借地上の建物の「持分」を買った人は、地主に買い取らせることができない｜最高裁 令和8年8月28日判決（建物買取代金請求事件）を判決文と条文で読み、相続で共有になった借地上の建物・区分所有建物の持分売買で、契約・重要事項説明・地主対応をどう変えるか

最高裁判所第二小法廷は2026年8月28日、借地上の建物の「持分」を譲り受けた第三者は、地主が賃借権の譲渡を承諾しなくても、借地借家法第14条の建物買取請求権を行使できないと判断しました。区分所有建物の専有部分の持分でも結論は変わりません。事件は、相続で4人の共有になった専有部分のうち4分の3を第三者が買い取り、地主に時価での買取りを求めたものです。裁判官全員一致で上告が棄却され、補足意見は「どのような場合であっても」持分には成立しないと踏み込んでいます。相続で共有になった借地上の建物や、借地権付きの区分所有建物の持分を扱う会社にとって、「承諾が取れなければ最後は地主に買い取らせる」という出口が持分の売買では消えました。判決文と条文だけで整理します。

結論（90秒で読める）

• 借地借家法第14条は、借地上の建物を取得した第三者が、地主の承諾を得られないときに「建物を時価で買い取れ」と地主に請求できる権利です。請求が届けば地主の意思にかかわらず売買が成立する強い権利（形成権）です。最高裁は、この権利が建物の「持分」には成立しないと初めて判示しました（令和6年（受）第2169号・2026年8月28日・上告棄却）。
• 理由は2つです。持分の買取りを認めると、地主は代金を負担させられたうえ望まない共有関係に巻き込まれ、建物を自由に処分できない。そして持分に投じた資本は共有物分割請求（民法第258条）で回収できるので、建物全部の場合ほど買取請求を認める必要がない。
• 補足意見（尾島明裁判官）は、法廷意見が「一般的に、すなわちどのような場合であっても」持分には成立しないという判断を前提にしていると述べています。地主が既に他の持分を持っていて共有に巻き込まれない場合でも、成立を認める判断は含まない、と読むべきだとしています。
• 判決が触れていないこともあります。建物全部を取得した第三者の第14条、期間満了時に借地権者が使う第13条、承諾を得ない譲渡を理由とする解除（民法第612条第2項）の可否は、この判決の判断の外です。
• 実務で変わるのは順番です。持分を買ってから第14条で出口を作ることはできないので、買う前に地主の承諾を取るか、売主（借地権者）から第19条の許可を申し立てる。承諾も許可も無いまま持分を取得したときの出口は、残る共有者との共有物分割です。契約書と重要事項説明は、この順番に合わせて組み直します。
• 地主側から見ると、持分の買主に買取りを迫られる心配は無くなりました。一方で第19条の申立てがあれば裁判所が許可を出し得るので、承諾を求められたときは承諾料と条件の交渉か、第19条第3項の介入権（自ら買い取る申立て）のどちらで受けるかを、先に決めておきます。

何が起きたか｜事案と判決の流れ

判決文の「原審の適法に確定した事実関係等の概要」を、そのまま時系列に並べます。地名や当事者の名前は判決文に出てきません。

上告人の主張（所論）は、建物買取請求権の中心的な趣旨が投下資本の回収にあるのだから、持分が譲渡された場合にもその持分について請求権が成立するはずだ、というものでした。最高裁はこれを退けています。

借地借家法第14条とは｜第13条・第19条・第20条との違い

土地の借地権が賃借権のとき、賃借権を第三者に譲るには地主の承諾が要ります（民法第612条第1項）。借地上の建物を売れば賃借権も一緒に移るのが普通なので、地主が承諾しないと、買主は賃借権の取得を地主に対抗できず、建物収去・土地明渡しを請求されるおそれがあります。判決文はここから第14条の趣旨を説き起こしています。似た条文が4つあるので、先に並べます。

