家を買うと、引渡しから少し遅れて、都道府県から一通の納税通知書が届きます——これが不動産取得税です。金額の桁を見て驚く買主は少なくありませんが、実はこの税には手厚い軽減が用意されていて、要件を満たせば税額が大きく下がり、場合によっては課税されないこともあります。しかもこの軽減は、令和六年度の税制改正で税率と課税標準の特例が令和九年三月三十一日まで延ばされ、さらに令和八年度の改正では、令和八年四月一日以降に取得した住宅から、軽減を受けられる床面積の下限が五十平方メートルから四十平方メートルへと引き下げられました。単身者向けやコンパクトな住戸を扱う中小不動産にとっては、見過ごせない変化です。本記事は、ウルスタ代表として宅地建物取引業を営む立場から、不動産取得税の軽減のしくみと、令和八年からの床面積要件の緩和を、宅地建物取引士の目線で実務に即して整理します。
なぜいま不動産取得税の軽減が中小不動産の話題になるのか
不動産取得税は、家や土地を買った人に一度だけかかる都道府県の税です。金額は決して小さくなく、軽減を受けられるかどうかで、買主の手残りが数十万円単位で変わることも珍しくありません。ところが、この軽減は買っただけでは自動的には適用されず、原則として買主自身の申告が必要です。仲介にあたる私たちが軽減の存在と要件をきちんと伝えられるかどうかが、買主の資金計画の精度を左右します。
いま、この税に改めて光が当たっているのには、二つの理由があります。第一に、住宅を取得したときの税率を四パーセントから三パーセントに下げる特例と、宅地の課税標準を二分の一にする特例が、令和六年度の税制改正で令和九年三月三十一日まで延長されたこと。第二に、令和八年度の税制改正で、令和八年四月一日以降に取得した住宅について、軽減の床面積の下限が五十平方メートルから四十平方メートルに引き下げられたことです。これまで五十平方メートルにわずかに届かず軽減を逃していたコンパクトな住戸が、新たに軽減の対象に入ってきます。単身世帯や少人数世帯向けの住宅を扱う会社ほど、この緩和の恩恵は大きくなります。
【要点】不動産取得税の軽減を一枚で
細部に入る前に、制度の骨格を俯瞰します。押さえるべきは、税の性質、税率の特例、宅地の課税標準の特例、新築住宅の控除、中古住宅の控除、住宅用土地の控除、そして申告という七つの論点です。
| 論点 | 内容 | 実務の勘所 |
|---|---|---|
| 税の性質 | 家や土地の取得に一度だけかかる都道府県税。課税標準は原則、固定資産税評価額 | 売買価格ではなく評価額が基準。引渡し後に納税通知書が届く |
| 税率の特例 | 本則四パーセントを、住宅と土地は三パーセントに軽減。適用期限は令和九年三月三十一日 | 店舗や事務所など住宅以外の家屋は本則四パーセントのまま |
| 宅地の課税標準 | 宅地評価土地は課税標準を二分の一に。適用期限は令和九年三月三十一日 | 土地の税額計算は評価額の半分から始まると覚える |
| 新築住宅の控除 | 家屋の価格から一戸につき千二百万円を控除。認定長期優良住宅は千三百万円 | 令和八年四月一日以降の取得は床面積四十平方メートル以上が対象 |
| 中古住宅の控除 | 自己居住用かつ新耐震などを満たすと、新築時期に応じた額を控除 | 新耐震に該当するかが最初の関門。築年次で控除額が変わる |
| 住宅用土地の控除 | 一定の要件を満たすと、税額から所定の額を直接差し引く | 四万五千円と面積計算の高い方。差し引くのは税額そのもの |
| 申告 | 軽減を受けるには原則として申告が必要。都道府県ごとに様式と期限が異なる | 黙っていると軽減されない場合がある。取得後すぐ確認する |
七つの論点は、ばらばらの知識ではなく一本の線でつながっています。まず、家や土地を買うと評価額を基準に税がかかるという性質があり、そこに税率と課税標準の特例で土台を下げ、住宅と土地それぞれに控除を重ね、最後に申告という手続でその軽減を現実のものにする。この流れを理解すると、不動産取得税は「高い税」ではなく、「要件を丁寧に満たせば大きく下がる税」なのだと見えてきます。
