものがないかを見直します。3. 意向把握と説明の記録。入居者・購入者に火災保険をすすめる際、何のための保険か（借家人賠償・個人賠償・家財）を説明し、顧客が選んだという記録を残す手順を整えます。4. 募集資料・トークの点検。「この保険でないと入居できない」など、事実と異なる説明や誤認を招く表現を使っていないかを確認し、募集資料を最新の正しいものに差し替えます。5. 苦情・トラブルの受付フロー。保険に関する苦情や問い合わせを誰が受け、どう記録し、保険会社へどう連携するかを1枚にまとめ、全員が見られる場所に置きます。
実態の伴わない協賛金、過度な物品の提供、相場からかけ離れた高額な紹介料、保険会社からの過剰な接待や金品——こうした不透明なやり取りが、今回の「過度な便宜供与の禁止」の典型例として解説で挙げられています。賃貸の現場では、長年の取引の慣習として続いているものほど見直しが後回しになりがちです。まずは「保険にまつわるお金と物の流れ」を一覧にし、それぞれの根拠を説明できるかを確認することが、便宜供与点検の第一歩です。
当社の210室の運用でも、入居者向けの火災保険は「指定の1商品に申し込んでもらう」運用が長く続いていました。今回の改正を機に見直したのは、まず「なぜこの保険が必要か」を申込時に一言で説明できるようにしたこと、そして「入居者が自分で火災保険を手配する場合は、借家人賠償責任と原状回復に必要な補償を満たす内容であること」を要件として明示したことです。手間は増えますが、入居者から「なぜこの保険なのか」と聞かれたときに堂々と答えられる状態は、結果として信頼につながります。
賃貸の入居者向け火災保険の実務注意
賃貸仲介・管理で扱う入居者向けの火災保険は、住宅購入時の建物の火災保険とは性格が異なります。入居者向けは、家財の補償に加えて、火事や水漏れで大家（貸主）に対して負う原状回復の責任に備える借家人賠償責任、第三者に損害を与えたときに備える個人賠償責任を組み合わせるのが一般的です。今回の改正を踏まえると、実務で意識したいのは次の点です。第一に、補償内容の説明です。入居者がなぜこの保険に入る必要があるのか、どの補償がどのリスクに対応するのかを、申込時に分かるようにしておきます。第二に、加入の選択肢です。提携の保険を案内しつつ、入居者が自分で同等の補償を手配する道を認めるのであれば、その要件（借家人賠償責任の有無、保険金額の目安など）を明確に示します。第三に、更新の管理です。多くの入居者向け火災保険は2年契約で、更新の手続きが必要です。更新漏れで無保険の期間が生じると、いざという時に大家・入居者双方が困ります。更新時期の案内をいつ・誰が行うかを決めておきましょう。これらはいずれも、顧客本位の募集という今回の改正の方向性に沿った、無理のない実務改善です。
オーナー・入居者・社内への展開
制度対応は、社内の体制づくりとお客様への説明の両輪で進めると、コンプライアンスがそのまま信頼につながります。オーナーに対しては、入居者の火災保険が適切に付保・更新されているかは、空室期間や事故対応のリスクに直結する関心事です。「保険業法の改正に合わせて、入居者向け火災保険の説明と更新管理の手順を見直しました」と年次報告や面談で一言添えるだけで、管理会社としての安心感が変わります。入居者に対しては、申込時に補償内容を丁寧に説明し、必要な補償を満たせば自分で手配する選択肢があることも、誤解のないように伝えます。社内に対しては、誰が募集人として登録されているか、どこまでの説明を誰が行うか、苦情をどう受けるかを共有し、年1回の簡単な研修を習慣にします。金融庁や損害保険業界の団体は、募集時のコンプライアンス上の留意事項をまとめた資料を公開しており、社内研修の素材として活用できます。大切なのは、完璧な体制を一気に作ることではなく、火災保険を扱う会社としての最低限を、説明できる形で整えておくことです。
よくある質問
Q1. うちは小さな不動産会社で、火災保険は提携先に紹介しているだけです。改正の対象ですか。
コンプラ責任者の設置などの重い体制整備義務は、主に大規模な乗合代理店（約100社規模）が対象で、紹介中心の中小事業者が直ちにその対象になるわけではありません。ただし、過度な便宜供与の禁止など禁止行為の拡大は規模を問わず及びます。紹介料が実態に見合うか、誤認を招く説明をしていないかは、規模に関わらず点検しておくべきです。
Q2. 入居の条件として、指定の火災保険への加入を必須にしてもよいですか。
