生産緑地・特定生産緑地の実務2026｜2022年問題のその後と買取申出・相続・出口を中小不動産会社が支える

「親の畑なのですが、もう続ける人がいなくて……これ、生産緑地というものらしいのですが、どうしたらいいのでしょう」——中小不動産会社の現場で、市街化区域の中にぽつんと残った農地、いわゆる生産緑地をめぐる相談は、相続や世代交代の場面を中心に、年々増えています。生産緑地は、税の優遇と引きかえに営農を続ける約束をした特別な農地で、ふつうの宅地のように「売りたいから売る」とはいかない、固有のしくみを抱えています。制度を知らないまま動くと、税の優遇を失ったり、思わぬ負担を招いたりしかねません。2022年に多くの生産緑地が30年の節目を迎えた、いわゆる2022年問題は、約9割が特定生産緑地へ移行したことで大量宅地化は起こりませんでした。しかしそれは問題の先送りでもあり、その後も毎年、個別の期限を迎える農地と、相続や後継者不在で出口を探す地主が現れ続けています。本記事は、ウルスタ代表として宅地建物取引業を営む立場から、生産緑地と特定生産緑地の実務を、宅地建物取引士の目線で整理します。

生産緑地とは — 市街化区域の中の「農地」

生産緑地とは、市街化区域内にある農地のうち、良好な都市環境を守るために市町村が都市計画で指定した農地をいいます。市街化区域は本来、街を計画的に市街化していく区域ですから、その中の農地は宅地化が前提とされ、固定資産税も宅地並みに課税されるのが原則です。ところが生産緑地に指定されると、営農を続けることを条件に、固定資産税が農地として軽く課税され、相続税の納税猶予という大きな優遇も受けられるようになります。都市に残る貴重な緑地・農地を守るしくみであると同時に、地主にとっては税の優遇を受けながら農地を維持するための制度でもあります。

その代わりに、生産緑地には重い約束がついています。指定を受けると、おおむね30年にわたって農地として管理し、営農を続ける義務を負います。建物を建てたり宅地に転用したりすることは原則として制限され、自由に売ったり使ったりはできません。面積の要件もあり、原則として一団で500平方メートル以上の農地が対象ですが、市町村が条例を定めれば300平方メートルまで引き下げることができます。つまり生産緑地は、優遇と引きかえに、長期の営農と利用制限という縛りを受け入れた農地なのです。この「優遇と縛りがセット」という性格を理解しておくことが、相談を受けたときの出発点になります。

2022年問題はどうなったか — 約9割が特定生産緑地へ

生産緑地の多くは、制度が本格的に動き出した1992年に指定されました。指定からおおむね30年が経つと、地主はいつでも市町村に買取りを申し出られるようになります。買い取られなければ利用制限が外れ、宅地として売ったり活用したりできるようになる——その節目が、多くの生産緑地でいっせいに到来するのが2022年でした。大量の農地が一度に宅地化され、地価が下落するのではないかと懸念されたのが、いわゆる生産緑地の2022年問題です。

結果から言えば、懸念された大量宅地化は起こりませんでした。2017年の生産緑地法改正で設けられた特定生産緑地という制度を使い、2022年に30年を迎えた生産緑地の約9割が、引き続き生産緑地として残る道を選んだと各種の調査で報告されています。指定が解除されて宅地転用に向かった農地は限定的で、地価への影響も大きなものにはなりませんでした。多くの地主が、税の優遇を手放してまで急いで宅地化するより、優遇を維持したまま様子を見る道を選んだということです。

ただし、これは問題が解決したというより、判断を将来へ先送りしたという面が強いものです。指定から30年という期限は農地ごとに異なり、1993年以降に指定された生産緑地は、2023年以降も順次その節目を迎え続けます。さらに特定生産緑地を選んだ農地も、10年ごとに改めて続けるかどうかの判断を迫られます。つまり生産緑地の「期限」は2022年で終わったのではなく、その後も毎年、どこかの地主が判断の時を迎えているのです。中小不動産会社にとって、この相談は一過性ではなく、これからも継続して持ち込まれるテーマだと考えておくのが現実的です。

