亡くなった方が、どこに、どれだけの不動産を持っていたのか。相続の現場で最初に立ちはだかるこの問いに、国がひとつの答えを用意しました。2026年2月2日に施行された所有不動産記録証明制度です。被相続人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を、全国の登記記録から一覧化し、証明書として交付する仕組みです。相続登記の申請義務化にともなう登記漏れを防ぐために設けられた制度ですが、中小不動産会社にとっての意味はそれだけではありません。相続の相談を受けたとき、遺された不動産の全体像を早い段階で描けるかどうかは、その後の売却や活用の提案の質を大きく左右します。本記事は、ウルスタ代表として宅地建物取引業を営む立場から、この制度の請求手順、手数料、検索の仕様、そして証明書に出てこないものまでを、宅地建物取引士の目線で整理します。
なぜこの制度がいま必要とされたのか
登記記録は、これまで土地や建物という不動産ごとに作られてきました。ある土地の登記簿を見れば、誰が所有者として記録されているかは分かります。しかし逆に、ある人の名前から、その人が全国のどこに不動産を持っているかを引くという仕組みは存在しませんでした。この非対称が、相続の現場に長く影を落としてきました。
結果として何が起きたか。所有権の登記名義人が亡くなったとき、相続人がその人の持っていた不動産を把握しきれず、見逃された土地について相続登記がされないまま放置される。そうした事態が少なからず生じていると、法務省も明確に指摘しています。実家と、その近くの畑までは分かった。しかし、四十年前に買って手つかずのまま置かれていた山林や、遠方の別荘地の持分までは、家族の誰も知らなかった。相続の相談を受けていると、こうした話は珍しくありません。
2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければならなくなりました。義務を課すのであれば、対象となる不動産を把握する手段も用意しなければ筋が通りません。所有不動産記録証明制度は、その手段として設計されました。施行日は2026年2月2日。今年の2月から、実際に窓口で請求できるようになっています。
【要点】所有不動産記録証明制度を一枚で
細部に入る前に、骨格を押さえます。押さえるべきは、何が証明されるのか、誰が請求できるのか、いくらかかるのか、どこまで拾えるのか、この四つです。
| 論点 | 内容 | 実務の勘所 |
|---|---|---|
| 証明の中身 | 特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を、登記官が検索し一覧化して証明する | 全国が対象。管轄の縛りがなく、どこの法務局からでも請求できる |
| 請求できる人 | 所有権の登記名義人本人、その相続人その他の一般承継人。いずれも法人を含む。代理人による請求も可 | 相続人からの請求が実務の中心。相続関係を証する書類が要る |
| 請求方法 | 全ての法務局・地方法務局で、書面またはオンラインで請求できる。書面は郵送でも可 | 制度開始当初は混み合い、交付まで2週間程度かかる場合がある |
| 手数料 | 検索条件1件につき1通あたり、書面1,600円、オンライン請求の郵送交付1,500円、窓口交付1,470円 | 該当する不動産がなくても手数料は返らない。検索条件の数だけ積み上がる |
| 対象外 | 所有権の登記がない不動産、表示に関する登記のみの不動産、登記簿がコンピュータ化されていない不動産 | 未登記建物と先代名義のままの不動産は出てこない。ここが最大の落とし穴 |
| 関連する義務 | 2026年4月1日から、住所や氏名の変更登記が義務化。変更から2年以内、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料 | 登記上の住所が古いままだと、この証明書でも拾えない。両者は表裏の関係 |
誰が請求できるのか
