改正不動産登記法により、2026年（令和8年）4月1日から、不動産の所有者の住所や氏名（法人は名称・本店）が変わったときに行う「住所等変更登記」が義務化されました。これは2024年4月に始まった相続登記の義務化に続く、所有者不明土地問題への対策の第2弾です。引っ越しによる住所変更、結婚・離婚などによる氏名変更、法人の本店移転や商号変更——こうした変更があったのに登記簿の記載を直していない場合、原則として変更日から2年以内に登記を申請する必要があり、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象になり得ます。多くの不動産会社の経営者がここで見落としがちなのが、義務を負うのは「不動産を所有する人」、つまり自社が管理を任されている賃貸オーナーや、自社で保有する物件の名義人だという点です。本記事は、ウルスタ代表として宅地建物取引業を営み、自社で210室規模の賃貸住宅を管理・客付けする立場から、(1)なぜ今この改正なのか、(2)何がどう変わったのか、(3)賃貸オーナーと不動産会社にどう効くのか、(4)施行を受けて今から始める5つの点検、(5)管理会社としてオーナーにどう案内するか、(6)よくある質問まで、施行直後のいまだからこそ着手したい準備を実務目線で整理します。
なぜ今、住所変更の登記なのか — 2026年4月に義務化された
まず事実関係を正確に押さえます。今回の住所等変更登記の義務化は、2021年（令和3年）に成立した民法・不動産登記法の改正に基づくもので、約2年の準備期間を経て、2026年（令和8年）4月1日に施行されました。同じ法改正のなかで、相続による名義変更を義務づける相続登記の義務化が一足先に2024年4月1日から始まっており、今回はその第2弾という位置づけです。相続登記が「亡くなった人から相続人へ」の名義変更であるのに対し、今回義務化されたのは「生きている所有者の住所や氏名が変わったとき」の登記です。日常の引っ越しや結婚と直結するぶん、対象になる人の数ははるかに多いと考えられます。
改正の背景にあるのは、長年の課題である所有者不明土地の問題です。登記簿を見ても所有者の現住所が分からない、連絡が取れない——そうした土地は全国に広がり、その面積は九州本島に匹敵するとも指摘されてきました。所有者不明の状態は、公共事業や災害復旧の妨げになるだけでなく、空き家・空き地の管理不全を招き、近隣の不動産価値にも影響します。住所変更の登記を義務づけることは、こうした「登記簿と現実のずれ」を防ぎ、所有者にきちんと連絡が届く状態を保つための仕組みです。不動産会社にとっては縁遠い制度に見えるかもしれませんが、自社が扱う賃貸オーナーや売主の多くが、この義務の当事者です。法律が動くニュースは、オーナーに「名義まわりは大丈夫ですか」と一声かけ、信頼を積み増す好機でもあります。
改正の中身 — 不動産オーナーに効く4つのポイント
法務省の公表資料や司法書士・税理士など専門家の解説をもとに、賃貸オーナーや中小不動産会社の実務に関係の深い変更点を4つに絞って整理します。
(1)いつ・誰が・何をするのか — 変更から2年以内
義務を負うのは、土地・建物の登記簿に所有者として記録されている人です。個人なら住所の移転や氏名の変更、法人なら本店の移転や商号（名称）の変更があったときに、その変更があった日から2年以内に、住所等変更登記を申請しなければなりません。賃貸経営でいえば、自宅を引っ越したオーナー、結婚で姓が変わったオーナー、本店を移した不動産管理会社や資産管理法人などが、いずれも対象になります。「登記簿の住所は昔のまま、でも実際にはとっくに引っ越している」という状態は、これまでは放置できましたが、施行後は是正すべき対象になったと理解してください。
(2)罰則 — 正当な理由なく怠れば5万円以下の過料
正当な理由がないのに2年以内の申請を怠った場合、5万円以下の過料の対象になり得ます。過料は刑罰（前科がつく罰金）ではなく行政上の制裁ですが、義務である以上、軽く見るべきではありません。一方で専門家の解説によれば、期限を過ぎたら即座に過料が科されるわけではなく、登記官からの催告などの手続きを経るとされ、催告に応じて登記をすれば過料は科されないと整理されています。大切なのは「怖いから慌てる」ことではなく、「対象になる変更があったかどうかを把握し、期限内に淡々と直す」ことです。重い病気や長期の入院など、申請できない事情があれば正当な理由として考慮される余地があるとされますが、単なる失念は正当な理由になりにくい点に注意が必要です。
(3)経過措置 — 施行前の変更も対象、期限は2028年春