特定生産緑地という選択 — 10年延長のしくみ

特定生産緑地とは、指定から30年が近づいた生産緑地について、地主の同意のもとで市町村長が指定し、買取りを申し出られる時期を10年先延ばしにする制度です。2018年4月から運用が始まりました。これに指定されれば、税の優遇はそのまま続き、農地として維持しながら、いざというときには10年後に買取申出ができる状態を確保できます。さらに10年が経つたびに、改めて同意を得て、繰り返し10年ずつ延長していくことが可能です。

注意したいのは、特定生産緑地に指定できる期限が決まっている点です。指定は、もとの生産緑地が30年を迎える日、いわゆる申出基準日までに行う必要があり、この日を過ぎてしまうと、もう特定生産緑地に指定することはできません。一度この期限を逃すと、生産緑地としての税優遇を将来にわたって確保する道が狭まってしまうため、30年が近づいた農地を持つ地主にとっては、続けるのか、ここで区切りをつけるのかを、期限までに決めなければならないのです。中小不動産会社が相談を受けたときは、まずその農地の指定がいつなのか、申出基準日がいつ到来するのかを、市町村の窓口や通知で確認することが欠かせません。期限を知らないまま時間が過ぎることが、いちばん避けたい事態です。

指定しなかったらどうなる — 固定資産税と相続税納税猶予

では、特定生産緑地に指定せず、生産緑地としての区切りをつけた場合、税はどう変わるのでしょうか。まず固定資産税です。これまで農地として軽く課税されていたものが、宅地並みの課税へと移っていきますが、いきなり跳ね上がるわけではありません。激変緩和の措置があり、課税標準額に初年度0.2、2年目0.4、3年目0.6、4年目0.8の率を乗じ、5年目に本来の宅地並み課税に達するという、段階的な引き上げが用意されています。とはいえ、最終的には宅地並みの負担になりますから、営農を続けないのであれば、その負担を見込んで出口を考える必要があります。

もう一つ大きいのが相続税の納税猶予です。生産緑地では、一定の要件のもとで農地にかかる相続税の納税を猶予し、営農を続けることで最終的に免除される制度があります。特定生産緑地に指定すれば、この納税猶予の枠組みが引き続き使えますが、指定しないと、新たな相続でこの猶予を受けることはできなくなります。すでに猶予を受けている分の扱いや、次の世代への引き継ぎは、個別事情によって慎重な検討が必要です。ここは完全に税理士の領域であり、不動産会社が金額や可否を断定することは禁物です。「特定生産緑地にするかどうかは、固定資産税だけでなく相続税の猶予にも関わる重い判断だ」という全体像を地主に伝え、早めに税理士へつなぐことが、中小不動産会社の大切な役割になります。

買取申出のしくみ — 30年経過と、主たる従事者の死亡や故障

生産緑地は自由に売れないと述べましたが、利用制限から抜け出す正式な入り口が、市町村への買取りの申出です。買取申出ができるのは、大きく分けて二つの場合です。一つは、指定の告示から30年が経過したとき。もう一つは、その期間が満了する前でも、農業の主たる従事者が死亡したとき、または農業を続けられない故障を負ったときです。ここでいう主たる従事者とは、その農地で中心になって農業に従事している人を指し、故障とは、両眼の失明や手足の喪失など、農業の継続を客観的に不可能にする回復しがたい障害をいうとされています。相続をきっかけに営農の担い手を失ったときが、買取申出が現実味を帯びる典型的な場面です。

買取申出を受けた市町村は、その生産緑地を買い取るかどうかを判断します。実際には、財政の事情などから市町村が買い取らないことが多く、買い取られず、ほかに農業を希望する人へのあっせんも整わなかった場合には、申出からおおむね3か月が経つと利用制限が解除され、宅地としての転用や売却が可能になります。つまり、買取申出は「市町村に買ってもらう」ことそのものより、制限を外して農地を市場で動かせる状態にするための入り口という意味合いが実務上は大きいのです。中小不動産会社は、この一連の流れと時間軸を地主に分かりやすく示し、制限が外れた後の売却や活用の段取りを一緒に描くことで、出口づくりを支えられます。

