不動産投資ローンは、金利に加えて「対象物件・地域・借入期間・自己資金・手数料」で比較します。ここでは賃貸用物件の取得を検討する方向けに、銀行・ノンバンク4社の融資条件と、日本政策金融公庫の事業融資を整理します。
公式情報の確認日：。公式ページを確認した日と、掲載されている金利の基準日は別です。基準日の古い数字を「9月の適用金利」として扱いません。
自宅購入は住宅ローン12社比較、相談前の資料準備は不動産投資の銀行選びと必要書類にまとめています。
不動産投資ローンを選ぶ6つの比較軸
| 比較する項目 | そろえる条件 |
|---|---|
| 借入人・使い道 | 個人か法人か、新規購入・建築・改修・借り換えのどれか。自宅用と賃貸用を区別する。 |
| 物件・地域 | 所在地、構造、築年数、区分か一棟か、現況、法令上の確認事項。取扱地域と物件条件を先に照会する。 |
| 金額・自己資金 | 物件価格、諸費用、融資希望額を分ける。融資対象外の支出と、購入後に残す現預金を確認する。 |
| 金利 | 固定か変動か、基準金利と上乗せ幅、見直し時期、団信の有無。表示下限と審査後の提示を区別する。 |
| 返済期間 | 商品の最長年数と、対象物件・完済年齢で実際に使える期間を区別する。 |
| 費用・担保 | 事務・調査手数料、登記、保証・団信、繰上返済費用、共同担保・保証人の条件を確認する。 |
年収だけで「通る銀行」は決まりません。商品の申込条件を満たすことと、個別案件の融資が承認されることは別です。
投資用融資の比較表｜銀行・ノンバンク4社
公式の商品概要を直接確認できた4社の例です。市場全体の網羅表や、審査の通りやすさの順位ではありません。借入期間・金額の上限は、希望どおりの融資を約束するものではありません。
| 金融機関・商品 | 公開条件と個別に確認する点 |
|---|---|
| 静岡銀行 アパートローン（保証人扱） | 賃貸用不動産の購入・新築・増改築などが対象。掲載概要は2026年5月1日現在で、融資額は最高1億円、期間は最長35年。変動金利は基準金利等によるため、対象物件の所在地、使える期間、保証人、提示金利を照会する。公式商品概要（PDF） |
| スルガ銀行 投資用不動産ローン | 賃貸用不動産の購入・建築・借り換えなど。掲載概要は2024年11月25日現在で、期間は1年以上35年以内。融資金額・利率は窓口への問い合わせと明記されている。物件条件、返済額の見直し、諸費用を個別に確認する。公式商品概要（PDF） |
| セゾンファンデックス 投資物件購入コース | 個人向け不動産担保ローン。融資額500万円～5億円、通常の期間は5～30年。表示の変動金利年4.4～5.8%には2026年5月時点という注記があるため、9月の提示金利とは扱わない。事務手数料1.65%以内・調査料0.55%以内、取扱地域・担保・団信を確認する。公式商品・融資条件 |
| L&Fアセットファイナンス アパートローン | 賃貸用アパート・マンションの購入・建築等。掲載条件は2026年4月1日現在で、団信なしの変動年3.55～4.55%、期間6～40年、3億円以内。金利は借入日前月末の短期プライムレートを基に決まるため、表示値を9月の確定条件としない。手数料1.65%（最低11万円）、繰上返済元金の2%（最低2万円）の解約金も確認。公式アパートローン |
手数料は税込です。L&Fの最長期間は物件特性・築年数により使えない場合があります。セゾンファンデックスの法人向け商品、L&Fの法人向けアパートローンは個人向けと区別し、申込主体に合う商品で照会してください。
商品の表示金利には、条件を限定した下限や古い基準日の値が含まれます。提示を受けたら「基準日」「借入人・物件」「団信」「費用」の4点を記録し、同じ条件の回答同士を比べます。
日本政策金融公庫は事業融資として別枠で確認する
日本政策金融公庫の国民生活事業「一般貸付」は、事業を営む方向けの制度です。通常の設備資金は限度額4,800万円・返済期間10年以内、特定設備資金は7,200万円・20年以内と区分されています。すべての賃貸物件取得に20年の融資が使える、という意味ではありません。対象となる事業・設備・資金使途を相談し、該当する制度を確認します。一般貸付の公式条件
民間のアパートローンとは制度や期間が異なるため、単純な金利ランキングには入れていません。申込主体、必要額、返済期間が合うかを先に確認してください。
銀行選びは対象確認から見積もり比較へ進める
- 対象を確認：所在地・物件種別・築年数・個人／法人・希望額を伝え、相談窓口と対象商品を確認する。
- 同じ資料を用意：価格、レントロール、経費、既存借入、自己資金の数字を統一する。不明点は空欄と確認予定を記載する。