第16条は、第10条・第13条・第14条に反する特約で借地権者・転借地権者に不利なものを無効とし、第21条は第17条から第19条までについて同じ定めを置いています。買取請求権を契約で外すことはできません。

整理すると、第19条は「売る前に売主が」裁判所へ、第14条は「買った後に買主が」地主へ、という違いです。買主が自分で裁判所に許可を求められるのは、競売・公売で取得した第20条の場合だけです。普通の売買で持分を買った買主には、第19条の申立人になる資格が条文上ありません。この構造が、次の理由につながります。

最高裁の理由｜地主が共有に巻き込まれる・回収は共有物分割で

判決文の第4項が理由です。要点を3段に分けます。

1. 第14条の趣旨と、建物全部のときの地主の立場

第14条は、承諾も許可も得られない第三者に買取請求権を認めることで、建物に投じた資本の回収と、社会経済的効用を有する建物の存続を図る規定です。建物全部について請求されたときの地主は、時価相当額を払って建物の所有権を取得し、その建物を譲渡して新たに借地権を設定することも、取り壊して土地を新たな用途に供することもできます。代金は負担させられるが、土地と建物を一体で自由に処分できる、というのが建物全部の場合です。

2. 持分のときの地主の立場

持分について請求を認めると、地主は「一般に」その建物の共有関係に巻き込まれます。自らの意思によらず持分の時価相当額を負担しながら、建物の処分行為を自由にすることはできず、共有者として他の共有者との調整を図りつつ使用収益できるにとどまる。最高裁はこれを、建物全部の場合に比して「重大な不利益を被るおそれがある」と評価しました。

3. 持分の投下資本は共有物分割で回収できる

建物の持分に投じた資本の回収は、共有物分割請求（民法第258条）によって図り得る。だから建物全部の譲渡の場合に比べ、買取請求権を認める必要性も乏しい。以上から、賃借権の目的である土地の上にある建物の持分について、建物買取請求権は成立しないと解するのが相当であり、譲渡の対象が区分所有建物の専有部分の持分であっても異ならない、と結論づけています。

民法第258条は、協議が調わないときに裁判所へ分割を請求でき、裁判所は現物分割、共有者に債務を負担させて他の持分を取得させる方法（賠償分割）を命じることができ、それができないか価格を著しく減少させるおそれがあるときは競売を命じることができる、と定めています（第1〜3項）。最高裁が「回収の手段がある」と言っているのはこの手続です。

補足意見｜「どのような場合であっても」持分には成立しない

尾島明裁判官の補足意見は2点です。実務への射程を決めるのはこちらです。

第1に、第19条との整合性。上告人は、第19条の「土地の上の建物」には持分を含むという解釈が実務で定着しているのに、同じ言葉を使う第14条で持分を除くのは整合性を欠く、と主張しました。補足意見は、借地権者が譲渡しようとするときに裁判所が一切の事情を考慮して許可する第19条と、第三者が承諾を得ないまま取得したあとに地主の意思にかかわらず形成的に売買が成立する第14条とでは、適用の場面も効果も大いに異なるので、関係者の利害の違いに応じて「土地の上の建物」の解釈を異にしても特に不自然不合理ではない、としています。第19条で持分の譲渡許可を申し立てる実務は否定されていません。

第2に、例外の有無。法廷意見は「一般的に、すなわちどのような場合であっても」持分には建物買取請求権が成立しないという判断を前提にしている、と補足意見は読みます。上告人の主張には、建物が地主と他の者との共有になっていて、他の者が持分を第三者に譲渡したときは、買取請求で地主が建物全部を取得することになり共有に巻き込まれないから不利益が無いのでは、と読める箇所がありました。補足意見は、法廷意見はそのような場合に成立を認める判断を含まない、とします。理由は、その場合でも地主だけが自分の意思によらない売買代金の負担を負う一方、成立を認めなくても双方に全面的価格賠償を含む共有物分割という柔軟な調整手段がある（第三者が建物全部を取得した場合にはこの手段がない）からです。

