住宅ローンは、借入額・期間・金利タイプ・団信をそろえ、手数料を含めて比較します。自宅を購入する実需向けの12社について、公式に確認できる金利の条件と費用の違いを整理しました。新規借入を中心とした比較で、金利の低い順のランキングではありません。
公式情報の確認日：。金利の対象月・決定時点は各行に記載しています。審査結果、借入割合、申込経路、団信で実際の条件は変わります。
賃貸用物件の購入は不動産投資ローンの比較をご覧ください。
比較を始める前に決める5項目
- 使い道：自宅の購入・建築か、借り換えか。店舗併用・賃貸併用は対象範囲を確認する。
- 借入額と自己資金：物件価格と諸費用を分け、購入後に残す生活費・修繕費を確保する。
- 返済期間：毎月の金額だけでなく、退職時の残高と総利息を見る。
- 金利タイプ：変動、固定期間選択、全期間固定を別々に比較する。
- 団信と借り方：一般団信・疾病保障、単独・ペアローンなど、同じ保障・借入構成で見積もりを取る。
見積もりには「確認日」「金利が決まる日」「優遇条件」「優遇終了後の扱い」も残します。保存できる空欄比較メモを用意しています。
住宅ローン12社の比較表｜金利条件と費用の違い
各社の代表的な確認点を掲載しています。数字を載せていない行も、リンク先で最新の金利を確認できます。金利は年率、手数料は税込です。掲載値は全員への適用を保証するものではありません。
| 金融機関・商品 | 公式情報で分かる違い／見積もり時の確認点 |
|---|---|
| 三菱UFJ銀行 | 2026年9月の新規借入は変動年1.195%、固定10年は年3.63%の案内。固定10年は当初期間の優遇であり、全期間固定とは区別する。金利・適用条件で自分に適用される引下げ幅を確認。 |
| auじぶん銀行 | 2026年9月、新規・全期間引下げプランの変動は物件価格の80%以下の借入で年1.134%。80%超は年0.045%、35年1か月以上は年0.1%の上乗せ。手数料は借入額の2.20%。団信・優遇プランをそろえて金利条件を確認。 |
| PayPay銀行 | スマートフォン・ネット・電気などの利用条件による金利優遇がある。35年超の借入は年0.3%上乗せ。条件付きの表示金利を、そのまま誰でも使える金利として比較しない。金利・団信・商品要項を確認。 |
| ドコモSMTBネット銀行 WEB申込コース | 旧稿の住信SBIネット銀行の欄を現行名称で整理。WEB申込コースの環境配慮型住宅・物件価格80%以下の特別優遇は2026年8月実行分で終了。対面相談コースと混ぜず、実行日の金利、団信の上乗せをコース別金利一覧で確認。 |
| SBI新生銀行 | 新規借入の表示には物件購入・建築価格合計の90%以内という優遇条件がある。金利は契約日（条件確定日）に決まる。預金連携の優遇適用も分けて金利と商品説明を確認。 |
| 楽天銀行 金利選択型 | 融資事務手数料は単独・連帯債務で33万円、ペアローンは2件合計49万5,000円。フラット35の手数料とは別商品として扱う。手数料の説明を確認し、適用金利と合算する。 |
| 三井住友銀行 WEB申込専用 | 公式のローン金利表には基準となる利率と、取引条件別の金利プランへの案内がある。基準金利だけを他社の優遇後金利と比較しない。新規と借り換えを分けてローン金利・対象プランから確認。 |
| みずほ銀行 | 2026年9月30日までに変動年1.025%～で借りる場合、公式案内では2027年1月返済分から年1.275%～。10月1日までに追加の短期プライムレート改定があれば変わる。手数料型と借入時負担ゼロ型も分けて金利一覧の注記を確認。 |
| りそな銀行 | 融資手数料型は借入額の2.2%。金利上乗せ型もあるため、初期費用を抑える選択と総利息の差を比較する。申込時期による取扱いの違いも手数料・諸費用で確認。 |
| ソニー銀行 | 「住宅ローン」の取扱手数料は4万4,000円。「変動セレクト住宅ローン」「固定セレクト住宅ローン」は借入額の2.2%。全商品が定額ではない。商品別の手数料と対応する金利をセットで比較。 |
| イオン銀行 | 定額型は11万円、定率型は借入額の2.20%（最低22万円）。定額型の金利は定率型より年0.2%高い。手数料と金利の組合せで比較する。 |
| SBIアルヒ フラット35 | 全期間固定を比較する選択肢。融資割合、返済期間、団信、住宅性能等による金利引下げの条件を確認する。引下げ対象期間の金利と終了後の金利を分けてフラット35の商品案内を見る。 |
この表は各社の違いを確認する入口です。最低金利、通常金利、キャンペーン、団信込みの金利が同じ意味とは限りません。候補を絞ったら、同じ借入額・同じ期間の正式な見積もりで比較します。
変動・固定10年・全期間固定をどう比べるか
| 金利タイプ | 家計で確認すること |
|---|---|
| 変動金利 | 金利上昇後の返済負担と、教育費・修繕費を払った後の余力。現在の金利が完済まで続くとは仮定しない。 |
