不動産IDは、土地や建物を一つに特定するための17桁の共通コードで、登記の「不動産番号」13桁と「特定コード」4桁を半角ハイフンでつないで書きます。不動産番号は、登記事項証明書の右上に記載されています。国土交通省が2022年3月31日に「不動産IDルールガイドライン」で定めたルールで、法律で使用を義務づけたものではありません。2026年からは、2027年度中の試験運用に向けて、生成方法や仕組みの見直しが議論されています。
不動産IDとは
国土交通省の「不動産IDルールガイドライン」（令和4年3月31日）は、不動産IDを「不動産を一意に特定することができる、各不動産の共通コード」と位置づけています。物件の情報は、登記、行政の台帳、不動産会社の物件管理、ポータルサイトなどに分かれて記録されており、同じ物件でも住所の書き方や建物名の表記が違うと、同じものだと判断しにくくなります。共通の番号があれば、情報を集めたり、名寄せしたりしやすくなる、というのがねらいです。
国土交通省のページは、不動産IDを、さまざまな分野のデータをつなぐ「情報連携のキー」として説明しています。
不動産IDの桁数と書き方
不動産IDは、不動産番号（13桁）と特定コード（4桁）で構成される17桁の番号です。書くときは「不動産番号（13桁）-特定コード（4桁）」のように半角ハイフンでつなぎます。土地の例として、ガイドラインには「1234567890123-0000」が示されています。
特定コードは、不動産の種類によって決め方が違います。ガイドラインのルールを整理すると次のとおりです。
| 対象 | 不動産番号（13桁） | 特定コード（4桁） |
|---|---|---|
| 土地 | その土地の不動産番号 | 0000 |
| 区分されていない建物（戸建てなど） | その建物の不動産番号 | 0000 |
| 区分所有建物の専有部分（分譲マンションの各住戸など） | 専有部分の不動産番号 | 0000 |
| 区分所有建物の建物全体 | 建物の登記の所在欄の先頭に示された地番の土地の不動産番号 | 000B |
| 区分されていない建物の居住用の部屋（アパートの各部屋など） | その建物の不動産番号 | 部屋番号の4桁（101号室なら0101） |
| 区分されていない建物の商業用の階 | その建物の不動産番号 | 地上・地下と階数を示すコード（例：地上2階はG002、地下1階はB001） |
部屋番号に英字が含まれる場合は、数字と英文字の部分だけを使い、小文字は大文字に、ローマ数字はアラビア数字に変換します。たとえば「2a」号室は「2A」として扱います。
ルールが決まっていないところ
- 表題登記の前の建物：新築で未登記の建物など、表題部の登記の前のものにはルールを設けていないとされています。
- 同じIDになりうる場合：区分所有建物の建物全体のIDは土地の不動産番号を使うため、同じ土地に複数の区分所有建物がある場合や、建て替えた場合に、新旧の建物でIDが同じになることがありうるとガイドラインは注意しています。
不動産番号は何桁か、どこで分かるか
不動産番号は13桁です。不動産登記規則90条は、登記官が、一筆の土地または一個の建物ごとに番号、記号その他の符号を記録することができると定めており、これが不動産番号です。ガイドラインは、不動産番号は通常、登記事項証明書の右上に記載されていると説明しています。
不動産番号は登記の手続でも使えます。不動産登記令6条により、登記の申請情報に不動産番号を記載すると、所在や地番などの記載を省略できます。
住所・地番・家屋番号・不動産番号の違い
物件を指す番号はいくつもあり、混同しやすいところです。不動産IDを扱う前に、違いを押さえておきます。
| 名前 | 何を指すか | どこで分かるか |
|---|---|---|
| 住居表示（住所） | 郵便や住民票で使う「○丁目○番○号」。市町村が付ける | 住民票、郵便物、案内図 |
| 地番 | 登記で一筆の土地ごとに付けられた番号。住居表示と一致しないことが多い | 登記事項証明書、権利証（登記識別情報通知） |
| 家屋番号 | 登記で一個の建物ごとに付けられた番号 | 建物の登記事項証明書 |
