表面・実質利回りを、瞬時に。
物件価格と年間家賃収入を入力すると、表面利回りと、諸経費・空室損を引いた収益を購入諸費用込みの総投資額で割る実質利回り（NOIベース）を自動計算します。投資判断の一次スクリーニングに。
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※ 概算です。融資・税金・修繕計画は含みません。実質利回りは NOI÷（物件価格＋購入諸費用）で算出しています。
表面利回りと実質利回りは何が違うか
表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割った数字です。物件をふるいにかける速さが利点ですが、経費が一切入っていません。実質利回りは、管理費・修繕費・固定資産税などの運営経費と空室分を差し引いた営業純収益（NOI）を、物件価格に購入諸費用（仲介手数料・登記費用・不動産取得税など）を足した総投資額で割ります。同じ物件でも、この2つの数字は相応に離れます。
諸経費率と空室率の置き方
すでに稼働している物件なら、その物件の実績値を入れてください。実績がないなら保守的な側に置きます。空室率を0%にすると空室損失を見込まない計算になります。想定した条件を残し、空室率を変えた結果も確認してください。購入諸費用率も、登記費用・不動産取得税・仲介手数料を積み上げると物件価格に対して無視できない割合になります。ここを甘く置くと、初年度の手残りが想定と合わなくなります。
利回りだけで判断しない
利回りが高い物件には、たいてい高い理由があります。築年数、再建築の可否、給排水やエレベーターの更新時期、入居者の属性、周辺の賃貸需要。加えて、融資の金利と期間が変われば手元に残るキャッシュは大きく変わります。返済額とセットで見てください。
よくある質問
表面利回りと実質利回りはどちらを見ればよいですか。
物件を比べる入口は表面利回り、買うかどうかの判断は実質利回り（NOI）です。本ツールの諸経費は満室想定家賃に対する割合で計算します。差の大きさは経費・空室率・購入諸費用によって変わります。
諸経費率と空室率は何%を入れればよいですか。
物件の種類と築年で変わるため、本ツールでは自分で置けるようにしています。迷う場合は過去の運営実績か、同じエリアの募集状況を見て決めてください。数字を置いた根拠を残しておくと、あとで見直せます。
この計算にローンは入っていますか。
入っていません。利回りは物件そのものの収益性を見る指標です。借入後の手残りは、ローン返済計算機で毎月の返済額を出してから引いてください。