請求できるのは、所有権の登記名義人本人、そしてその相続人その他の一般承継人です。いずれも法人を含みます。会社が合併で権利義務を承継した場合の存続会社も、一般承継人として請求できます。代理人による請求も認められており、相続人から委任を受けた専門家が代わりに請求することも可能です。
ここで、不動産業を営む立場として一線を引いておきたいことがあります。相続人から委任を受けて登記申請の代理を業として行うことは、司法書士の職域です。私たち宅地建物取引業者が相続の相談を受けるとき、証明書の存在を知らせ、取得の段取りを説明し、必要に応じて司法書士につなぐことはできます。しかし、報酬を得て代理人として登記手続を進めることはできません。この線引きを曖昧にしないことが、結果として自社を守ります。
請求方法と手数料——検索条件の数だけ積み上がる
請求は、全ての法務局・地方法務局で受け付けられます。支局や出張所も含みます。書面での請求のほか、登記・供託オンライン申請システムを使ったオンライン請求もでき、書面請求は郵送でも構いません。管轄の制限がないため、被相続人が遠方に不動産を持っていた場合でも、自宅の近くの登記所に請求すれば足ります。この点は、名寄帳を市区町村ごとに取り寄せる従来の方法と比べて、決定的な違いです。
手数料は、検索条件1件につき1通あたり、書面請求が1,600円、オンライン請求で郵送交付を選ぶと1,500円、オンライン請求で窓口交付を選ぶと1,470円です。ここで重要なのは、料金が検索条件の数に比例するという点です。法務省が示す例では、書面請求で検索条件を4件指定し、証明書の請求通数を1通とした場合、4件×1通×1,600円で6,400円になります。
なぜ検索条件が複数になるのか。被相続人が生涯で三回引っ越していれば、登記上の住所は物件ごとに異なっている可能性があります。旧姓で登記されたままの不動産があるかもしれません。過去の氏名と住所の組み合わせを、それぞれ検索条件として指定する必要があるのです。つまり、網羅性を上げようとすれば、費用も比例して上がる。ここが、実務で最初に説明すべきコスト構造です。
第一に、被相続人の氏名。旧姓、通称、外国人であればローマ字表記も含めて書き出す。第二に、住民票の除票と戸籍の附票をたどり、判明する限りの過去の住所を古い順に並べる。第三に、それぞれの住所に住んでいた時期と、その時期に不動産を取得した形跡があるかを、預金通帳の記録や固定資産税の納税通知書から突き合わせる。第四に、検索条件として指定する組み合わせを決め、必要な通数と手数料を見積もる。この一枚があるかないかで、証明書の精度と費用対効果はまるで変わります。
必要書類——実印と印鑑証明書が要る場面
本人が請求する場合は、印鑑証明書を添えて請求書に実印を押すか、またはマイナンバーカードや運転免許証といった本人確認書類の写しを提出します。書面請求で本人確認書類の写しを使う場合は、窓口での原本の提示も必要です。過去の氏名や住所を検索条件とするときは、それらを証する情報として、戸除籍謄本、住民票の写し、戸籍の附票の写しなどを添えます。
相続人が請求する場合は、これらに加えて、所有権の登記名義人との相続関係を証する情報が必要です。戸籍謄本、法定相続情報一覧図の写し、法人であれば会社法人等番号などが該当します。すでに法定相続情報番号や戸籍電子証明書提供用識別符号を取得しているなら、その情報を提供することで書類の提出に代えることができます。代理人が請求する場合は、請求人の実印を押した委任状と、請求人の印鑑証明書を添付します。
添付書類に不足があると補完を求められ、一定の期間内に補完されなければ証明書が交付されないことがあります。書類の不備は、そのまま日数の遅れになります。相続の場面では、遺産分割協議や相続税の申告といった別の期限が並走していますから、一度で通す準備が実務上の価値になります。
検索の仕様——前方一致と、住所の二つのルール
この制度を正しく使うには、システムがどう検索しているかを理解しておく必要があります。法務省が公表している仕様は明快です。登記官が請求書に記載された検索条件をシステムに入力し、次のルールで不動産が抽出されます。ひとつは、氏名または名称の前方一致かつ住所の市区町村までが一致している人。もうひとつは、氏名または名称の前方一致かつ住所の末尾5文字が一致している人。この二つのいずれかに当たるものが拾われます。