| 不動産番号 | 登記官が一筆の土地・一個の建物ごとに記録する13桁の番号（不動産登記規則90条） | 登記事項証明書の右上 |
| 不動産ID | 不動産番号13桁に特定コード4桁を付けた17桁（ガイドライン） | 不動産番号から自分で組み立てる |
登記事項証明書の請求や登記情報提供サービスでは、住居表示ではなく地番・家屋番号で物件を指定します。住所しか分からない物件の不動産番号を調べるときに、最初につまずきやすい点です。
不動産番号の調べ方
- 地番・家屋番号を確認する：登記の記録は住居表示（○丁目○番○号）ではなく、地番と家屋番号で特定します。権利証（登記識別情報通知）や、売買・相続のときの書類に記載された地番・家屋番号を確認します。分からないときは管轄の法務局に相談します。
- 登記の内容を取得する：法務局の窓口やオンライン請求で登記事項証明書を取るか、一般財団法人民事法務協会が運営する「登記情報提供サービス」で登記情報をPDFで確認します。登記情報提供サービスも、地番または家屋番号で物件を指定します。
- 右上の不動産番号を記録する：13桁をそのまま物件台帳に転記し、種類に応じた特定コードを付けて17桁の不動産IDにします。
マンションの住戸なら専有部分の登記事項証明書の不動産番号に「-0000」、アパートの101号室なら建物の不動産番号に「-0101」を付ける、という具合です。
2026年の見直しの議論
国土交通省は2026年に「不動産IDのあり方に関する勉強会」を開いています。国土交通省のページは、2027年度中の一部先行整備地域における試験運用と、その後の社会実装に向けて、不動産IDの生成方法や仕組みを検討していると説明しています。開催は次のとおりです。
| 回 | 開催日 | 議事概要に出ている主な意見 |
|---|---|---|
| 第1回 | 2026年5月29日 | 対象を絞り、ニーズが明確で利用者が多い領域から始めるのが望ましい。デジタル庁のアドレス・ベース・レジストリとの連携。部屋・区画単位は将来の課題 |
| 第2回 | 2026年7月1日 | 建物は原則として付番の対象とする方向に異論はない。まず建物単位で始めることも考えられる。部屋・区画は当面対象にしない方向。日本郵便が持つ配達原簿データの活用 |
| 第3回 | 2026年8月24日 | 建築確認の申請時に発番することを法的に義務づけるかは検討が必要。運営主体を国が直接担うか、指定法人とするか |
議事概要は構成員の意見をまとめたもので、制度として決まったことではありません。いまの17桁のルールがどう扱われるかも、議事概要の範囲では示されていません。今後の動きは国土交通省の不動産IDのページで確認してください。
これまでの取り組み
国土交通省は2023年に「不動産ID官民連携協議会」の会員を募り、会員向けに不動産IDを調べられる確認システム（試行版）を提供しました。2024年1月9日から2月22日には、宅建業者が試行版のシステムで不動産IDを取得し、レインズへの物件登録時に入力するなどの社会実験も行っています。確認システムはデータを提供するエリアが決められており、国土交通省の不動産IDのページに提供エリアの詳細が別紙で示されていました。当時は地域を絞った試行の段階でした。
中小の不動産会社での使い道と注意点
ガイドラインは、不動産IDの活用の場面として、不動産取引の活性化、官民の情報連携、消費者への情報提供、インフラやまちづくりの分野を挙げています。国土交通省は、自社のデータを不動産IDとつなぎ、ほかのデータと連携させる活用例を検証するモデル事業を公募し、18件を採択しています。
不動産IDは義務ではないため、いま使うかどうかは各社の判断です。物件の数が増えてくると、次のような場面で役に立ちます。
| 場面 | 使い方 | 注意点 |
|---|---|---|
| 物件台帳の重複を防ぐ | 建物名の表記ゆれ（全角・半角、略称）があっても、不動産番号で同じ物件と分かる | 未登記の建物には番号がないので、社内の管理番号も併用する |
| 取引や修繕の履歴をまとめる | 売買、賃貸、修繕の記録を不動産番号で束ねる | 区分所有建物の建物全体のIDは土地の番号を使うため、建て替え前後で同じになりうる |