見落としやすいのが経過措置です。今回の義務化は、施行日より前にすでに住所や氏名が変わっていたケースにも及びます。この場合の期限は、変更した日からではなく、施行日（2026年4月1日）から2年、すなわち2028年3月31日までとされています。つまり「何年も前に引っ越したまま登記を直していない」という昔からのずれも、2028年春までに是正する必要があるということです。賃貸オーナーのなかには、相続で物件を取得したあとに自宅を移転し、登記簿の住所が何代も前のまま、というケースが珍しくありません。施行直後のいまは、こうした積年のずれを棚卸しする良いタイミングです。
(4)手続きを楽にする新しい仕組み — 検索用情報と法人番号
義務化と同時に、手続きの負担を軽くする仕組みも用意されました。専門家の解説によれば、個人については、あらかじめ氏名・生年月日などの「検索用情報」を登記所に申し出ておくと、住民基本台帳のネットワークと連携して、住所の異動を登記所側が把握し、本人の確認を経て職権で住所変更の登記をしてくれる、いわゆるスマートな変更登記の仕組みが導入されました。法人については、法人番号を登記しておくことで、商業・法人登記で本店移転や商号変更があった際にその情報が連携され、不動産登記の側も職権的に更新される方向とされています。個人オーナーには「検索用情報を申し出ておけば、その後の住所変更は自分で都度申請しなくて済む」という案内ができるようになりました。制度の細かな運用は今後の通達などで具体化される部分もあるため、最新の法務省の情報を確認のうえで案内することが大切です。
住所等変更登記の義務は、不動産を所有している人（賃貸オーナー、売主、自社保有物件の名義人）に課されます。管理を受託している管理会社や仲介会社が、オーナーに代わって自動的に登記をしてくれるわけではありません。ただし、(1)オーナー台帳の住所と登記簿の住所がずれていると重要書類が届かず管理に支障が出ること、(2)相続が絡む売買では名義・住所のずれが取引を止めること、(3)自社が法人・個人として保有する物件は自社が当事者であること——この3点で、不動産会社の実務にも確実に関わってきます。「所有者の問題だから無関係」ではなく、「所有者に正しく案内し、自社の足元も点検する」という構えが必要です。
誰に、どう効くのか — 立場別の影響
一口に「住所変更登記の義務化」といっても、不動産会社の関わり方は立場によって異なります。自社や顧客がどの立場に当てはまるかで、対応の優先順位が変わります。賃貸仲介・管理を念頭に、典型的な立場と、意識すべき点、いますぐの対応を表に整理しました。自社の実態に置き換えて確認してください。
| 立場 | 改正で意識すべき点 | いますぐの対応 |
|---|---|---|
| 個人の賃貸オーナー（引っ越し・結婚等） | 変更から2年以内の登記義務。昔のずれは2028年春まで | 登記簿の住所・氏名を確認し、ずれがあれば是正の計画 |
| 法人オーナー・資産管理法人 | 本店移転・商号変更が対象。法人番号の登記で連携 | 法人番号が登記されているか、保有物件の名義を点検 |
| 自社保有物件のある不動産会社 | 自社が当事者。社屋移転・商号変更も対象 | 自社名義の全物件で登記の住所・名称を棚卸し |
| 相続が絡む売買の売主 | 名義・住所が古いと決済が滞る。相続登記とセット | 媒介の早い段階で名義・住所のずれを確認 |
| 管理会社（受託者の立場） | 台帳と登記のずれで書類不達・連絡不能のリスク | オーナー台帳の最新性を点検し、案内のきっかけに |
多くの中小不動産会社で実害が出やすいのは「相続が絡む売買」と「管理会社としての連絡不能」です。相続案件では、被相続人の住所が何代も前のまま、相続人の住所も古い、というずれが重なり、いざ売却となったときに登記の前提を整えるだけで数週間を要することがあります。早い段階で名義と住所のずれを把握しておけば、決済直前の慌ただしさを避けられます。また管理の現場では、登記簿上の住所にしか連絡先がないオーナーに重要書類が届かず、契約更新や大規模修繕の意思確認が滞る、という事態が起こり得ます。台帳の住所と登記の住所を突き合わせておくことは、義務化への対応であると同時に、自社の管理品質を守ることにもつながります。
今から始める5つの点検 — 名義・住所のずれを洗い出す
費用をかけずに、今月から着手できる点検を5つに整理します。いずれも「正しく直す」前段として、まず「ずれを把握する」ことに重点を置いています。
点検1:自社保有物件の登記を棚卸しする