ローマ字氏名を検索条件に加えた場合は、ローマ字氏名の完全一致かつ住所の市区町村までの一致、または住所の末尾5文字の一致で抽出されます。法人が会社法人等番号を検索条件に加えた場合は、番号の完全一致で抽出されます。外国人所有者や法人所有の不動産を扱う際に、この追加条件は精度を上げる手がかりになります。
異体字への配慮もされています。氏名や住所に、JISの範囲外の文字が含まれる場合、システムはIPAが定義したMJ縮退マップおよび登記統一文字縮退マップに基づいて文字を変換したうえで検索します。渡辺の辺の字が何通りにも書き分けられているような場合でも、縮退される前の複数の異体字を検索できるため、網羅性が高まる設計です。ただし、全ての異体字が変換して検索されるわけではないと明記されている点は、押さえておく必要があります。
そして、この仕様の裏返しとして生じる現象があります。検索条件が一致する同名異人が所有権の登記名義人として記録されている不動産も、抽出される場合があるということです。証明書に載っている不動産が、必ずしも全て被相続人のものとは限らない。取得後に一件ずつ登記事項証明書で確認する工程を、はじめから段取りに組み込んでおくべきです。
この証明書に出てこないもの
実務で最も大切なのは、制度の限界を正確に知ることです。使えるという話より、どこで使えないかのほうが、現場の事故を防ぎます。法務省が注意点として明示しているものを、実務の言葉に置き換えて整理します。
第一に、検索対象となる不動産は所有権の登記がされているものに限られます。土地や建物の表示に関する登記のみの不動産は対象になりません。未登記の建物は、この証明書には現れません。古い農家の納屋や、増築したまま登記していない離れは、ここから漏れます。
第二に、先代名義のまま相続登記がされていない不動産は出てきません。被相続人が事実上引き継いでいたとしても、登記名義が祖父のままであれば、被相続人の名前では検索に掛からないからです。相続登記の義務化以前の、いわゆる数次相続の物件では、これが頻繁に起こります。
第三に、登記記録上の氏名や住所と検索条件が異なれば抽出されません。転居後に住所変更登記をしていなければ、登記簿上の住所は旧住所のままです。最後に住んでいた住所だけで検索すると、それ以前に取得した不動産が丸ごと漏れます。過去の全ての住所を検索条件に入れるべき理由は、ここにあります。
第四に、登記簿がコンピュータ化されていない不動産は抽出されません。第五に、証明書は請求に基づき検索した時点の結果を証明するものであり、審査中の登記申請があるなど、検索時点で登記に反映されていない不動産の情報は含まれません。そして第六に、該当する不動産がひとつも見つからなくても、その旨の証明がされるだけで、手数料は返還されません。調査そのものに対する対価だからです。
ウルスタは、中小不動産会社の物件・顧客・取引の進行と対応履歴を一元管理できる業務クラウドを提供しています。相続の相談は、初回面談から売却の受託まで数か月かかることも珍しくありません。誰から、いつ、どんな相談を受け、どの資料を預かり、どこまで調査が進んでいるのか。証明書の到着待ちなのか、司法書士に引き継いだのか。担当者の記憶ではなく記録に残っていれば、次に会うときの一言目が変わります。顧客と物件と進行を、ひとつながりで管理する。詳しくは https://ulsta.jp をご覧ください。
名寄帳との併用——三つの資料で外堀を埋める
所有不動産記録証明書だけで財産調査が完結するわけではありません。実務では、三つの資料を組み合わせます。
ひとつめが、この所有不動産記録証明書です。全国を横断して、所有権の登記名義人としての記録を拾う。出発点として、これに勝るものはありません。ふたつめが、市区町村が発行する名寄帳です。名寄帳は、その市区町村内で課税対象となっている不動産を所有者ごとにまとめたもので、未登記建物であっても課税されていれば載ります。証明書で判明した市区町村について名寄帳を取れば、登記に現れない資産を拾えます。みっつめが、固定資産税の納税通知書と課税明細書です。被相続人の手元に届いていたはずのこの書類は、課税されている不動産の実態を示します。免税点未満で課税されていない土地は載らないという弱点はありますが、突き合わせの材料としては有効です。
