借地権・底地の売買実務2026｜旧法と新法・地主の承諾と借地非訟・借地権割合と同時売却を整理と売買につなげる

「親から受け継いだ家なのですが、土地は借地でして……これは売れるのでしょうか」——中小不動産会社の現場で、借地権や底地が絡む相談は、相続の場面を中心に絶えずやってきます。土地に建物を所有する権利である借地権と、その土地そのものの所有権である底地は、一つの土地に二つの権利が重なって存在する、少し特殊な不動産です。権利関係を正しく整理しないまま売ろうとすると、地主の承諾や評価でつまずき、話が止まってしまいます。2026年は地価の持ち直しが続き、高齢になった地主や借地人が世代交代を見据えて権利を整理する動きが各地で出ています。さらに毎年7月1日には路線価が公表され、借地権・底地の相続税評価の前提となる借地権割合が更新されます。本記事は、ウルスタ代表として宅地建物取引業を営む立場から、借地権・底地の売買実務を、宅地建物取引士の目線で整理します。

借地権と底地とは — 一つの土地に重なる二つの権利

借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利をいいます。借地人はその土地の上に自分の建物を建てて所有し、地主に地代を払いながら土地を使い続けます。一方、底地とは、借地権の付いた土地の所有権、つまり地主が持っている土地そのものの権利を指します。一つの土地に、使う権利である借地権と、所有する権利である底地が重なって存在するのが、借地という関係です。だからこそ、借地上の建物を売るときも、底地を売るときも、もう一方の権利者の存在を抜きにしては話が進みません。

借地がやっかいなのは、契約が数十年と長く続き、当事者が世代交代していくことです。最初に土地を借りた人が亡くなれば借地権は相続人へ、地主が亡くなれば底地は地主の相続人へと引き継がれ、いつのまにか顔も合わせたことのない地主と借地人が、一つの土地をめぐって向き合っている状態になりがちです。地代の額が古いまま据え置かれていたり、契約書が見当たらなかったり、更新の経緯が曖昧だったりと、現場では権利の輪郭がぼやけた案件が少なくありません。中小不動産会社が借地・底地の相談を受けたとき、まず権利の状態を丁寧に確認できるかどうかが、最初の分かれ道になります。

旧法借地権と新法借地権 — 1992年という境目

借地権を扱ううえで最初に確認したいのが、その契約が旧法か新法かです。1992年（平成4年）8月に施行された借地借家法より前から続いている借地契約には、今でも旧法（借地法）が適用されます。施行後に新しく結ばれた契約には新法が適用されます。古くからの借地は旧法、比較的新しい借地は新法、という大づかみの理解が出発点になります。

旧法と新法では、存続期間や更新の扱いが異なります。旧法では、建物の構造によって期間が分かれ、堅固な建物はおおむね30年、非堅固な建物は20年といった区分がありました。新法では、構造の区別をなくして当初の存続期間を一律30年とし、更新後は1回目が20年、2回目以降が10年と整理されました。旧法借地権は借地人の保護が厚く、更新が広く認められてきたため、地主にとっては容易に土地が戻ってこないという特徴があります。さらに新法では、契約期間が満了すると土地が確定的に返ってくる定期借地権（一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権）が設けられました。売買の現場では、対象がどの類型の借地権かによって、買主の見方も評価も大きく変わります。古い借地ほど契約書が残っていないことも多く、まずは契約の時期と内容を確かめることが欠かせません。

借地権を売るとき — 地主の承諾と借地非訟

借地上の建物を売るということは、建物とあわせて借地権（土地を借りる権利）を第三者に譲り渡すということです。ここで実務上の大きな関門になるのが、地主の承諾です。借地権が賃借権である場合、これを第三者へ譲渡したり転貸したりするには、原則として地主の承諾が必要とされています。地主が承諾してくれれば、承諾料（名義書換料）の支払いを伴いながら、建物と借地権をセットで買主に引き継ぐことができます。

問題は、地主が承諾してくれないときです。借地借家法は、こうした場合に備えて、借地人が裁判所に申し立てることで、地主の承諾に代わる許可を得られる制度を用意しています。これがいわゆる借地非訟です。第三者が借地権を取得しても地主に不利になるおそれがないと認められれば、裁判所が承諾に代わる許可を与えることができます。一方で地主の側にも、自ら建物と借地権を買い取りたいと申し出る介入権が認められており、当事者の利害を調整するしくみになっています。また、借地上の建物が競売や公売にかけられた場合の土地賃借権の取得についても、裁判所の許可を求める手続きが別に定められています。これらはいずれも裁判所が関与する専門的な手続きであり、弁護士の領域です。不動産会社は「こういう道がある」という入り口を示しつつ、可否や進め方の判断は専門家に委ねる距離感が大切です。