相続が絡むとき — 納税猶予と評価の考え方

生産緑地の相談で最も多いのが、相続をきっかけにしたものです。親が営んでいた都市の農地を子が受け継いだものの、農業を続ける人がいない、というケースです。ここで鍵になるのが相続税の納税猶予です。相続した農地で営農を続けることを前提に相続税の納税を猶予してもらう制度ですが、これを選ぶと、原則として営農の継続が長く求められ、途中でやめれば猶予された税と利子税の納付が必要になることがあります。営農を続けられるのか、それとも売却や活用に向かうのかという出口の見通しと、納税猶予を使うかどうかは、切り離せない関係にあります。

評価の面でも生産緑地には特有の考え方があります。生産緑地は、買取りの申出ができない期間が長いほど利用が制限されているとみて、その分だけ相続税の評価額を一定割合控除する取り扱いがあります。買取申出ができる時期が近いほど控除は小さく、まだ先であるほど控除は大きくなる、という方向感です。こうした評価や納税猶予の判断は、いずれも税理士の専門領域であり、金額や有利不利は個別事情で大きく変わります。不動産会社の役割は、評価額そのものを算定することではなく、農地を売る・貸す・活用するといった出口の選択肢と、その市場での見込みを示し、税の判断は税理士に、農地転用などの手続きは行政や専門家につなぐことです。相続の場面では、相続登記や農業委員会との関係も絡むため、司法書士や行政書士との連携も視野に入ります。

都市農地の出口 — 売る・貸す・活かす

営農を続けないと決めた都市農地には、いくつかの出口があります。第一に、買取申出を経て制限を外し、宅地として売却する道です。立地のよい都市農地は住宅地としての需要があり、まとまった土地として動かせる強みがあります。第二に、農地のまま、あるいは制限を外して活用する道です。賃貸住宅や駐車場、資材置き場などへの転用に踏み出す選択もあります。第三に、近年は都市農地を農地のまま貸し出すしくみも整えられてきており、営農を続けたい人に貸して都市農地として残しながら、地主の負担を軽くする道も広がっています。

どの出口が適切かは、立地、面積、地主の資金や相続の事情、農業を続ける意思の有無によって変わり、唯一の正解はありません。中小不動産会社は、これらの選択肢を並べ、それぞれの見込みと留意点、必要な手続きと時間軸を分かりやすく示すことで、地主が落ち着いて判断できる材料を提供できます。とりわけ生産緑地は、判断を誤ると税の優遇を一度に失ったり、逆に動けないまま負担だけが増えたりしかねない繊細な資産です。急かさず、専門家と組みながら、地主の納得を起点に出口を設計する姿勢が信頼につながります。

中小不動産会社としての関わり方

生産緑地は、税務や都市計画、農地法といった専門領域が幾重にも絡むため、不動産会社が一人で抱え込んだり、前に出すぎたりするのは禁物です。しかし、出口に売買や土地活用が絡むことが多く、地域の地主と日ごろから接点を持つ中小不動産会社だからこそ橋渡しできる場面が多いのも事実です。難しいからと敬遠するのは、地域の信頼を築くうえでもったいない対応です。

ポイントは、生産緑地を「ややこしい案件」として避けるのではなく、農地の状態と期限を整理し、税と手続きの専門家につなぎ、最後に売買や活用という出口を支えるという役割に徹することです。地主に寄り添い、急かさず、正しい順序で動ける会社は、農地を抱える地域で「あの会社なら農地のことも相談できる」という評判を積み上げていきます。

現場メモ — 相続した畑をどうするか、というご相談

少し前に、亡くなった親が長く続けてきた市街化区域の畑を受け継いだものの、誰も農業を継げないというご相談を受けたことがあります。話を聞くと、その畑は生産緑地で、固定資産税はずっと安く済んでいたが、相続を機にこの先どうすればいいのか見当がつかない、という状態でした。相談に来られた方は、農地だから簡単には売れないのだろうと、半ばあきらめておられました。