証明書で全国のあたりを付け、名寄帳で市区町村ごとの実態を確かめ、課税明細で漏れを補う。この順序で組み立てれば、見落としのリスクは相当に下げられます。
住所変更登記の義務化と、表裏の関係にある
2026年4月1日から、所有権の登記名義人の住所や氏名に変更があったときは、変更があった日から2年以内に変更の登記を申請することが義務化されました。正当な理由なくこれを怠ると、5万円以下の過料の対象になります。施行日より前に住所や氏名を変更していた場合も対象で、2028年3月31日までに登記をする必要があります。
この義務化と、所有不動産記録証明制度は、表と裏の関係にあります。登記上の住所が最新であればあるほど、名義人からの検索は正確に当たる。逆に、住所変更登記を放置している人の不動産は、将来その人が亡くなったときに、相続人がこの証明書を取っても拾えない可能性が高い。制度を両方あわせて説明することで、オーナーに住所変更登記を促す動機づけができます。
賃貸物件のオーナーが引っ越したとき、私たちは管理委託契約の住所を書き換えます。そのとき、登記の住所はどうなっていますかと一言添える。これだけで、十年後の相続の現場がひとつ楽になります。
現場メモ——三か所のはずが、五か所だった
制度が始まって数か月が経った頃、長く付き合いのあるオーナーの相続で、ご子息から相談を受けました。父が持っていた不動産を整理したい。分かっているのは自宅と、当社で管理していたアパート、そして駐車場の三か所だという話でした。
私は証明書の存在をお伝えし、司法書士に取得を依頼するよう勧めました。そのうえで、請求前に一緒に作ったのが、先ほど挙げた一枚の表です。戸籍の附票をたどると、被相続人は生涯で二度、市をまたいで転居していました。最後の住所だけで検索していたら、若い頃に取得した不動産は漏れていたはずです。
結果として、証明書には五件の不動産が載っていました。ご子息が知らなかったのは、隣県の山林の持分と、四十年以上前に購入したまま忘れられていた別荘地の一区画でした。どちらも資産価値としては大きくありません。しかし、相続登記の義務は資産価値と無関係に生じます。もし見落としたまま遺産分割協議を終えていたら、数年後にもう一度、協議をやり直すことになっていました。
この一件で私が学んだのは、証明書そのものより、請求前の準備が結果を決めるということです。過去の住所を掘り起こす手間を惜しめば、6,400円を払っても取りこぼす。手間をかければ、同じ金額で全体像が見える。差を作るのは制度ではなく、こちらの段取りでした。
中小不動産会社は、これをどう使うか
この制度は、私たちにとって二つの意味を持ちます。ひとつは、相続相談の質を上げる道具として。もうひとつは、相談の入口を作るきっかけとして、です。
相続の相談を受けたとき、遺された不動産の全体像が早く見えれば、提案の順序を組み立てられます。売るべきものと、残して貸すべきもの、そして手放すのに費用がかかるものを、初期の段階で仕分けできる。逆に、全体像が見えないまま特定の一件だけの売却話を進めると、後から出てきた不動産のせいで遺産分割がやり直しになり、こちらの受託も宙に浮きます。
入口としての意味も小さくありません。相続登記の義務化と住所変更登記の義務化が続き、オーナーの関心はいま登記に向いています。この新しい証明書について、事実だけを正確に伝えるセミナーや案内文は、それ自体が相談のきっかけになります。売却を急かす必要はありません。制度の説明ができる会社だと認識されることが、次に相続が起きたときの最初の一本の電話につながります。
よくある質問
Ｑ１. 所有不動産記録証明書があれば、被相続人の不動産を全て把握できますか。
いいえ。所有権の登記がされている不動産に限られ、未登記建物や、先代名義のまま相続登記がされていない不動産は含まれません。登記簿がコンピュータ化されていない不動産も抽出されません。証明書で全国のあたりを付け、判明した市区町村の名寄帳と固定資産税の課税明細で補完する。この三段構えが実務の標準です。
