不動産の売却を頼む媒介契約は、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類です。違いは「他の会社にも頼めるか」「自分で見つけた買主と直接契約できるか」の2点と、それに伴う会社側の義務（レインズ登録・報告の頻度・有効期間3か月）です。どれが良いかは売主の状況で変わるため、この記事では宅地建物取引業法34条の2と施行規則の条文で決まっている事実を比較表に並べ、判断の分かれ目を整理します。
結論（3種類の違いを1分で）
媒介契約の3種類は、売主がどこまで自由に動けるかと、不動産会社がどこまで義務を負うかの組み合わせです。自由が大きいほど会社側の法律上の義務は軽く、自由が小さいほど義務は重くなります。
- 一般媒介: 複数の会社に同時に頼める。自分で見つけた買主とも契約できる。会社側にレインズ登録や定期報告の法律上の義務はない（申込みがあったときの報告義務はある）。
- 専任媒介: 頼めるのは1社だけ。自分で見つけた買主とは契約できる。会社は契約から7日以内（休業日を除く）にレインズへ登録し、2週間に1回以上、業務の状況を報告する。有効期間は3か月まで。
- 専属専任媒介: 頼めるのは1社だけで、自分で見つけた買主とも、その会社を通さずには契約できない。会社は5日以内（休業日を除く）にレインズへ登録し、1週間に1回以上報告する。有効期間は3か月まで。
なお、この区分と義務は売買と交換の媒介についての決まりです。賃貸の媒介には宅建業法34条の2はかかりません（後述）。
比較表｜一般媒介・専任媒介・専属専任媒介
法律（宅建業法）と国土交通省令（施行規則）で決まっている項目を、条番号つきで並べました。報酬の上限は3種類で変わりません。
| 比べる点 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 他の会社に重ねて頼めるか | 頼める | 頼めない（法34条の2第3項） | 頼めない |
| 自分で見つけた買主と契約できるか | できる | できる | できない（会社が探した相手方以外と契約できない特約。法34条の2第9項・規則15条の9第2号） |
| 有効期間 | 法律上の上限なし（契約書に記載。法34条の2第1項5号） | 3か月まで。長く定めても3か月になる（法34条の2第3項） | 3か月まで（同） |
| 更新 | 契約書の定めによる | 依頼者の申出があるときだけ。更新後も3か月まで（法34条の2第4項） | 同左 |
| レインズ（指定流通機構）への登録 | 法律上の義務なし | 契約日から7日以内（休業日を除く。規則15条の10） | 契約日から5日以内（休業日を除く。同） |
| 登録を証する書面の引渡し | （登録義務がないため規定なし） | 遅滞なく依頼者に渡す（法34条の2第6項） | 同左 |
| 業務の処理状況の報告 | 法律上の頻度の定めなし | 2週間に1回以上（法34条の2第9項） | 1週間に1回以上（同） |
| 購入の申込みがあったときの報告 | 遅滞なく報告（法34条の2第8項。3種類共通） | 同左 | 同左 |
法34条の2第10項で、第3項から第6項（期間・更新・登録・登録証明書）と第8項・第9項（報告）に反する特約は無効とされています。たとえば専任媒介で「有効期間6か月」「報告は月1回」と書いても、その部分は法律の内容に置き換わります。
3種類それぞれの決まり（条文で確認）
3種類に共通すること
宅建業者は、売買・交換の媒介契約を結んだら、遅滞なく書面を作って記名押印し、依頼者に交付します（法34条の2第1項）。書面には、物件の表示、売買すべき価額、他の会社に重ねて頼めるかどうか、既存建物の場合の建物状況調査のあっせん、有効期間と解除、レインズへの登録、報酬などを書きます。依頼者の承諾があれば、書面の代わりに電磁的方法で提供することもできます（同第11項）。
売出し価格について会社が意見を言うときは、その根拠を明らかにしなければなりません（同第2項）。また、国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款に基づく契約かどうかも、書面に書く事項です（規則15条の9第4号）。
一般媒介
他の会社にも重ねて頼める契約です。一般媒介には、依頼している他の会社を明らかにする義務がある「明示型」と、その義務がない「非明示型」があり、どちらかは契約書に書きます（法34条の2第1項3号）。明示型で、明示していない会社を通じて契約を成立させたときの措置も、契約書に書く事項です（規則15条の9第3号）。