私はまず、市町村の窓口で確認した指定の時期や申出基準日、面積や営農の状況を一枚に整理してお見せしました。そのうえで、結論を急がずに選択肢を並べました。営農の担い手を見つけて生産緑地のまま続ける道、特定生産緑地に指定して優遇を保つ道、主たる従事者を失ったことを理由に買取りを申し出て制限を外し、売却や活用に向かう道。大切にしたのは、私が税の有利不利を決めつけないことです。相続税の納税猶予をどう扱うか、評価がどうなるかは税理士に相談していただくよう手配し、不動産会社としては、制限が外れた後の売却見込みや土地活用の段取りという、出口側の情報提供に徹しました。最終的に、ご家族は税理士の助言もふまえ、買取申出を経て一部を売却し、残りを活用に回す形で落ち着きました。

この一件で痛感したのは、生産緑地の相談で不動産会社に求められるのは、税の結論を出すことではなく、期限と状態を整理して見える化し、選択肢と専門家への道筋を示し、出口を一緒に描くことだということです。あきらめかけていた都市農地も、期限を確かめ、専門家と組み、出口を設計すると、ご家族の納得のいく形に変わりました。地味な整理の作業こそが、生産緑地という難物を解きほぐす第一歩でした。

実務での進め方 — 五つのステップ

生産緑地の相談を受けたときに、どう動けばよいか、おおまかな流れを整理します。

1. 農地の状態と期限を確認する。市町村の窓口や通知で、生産緑地の指定時期、30年を迎える申出基準日、面積、営農の状況を確かめます。特定生産緑地に指定できる期限が近いかどうかが、最初の分かれ道です。

2. 地主の意向と事情を把握する。営農を続けたいのか、続ける人がいるのか、相続や資金の事情はどうか。続けるか区切るかは、税優遇だけでなく家族の事情によって変わります。

3. 続ける道と区切る道を並べて比較する。特定生産緑地への指定、買取申出、売却、活用、貸借など、その事案に合う選択肢を並べ、税負担の変化や時間軸、見込みを示します。

4. 専門家へ適切につなぐ。相続税の納税猶予や評価は税理士、農地転用は行政や行政書士、登記は司法書士の領域です。不動産会社は断定せず、適切な専門家に橋渡しします。

5. 出口を設計し支える。売却や土地活用を選ぶ場合は、制限解除後の市場での見込みや段取りを示し、仲介や活用提案として換価と活用を支えます。誠実な情報提供が信頼につながります。

よくある質問

Q1. 生産緑地はすぐに売れますか。
原則としてすぐには売れません。生産緑地は営農を条件に利用が制限されており、宅地として売るには、30年の経過か主たる従事者の死亡・故障といった事由のもとで市町村に買取りを申し出て、買い取られない場合に制限が外れてから、という順序が必要です。申出から制限解除まではおおむね3か月が見込まれます。まずは指定時期と期限の確認が出発点です。

Q2. 特定生産緑地にすると何が変わりますか。
買取りを申し出られる時期が10年延び、固定資産税の軽減や相続税の納税猶予といった優遇を続けられます。以後も10年ごとに更新できます。ただし指定できるのは30年を迎える申出基準日までで、この期限を過ぎると指定できません。続けるか区切るかを期限までに判断する必要があります。

Q3. 特定生産緑地にしないと税はどうなりますか。
固定資産税は宅地並みへ段階的に上がり、初年度から4年かけて引き上げられ、5年目に本来の課税に達します。相続税の納税猶予は、新たな相続では受けられなくなります。最終的な負担は宅地並みになるため、営農を続けないなら、その負担を見込んで出口を考えることになります。具体的な金額は税理士にご確認ください。

Q4. 親の生産緑地を相続しました。続ける人がいません。
営農の担い手を見つけて続ける、特定生産緑地で優遇を保つ、主たる従事者を失ったことを理由に買取りを申し出て売却や活用に向かう、といった選択肢があります。相続税の納税猶予を使うかどうかは出口の見通しと一体で、税理士の判断が要です。不動産会社は出口側の見込みと段取りでお手伝いできます。