つまり本判決は、「4分の3だから駄目」でも「地主が共有に巻き込まれるから駄目」でもなく、持分であること自体で第14条を否定した判決として読むのが、補足意見に沿った読み方です。

仲介の実務で変わること｜買う前に承諾か第19条、買った後は共有物分割

ここからは本稿の整理です。相続で共有になった借地上の建物や、借地権付きの区分所有建物で、共有者の一部だけが持分を売りたいという相談は、中小の会社に来ます。買主は買取再販の業者であることも、他の共有者であることもあります。判決で変わるのは、「承諾が取れなくても、買ってから第14条で出口を作れる」という前提が持分では使えなくなったことです。順番を組み直します。

契約条項の書き方を一つだけ示します。「本件持分の売買は、賃貸人が本件持分に対応する賃借権の持分の譲渡を書面で承諾すること、または借地借家法第19条第1項の許可の裁判が確定することを停止条件とする。承諾料は売主の負担とし、承諾に付された条件は買主が承継する」——このような条項を置き、承諾が取れなかったときは白紙解除にします。「承諾が取れなければ地主に買い取らせる」という一文は、持分の契約に書いてはいけません。判決で成立しない権利を前提にした説明になります。

売主側の共有者に対しても、話は変わります。「持分だけ先に売って現金化する」相談で、買主が業者のときは、業者側が第14条を出口に見込んで値付けしていたことがあります。判決後は、その出口が無い前提で値付けが変わり得ます。持分の評価額や承諾料の相場は資料が無いので本稿では書きませんが、共有者全員で建物全部を売る方が、地主の承諾も第19条も一度で済み、第14条も従来どおり残ることは、条文から言えます。共有者の一部が所在不明なら、民法第262条の2の持分取得の手続を先に検討します（共有不動産・共有持分の解消の実務2026）。

なお、相続で生じた共有で、持分がまだ相続財産に属している（遺産分割が済んでいない）ときは、民法第258条の2により共有物分割ではなく遺産分割が先で、相続開始から10年を経過すると例外が開きます。本件では4名が相続で各4分の1を取得したあと3名が売っているので、買主の持分は相続財産ではありませんが、売主側の持分の状態は登記と遺産分割の有無で先に確かめます。

地主側（底地オーナー）の対応

底地を持つオーナーの管理を受けている会社は、逆の立場で説明することになります。3点です。

1. 持分の買主から買取りを迫られることは無くなった。「承諾しないなら4分の3を時価で買え」という請求は、判決後は成立しません。承諾するかどうかを、買取りの負担を恐れずに判断できます。
2. ただし第19条は残る。売主（借地権者）が譲渡前に申し立てれば、地主に不利となるおそれがないと裁判所が判断したとき、承諾に代わる許可が出ます。裁判所は残存期間・従前の経過・譲渡を必要とする事情その他一切の事情を考慮し（第2項）、承諾料相当の財産上の給付を条件にできます（第1項後段）。「承諾しない」だけでは終わらないことを、先に伝えます。
3. 自ら買い取る道がある。第19条第1項の申立てがあったとき、裁判所が定める期間内に地主が自ら建物の譲渡と賃借権の譲渡を受ける旨の申立てをすれば、裁判所は相当の対価と条件を定めてこれを命じることができます（第3項）。持分の売買の話が来た時点で、承諾料を取って承諾するのか、介入権で自分が取得して土地建物を一体にするのかを決めておくと、申立てが来てから慌てません。

借地権と底地の全体像、旧法と新法の違い、借地権割合の読み方は借地権・底地の売買実務2026に整理してあります。本稿はその中の第14条だけを、判決に合わせて書き直したものです。