レインズへの登録と定期報告は法律上の義務ではありません。ただし、購入の申込みがあったときに遅滞なく依頼者へ報告する義務（第8項）は一般媒介にもかかります。
専任媒介
他の会社に重ねて頼むことを禁じる契約です（法34条の2第3項でこれを「専任媒介契約」と定義）。依頼者が自分で見つけた相手方とは契約できます。会社側には、7日以内のレインズ登録、登録証明書の引渡し、2週間に1回以上の報告、成約したときのレインズへの通知（第7項）がかかります。
依頼者が他の会社を通じて契約を成立させたときの措置は、契約書に書く事項です（規則15条の9第1号）。国土交通省の標準専任媒介契約約款では、この場合に約定報酬額に相当する金額（消費税等相当額を除く）を違約金として請求できる形になっており、依頼者が自分で見つけた相手方と契約したときは、会社が使った費用の償還を約定報酬額の範囲で請求できる形になっています。
専属専任媒介
専任媒介のうち、会社が探した相手方以外とは契約できない特約が付いたものです（規則15条の9第2号で「専属専任媒介契約」と呼んでいます）。レインズ登録は5日以内、報告は1週間に1回以上と、専任媒介より短くなります。レインズには専属専任媒介であることも登録します（規則15条の11第4号）。依頼者が会社の探した相手方以外と契約したときの措置も、契約書に書く事項です（規則15条の9第2号）。
2025年1月からのレインズの「取引状況」の登録
専任媒介・専属専任媒介でレインズに登録する事項には、所在・規模・価格などのほか、取引の申込みの受付に関する状況が入っています（規則15条の11第2号）。国土交通省は2024年6月に施行規則を改正し、2025年1月1日から、この取引状況の登録が義務になりました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 登録する取引状況 | 公開中／書面による購入申込みあり／売主都合で一時紹介停止中 |
| 取引状況の登録の義務化 | 2025年1月1日から |
| 登録証明書のQRコード | 2025年1月4日から、登録証明書にレインズの売主専用画面へのQRコードを記載 |
| ねらい | 売主が自分の物件の状況を確認できるようにし、他社からの紹介依頼を断る「囲い込み」を防ぐ |
国土交通省の売主向けチラシでは、売主都合ではないのに「一時紹介停止中」と登録することを、囲い込みの例として挙げています。専任媒介・専属専任媒介を選んだ売主は、登録証明書のQRコードから売主専用画面に入り、取引状況が実際の状況と合っているかを確かめられます。
向いている人
次の整理は、条文で決まっている違いから言えることだけを並べたものです。どれを選ぶかは売主が決めることで、どれが有利とは一概に言えません。
| 契約の種類 | 合いやすい状況 |
|---|---|
| 一般媒介 | 複数の会社の動き方を比べたい／親族や知人など自分で買主を見つける見込みがある／会社ごとの報告の頻度や登録の有無を自分で確かめる手間をかけられる |
| 専任媒介 | 窓口を1社にまとめたい／レインズ登録と2週間に1回以上の報告を法律で約束してほしい／自分で見つけた買主と契約する余地は残したい |
| 専属専任媒介 | 窓口を1社にまとめ、買主探しを完全に任せたい／5日以内の登録と1週間に1回以上の報告を求めたい／自分で買主を見つける見込みがない |
判断の分かれ目
1. 自分で買主を見つける見込みがあるか
隣地の所有者や親族など、買いそうな相手に心当たりがあるなら、専属専任媒介ではその相手とも会社を通さずには契約できません。一般媒介か専任媒介なら自分で契約できます（専任媒介では、標準約款上、会社が使った費用の償還を求められる形になっています）。
2. 報告と登録を法律で約束してもらいたいか
一般媒介では、レインズ登録と定期報告は法律上の義務ではありません。会社が自主的に登録・報告することはありますが、それは契約の内容次第です。法律上の頻度で報告を受けたいなら、専任媒介（2週間に1回以上）か専属専任媒介（1週間に1回以上）になります。
3. 3か月ごとに見直したいか
専任媒介・専属専任媒介の有効期間は3か月までで、更新は依頼者の申出があるときだけです（法34条の2第4項）。自動更新の特約は、この規定に反するため無効になります（第10項）。3か月ごとに売出し価格や会社を見直す区切りが、法律で用意されていると考えることができます。