まずは自社の足元からです。自社（法人・個人事業のいずれでも）が所有する物件について、登記簿に記載された所有者の住所・名称が現状と一致しているかを確認します。法人なら、過去の本店移転や商号変更が登記に反映されているか、法人番号が登記されているかをあわせて点検します。自社が正しく整っていなければ、オーナーへの案内にも説得力が出ません。
点検2:オーナー台帳と登記簿を突き合わせる
管理を受託している物件について、自社のオーナー台帳に登録された住所・氏名と、登記簿上の住所・氏名が一致しているかを確認します。台帳の住所は最新でも、登記は昔のまま、というずれはよくあります。突き合わせの結果、ずれが見つかったオーナーには、義務化の概要とあわせて「登記の確認をおすすめします」と案内する流れをつくります。すべてを一度に行うのが難しければ、契約更新や入金確認のタイミングなど、既存の連絡機会に乗せていくと負担が分散できます。
点検3:相続・名義変更の案件を優先的に確認する
過去に相続が絡んだ物件、近く相続が見込まれる物件は、住所だけでなく相続登記そのものが未了のことがあります。相続登記の義務化（2024年4月施行）と今回の住所変更登記の義務化は、いずれも所有者不明土地対策の一環です。売買の媒介に入る段階で名義・住所のずれを把握しておけば、決済までの段取りが大きく変わります。
登記簿の現状は、法務局の窓口や郵送で登記事項証明書を取得するほか、オンラインの登記情報提供サービスでも確認できます。所有者本人でなくても、誰でも内容を確認できるのが不動産登記の特徴です。管理物件の確認は、まずオンラインで住所・氏名の記載を見て、ずれがありそうな物件だけ深掘りする、という進め方が効率的です。具体的な登記手続きは司法書士の業務範囲ですので、是正が必要な案件は早めに専門家へつなぐ体制を整えておきましょう。
点検4:オーナーへの案内文を1枚用意する
オーナーごとに口頭で説明するのは負担が大きいので、義務化の概要・期限・問い合わせ先をまとめた案内文を1枚用意しておくと展開が楽になります。盛り込む要素は、(1)2026年4月から住所等変更登記が義務になったこと、(2)変更から2年以内（昔のずれは2028年春まで）が期限であること、(3)正当な理由なく怠ると過料の対象になり得ること、(4)手続きや是正は司法書士に相談できること、の4点で十分です。難しい条文の解説より、「いつまでに・何をすればよいか」が一目で分かることを優先します。
点検5:検索用情報の申し出をオーナーに勧める
今後のことを考えると、個人オーナーには検索用情報の申し出を勧めておくと親切です。あらかじめ申し出ておけば、その後の引っ越しのたびに自分で登記を申請しなくても、登記所側で住所変更の手続きが進む仕組みが用意されています。一度の手間で将来の義務違反リスクを下げられるため、特に高齢のオーナーや、転居の多いオーナーには有効です。制度の運用は順次具体化されるため、案内の際は最新の法務省の情報を確認することを前提にしましょう。
管理会社の実務 — 「届く・つながる」を守る
住所変更登記の義務化は、管理会社にとって「オーナーとの連絡が確実に取れる状態」を見直すきっかけになります。登記簿の住所が古いままだと、行政からの通知、固定資産税の納税通知、保険会社からの書類などが旧住所に送られ、オーナー自身が気づかないうちに重要な期限を逃すことがあります。管理会社が把握している連絡先が最新でも、公的な書類は登記や住民票の住所に届くため、台帳の最新性だけでは守りきれない領域があるのです。
ここで管理会社が提供できる価値は、「気づきを届けること」です。義務化されたという事実、期限、過料の存在、是正の相談先を、煽らずに淡々と伝える。それだけで、オーナーは「この会社は法改正まで見てくれている」と感じます。実際、当社でも先月、管理オーナーへの定期連絡に住所変更登記の一言を添えたところ、「登記の住所が前の家のままだった」という返答が複数ありました。漠然と不安をあおるのではなく、「確認のおすすめ」と「相談先」をセットで示すことが、信頼につながる伝え方だと感じています。オーナー情報の管理そのものを、登記・住民票の住所と突き合わせて見直すことは、個人情報の正確性という観点からも理にかなっています。
よくある質問
Q1. 賃貸オーナーが引っ越したら、管理会社が代わりに住所変更登記をするのですか。
いいえ。登記の義務を負うのは所有者であるオーナー本人です。管理会社が代理で申請する義務はありません。管理会社にできるのは、義務化の事実と期限を案内し、必要に応じて司法書士につなぐことです。代理で手続きを行う場合は、別途オーナーの依頼と委任が必要になります。
Q2. 何年も前に引っ越して登記が古いままです。もう手遅れですか。