判決が判断していないこと

射程を広げすぎないために、判決文に書かれていないことを並べます。

• 建物全部を取得した第三者の第14条。判決は持分について否定しただけで、建物全部の取得者の買取請求権は従来どおりです。補足意見も、建物全部の場合には共有物分割という調整手段がないことを、持分と区別する理由に挙げています。
• 期間満了時の第13条。借地権者が期間満了・更新なしのときに使う第13条について、判決は何も述べていません。共有建物の借地権者が第13条を持分ごとに行使できるかは、別の問題です。
• 区分所有建物の専有部分を丸ごと取得した場合。判決が扱ったのは「専有部分の持分」です。一つの専有部分の全部を取得した第三者の第14条は、判決文の判示事項に含まれていません。
• 無断譲渡を理由とする解除。民法第612条第2項は、承諾なく第三者に使用収益させたときに賃貸人が解除できると定めますが、本件で地主が解除したか、解除できるかは判決文に出てきません。判断されたのは買取代金の請求の可否だけです。
• 持分売買そのものの効力。上告人は持分を取得しています。売買が無効になったのではなく、対応する賃借権の譲渡を地主に対抗できず、その出口としての第14条も使えない、という状態です。

建替え決議のように、法律が定めた要件を満たした意思表示で相手の意思にかかわらず契約が終わる・成立する仕組み（形成権）は、借地借家の周辺にいくつかあります。区分所有法の建替え決議で賃貸借が終わる手続はマンション建替え決議 施行5か月で4倍に書きました。第14条もその一つで、だからこそ最高裁は「誰に・何について」認めるかを狭く決めた、と読めます。

よくある質問

Q1. 借地上の建物を丸ごと買った買主は、これまでどおり地主に買取りを請求できますか?

判決はそれを否定していません。第14条は「第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を取得した場合」に地主が承諾しないとき、時価での買取りを請求できると定めており、判決が「成立しない」としたのは建物の持分だけです。

Q2. 持分を買ってしまった買主は、どうやって資本を回収しますか?

最高裁が挙げたのは共有物分割請求（民法第258条）です。協議が調わなければ裁判所に請求でき、現物分割、賠償分割（一方が持分を取得して代金を払う）、競売の3つの方法があります。期間・費用・競売になったときの価格は本稿では書けません。取得前に弁護士と見積もるべき項目です。

Q3. 買主が自分で裁判所に「承諾に代わる許可」を申し立てられますか?

普通の売買では申し立てられません。第19条第1項の申立人は「借地権者」（売主）で、建物を譲渡しようとする段階で申し立てる設計です。買主が自分で申し立てられるのは、競売・公売で建物を取得した場合の第20条だけで、代金支払後2か月以内という期限があります。

Q4. 専有部分を一つ丸ごと買う場合も、買取請求はできないのですか?

判決が判断したのは「区分所有建物の専有部分の持分」です。専有部分の全部を取得した場合は判示事項に含まれていません。ただし、区分所有建物の敷地の権利がどう設定されているか（本件は地主が土地の一部をAに賃貸した事案です）は建物ごとに違うので、登記と契約を見たうえで弁護士に確認してください。

Q5. 承諾料はいくら払えばよいですか?

本稿では書きません。条文上は、第19条第1項後段で裁判所が「その許可を財産上の給付に係らしめる」ことができ、第6項で原則として鑑定委員会の意見を聴く、とあるだけです。当事者の合意で決める承諾料の相場は資料が無いので載せていません。

Q6. 地主が承諾しないまま持分を買った買主は、建物から追い出されますか?