不動産取得税とは——いつ・誰に・いくらかかるのか
不動産取得税は、土地や家屋を売買・新築・増築・贈与などで取得したときに、その取得者に対して一度だけ課される都道府県の税です。相続による取得は非課税とされているなど、取得の原因によって扱いが異なります。課税の基準となる課税標準は、実際に支払った売買価格ではなく、原則として固定資産課税台帳に登録された価格、いわゆる固定資産税評価額です。この評価額は時価より低めに出ることが多く、そこが買主の第一の安心材料になります。
税額は、課税標準に税率を掛けて求めます。引渡しや登記のあとしばらくして、都道府県から納税通知書が送られてくるのが一般的で、取得の時期によっては通知まで数か月かかることもあります。買主にとっては、忘れたころにやってくる出費です。だからこそ仲介の段階で、いつごろ・おおよそいくらの税が来て、軽減でどこまで下げられるのかを見取り図として示しておくと、資金計画に狂いが出ません。次章から、その軽減の中身を一つずつ見ていきます。
税率の特例——本則四パーセントを三パーセントに
まず土台になるのが税率の特例です。不動産取得税の本則の税率は四パーセントですが、住宅の取得と土地の取得については、税率を三パーセントに軽減する特例が設けられています。この特例の適用期限は令和九年三月三十一日までで、令和六年度の税制改正によって三年間延長されたものです。わずか一パーセントの違いに見えますが、課税標準が数千万円の単位になれば、税額の差は数十万円に及びます。
注意したいのは、この三パーセントの軽減が及ぶのは、住宅と土地に限られるという点です。店舗や事務所、倉庫といった住宅以外の家屋を取得した場合は、本則の四パーセントが適用されます。併用住宅や、一階が店舗で二階以上が住居といった建物では、住宅部分とそれ以外の部分で扱いが分かれることもあります。買主が取得する建物が税率の面でどう評価されるのかは、用途と構造によって変わるため、評価額の内訳とあわせて所管の都道府県税事務所に確認しておくのが堅実です。
宅地の課税標準二分の一の特例
土地の側には、税率とは別に、もう一段の軽減が用意されています。宅地評価土地を取得した場合、その課税標準を二分の一に圧縮する特例です。これも適用期限は令和九年三月三十一日までで、税率の特例と同じく令和六年度改正で延長されました。つまり宅地については、まず評価額を半分にしてから三パーセントを掛ける、という順序で税額の土台が組み立てられます。
この特例のありがたさは、後述する住宅用土地の税額控除と組み合わさったときに際立ちます。評価額を半分にした課税標準に、さらに土地の税額控除を差し引いていくため、居住用として要件を満たす土地であれば、最終的な土地の税額はかなり小さく収まることが多いのです。逆に言えば、宅地の課税標準二分の一という出発点を見落とすと、税額を過大に見積もってしまい、買主に必要以上の不安を与えかねません。土地の試算は、評価額の半分から始めるということを、担当者の共通認識にしておきたいところです。
新築住宅の千二百万円控除と、床面積要件の緩和
住宅そのものの軽減の柱が、課税標準からの控除です。新築住宅を取得した場合、家屋の価格から一戸につき千二百万円を控除できます。評価額が千二百万円以下であれば、住宅部分の不動産取得税は生じないことになります。さらに、認定長期優良住宅として新築されたものについては、控除額が千三百万円に拡充されており、この認定長期優良住宅の特例は、令和八年度改正で床面積の要件を緩和したうえで令和十三年三月三十一日まで延長されています。