手遅れではありません。施行日より前の変更については、施行日（2026年4月1日）から2年、すなわち2028年3月31日までという経過措置の期限があります。昔からのずれも、この期限までに是正すれば問題ありません。複数のずれがある場合は、早めに司法書士へ相談し、計画的に整えることをおすすめします。
Q3. 過料は必ず科されるのですか。
正当な理由なく期限内に申請しなかった場合に、5万円以下の過料の対象になり得る、という建てつけです。専門家の解説では、期限を過ぎたら即座に科されるのではなく、登記官からの催告などの手続きを経るとされ、催告に応じて登記をすれば過料は科されないと整理されています。とはいえ義務であることに変わりはないため、期限内の対応を基本としてください。
Q4. 法人で本店を移転しました。不動産登記も自分で申請が必要ですか。
法人については、法人番号を登記しておくことで、商業・法人登記での本店移転や商号変更の情報が連携され、不動産登記の側も職権的に更新される方向とされています。まずは自社の法人番号が不動産登記に登記されているかを確認してください。運用の細部は今後具体化される部分もあるため、最新の情報を確認のうえ、不安があれば司法書士に相談しましょう。
Q5. 検索用情報とは何ですか。オーナーに勧めるべきですか。
個人があらかじめ氏名・生年月日などの検索用情報を登記所に申し出ておくと、住民基本台帳ネットワークと連携して、その後の住所変更を登記所側で把握し、本人の確認を経て職権で住所変更登記をしてくれる仕組みです。一度の申し出で将来の申請の手間と義務違反リスクを下げられるため、特に高齢のオーナーや転居の多いオーナーには勧める価値があります。
Q6. 相続登記の義務化とは別の話ですか。
同じ2021年の法改正に基づく、所有者不明土地対策の一連の措置です。相続登記の義務化は2024年4月から、住所等変更登記の義務化は2026年4月からと、施行時期が分かれています。相続で物件を取得したオーナーは、相続登記と住所変更登記の両方が必要になることがありますので、媒介や管理の現場では両方を意識して確認すると安心です。
Q7. 管理会社として、まず何から手をつければよいですか。
今月やるのは3つです。(1)自社保有物件の登記の住所・名称を棚卸しする。(2)オーナー台帳と登記簿の住所を突き合わせ、ずれのあるオーナーを洗い出す。(3)義務化の概要・期限・相談先をまとめた案内文を1枚用意し、既存の連絡機会に乗せて展開する。いずれも費用をかけずに着手できます。
まとめ:名義と住所が正しい状態が、取引と管理の土台になる
住所等変更登記の義務化は、所有者であるオーナー自身に課される義務ですが、台帳と登記のずれが招く書類不達や取引の停滞は、管理会社・仲介会社の実務に直接響きます。今から始める点検——自社保有物件の棚卸し、オーナー台帳と登記の突き合わせ、相続絡み案件の優先確認、案内文の用意、検索用情報の案内——は、いずれも費用をかけずに着手できる実務です。不動産は、お客様の暮らしと財産に深く関わり、その名義と住所が正しく保たれていることが、安心して取引・管理を続けるための土台になります。法改正のニュースを「面倒な手続きが増える」と受け取るか、「オーナーに一声かけて信頼を積む機会」と捉えるかで、数年後の関係の深さは大きく変わります。期限は2028年春まで猶予がありますが、相続絡みの案件ほど早く着手するほど後が楽になります。施行直後のいまを、自社とオーナーの名義まわりを整える時間に使っていきましょう。今日も一件、丁寧に積み上げていきましょう。
ウルスタは、中小不動産会社の物件・契約・オーナー・入居者情報と対応履歴を一元管理できる業務クラウドを提供しています。オーナーごとの連絡先や案内の記録、登記まわりの確認状況も、日々の入力の延長で残せます。まずは「オーナー台帳の住所と登記が一致しているか」の棚卸しから始めていきましょう。
参考: 法務省「民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）」および不動産登記法改正（相続登記の義務化2024年4月1日施行・住所等変更登記の義務化2026年4月1日施行） / 法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」関連資料（検索用情報の申出による住所変更登記の簡素化・法人番号を用いた職権的な変更登記） / 各種報道・司法書士等専門家の解説（変更から2年以内の申請義務・正当な理由なく怠った場合の5万円以下の過料・施行前の変更に係る経過措置の期限2028年3月31日・所有者不明土地の面積が九州本島に匹敵するとの指摘） / 不動産登記制度（登記事項証明書・登記情報提供サービスによる確認） / いずれも2026年6月時点の公開情報
