2026年10月1日、不動産登記規則の改正が施行され、法務局の「登記受付帳」から登記の目的と不動産所在事項の記載が消えます。受付帳の開示請求で相続登記直後の物件を割り出し、新しい所有者にダイレクトメールを送る——買取再販や物上げの現場で長く使われてきたこの仕入れ手法が、事実上終わります。施行まで残り約3か月半。受付帳に頼ってきた会社にとっては仕入れの蛇口が一つ閉まる話であり、頼ってこなかった会社にとっても、相続不動産という市場の競争環境が変わる話です。本記事は、ウルスタ代表として宅地建物取引業を営み、自社で210室規模の賃貸住宅も運営する立場から、改正の中身、受付帳営業の仕組みと終わり方、そして10月までに組み立てるべき代替仕入れチャネルまで、中小不動産会社の実務として整理します。
何が変わるのか — 不動産登記規則の改正と受付帳の簡素化
登記受付帳は、法務局（登記所）が登記申請の受付を記録している帳簿です。これまでの受付帳には、受付年月日と受付番号に加えて、登記の目的（所有権移転（相続）、所有権保存など）と不動産所在事項（どの土地・建物か）が記載されてきました。この受付帳は行政文書にあたるため、行政文書の開示請求によって誰でも入手できる状態が続いてきました。
法務省は2025年10月、不動産登記規則等の一部を改正する省令を公布しました（2025年7月に改正案の意見募集が行われています）。改正の施行日は2026年10月1日。施行後の受付帳の記載事項は受付年月日と受付番号のみとなり、登記の目的と不動産所在事項は記載されなくなるとされています。
たった2項目の削除ですが、実務への意味は大きい。受付帳から「どの物件に」「どんな登記が入ったか」が読めなくなるため、受付帳を起点に相続登記のあった物件を一覧で把握する、という情報収集そのものが成立しなくなります。開示請求の制度自体がなくなるわけではありません。開示されても、そこに営業に使える情報が残らない、という変わり方です。
受付帳営業の仕組み — なぜ相続登記の翌月にDMが届いたのか
相続登記を済ませた途端、不動産会社からのダイレクトメールが何通も届く。お客様から「登記したことがなぜ分かるのか」と聞かれた経験のある方は多いはずです。種明かしは受付帳にあります。
典型的な流れはこうです。第一段階、法務局に行政文書開示請求を行い、対象期間（多くは月単位）の受付帳を入手する。第二段階、受付帳の「登記の目的」欄から所有権移転（相続）の行を抽出し、不動産所在事項で対象物件を特定する。第三段階、その物件の登記事項証明書を取得する。登記事項証明書は誰でも取得でき、新所有者（相続人）の氏名と住所が載っているため、ここで送付先が手に入る。第四段階、「ご売却のご予定はありませんか」のDMを送る。受付帳自体に所有者名はありませんが、物件さえ特定できれば登記事項証明書で人にたどり着ける——この組み合わせが、相続直後の所有者へほぼ機械的にアプローチできる仕入れ装置として機能してきました。
この手法の強みは、リストの鮮度と網羅性にありました。相続という売却動機が生まれた直後のタイミングで、管轄内の対象者へ一斉に接触できる。買取再販業者、物上げを行う仲介会社、相続特化をうたう会社の一部は、この受付帳リストを月次の仕入れ起点に組み込んできました。2026年10月1日以降に作成される受付帳からは、この第一段階と第二段階が崩れます。抽出すべき「登記の目的」も、特定すべき「所在事項」も、帳簿に残らないからです。
改正の背景 — 「相続直後のDM」への社会的な批判
改正の趣旨は、個人情報・プライバシーへの配慮にあるとされています。家族を亡くした直後の相続人のもとに、面識のない業者から売却勧誘の手紙が束で届く。本人は情報を出した覚えがないのに、登記をしたという事実が半自動的に営業リストへ変換される。この状況は報道や国会・士業団体の指摘でも繰り返し取り上げられ、相続登記の義務化（2024年4月施行）で相続登記の件数が増えるほど、構造的に拡大する問題でした。
相続登記の申請義務化（2024年4月）、所有者の住所・氏名変更登記の義務化（2026年4月）と、登記を「させる」方向の制度整備が続いた一方で、登記情報が営業に流用される問題への手当てが、今回の受付帳簡素化（2026年10月）です。登記を促す政策と、登記した人を守る政策はセットで動いています。登記制度に関わる営業手法は、今後もプライバシー保護の方向で見直されることを前提に組み立てるべき局面です。
