家賃の目安を、その場で試算。

家賃相場は何で決まるか

募集賃料は、エリアの需給・専有面積・築年数・最寄駅からの徒歩分数・間取りの掛け合わせで決まります。同じ面積・同じ築年でも、駅までの徒歩が数分違えば決まる賃料は変わります。逆に駅近であっても築年が進めば設備の陳腐化が効いてきて、原状回復のみの状態では近隣水準では決まりにくくなります。本ツールは、この5つの条件から相場帯の目安を出すものです。

この計算機の計算のしかた

試算額は、次の式で出しています。計算はブラウザの中だけで行い、入力した条件は送信しません。

試算額（月額）＝ ㎡単価 × 専有面積 × 間取りの補正 × 築年数の補正 × 駅徒歩の補正

• ㎡単価：選んだエリアごとの目安の値（渋谷区 4,800円、目黒区 4,100円、港区 3,900円、世田谷区 3,400円、杉並区 3,050円、板橋区 2,600円）。
• 間取りの補正：1K 1.05、1LDK 1.00、2LDK 0.96、3LDK 0.93。広い間取りほど㎡あたりの賃料は下がる傾向を入れています。
• 築年数の補正：1年あたり1.1%ずつ下げ、下限は0.60（築約36年以上）。
• 駅徒歩の補正：徒歩1分を基準に、1分あたり1.4%ずつ下げ、下限は0.82（徒歩約14分以上）。
• 想定レンジ：試算額の0.93倍〜1.08倍。

補正の幅は、募集・成約の現場の目安として置いている値で、地域や物件によって合わないことがあります。結果の下の「計算の内訳」で、どの条件がどれだけ効いているかを確かめられます。

自分で計算するとき（東京23区の6例以外の地域）

地域が選べないときも、同じ考え方で目安を出せます。

1. ポータルサイトで、同じ駅・同じくらいの広さと築年数の募集中の部屋を5〜10件集める。
2. それぞれの賃料（管理費・共益費は除く）を専有面積で割り、㎡単価を出す。極端に高い・安いものは外す。
3. 集めた㎡単価の真ん中あたりの値に、自分の部屋の面積を掛ける。
4. 集めた部屋より築年数が古い・駅から遠いなら、上の補正の考え方で少し下げる。

募集中の賃料は、実際に決まる賃料より高めに出ることがあります。決まった賃料（成約事例）が手に入るなら、そちらを優先してください。

試算値の使いどころ

出てきた金額は「募集を開始する前に社内で握っておく基準値」として使うのが現実的です。実際の成約賃料は、募集の時期、フリーレントや敷金礼金の設定、周辺の競合在庫の数で上下します。空室が長引いている部屋があるなら、まず本ツールの目安と現行の募集賃料を並べて、乖離があるかどうかを確認してください。乖離がないのに決まらない場合、原因は価格ではなく、写真・条件・掲載面の側にあることが多いです。

正式な査定が必要な場面

オーナーへの賃料改定提案や、売買を前提とした収益還元の根拠資料に使う数字は、周辺の実際の成約事例に当たる必要があります。本ツールの値は、その前段の当たりをつけるためのものとお考えください。