大家の財産を守るために一定の補償（借家人賠償責任など）を求めること自体は実務上一般的ですが、特定の1商品への加入を事実上強制し、他の選択肢を一切認めない運用は、利益相反や顧客本位の観点から見直しの余地があります。補償の要件を示したうえで、入居者が同等の保険を自分で手配する道を残す整理が無難です。
Q3. 保険会社からの協賛金や販促協力は、受け取ってはいけないのですか。
すべてが禁止されるわけではありません。問題になるのは、実態の伴わない、または過度な便宜供与です。協賛金・販促協力・物品提供について、何に対する対価で、相場と比べて過大でないかを説明できる状態にしておくことが重要です。根拠が曖昧なものは、この機会に見直しましょう。
Q4. 火災保険を募集する社員は、何か登録が必要ですか。
保険募集を行うには、保険会社を通じた募集人としての登録が必要です。未登録の社員が実質的に募集を行っていないか、登録情報が最新かを確認してください。あわせて、募集にあたって説明すべき事項や禁止行為について、社内で共有しておくと安心です。
Q5. 施行は6月1日とのことですが、何から手をつければよいですか。
今月やるのは3つです。(1)自社の火災保険への関わり方（専属・乗合・紹介・本業との関係）を整理する。(2)保険にまつわるお金と物の流れ（紹介料・協賛・物品）を一覧にし、根拠を点検する。(3)入居者・購入者への説明と記録の手順を1枚にまとめる。いずれも費用をかけずに着手できます。
Q6. 顧客本位の募集とは、具体的に何をすればよいのですか。
顧客の意向（何に備えたいか）を把握し、その意向に合う商品であることを説明し、顧客自身が選んだという記録を残すことが基本です。乗合代理店であれば複数社の比較・提案、専属であってもなぜその商品が顧客に合うかの説明が求められます。難しい資料を作るより、申込時の会話と記録を整えることが現実的です。
Q7. 損害保険会社からの点検や指導は、今後厳しくなりますか。
委託元の保険会社は、代理店全体の募集品質や顧客本位の取組みについて、これまで以上に点検・指導を強める可能性があります。直接の体制整備義務の対象でなくても、委託契約を通じて求められる水準は上がる方向です。早めに自社の運用を整えておくことが、結果的に取引の安定にもつながります。
まとめ:保険を扱うなら、説明できる状態が信頼になる
改正保険業法の重い体制整備義務は主に大規模な乗合代理店に向けられたものですが、過度な便宜供与の禁止や顧客本位の募集という方向性は、火災保険を扱うすべての不動産会社に波及します。施行を受けて今から始める点検——募集人の管理、便宜供与の見直し、意向把握と説明の記録、募集資料の点検、苦情受付フロー——は、いずれも費用をかけずに着手できる実務です。不動産は、お客様の暮らしと財産に深く関わり、その安心のために火災保険をすすめる立場にあります。だからこそ、「なぜこの保険をすすめるのか」を堂々と説明できる状態そのものが、入居者とオーナーの信頼につながり、結果として営業力になります。法改正のニュースを「面倒な規制が増える」と受け取るか、「信頼を積み上げる機会」と捉えるかで、数年後の差は大きく開きます。施行直後のいまを、自社の保険まわりの運用を一段引き上げる時間に使っていきましょう。今日も一件、丁寧に積み上げていきましょう。
ウルスタは、中小不動産会社の物件・契約・入居者情報・対応履歴を一元管理できる業務クラウドを提供しています。入居者ごとの火災保険の加入・更新時期や、説明・対応の記録も、日々の入力の延長で残せます。まずは「自社が火災保険にどう関わっているか」の棚卸しから始めていきましょう。
参考: 金融庁「令和7年保険業法改正に係る内閣府令等の公布及びパブリックコメント結果の公表について」（令和8年3月30日公布・意見176件） / 保険業法等の一部を改正する法律（令和7年6月公布・令和8年6月1日施行・平成26年以来の改正） / 各種報道（大手損害保険会社の保険料調整問題・大手中古車販売店による保険金不正請求を背景とする体制整備義務の強化、大規模乗合代理店約100社を対象とする法令等遵守責任者・統括責任者の配置、兼業代理店への規制、過度な便宜供与の禁止への拡大） / 損害保険業界団体「保険募集時等のコンプライアンス上の留意事項」（2026年版） / 保険業法 平成26年改正（意向把握義務・情報提供義務・体制整備義務の導入） / いずれも2026年6月時点の公開情報