- 条件を回答してもらう：金利・期間・融資額・費用・担保を一枚に記録する。事前相談、仮の回答、正式な審査結果を混ぜない。
- 資金繰りで比べる：諸費用と予備資金を差し引いた現預金、返済後収支、金利上昇・空室時の不足額を計算する。
銀行への提出資料と照会文の例は、融資相談の準備記事で確認できます。
返済シミュレーション｜5,000万円・30年の架空例
元利均等、毎月返済、ボーナス返済なし、金利が30年間一定、手数料・保険・税金別とした計算例です。金融機関の見積もりや融資実績ではありません。
| 仮定する年利 | 毎月返済額／年間返済額 |
|---|---|
| 年2.0% | 月約184,810円／年約222万円 |
| 年3.0% | 月約210,802円／年約253万円 |
| 年4.0% | 月約238,708円／年約286万円 |
計算式は借入額×月利÷［1−（1＋月利）のマイナス返済回数乗］。月額は円単位、年額は万円単位で四捨五入しています。途中で金利が変わる場合はその時点の残高・残期間で計算し、商品ごとの返済額見直しのルールを確認します。
家賃収入から何を引くか
架空の年間賃料収入480万円、運営経費120万円、将来修繕のために確保する現金60万円なら、返済に回せる資金は300万円です。年3.0%の年間返済約253万円を引くと、手残りは年約47万円。所得税・法人税等の支払い前であり、会計上の利益ではありません。
同じ条件で賃料収入が10%減ると、返済後の手残りは年約-1万円になります。ここでは経費・修繕資金を減らしていません。金利上昇と収入減が同時に起きる場合、大きな修繕が必要な年も試算し、購入後の現金で補えるかを検討します。
自己資金と法人名義は、資金計画から判断する
自己資金は頭金だけではありません。融資に含められない諸費用と、空室・修繕・税金の支払いに残す現預金を分けます。「融資額が物件価格と同額」でも、取得時と取得後の現金が不要とは限りません。
個人名義か法人名義かは、融資商品の対象、既存借入、保証条件、資金の出し方、維持費や税務を合わせて検討します。物件数だけを根拠に法人化の時期を決めず、融資先と税務の専門家に前提を共有して試算します。
ノンバンクと借り換えで見落としやすい費用
借入後に売却・借り換えを予定する場合は、当初金利だけでなく、事務・調査手数料、繰上返済時の解約金、抵当権の設定・抹消費用を加えます。借り換え先の審査が将来承認されることを前提に資金繰りを組まないでください。
共同担保を求められる場合は、どの不動産が対象になるか、売却時に担保を外す条件も確認します。審査基準の違いを「必ず借りられる」「最後の受け皿」と言い換えることはできません。
融資条件比較メモを保存する
編集部作成の空欄メモです。物件概要、手元資金、収支、借入条件、金融機関への確認事項を記入できます。公式の申込様式や融資承認書ではありません。
よくある質問
Q. 不動産投資ローンの金利相場は何%ですか？
一律の適用範囲は示せません。物件・借入人・期間・担保・団信などで条件が異なり、公開金利にも基準日の違いがあります。比較表の公式条件を確認し、同じ案件について受けた回答を比べてください。
Q. 年収が高ければ、投資用の融資は通りますか？
年収だけでは決まりません。対象物件、既存の借入、自己資金、返済計画などを含む個別審査です。公開された申込条件を満たすことは、承認を保証するものではありません。
Q. 自己資金なしでも買えますか？
融資額が物件価格と同額でも、融資対象外の諸費用や購入後の修繕・空室に備える現金が必要になる場合があります。融資に含められる費用と手元に残す現金を分けて資金計画を作ってください。
Q. 日本政策金融公庫なら20年で借りられますか？
一般貸付では通常の設備資金と特定設備資金で限度額・期間が異なります。すべての賃貸物件の購入が20年の対象になるわけではありません。事業と資金使途がどの制度に該当するかを窓口で確認します。
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出典・確認日・訂正履歴
出典は比較表の4社の商品概要と、日本政策金融公庫の一般貸付です。2026年9月9日に公式資料を確認し、資料自体の基準日を別記しました。最新の適用条件は申込先の提示で確認してください。
2026年9月9日、旧稿の「融資成功率1.8倍」など根拠を提示できない実績、銀行の融資姿勢の断定、属性別の承認予測を削除しました。旧稿の5月金利を現行金利として使わず、掲載基準日と個別照会を明記。三井住友トラストL&FからL&Fアセットファイナンスへの名称訂正を引き継ぎ、別会社として二重計上していません。比較例はすべて架空の条件による計算です。