Q5. 買取りを申し出ると、市町村が必ず買ってくれますか。
必ずではありません。市町村が買い取らず、農業を希望する人へのあっせんも整わなかった場合に、おおむね3か月で利用制限が外れます。買取申出は、市町村に買ってもらうこと自体より、制限を外して農地を市場で動かせる状態にするための入り口、という意味合いが実務では大きいものです。

Q6. 具体的な手続きや税額はどこに相談すればよいですか。
相続税の納税猶予や評価は税理士、農地転用や買取申出の手続きは市町村や行政書士、登記は司法書士の専門領域です。本記事は実務の全体像を整理したものとお考えいただき、個別の可否や金額は必ず専門家と市町村にご確認ください。不動産会社は、売買や活用による出口の設計でお手伝いできます。

まとめ：「農地のことも相談できる会社」が選ばれる

生産緑地は、市街化区域の中の農地を、営農を条件に税優遇するしくみで、その代わりおおむね30年は宅地化できない縛りがあります。30年が近づいた農地は、特定生産緑地に指定すれば買取りを申し出られる時期を10年延ばし、優遇を続けられますが、指定は申出基準日までという期限があります。指定しなければ固定資産税は段階的に宅地並みへ上がり、相続税の納税猶予も新規には使えなくなります。30年の経過か、主たる従事者の死亡や故障があれば市町村へ買取りを申し出ることができ、買い取られなければおおむね3か月で制限が外れて売却や活用に進めます。2022年問題は約9割が特定生産緑地へ移行して大量宅地化こそ避けられましたが、判断は先送りされ、その後も毎年どこかの地主が期限を迎えています。中小不動産会社がやるべきことは、自ら税の結論を出すことではなく、農地の状態と期限を整理して見える化し、続ける道と区切る道を並べ、税理士や市町村、司法書士へ適切につなぎ、最後に売買や活用という出口を支えることです。都市農地は世代交代の局面にあり、相談はこれから増えていきます。期限を確かめ、地主に寄り添い、専門家と組んで誠実に橋渡しできる会社こそ、農地を抱える地域で長く相談される信頼を築いていきます。

著者： 馬場生悦（宅地建物取引士）。ウルスタ代表。中小不動産会社向け実務メディアを運営する傍ら、自社で宅地建物取引業を営み、賃貸住宅の管理・客付けおよび戸建て・マンションを含む売買仲介に携わる。本記事は、生産緑地と特定生産緑地の実務（生産緑地の優遇と縛り、2022年問題のその後、特定生産緑地による10年延長、指定しない場合の固定資産税と相続税納税猶予の扱い、買取申出のしくみ、相続・売却・活用という出口）について、2026年6月時点の一般的な制度の考え方と、自社での売買・土地活用の実務経験に基づき整理したものである。固定資産税や相続税の納税猶予、評価額、農地転用の可否などは、市町村や税理士など専門家の判断を要する領域であり、本記事は個別事案の税額や手続きの可否を断定・助言するものではない。法令や運用、市況、税制は変動することがある。実際の手続きにあたっては、市町村の窓口および税理士・行政書士・司法書士への相談が望ましい。

参考： 生産緑地法（生産緑地地区の指定・行為制限・買取りの申出・主たる従事者の死亡等に関する一般的な制度解説） / 国土交通省「特定生産緑地指定の手引き」など特定生産緑地の指定と申出基準日に関する一般的な案内 / 生産緑地の面積要件（原則500平方メートル・条例による300平方メートルへの引下げ）に関する一般的な実務情報 / 特定生産緑地に指定しない場合の固定資産税の激変緩和措置（初年度0.2から4年目0.8、5年目に宅地並み）に関する一般的な案内 / 国税庁による生産緑地の評価および農地等の相続税の納税猶予に関する一般的な解説 / 生産緑地の2022年問題とその後（約9割が特定生産緑地へ移行）に関する一般的な報道・調査情報 / いずれも2026年6月時点の公開情報および自社の不動産実務をもとに整理