底地を売るとき — 地主側の出口

借地の相談は借地人側からだけでなく、地主側からも持ち込まれます。底地は、地主にとって、地代は入るが自由に使えず、簡単には売りにくい資産です。借地権が付いた土地の所有権だけを第三者に売ろうとしても、買主はその土地を自由に使えるわけではなく、借地人との関係を引き継ぐことになるため、底地だけの価格は土地の更地価格よりかなり低くなりがちです。実際に、底地を専門に買い取る業者も存在します。

地主側の出口としては、いくつかの選択肢があります。底地をそのまま底地買取業者や投資家に売る方法、借地人にその底地を買い取ってもらう方法、後述する同時売却や等価交換で借地権と底地をまとめて整理する方法などです。地主にとって最も自然な出口の一つは、借地人にその土地を買い取ってもらうことです。借地人が底地を買い取れば、借地人はその土地の完全な所有者になり、地主は資産を現金化できます。双方にとって分かりやすい解決ですが、価格の折り合いや資金の手当てが必要です。中小不動産会社は、地主と借地人それぞれの事情を聞き取り、どの出口が現実的かを並べて示す役割を担えます。相続税の納税のために底地を整理したいといった事情も多く、税理士との連携が前提になります。

借地権割合と評価 — 路線価図の読み方

借地権・底地の相続税評価では、借地権割合という考え方が中心になります。これは、土地全体の価値を100としたときに、借地権（土地を使う権利）がどれくらいの割合を占めるかを示すもので、地域ごとに国税庁が定めています。割合はおおむね90パーセントから30パーセントまでの段階に区分され、路線価図に記号で示されています。借地権の評価額は、その土地を自分の土地として使う場合の価額に借地権割合を掛けて求めるのが基本です。底地の評価額は、逆に自用地としての価額から借地権相当分を差し引いた残りが目安になります。

ここで時事の話を一つ。路線価は毎年7月1日に公表され、借地権割合もそのつど確認できるようになります。借地権・底地の相続税評価や、売買での価格の見当をつけるうえで、この借地権割合は重要な手がかりです。相続が絡む借地・底地の相談では、公表される路線価図の借地権割合を確かめながら、おおまかな評価感を共有することが、当事者の判断を助けます。ただし、定期借地権の付いた宅地の評価は普通借地権とは別のルールで扱われ、地代や契約残存期間なども影響します。評価や税額の確定は税理士の領域であり、不動産会社は売買の目安としての価格感を示すにとどめ、断定は避けるのが適切な距離感です。借地権割合はあくまで税務上の評価の物差しであって、実際の売買価格そのものではない点も、丁寧に伝えたいところです。

借地・底地を整理する方法 — 出口のかたち

借地権と底地が別々の人に分かれている状態は、どちらにとっても扱いにくいものです。これを整理する代表的な方法を並べておきます。第一に同時売却です。借地人と地主が協力して、借地権と底地をひとまとめにした完全な所有権として第三者に売る方法です。買主はその土地を自由に使えるため、借地権だけ・底地だけをばらばらに売るよりも高く売れやすく、得られた代金を借地権割合などに応じて分け合います。当事者の関係が良好なら、同時売却は双方にとって最も有利になりやすい出口です。

第二に等価交換です。借地権と底地の一部を互いに交換し、土地を分けて、それぞれが完全な所有権を持つ部分を確保する方法です。第三に、地主が借地人から借地権を買い取る、あるいは借地人が地主から底地を買い取るという、どちらか一方への集約です。いずれの方法も、価格の折り合い、契約や登記、譲渡所得などの税務が絡みます。どの整理が適切かは、当事者の関係、資金、相続の事情によって変わり、一つの正解はありません。中小不動産会社は、これらの選択肢を分かりやすく並べ、それぞれの見込みと留意点を示したうえで、専門家と連携しながら現実的な出口へと導く役割を担います。