Ｑ２. 手数料はいくらですか。安く抑える方法はありますか。
検索条件1件につき1通あたり、書面請求1,600円、オンライン請求の郵送交付1,500円、窓口交付1,470円です。オンライン請求のほうが安くなりますが、必要書類も全てオンラインで提供する必要があります。安く抑えることより、検索条件の設計を誤って取りこぼすほうが損失は大きい。過去の住所を含めて条件を積む判断のほうを優先してください。
Ｑ３. 該当する不動産がなかった場合、手数料は返ってきますか。
返ってきません。該当する不動産がない旨の証明がされ、手数料はそのまま必要です。調査に対する対価であるためです。
Ｑ４. 被相続人の最後の住所だけで請求すれば足りますか。
足りないことが多いと考えてください。登記記録上の住所と検索条件の住所が異なれば、その不動産は抽出されません。転居後に住所変更登記をしていない不動産は、旧住所で登記されたままです。戸籍の附票や住民票の除票で過去の住所をたどり、判明する限りの住所を検索条件に入れるのが安全です。
Ｑ５. 不動産会社が、相続人に代わって請求できますか。
代理人による請求は制度上認められていますが、報酬を得て業として登記手続の代理を行うことは司法書士の職域です。宅地建物取引業者としては、制度の存在と取得の段取りを説明し、司法書士につなぐところまでを担うのが適切です。線引きを曖昧にしないことが、自社を守ります。
Ｑ６. 証明書に載っている不動産は、全て被相続人のものと考えてよいですか。
いいえ。検索の仕様上、氏名の前方一致と住所の一致という条件に当たる同名異人の不動産が抽出される場合があります。取得後に、一件ずつ登記事項証明書で名義を確認する工程を段取りに入れてください。
まとめ：制度が全国を横断してくれる分、こちらは過去をさかのぼる
所有不動産記録証明制度は、名義人の名前から全国の不動産を引くという、これまで存在しなかった経路を開きました。ただし、その経路が通るのは、所有権の登記があり、登記上の氏名と住所が検索条件と一致する不動産に限られます。制度が空間を横断してくれる分、私たちの側は時間をさかのぼる。過去の住所と氏名を掘り起こす作業こそが、この制度を使いこなす鍵です。施行から数か月が経ち、相続の相談窓口では、この証明書を前提にした調査の型が固まりつつあります。請求できるのは本人と相続人その他の一般承継人、そして代理人。手数料は検索条件1件につき1通あたり書面1,600円から。全国どこの法務局からでも請求でき、当初は交付まで2週間程度かかる場合がある。この基本を正確に伝えられるだけで、相談の場での信頼は変わります。自社が管理する物件のオーナー名簿を開き、登記上の住所が現住所と一致しているかを確認するところから始めてみてください。十年後の相続の現場を楽にするのは、今日のその一手間です。
参考： 法務省 民事局——所有不動産記録証明制度について（制度の趣旨、施行日 令和8年2月2日、請求できる者、請求方法、必要書類、手数料 検索条件1件につき1通あたり書面1,600円・オンライン郵送交付1,500円・窓口交付1,470円、検索の仕様 氏名の前方一致かつ住所の市区町村一致または末尾5文字一致、MJ縮退マップによる異体字の縮退、注意点 所有権の登記がある不動産に限られること・同名異人の抽出・該当なしでも手数料は返還されないこと・審査中の登記申請は反映されないこと） / 不動産登記法119条の2 / 民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号） / 不動産登記規則等の一部を改正する省令（令和8年法務省令第5号） / 法務省 相続登記の申請義務化特設ページ（相続登記の申請義務化 令和6年4月1日施行、住所等変更登記の申請義務化 令和8年4月1日施行・2年以内・5万円以下の過料） / 政府広報オンライン——相続登記の義務化と所有不動産記録証明制度に関する周知資料 / いずれも2026年7月時点の公開情報および自社の不動産実務をもとに整理