ただし、この控除を受けるには床面積の要件があります。ここが令和八年に大きく動きました。従来は一戸の床面積が五十平方メートル以上二百四十平方メートル以下であることが原則でしたが、令和八年四月一日以降に取得した住宅からは、下限が四十平方メートルに引き下げられます。共同住宅の場合は共用部分を含めた一戸あたりの床面積で判定します。
令和八年度の税制改正により、令和八年四月一日以降に取得した住宅について、課税標準の控除を受けられる床面積の下限が、五十平方メートルから四十平方メートルへ引き下げられました。これまで五十平方メートルにわずかに届かなかったコンパクトな住戸が、新たに軽減の対象に入ります。単身者向けや少人数世帯向けの住宅を扱う会社にとっては、募集時の訴求点が一つ増えることを意味します。もっとも例外があり、令和十三年三月三十一日までの間、東京都の特別区の区域内にある特定都市再生緊急整備地域内の住宅については、下限が五十平方メートル以上に据え置かれます。都心の特定エリアの物件では、従来どおり五十平方メートルの壁が残る点に注意が必要です。判定に迷う物件は、所在地の都道府県税事務所に確認してください。
中古住宅の控除——築年次別と新耐震という関門
中古住宅にも控除は用意されていますが、新築より要件が細かくなります。まず、取得者がその住宅を自己の居住用に使うことが前提です。投資用や賃貸に回す物件は、この控除の対象外です。次に床面積は、新築と同じく令和八年四月一日以降の取得なら四十平方メートル、それ以前の取得なら五十平方メートルを下限とし、上限は二百四十平方メートルです。そして最大の関門が、耐震性の要件です。
具体的には、昭和五十七年一月一日以降に新築された住宅であること、いわゆる新耐震基準の建物であることが求められます。これに当てはまらない古い建物でも、建築士などが行う耐震診断で新耐震相当の安全性が証明されれば対象になります。控除額は新築時期によって段階的に定められており、平成九年四月一日以降に新築された住宅なら千二百万円、平成元年四月から平成九年三月までなら千万円というように、新しいほど大きくなります。昭和五十六年以前の建物では、控除額はさらに小さくなります。仮に取得時点で耐震要件を満たさない中古住宅でも、取得後六か月以内に耐震改修を行い、証明を得て自己の居住用に使うという順序を踏めば、軽減が受けられる道が残されています。
住宅用土地の軽減——税額から直接差し引く二つの計算
住宅用の土地には、課税標準ではなく税額そのものから差し引くタイプの軽減があります。軽減対象となる住宅の敷地であれば、次の二つのうち高い方の額が、土地の税額から減額されます。一つは四万五千円という定額。もう一つは、土地一平方メートル当たりの価格に、住宅の床面積の二倍を掛け、そこに三パーセントを掛けた額です。ここで床面積の二倍には、一戸あたり二百平方メートルという上限があります。土地一平方メートル当たりの価格は、宅地評価土地であれば、評価額を二分の一に調整したあとの価格で計算します。
この土地の軽減には、住宅とのタイミングの要件がつきます。新築住宅用の土地なら、土地を取得してから三年以内にその土地の上に軽減対象の住宅を新築した場合などが対象になり、中古住宅用の土地なら、土地の取得と住宅の取得がおおむね一年以内という近い時期にあることが求められます。土地を先に買い、あとから住宅を建てる予定であれば、住宅が完成するまで土地の税の徴収を待ってもらう徴収猶予の制度も用意されています。土地と建物のどちらを先に取得するのか、その時系列によって使える軽減と手続が変わるため、契約の段取りの段階から意識しておくと取りこぼしを防げます。
具体例で確かめる——建売住宅と敷地の税額
数字で見ると腑に落ちます。東京都の特別区の外で、新築未使用の建売住宅とその敷地を令和八年に取得した場合を考えます。住宅は延べ床面積百八十平方メートル、家屋の評価額が千五百万円。土地は宅地で面積二百五十平方メートル、評価額が三千五百万円としましょう。まず住宅は、床面積が四十平方メートル以上二百四十平方メートル以下の要件を満たすため、千二百万円の控除が使えます。住宅の税額は、千五百万円から千二百万円を引いた三百万円に三パーセントを掛けて、九万円です。