見方を変えれば、これは業界が自ら招いた規制でもあります。受付帳という公的情報の使い方が節度を超え、苦情が制度を動かした。「取れる情報は取り尽くす」型の営業が一つずつ塞がれていく流れは、今回で終わりではないと考えておくのが安全です。
影響の整理 — 業態別にどれだけ効くか
同じ改正でも、効き方は業態によってまったく違います。自社がどこに当たるかをまず確認してください。
| 業態・営業スタイル | 影響度 | 何が起きるか・どう動くか |
|---|---|---|
| 受付帳リストを月次の仕入れ起点にしている買取再販・物上げ | 大 | 仕入れの主要チャネルが消失。10月までに代替チャネルの立ち上げが必須 |
| 相続特化をうたいDMを主力にする仲介 | 大 | 新規リストの供給が止まる。紹介・反響・セミナーへの転換が急務 |
| 受付帳業者からリストや名簿を購入している会社 | 大 | 供給元の情報源が断たれる。提供が続く場合はむしろ出所の適法性確認を |
| 受付帳は使わないが相続案件を扱う地場仲介・管理会社 | 中 | 競合のDM攻勢が減り、紹介・地縁・既存顧客経由の相対的価値が上がる |
| 賃貸管理中心でオーナーの相続に接する会社 | 中 | 管理オーナーの相続は引き続き自社で把握できる。囲い込みの好機 |
注目すべきは下の2行です。受付帳を使ってこなかった会社にとって、この改正は規制ではなく追い風です。相続人への接触手段が「面識のない大量DM」から「生前からの関係・紹介・本人からの相談」に寄っていくほど、地域で顔の見える会社の優位が立ち上がります。
市場全体で見れば、相続不動産の発生件数そのものは変わりません。変わるのは案件が表に出てくる経路です。これまで受付帳DMに先回りされていた案件の一部は、今後、相続人自身の検索・士業への相談・自治体の窓口といった経路に流れます。つまり「仕入れの総量が減る」のではなく「仕入れの入口が移動する」——移動した先に立っていられるかが、この改正の本当の問いです。
勘違いしやすい3つのポイント
第一に、DM営業そのものが禁止されるわけではありません。今回の改正は受付帳の記載事項を絞るもので、ダイレクトメールという手法を規制する法改正ではないとされています。適法に得た情報に基づくDMは引き続き可能です。変わるのは「相続登記イベントを起点にした網羅的なリスト作成」ができなくなる、という点です。
第二に、登記事項証明書は今までどおり誰でも取得できます。物件を指定して登記情報を調べる「物件起点」の調査は何も変わりません。空き家の現地確認から所有者を調べる、特定の土地の権利関係を追う、といった実務はそのまま残ります。消えるのは、受付帳という「イベント起点」の入口だけです。
第三に、施行日前の受付帳が遡って消えるわけではありません。改正は2026年10月1日施行であり、それまでの受付帳の取扱いと、すでに手元にあるリストの利用は別の論点（後述の個人情報の扱い）になります。「9月までに駆け込みで請求すればしばらく戦える」と考える会社もあるはずですが、その間に代替チャネルを作らなければ、数か月の延命にしかなりません。
受付帳営業の本当の弱点は、改正で終わることではなく、終わる日が官報で告知されても代わりを準備しない会社が多いことです。仕入れチャネルは「単一の情報源に依存しない」が原則。受付帳が使えた時代も、それ一本に絞っていた時点で構造的に脆かった——そう捉えて、複線化の機会に変えてください。
代替仕入れチャネル7つ — 10月までに種を蒔く
受付帳の代わりに「明日から使える同等のリスト」は存在しません。存在しないからこそ、立ち上がりに時間のかかるチャネルを今から仕込む必要があります。当社の運営経験と業界の実務から、現実的な7つを挙げます。
1. 士業ネットワーク（司法書士・税理士・行政書士）。相続不動産の相談は、不動産会社より先に士業へ届きます。相続登記を受任する司法書士、相続税申告を扱う税理士からの紹介は、受付帳リストと違い「本人が売却や活用を考え始めた段階」の案件です。紹介の対価を金銭で約束する形は士業側の規律や業法上の論点があるため、無償の相互紹介と、査定・調査・買取保証など実務での貢献を軸に関係を作るのが基本形です。
2. 管理オーナー・既存顧客の深耕。賃貸管理を預かる会社にとって、オーナーの高齢化は目の前の相続案件です。オーナーの家族を交えた資産の棚卸し、所有物件一覧と借入の整理、住所・氏名変更登記や相続登記義務化の案内——生前から関与していれば、相続発生時に「最初に相談される会社」になります。DMで初対面の相続人を追うより、確度も単価も高い仕入れです。