中小不動産会社としての関わり方

借地権・底地の整理は、地主の承諾をめぐる法的判断や、評価・税務といった専門領域が大きく関わるため、不動産会社が前に出すぎるのは禁物です。しかし、だからといって敬遠してしまうのは、地域の信頼を築くうえでもったいない対応です。借地・底地は出口に売買が絡むことが多く、地主と借地人の双方に接点を持てる地域密着の中小不動産会社だからこそ橋渡しできる場面が多いからです。

ポイントは、借地・底地を「面倒な案件」として避けるのではなく、権利の状態を整理し、適切な専門家につなぎ、最後に売買という出口を支えるという役割に徹することです。地主と借地人の間に立ち、双方の事情をくみ取りながら誠実に橋渡しできる会社は、古くからの借地が多い地域で「あの会社なら借地のことも相談できる」という評判を積み上げていきます。借地・底地の相談は、目先の一件にとどまらず、その家族や周辺の借地の次の取引にもつながる、地域密着の中小不動産会社にとって価値の高い接点なのです。

現場メモ — 旧法借地の実家を売りたいという一件

少し前に、亡くなった親が住んでいた借地の家を売りたい、というご相談を受けたことがあります。話を聞くと、土地は先代の頃から半世紀以上借り続けてきた旧法の借地で、契約書は見当たらず、地代は古い金額のまま地主に払い続けている、という状態でした。相談に来られた方は、借地だから二束三文にしかならないだろうと、半ばあきらめておられました。

私はまず、登記簿と手元の資料から借地の状態を確認し、旧法の借地権であること、建物が借地人名義であることを整理してお見せしました。そのうえで、地主に売却の意向をうかがう前に、選択肢を並べました。地主の承諾を得て借地権付き建物として第三者に売る道、地主に底地を買い取らせてもらえないか打診する道、地主と協力して土地をまとめて売る同時売却の道。大切にしたのは、私が結論を急がないことです。承諾料や税務、承諾が得られない場合の手続きは弁護士と税理士に相談していただくよう手配し、不動産会社としては各案の売却見込みと段取りの情報を提供する役割に徹しました。地主と丁寧に話を重ねた結果、最終的には地主も土地を手放したい意向だと分かり、借地権と底地をまとめて売る同時売却でまとまりました。

この一件で痛感したのは、借地・底地の相談で不動産会社に求められるのは、結論を出すことではなく、見えにくい権利関係を整理して見える化し、選択肢と専門家への道筋を示すことだということです。二束三文だと思われていた借地も、権利を整理し、地主の意向を確かめ、同時売却という出口を見つけると、当事者の納得のいく形に変わりました。地味な整理の作業こそが、借地という難物を解きほぐす第一歩でした。

実務での進め方 — 五つのステップ

借地・底地の相談を受けたときに、どう動けばよいか、おおまかな流れを整理します。

1. 権利と契約の状態を確認する。登記簿で借地権・建物・底地の名義を確認し、契約が旧法か新法か、地代や更新の経緯、契約書の有無を確かめます。状態を見える化することが出発点です。

2. 当事者の意向を把握する。借地人が売りたいのか使い続けたいのか、地主が手放したいのか、双方の意向と関係性を早めに確かめます。地主の承諾の見通しは特に重要です。

3. 整理の選択肢を並べて比較する。借地権付き建物の売却、底地の売却、同時売却、等価交換、一方への集約など、その事案に合う選択肢を複数並べ、見込みと留意点を示します。

4. 専門家へ適切につなぐ。地主の承諾や借地非訟は弁護士、登記は司法書士、相続税や譲渡所得は税理士の領域です。不動産会社は断定せず、適切な専門家に橋渡しします。

5. 売買という出口を設計し支える。同時売却や底地買取を選ぶ場合は、市場での売却見込みや段取りを示し、仲介として換価を支えます。誠実な情報提供が信頼につながります。

よくある質問

Q1. 借地に建っている家を売ることはできますか。
できます。ただし建物とともに借地権を買主へ譲ることになり、借地権が賃借権の場合は原則として地主の承諾が必要です。承諾を得て承諾料を支払うのが一般的で、承諾が得られないときは裁判所に承諾に代わる許可を求める借地非訟という手続きがあります。地主の意向を早めに確認することが大切です。

Q2. 地主が承諾してくれないと、まったく売れないのですか。
承諾が得られない場合でも、借地人が裁判所に申し立て、地主の承諾に代わる許可を得られる制度があります。ただし時間と費用がかかる裁判所の手続きで、弁護士への相談が前提です。まずは地主と良好な関係のうちに譲渡について相談しておくのが、最も確実です。