4. 複数社とやり取りする手間を負えるか
一般媒介で複数の会社に頼むと、内覧の日程や価格変更の連絡を会社ごとに行うことになります。明示型なら、どの会社に頼んでいるかを各社に伝える義務もあります。窓口を1つにしたいかどうかは、売主の時間の使い方で変わります。
賃貸の媒介は扱いが違う
宅建業法34条の2は、条文の冒頭で対象を「宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約」としています。賃貸借の媒介には、この条文の書面交付・有効期間・レインズ登録・報告の義務はかかりません。賃貸の仲介で「専任」「一般」という言葉を使うことはありますが、それは当事者どうしの契約の内容で、宅建業法上の専任媒介契約とは別のものです。賃貸の媒介で法律上決まっているのは、報酬の上限（報酬告示）や重要事項説明（法35条）などです。
売却の媒介契約書は、ウルスタくんの書類作成で、登録済みの顧客・物件の情報を反映して作れます。契約の種類（一般・専任・専属専任）は書類の中で選ぶ項目で、ウルスタくんが決めることはありません。
よくある質問
Q1. 一般媒介でもレインズに載せてもらえますか
一般媒介ではレインズ登録は法律上の義務ではありませんが、登録すること自体は禁じられていません。登録するかどうかは媒介契約書の「指定流通機構への登録に関する事項」（法34条の2第1項6号）で決めるので、契約前に確認してください。
Q2. 専任媒介を3か月より前にやめられますか
有効期間中の解除の扱いは、媒介契約書の「有効期間及び解除に関する事項」（法34条の2第1項5号）に書かれます。標準媒介契約約款に基づく契約かどうかも書面に書く事項なので（規則15条の9第4号）、手元の契約書の解除の条項を確認してください。
Q3. 仲介手数料は種類によって変わりますか
報酬の上限は国土交通大臣の告示（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額）で決まっており、媒介契約の種類で上限が変わる定めはありません。
Q4. 専任媒介なのに報告が来ません
専任媒介では2週間に1回以上、専属専任媒介では1週間に1回以上の報告が法律上の義務です（法34条の2第9項）。これより少ない頻度を定めた特約は無効です（第10項）。報告が来ないときは、まず媒介を頼んだ会社に確認し、解決しなければ免許を出した都道府県や国土交通省の窓口に相談することができます。
出典（本文で参照している資料）
| 本稿で使った内容 | 資料 |
|---|---|
| 媒介契約の書面の記載事項、専任媒介の定義、有効期間3か月・更新、レインズ登録、登録証明書、申込みの報告、2週間・1週間に1回以上の報告、特約の無効、電磁的方法（34条の2第1項〜第12項） | e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」 |
| 媒介契約書の記載事項（15条の9）、登録期間7日・5日と休業日の扱い（15条の10）、登録事項に取引の申込みの受付に関する状況と専属専任である旨（15条の11）、成約時の通知事項（15条の13） | e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」 |
| 2024年6月の施行規則改正、2025年1月1日から取引状況の登録義務、3つの取引状況、2025年1月4日からの登録証明書のQRコード、囲い込みの例 | 国土交通省 報道発表資料（2024年12月24日）レインズのステータス管理機能の売主向けチラシ |
| 売主向けチラシ（ステータス管理機能、売主専用画面） | 国土交通省 不動産業課 売主向けチラシ |
| 標準専任媒介契約約款の違約金（約定報酬額相当、消費税等相当額を除く）と費用償還（約定報酬額の範囲） | 国土交通省「標準専任媒介契約約款」（参考資料） |
| 標準媒介契約約款（平成2年建設省告示第115号）の改正内容（申込みの報告、建物状況調査のあっせん、反社会的勢力の排除） | 国土交通省「標準媒介契約約款 新旧対照条文」 |
| 報酬の上限を定める告示（令和6年6月21日国土交通省告示第949号で改正、同年7月1日施行）、標準媒介契約約款の掲載 | 国土交通省「宅地建物取引業法関係」（報酬額の告示・標準媒介契約約款） |
この記事は 2026-11-10 時点の情報です。媒介契約の条文は e-Gov法令検索で同日に確認した内容に基づいています。