3. 相続・空き家セミナーと自治体連携。金融機関の支店、商工会、自治体の空き家対策部署と組んだセミナーは、相談の入口として機能します。空き家バンクへの協力事業者登録、自治体の空き家相談会への相談員参加など、公的な枠組みに入っておくと、個社の広告では届かない層からの相談が流れてきます。
4. 相続コンテンツのWeb反響。「相続した家 売却 タイミング」「空き家 固定資産税」といった検索は、相続人本人が動き出した瞬間のシグナルです。地域名を掛け合わせた相続・空き家コンテンツと相談導線（無料査定・相続相談フォーム）を自社サイトに作る。立ち上がりに半年から1年かかるからこそ、10月の施行を待たずに始める価値があります。
5. 現地起点の空き家調査。受付帳が消えても、空き家は外から見えます。エリアを決めて空き家の兆候（郵便物の滞留、雨戸の閉まり、植栽の繁茂）を拾い、登記事項証明書で所有者を調べて手紙を送る——物件起点の地道な物上げは引き続き可能です。大量一斉ではなく、一通ずつ物件の状況に触れた手紙にするほうが、反応率も苦情リスクの面でも優れます。
6. 異業種からの紹介網。葬祭業、遺品整理業、解体業、リフォーム業、金融機関。相続の前後に家族と接点を持つ業種は不動産会社より多く、いずれも「不動産をどうするか」の相談を受けて困っています。日頃から案件を相互に回せる関係を作っておくと、受付帳に頼らない紹介の流れができます。
7. 過去顧客・取引台帳の掘り起こし。過去に売買・賃貸で関わった顧客、媒介に至らなかった査定客、管理を解約したオーナー。自社の台帳には、適法に取得した接点が眠っています。利用目的の範囲に注意しつつ、定期的な市況レポートや相続情報の発信で関係を温め直す。新規リストが細る時代は、既存接点の資産価値が相対的に上がる時代でもあります。
施行までの90日ロードマップ
6月中旬の今から10月1日まで、おおむね90日強。社内で動かす順番を時期で区切ります。
| 時期 | やること | ゴール |
|---|---|---|
| 6月（今週〜月末） | 仕入れチャネルの棚卸し。受付帳・購入リストへの依存度を数字で把握し、経営層で共有。手元リストの取得経緯と利用目的を点検 | 依存度と法的リスクの現状把握 |
| 7月 | 代替チャネルの優先順位決定。士業・異業種への挨拶回りを開始し、相続コンテンツ・相談導線の制作に着手 | 複線化の設計図と最初の紹介ルート |
| 8月 | セミナー・相談会の企画を秋開催で確定。空き家調査のエリアと手順を標準化し、担当を割り当て | 10月以降の反響の仕込み完了 |
| 9月 | 受付帳由来の進行中案件を整理し、施行後の運用ルール（情報源・文面・記録）を文書化して全員に周知 | 10月1日を平常運転で迎える体制 |
ポイントは、10月になってから考える会社と、6月から種を蒔いた会社の差が、来年の仕入れ件数に出るという時間構造です。紹介網もWeb反響も、立ち上がりに数か月かかります。受付帳が使える残り3か月半を「最後の駆け込み」に使うのではなく、移行期間として使えるかが分かれ目です。経営層が今週やることは一つ——直近1年の仕入れ案件を経路別に並べ、受付帳由来が何件・何割だったかを数えることです。その数字が、社内の危機感と動く速さを決めます。
手元の受付帳データと個人情報の扱い
すでに保有している受付帳由来のリストについては、扱いを一度立ち止まって点検してください。受付帳や登記事項証明書から取得した氏名・住所も、事業で利用する以上は個人情報保護法の規律（利用目的の特定、安全管理、第三者提供の制限など）の対象になります。名簿業者やリスト販売事業者から購入したデータは、出所と取得経緯の確認（いわゆるトレーサビリティ）が買い手側にも求められるとされており、施行後に「受付帳由来」をうたうリストが出回った場合は、むしろ適法性を疑うべき対象になります。
勧誘の場面では、宅建業法の勧誘規制（相手方が契約を締結しない旨の意思を表示した後の勧誘の継続禁止など）も従来どおり効いています。DMや手紙に対して「やめてほしい」と意思表示があった相手を社内リストで確実に止める運用は、改正とは無関係に必須です。情報が取りにくくなる時代のコンプライアンスは、攻めの制約ではなく、残った接触手段を守るための防御です。苦情一件が、地域での評判と次の紹介を消すことを忘れないでください。
よくある質問
Q1. 受付帳の開示請求は10月以降できなくなるのですか。