| 外部のデータとつなぐ | 今後、行政や民間のデータが不動産IDで提供されたときに突き合わせやすい | 2026年の見直しの結果で、IDの付け方が変わる可能性がある |
| 登記の確認を早くする | 不動産番号を控えておけば、登記の申請情報で所在・地番の記載を省略できる | 登記事項証明書の請求時の扱いは法務局で確認する |
いま始められること
- 物件台帳に「不動産番号（13桁）」の欄を作ります。
- 新しく扱う物件から、登記事項証明書を取ったときに番号を転記します。
- 管理中の物件は、更新や売却の相談で登記を確認したときに順に埋めます。
- 必要になったら、ガイドラインのルールで特定コードを付けて17桁にします。
番号の欄を作っておくだけなら費用はかかりません。2027年度の試験運用に向けて仕組みが変わっても、登記の不動産番号は物件を特定する手がかりとして使い続けられます。
物件台帳に持たせる項目の例
不動産IDを生かすには、番号だけでなく、どの資料でいつ確認したかを残しておくことが大切です。物件台帳の項目の例を示します。
| 項目 | 入れる内容 | 理由 |
|---|---|---|
| 社内管理番号 | 自社で付ける番号 | 未登記の建物や、番号を確認する前の物件にも使える |
| 不動産番号 | 13桁 | 登記と突き合わせる基本の番号 |
| 特定コード | 0000、000B、部屋番号など4桁 | 部屋単位で管理する賃貸物件で必要になる |
| 地番・家屋番号 | 登記上の表示 | 登記事項証明書の請求に使う |
| 住居表示 | 住所 | 募集図面や案内に使う |
| 確認日と確認資料 | 例：2026年10月7日、登記事項証明書 | 分筆・合筆や建て替えで番号が変わったときに、いつの情報か分かる |
このテーマの全体像は「不動産のコンプライアンス実務ガイド2026｜宅建業法・管理業法・個人情報・犯収法」にまとめています。
よくある質問
Q1. 不動産番号は何桁ですか。
13桁です。登記事項証明書の右上に記載されています。
Q2. 不動産IDは何桁ですか。
17桁です。不動産番号13桁と特定コード4桁を、半角ハイフンでつないで書きます。
Q3. 不動産IDは義務ですか。
不動産IDルールガイドラインはガイドラインで、法律で使用が義務づけられているものではありません。2026年8月の勉強会では、建築確認の申請時の発番を法的に義務づけるかは検討が必要という意見が出ていますが、決まったことではありません。
Q4. 分譲マンションの部屋の不動産IDはどうなりますか。
専有部分ごとに区分建物の登記があるため、その専有部分の不動産番号に「0000」を付けます。マンションの建物全体を指すときは、土地の不動産番号に「000B」を付けます。
Q5. 住所から不動産IDを調べられるシステムはありますか。
国土交通省は2023年に、官民連携協議会の会員向けに確認システムの試行版を提供しました。2026年の勉強会では、住所や位置情報との連携も含めて仕組みが検討されています。最新の提供状況は国土交通省の不動産IDのページで確認してください。
Q6. 登記事項証明書が手元にないと不動産番号は分かりませんか。
登記情報提供サービスで登記情報をPDFで確認する方法があります。どちらの場合も、地番または家屋番号で物件を指定する必要があります。
出典（本文で参照している資料）
- 国土交通省 不動産IDルールガイドライン（令和4年3月31日）
- 国土交通省 不動産ID
- 国土交通省 不動産市場整備：不動産ID（不動産IDのあり方に関する勉強会）
- 第1回 不動産IDのあり方に関する勉強会 議事概要（令和8年5月29日）
- 第2回 不動産IDのあり方に関する勉強会 議事概要（令和8年7月1日）
- 第3回 不動産IDのあり方に関する勉強会 議事概要（令和8年8月24日）
- 国土交通省 報道発表「不動産ID官民連携協議会」会員募集（第2期）（令和5年12月5日）
- 国土交通省 報道発表 不動産取引における不動産ID活用社会実験を開始（令和5年11月21日）
- 不動産登記規則（第90条）
- 不動産登記令（第6条）
- 登記情報提供サービス サービス概要
この記事は2026年10月7日時点の情報です。