判決はそこを判断していません。民法第612条第2項は無断譲渡・転貸を理由とする解除を定めていますが、本件で解除がされたか、できるかは判決文に出てきません。解除の可否は、無断譲渡の経緯や残る共有者の借地権など、別の事情で決まる問題です。

まとめ｜持分の売買は、買う前に出口を作る

2026年8月28日の最高裁判決で、借地上の建物の持分を買った第三者は、地主が承諾しなくても第14条で建物を買い取らせることができない、と決まりました。区分所有建物の専有部分の持分も同じで、補足意見は「どのような場合であっても」と読んでいます。理由は、地主が望まない共有に巻き込まれること、持分の回収は共有物分割でできることの2つです。仲介の実務では、持分を買ってから出口を作る道が閉じたので、買う前に地主の承諾か売主による第19条の許可を停止条件にし、承諾も許可も無いときの出口は共有物分割として見積もり、重要事項説明にはこの判決の内容を書きます。地主側には、持分の買取りを迫られる心配が無くなった一方で第19条は残ることを伝え、承諾料か介入権かを先に決めてもらいます。「承諾が取れなければ地主に買い取らせる」という一文を、持分の契約から消すことが、今週できることです。

出典（本文で参照している資料）

本稿の記述は、すべて2026年9月13日に実際に開いて読んだ次の資料にもとづきます。

本稿で使った内容	資料
事件番号 令和6（受）2169、事件名 建物買取代金請求事件、裁判年月日 令和8年8月28日、第二小法廷、判決、結果 棄却、原審 東京高等裁判所 令和6（ネ）714 令和6年8月1日、判示事項「賃借権の目的である土地の上にある建物の持分について、借地借家法１４条所定の建物買取請求権は成立しない」	最高裁判所 裁判例検索「令和6(受)2169 建物買取代金請求事件」
主文（上告棄却）、事実関係（平成2年7月の契約、平成30年8月の相続と持分各4分の1、令和元年10月の更新、令和3年2月の持分4分の3の買受け、同年11月の買取請求の意思表示）、所論、第14条の趣旨（投下資本の回収・建物の存続）、建物全部の場合と持分の場合の地主の立場、「重大な不利益を被るおそれ」、共有物分割請求による回収、区分所有建物の専有部分の持分でも異ならないこと、裁判官全員一致、尾島明裁判官の補足意見（第19条との場面・効果の違い、「一般的に、すなわちどのような場合であっても」、全面的価格賠償を含む共有物分割）	最高裁判所 令和8年8月28日 第二小法廷判決 全文（PDF・4頁）
第13条（建物買取請求権）、第14条（第三者の建物買取請求権）、第16条（強行規定）、第19条第1〜3項・第6項（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可・財産上の給付・一切の事情・地主の申立て・鑑定委員会）、第20条第1項・第3項（建物競売等の場合における許可・代金支払後2か月以内）、第21条（強行規定）	e-Gov 法令検索「借地借家法（平成3年法律第90号）」
第612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限：承諾が必要・違反時の解除）、第258条（裁判による共有物の分割：現物分割・債務を負担させて持分を取得させる方法・競売・給付命令）、第258条の2（相続財産に属する共有物の持分と遺産分割・10年）	e-Gov 法令検索「民法（明治29年法律第89号）」
第35条第1項第1号（登記された権利の種類及び内容）、第6号（区分所有建物の敷地に関する権利の種類及び内容）、第47条第1号ニ（現在若しくは将来の利用の制限・取引条件など重要な影響を及ぼす事項を故意に告げない行為の禁止）	e-Gov 法令検索「宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）」

本稿の整理：「買う前に承諾か第19条、買った後は共有物分割」という順番、停止条件の条項例、重要事項説明で書く項目、地主側の3点は、判決と条文から本稿が組み立てたものです。承諾料の相場、持分の評価額、共有物分割にかかる期間と費用、東京地方裁判所の判断内容は、判決文と条文に出てこないので書いていません。個別の案件は弁護士に確認してください。

執筆者: 馬場生悦 / 宅地建物取引士 / 不動産業務クラウド ウルスタ 代表 / 自社で210戸の賃貸住宅を保有し、約100戸を自主管理しています。本稿は最高裁判決の全文と法令の条文にもとづく整理であり、個別の取引や訴訟の見通しを示すものではありません。