開示請求の制度がなくなるわけではないとされています。変わるのは受付帳の記載事項で、施行後に作成される受付帳には受付年月日と受付番号のみが記載され、登記の目的や不動産所在事項は載りません。請求はできても、営業に使える情報が得られなくなる、という変化です。
Q2. 施行前に取得した受付帳のデータは、施行後も使い続けてよいですか。
改正によって過去のデータが直ちに違法になるわけではありませんが、個人情報保護法上の利用目的・保有期間の整理は必要です。また相続直後というリストの価値は時間とともに失われます。法的な点検と並行して、実務的にはデータの鮮度切れまでに代替チャネルへ移行する計画を立ててください。個別の判断は弁護士等への確認をおすすめします。
Q3. 司法書士からの案件紹介は問題ないのでしょうか。
士業には守秘義務があり、顧客情報の取扱いは本人の同意が前提です。実務では、司法書士が相続人本人に「売却や活用は不動産会社に相談しますか」と意向を確認したうえでつなぐ形が基本になります。本人の同意を経た紹介と、名簿の横流しはまったく別物です。紹介料の授受についても士業側の規律があるため、形を整える際は双方で確認してください。
Q4. 登記事項証明書も取れなくなるのですか。
いいえ。登記事項証明書（登記簿謄本）は物件を指定すれば誰でも取得できる仕組みのまま変わらないとされています。今回の改正で消えるのは「どの物件に相続登記が入ったかを一覧で知る」入口であって、特定の物件の権利関係を調べる実務はこれまでどおりです。
Q5. DMを送ること自体が違法になるのですか。
なりません。改正は情報源である受付帳の記載を絞るもので、DMという営業手法を禁止するものではないとされています。ただし、個人情報の取得経緯が適法であること、勧誘規制を守ること、停止の申し出を確実に反映することは引き続き前提です。
Q6. 受付帳業者から「10月以降も相続情報を提供できる」と案内が来ました。
情報源を必ず確認してください。施行後の受付帳からは相続登記の特定ができなくなるため、それでも「相続直後の所有者リスト」を継続提供できるという案内は、出所の適法性に疑問が残ります。出所不明のリストを購入して使った場合、買い手側が個人情報保護法上の責任を問われるリスクがあります。
Q7. 小規模な会社が今から始めるなら、7つのうちどれが先ですか。
2（管理オーナー・既存顧客の深耕）と1（士業ネットワーク）です。どちらも追加費用がほぼゼロで、既にある関係を起点にでき、確度が高い。Web反響（4）は効果が出るまでの時間が最も長いため、着手だけは早く、期待は来年に置くのが現実的です。
まとめ：リストの時代から、関係の時代へ
2026年10月1日の登記受付帳の簡素化で、相続登記を起点にした網羅的なDM仕入れは終わります。やるべきことは三つ——自社の仕入れチャネルの受付帳依存度を今月中に数字で把握すること、士業・既存オーナー・異業種を起点にした紹介網の種を7月から蒔くこと、手元リストの出所と利用目的を点検して施行後の運用ルールを文書化することです。この改正は、情報の非対称で勝つ営業から、関係と信頼で選ばれる営業への転換を、制度の側から後押しするものです。相続人の側から見れば、亡くなった家族の登記が見知らぬ会社の営業リストに変わる時代が終わる。その変化の先で選ばれるのは、相続が起きる前から地域とオーナーのそばにいた会社です。残り3か月半は、駆け込みではなく仕込みに使いましょう。今日も一件、丁寧に積み上げていきましょう。
ウルスタは、中小不動産会社の物件・契約・顧客情報を一元管理できる業務クラウドを提供しています。過去の査定客、管理オーナーの家族構成や面談メモ、士業・提携先とのやり取り——受付帳が消えた後の仕入れは、こうした自社接点の記録の質で決まります。担当者の頭の中にしかない関係を会社の資産として残し、相続の相談が来たとき過去の経緯に即答できる体制を、日々の入力の延長でつくっていきましょう。
参考： 法務省「不動産登記規則等の一部を改正する省令」（2025年10月公布・2026年10月1日施行・受付帳の記載事項の見直し） / 法務省民事局「不動産登記規則等の一部を改正する省令案の概要」および意見募集の結果（e-Gov パブリック・コメント・2025年7月） / 不動産登記法・不動産登記規則 / 個人情報保護法 / 宅地建物取引業法（勧誘に関する規制） / 受付帳を用いた営業手法に関する報道・司法書士等の解説 / いずれも2026年6月時点の公開情報をもとに整理