土地はどうでしょうか。宅地なので課税標準は評価額三千五百万円の二分の一、すなわち千七百五十万円。ここに三パーセントを掛けた当初の税額は五十二万五千円です。ここから土地の軽減を差し引きます。定額の四万五千円と、面積計算による額を比べます。土地一平方メートル当たりの価格は三千五百万円を二百五十平方メートルで割って十四万円、その二分の一で七万円。これに住宅の床面積の二倍、ただし上限二百平方メートルを掛け、三パーセントを掛けると、七万円掛ける二百平方メートル掛ける三パーセントで四十二万円になります。四万五千円より大きいので、四十二万円が差し引かれ、土地の税額は五十二万五千円から四十二万円を引いた十万五千円です。住宅の九万円と合わせて、この取得にかかる不動産取得税は十九万五千円に収まります。軽減がなければ土地だけで五十二万円を超えていたことを思えば、軽減の効きめの大きさが分かります。
申告を忘れない——軽減は黙っていては受けられない
ここまで見てきた軽減は、要件を満たせば当然に適用される、というものばかりではありません。多くの都道府県で、軽減を受けるためには取得者による申告が必要とされています。申告の様式や期限、添付書類は都道府県ごとに異なり、取得の内容によっても変わります。申告を怠ると、本来受けられたはずの軽減が反映されないまま納税通知書が届いてしまうこともあります。もっとも、後から気づいた場合でも、還付の手続や更正の請求で救済される道があるのが通常ですが、余計な手間と時間がかかることに変わりはありません。
ウルスタは、中小不動産会社の物件・顧客・取引の進行と対応履歴を一元管理できる業務クラウドを提供しています。どの取引が居住用でどの床面積か、新耐震に当たるか、土地と建物の取得時期は軽減の要件に収まっているか、申告はいつまでに誰が行うのか。不動産取得税の軽減は、こうした情報が取引の記録とひとつながりになって初めて、案内の抜けなく回せます。担当者が代わっても要件と期限が引き継がれ、買主に「軽減の申告を伝え忘れる」という痛いミスを防げます。取得の一手ごとの安心を、記録と仕組みで支える。詳しくは https://ulsta.jp をご覧ください。
現場メモ——四十二平方メートルの中古マンションを軽減対象にできた話
先日も、都心に近いエリアで単身の買主から、四十二平方メートルの中古マンションの購入について相談を受けました。築は平成十年代で新耐震にはっきり当たる物件です。以前の五十平方メートルの基準であれば、この住戸は不動産取得税の控除を受けられませんでした。しかし取得が令和八年四月一日以降になる見込みだったため、床面積四十平方メートル以上という新しい下限に収まり、軽減の対象に入れることができました。
実務で気を配ったのは、引渡しのタイミングと、自己居住用であることの証跡、そして申告の段取りです。四十平方メートル台の住戸は、この床面積の緩和の恩恵を最も受けやすい層ですが、東京都の特別区の特定エリアでは下限が五十平方メートルに据え置かれる例外もあるため、物件の所在地を最初に確認しました。買主には、いつごろ納税通知書が届き、軽減の申告で税額がどう変わるのかを、概算の数字で示してから契約に進みました。結果として、想定していた税負担より大きく下がり、買主は安心して引渡しを迎えられました。制度の小さな変更が、目の前の一件の資金計画を確かに軽くする——床面積要件の緩和は、コンパクトな住戸を扱う現場にとって、地味だけれど効く追い風だと実感した一件でした。
よくある質問（ＦＡＱ）
Ｑ１. 不動産取得税は、売買価格に税率を掛けて計算するのですか。
いいえ。課税標準は原則として固定資産税評価額であり、実際の売買価格ではありません。評価額は時価より低く出ることが多いため、売買価格に税率を掛けた額より税額は小さくなるのが通常です。まずは評価額を確認することが出発点になります。