Q3. 旧法の借地と新法の借地は、何が違うのですか。
1992年8月の借地借家法施行より前から続く契約には旧法が、施行後の契約には新法が適用されます。旧法は借地人の保護が厚く更新が広く認められる一方、新法は存続期間を一律30年に整理し、期間満了で土地が確定的に返る定期借地権を設けました。どの類型かで評価も買主の見方も変わります。

Q4. 借地権割合とは何ですか。どこで分かりますか。
土地全体の価値のうち借地権が占める割合を地域ごとに定めたもので、相続税評価などに用います。路線価図に記号で示され、路線価は毎年7月1日に公表されます。借地権はおおむね自用地価額に借地権割合を掛けて、底地はその残りを目安に評価しますが、実際の売買価格とは別物で、評価や税額の確定は税理士の領域です。

Q5. 借地権と底地を有利に整理する方法はありますか。
当事者が協力できるなら、借地権と底地をまとめて完全な所有権として第三者に売る同時売却が、ばらばらに売るより高くなりやすい出口です。ほかに等価交換や、一方が他方の権利を買い取る集約もあります。どれが適切かは関係や資金、相続の事情により、専門家と連携して進めます。

Q6. 具体的な手続きはどこに相談すればよいですか。
地主の承諾や借地非訟は弁護士、登記は司法書士、相続税・譲渡所得などは税理士の専門領域です。本記事は実務の全体像を整理したものとお考えいただき、個別の手続きや可否、評価額は必ず専門家にご確認ください。不動産会社は、売買による出口や市場の見込みの面でお手伝いできます。

まとめ：「借地のことも相談できる会社」が選ばれる

借地権は建物所有を目的に土地を借りる権利、底地はその土地の所有権で、一つの土地に二つの権利が重なって存在します。借地上の建物の売却には原則として地主の承諾が必要で、得られない場合は裁判所の許可を求める借地非訟という道があります。契約が1992年8月より前の旧法か、それ以後の新法かで保護の厚さや期間が異なり、相続税評価では路線価図に示された借地権割合を用い、その路線価は毎年7月1日に公表されます。借地権と底地は、当事者が協力すれば同時売却や等価交換でまとめて整理でき、ばらばらに売るより有利になりやすいものです。中小不動産会社がやるべきことは、自ら結論を出すことではなく、見えにくい権利関係を整理して見える化し、整理の選択肢を並べ、弁護士・司法書士・税理士へ適切につなぎ、最後に売買という出口を支えることです。借地・底地は、放置すれば世代をまたいで扱いにくくなり、あきらめて投げ売りすれば本来の価値を取りこぼします。権利を整理し、地主と借地人の間を誠実に橋渡しできる会社こそ、古い借地を抱える地域で長く相談される信頼を築いていきます。

著者： 馬場生悦（宅地建物取引士）。ウルスタ代表。中小不動産会社向け実務メディアを運営する傍ら、自社で宅地建物取引業を営み、賃貸住宅の管理・客付けおよび戸建て・マンションを含む売買仲介に携わる。本記事は、借地権・底地の売買実務（旧法借地権と新法借地権の違い、借地権譲渡に伴う地主の承諾と借地非訟、底地の出口、借地権割合による評価、同時売却や等価交換などの整理方法）について、2026年6月時点の一般的な実務の考え方と、自社での売買仲介の経験に基づき整理したものである。地主の承諾や借地非訟は裁判所の手続きを伴い、登記・相続税・譲渡所得などの判断も絡む専門領域であり、本記事は個別事案の法的判断や手続きの可否、評価額を断定・助言するものではない。法令や運用、市況、路線価は変動することがある。実際の手続きにあたっては、弁護士・司法書士・税理士への相談が望ましい。

参考： 借地借家法（平成3年法律第90号、1992年8月施行）の存続期間・更新・定期借地権に関する一般的な制度解説 / 借地借家法における借地権の譲渡・転貸の許可（借地非訟）および建物買取請求権に関する一般的な案内 / 旧法（借地法）と新法（借地借家法）の違いに関する一般的な実務情報 / 国税庁による借地権・底地・定期借地権の目的となっている宅地の評価および借地権割合に関する一般的な解説 / 路線価（毎年7月1日公表）と借地権割合に関する一般的な案内 / 借地権と底地の同時売却・等価交換・買い取りに関する一般的な不動産実務情報 / いずれも2026年6月時点の公開情報および自社の不動産実務をもとに整理