仲介手数料（媒介報酬）の上限の計算

売買の上限の計算のしかた

売買の媒介で、依頼者の一方から受け取れる額の上限は、価格（消費税を含まない額）を3つに分けて、それぞれの率を掛けて足したものです（報酬告示 第二）。課税事業者の場合、税込の率は次のとおりです。

• 200万円以下の部分：5.5%
• 200万円を超え400万円以下の部分：4.4%
• 400万円を超える部分：3.3%

価格が400万円を超えるときは、（価格 × 3% ＋ 6万円）× 1.1 で同じ額になります。よく使われる「3%＋6万円」は、この足し算をまとめた速算式です。

代理の場合は、媒介の上限の2倍までです。相手方からも受け取るときは、合わせて媒介の上限の2倍を超えられません（報酬告示 第三）。

800万円以下の宅地建物の特例

価格が800万円以下の宅地建物の売買の媒介では、媒介に要する費用を考えて、通常の計算を超えて受け取ることが認められています。上限は30万円の1.1倍（33万円）です（報酬告示 第七、2024年7月1日施行）。

この特例を使うには、媒介契約を結ぶときに、上限の範囲内で報酬の額をあらかじめ依頼者に説明し、合意しておく必要があります。代理では、この額の2倍までです（報酬告示 第八）。

賃貸の上限の計算のしかた

• 貸主と借主から受け取る合計：月額賃料の1か月分の1.1倍まで（報酬告示 第四）。
• 居住用の建物で、依頼者の一方から受け取る額：その依頼者の承諾を得ている場合を除き、月額賃料の0.55倍まで。承諾は、媒介の依頼を受けるときまでに得ておくものとされています。
• 長期間使われていない空家等の特例：現に長期間使われていない、または将来にわたって使われる見込みのない宅地建物の貸借では、貸主から、月額賃料の1か月分の2.2倍まで受け取れます（報酬告示 第九）。居住用で借主から受け取る額は、通常の上限のままです。

権利金（返還されないもの）の授受がある事業用の貸借では、権利金を売買の価格とみなして計算する方法もあります。このツールでは扱っていません。

使うときの注意

• ここで出すのは上限です。この額を必ず受け取れるわけではなく、依頼者との媒介契約で決めた額が報酬になります。
• 税込の額は、課税事業者の場合です。免税事業者は、報酬告示 第十一の計算になり、上限が変わります。
• 広告料など、依頼者から特に頼まれて行った業務の実費は、報酬とは別に受け取れる場合があります。上限を超える額を「手数料」の名目で受け取ることはできません（宅地建物取引業法46条2項）。

出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（令和6年6月21日 国土交通省告示第949号による改正、2024年7月1日施行）、「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」、宅地建物取引業法 46条

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