Ｑ２. 税率は必ず三パーセントになりますか。
住宅と土地の取得については、令和九年三月三十一日までの取得であれば三パーセントの特例が使えます。ただし店舗や事務所など住宅以外の家屋は本則の四パーセントです。取得する建物の用途によって税率が変わる点に注意してください。
Ｑ３. 令和八年四月からの床面積の緩和は、すべての物件に及びますか。
原則として令和八年四月一日以降に取得した住宅で、下限が四十平方メートルに下がります。ただし令和十三年三月三十一日までの間、東京都の特別区の区域内にある特定都市再生緊急整備地域内の住宅は、下限が五十平方メートルに据え置かれます。所在地によって扱いが異なる点に留意が必要です。
Ｑ４. 中古住宅なら、いつのものでも軽減を受けられますか。
いいえ。取得者が自己の居住用に使うこと、床面積が要件内であること、そして新耐震基準に当たること、いずれも満たす必要があります。昭和五十七年一月一日より前の建物でも、耐震診断で安全性が証明されれば対象になり、控除額は新築時期に応じて段階的に定められています。
Ｑ５. 軽減を受けるために、何かしなければならないことはありますか。
多くの都道府県で、軽減の適用を受けるには申告が必要です。様式や期限、添付書類は都道府県ごとに異なります。取得後は早めに、所在地を所管する都道府県税事務所に申告の要否と方法を確認してください。申告を忘れると軽減が反映されないことがあります。
Ｑ６. 土地を先に買って、あとから家を建てる場合はどうなりますか。
住宅用土地の軽減には、土地の取得と住宅の新築の時期についての要件があります。土地を取得してから三年以内に軽減対象の住宅を新築するなどの条件を満たせば、土地の税額から所定の額が差し引かれます。住宅の完成までは土地の税の徴収を待ってもらう徴収猶予の制度もあるため、段取りを早めに確認するとよいでしょう。
まとめ：不動産取得税は、要件を丁寧に満たせば大きく下がる税
不動産取得税は、家や土地の取得に一度だけかかる都道府県税で、金額は小さくありませんが、税率を三パーセントに下げる特例、宅地の課税標準を二分の一にする特例、住宅と土地それぞれの控除を積み重ねれば、税額は大きく下がり、場合によっては生じないこともあります。その特例のうち、税率と宅地の課税標準の軽減は令和九年三月三十一日まで延長され、令和八年四月一日以降の取得からは、軽減を受けられる床面積の下限が五十平方メートルから四十平方メートルへと緩和されました。ただし東京都の特別区の特定エリアには据置の例外があり、中古住宅では新耐震という関門があり、いずれの軽減も原則として申告があって初めて効きます。自社がいま預かっている売買の案件のなかから、床面積が四十平方メートル台の住戸や、令和八年四月以降の引渡しになる物件を書き出すところから、この緩和の活用を始めてみてください。買主の安心は、税額の見取り図を早めに示す一手と、要件と期限を取りこぼさない記録に支えられます。
参考： 国土交通省——住宅：不動産取得税に係る特例措置（税率の特例・課税標準の特例・認定長期優良住宅に関する特例・中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合の特例） / 総務省・財務省——令和六年度および令和八年度の税制改正の大綱（不動産取得税の税率と宅地の課税標準の特例の令和九年三月三十一日までの延長、令和八年四月一日以降の取得に係る床面積要件の下限の四十平方メートルへの緩和、東京都特別区の特定都市再生緊急整備地域における下限五十平方メートルの据置） / 京都府ほか各都道府県——不動産取得税の軽減措置に関する案内（新築住宅・中古住宅の控除額、住宅用土地の税額控除の計算、申告と徴収猶予の手続。控除額や築年次別の区分は各都道府県の公表資料による）/ いずれも2026年7月時点の公開情報および自社の不動産実務をもとに整理