| 固定期間選択 | 当初の固定期間中の負担に加え、固定終了後の基準金利と引下げ幅。10年固定と35年の全期間固定は別の条件。 |
| 全期間固定 | 契約時の金利条件で返済計画を立てやすい。借入時の手数料、団信、金利引下げがある場合の適用期間も含める。 |
フラット35は本人や親族が住む住宅などの利用条件と、住宅の技術基準が定められています。投資用の融資として扱わず、住宅金融支援機構の利用条件で対象を確認してください。
事務手数料・保証料・団信を含めた総費用の見方
比較する費用は「返済する元金＋利息＋融資に伴う諸費用」です。事務手数料のほか、保証料、抵当権設定登記、司法書士への報酬、契約方法による費用、選ぶ保険などを見積もりに入れます。同じ費用が金利に組み込まれている場合は二重計上しません。
借入額4,000万円なら2.2%の手数料は88万円です。定額の手数料との差が大きくても、対応する金利が高ければ返済期間によって総負担は逆転します。住宅を売る予定や繰上返済の予定がある場合は、完済までの比較に加えて、予定年数時点の返済額・残高・完済費用をそろえてください。
団信は名称と上乗せ金利だけで決めない
一般団信と、がん・疾病・就業不能などの保障を分け、保障される状態、対象外の条件、加入年齢、告知、免責・待機期間を確認します。ペアローンは、片方に支払事由が生じたときにどちらの債務が保障されるかも確認が必要です。保障を追加した後の金利で返済額を計算してください。
返済額の計算例｜4,000万円・35年の場合
以下は架空の金利条件による計算例で、特定の金融機関の見積もりではありません。元利均等、毎月返済、ボーナス返済なし、各金利が35年間一定と仮定し、手数料・保険・税金は含めません。
| 仮定する年利 | 毎月返済額／35年間の利息合計 |
|---|---|
| 年1.0% | 月約112,914円／利息約742万円 |
| 年2.0% | 月約132,505円／利息約1,565万円 |
| 年3.0% | 月約153,940円／利息約2,465万円 |
毎月返済額は、借入額×月利÷［1−（1＋月利）のマイナス返済回数乗］で算出し、表示時に四捨五入しています。利息合計は丸める前の返済額から算出しました。途中で金利が変わる場合は、その時点の残高と残期間で再計算します。上の表は実際の変動金利商品の返済額変更時期を再現したものではありません。
比較後は、毎月返済額に固定資産税、管理費・修繕積立金、保険、維持修繕費も加え、住宅に使う毎月の予算を確認します。
借り換えは残高・残期間と新たな費用で判断する
新規購入向けの最低金利を、そのまま借り換えに当てはめないでください。現在の返済予定表を用意し、同じ残期間で、新旧の返済総額と借り換え諸費用を比較します。期間を延ばして毎月返済額が下がっても、利息合計が減るとは限りません。
固定期間中の完済費用、新しい事務手数料・登記費用、保証料の返戻の有無、団信の再審査などを確認します。変動金利同士の比較では、どちらも金利が上がる場合の試算も並べます。
住宅ローン比較メモを保存する
金融機関から回答をもらい、同じ項目で並べるための編集部作成の空欄メモです。公式の申込書ではありません。借入額・期間・団信・金利決定日・初期費用・優遇終了後を記録できます。
よくある質問
Q. 金利が一番低い銀行を選べばよいですか？
借入額・期間・団信・優遇条件をそろえ、手数料などを含めて比較します。表示される最低金利が自分に適用されるとは限らず、優遇の終了や借入後の金利改定も確認が必要です。
Q. 事務手数料が定額の住宅ローンは必ず得ですか？
対応する金利と返済期間によって変わります。初期費用の差だけでなく、予定する返済期間の利息と、売却・繰上返済時の残高や費用も比較してください。
Q. 表示されている金利は申込時に確定しますか？
金融機関によって決定時点が異なります。例えばSBI新生銀行は契約日（条件確定日）、ドコモSMTBネット銀行のWEB申込コースは借入実行日の金利を案内しています。申込前に金利決定日を確認してください。
Q. 投資用マンションにもこの比較表を使えますか？
この表は自宅購入などの実需向けです。賃貸経営を目的とする物件は、資金使途に合う不動産投資ローン・アパートローンで比較してください。併用住宅は利用範囲を金融機関に確認します。
目的に合わせた融資の関連記事
出典・確認日・訂正履歴
出典は比較表の各金融機関の公式リンクと、住宅金融支援機構の利用条件です。2026年9月9日に掲載内容を確認しました。条件や取扱いは変更されるため、比較メモには相談時点の回答を記録してください。
2026年9月2日の訂正で示した「5月の金利は現在の適用金利ではない」という注意を引き継ぎ、9月9日に比較表を改稿しました。楽天銀行の金利選択型の手数料、団信の上乗せの扱いを公式資料に合わせています。根拠を提示できない現場実績・借入成功の断定、年収だけによる銀行の推奨、古い政策金利の説明を削除。返済例は実数検証をうたう実績ではなく、条件を明記した計算例に改めました。
