神奈川県警察は、賃貸住宅の管理業者と所有者（オーナー）に向けたページ「賃貸物件の悪用を防ぐために」を2026年10月26日に更新し、日本賃貸住宅管理協会（日管協）が11月4日に会員へ周知しました。偽造の身分証を用意して目的を隠した入居を手助けする「アリバイ会社」と、居住用の部屋を使った違法なマンションエステへの注意を呼びかけ、契約書の使用目的の明記と入居審査での確認を求めています（神奈川県警察のページ）。この記事では、公表された内容を整理し、賃貸管理の実務で確かめることをまとめます。
発表の中身
日管協は2026年11月4日、「行政からのお知らせ」として、神奈川県警察本部からの依頼を会員に周知しました（日管協のお知らせ）。内容は、分譲・賃貸マンションの一室を不正に借りて管理規約に反した営業をする「違法マンションエステ」が各地で問題になっており、放置すると不審者や反社会的勢力の関係者の出入りを許し、建物や周辺の住民の安全が脅かされるおそれがある、というものです。
神奈川県警察のページ（生活安全部生活保安課、更新日2026年10月26日）は、管理業者と所有者に次の2点を求めています。
- 契約段階: 賃貸借契約書に「専有部分を専ら住宅として使用する」旨の条項を入れ、事業利用と転貸の禁止を明確にする。
- 入居審査: 法人契約、不相応な数の契約、短期間での転居が多い申込者については、事業目的を隠した契約ではないか、使用目的を確かめる。
あわせて、不審に感じたときは速やかに警察へ相談するよう呼びかけています。
ページには、警察庁・都道府県警察が作成したリーフレットが2種類載っています（管理業者向け・オーナー向け）。どちらも、定職がない人や風俗店での利用など目的を隠して部屋を借りようとする人に、偽造の身分証などを作って有償で渡し、契約を不正に手助けする「アリバイ会社」の存在が確認されている、と書いています。実際にあった例として、サブリースで一括で借り上げられていたマンションで、仲介業者などがアリバイ会社から入手した偽造の健康保険証を使って不正に賃貸借契約を結ばせ、部屋が住居ではなく違法な風俗店として使われていたことが紹介されています。
管理業者向けのリーフレットが挙げるチェックポイントは、次の5つです。
- 申込者の言動: 利用目的があいまい、職業をうまく説明できない。
- 提示された身分証: 印刷のずれ、誤字・脱字がある。
- データで送られた身分証: ファイルの形式が通常と違う、写真の背景が不自然。
- 仲介元: 信頼できる仲介業者からの紹介か（悪質な仲介業者がアリバイ会社を紹介する例がある）。
- 近隣の住民からの情報: 「不特定多数の人が頻繁に出入りしている」といった話がないか。
オーナー向けのリーフレットは、仲介業者が家賃収入や入居率を上げるために、本来は借りられない人や目的外で使う人と契約させている可能性があること、サブリースのあとも管理業者から居住者の情報を得られているか、契約時と比べて居住者や出入りする人の年齢層や風貌が大きく変わっていないか、近隣の評判はどうかを確かめるよう書いています。通報・相談先はどちらも、警察相談専用電話「#9110」または最寄りの警察署です。
この取り組みは今回が初めてではありません。2025年7月には、警察庁（丁参組二発第6号、7月28日）からの依頼を受けて、国土交通省が不動産業の6団体に宅地建物取引業者向けのリーフレットの配布を依頼しています（国交省 事務連絡 2025年7月29日（全宅連掲載・PDF））。この文書は、2025年4月22日に犯罪対策閣僚会議で決まった「国民を詐欺から守るための総合対策2.0」に関連する取り組みとしています。今回の神奈川県警察のページは、その対象を賃貸住宅の管理業者とオーナーに広げたリーフレットを載せたものです。ほかの都道府県警察が同じ依頼を出すかどうかは、公表されていません。
公表された資料と日付の一覧
| 資料 | 発出・掲載 | 対象と中身 |
|---|---|---|
| 賃貸物件の悪用を防ぐために（ページ） | 神奈川県警察 生活安全部生活保安課・2026年10月26日更新 | 管理業者・所有者。使用目的条項の明記、入居審査での使用目的の確認、警察への相談 |
| リーフレット（管理業者向け） | 警察庁・都道府県警察 | アリバイ会社の手口、実例、申込者・身分証・仲介元・近隣情報のチェックポイント |
| リーフレット（オーナー向け） | 警察庁・都道府県警察 | 入居率の裏にある不正契約の可能性、サブリース後の居住者情報、近隣の評判 |
| 会員への周知 | 日本賃貸住宅管理協会・2026年11月4日 | 神奈川県警察本部からの依頼として掲載 |
| 宅建業者向けリーフレットの配布依頼 | 警察庁 2025年7月28日・国交省不動産業課 2025年7月29日 | 不動産業6団体あて。賃借権の不正取得と目的外使用の防止 |
今回の依頼は、法令の改正や新しい義務ではありません。警察からの注意喚起と協力の依頼で、守らなかったときの罰則や期限は書かれていません。
賃貸管理の実務で何をするか
公表された内容から、管理会社と仲介の担当者が確かめておくことを5つにまとめます。
- 契約書の使用目的と転貸禁止の書き方を確かめる。自社で使っている賃貸借契約書のひな形に、住宅として使う旨と、事業利用・転貸の禁止がはっきり書かれているかを見直します。民法第612条では、賃借人は賃貸人の承諾なく転貸できず、これに反して第三者に使わせたときは賃貸人が契約を解除できるとされています（e-Gov 民法）。
- 身分証の確認の手順を決めて、記録に残す。原本を見るときの印刷のずれや誤字、画像で受け取ったときのファイル形式や背景の不自然さなど、リーフレットのチェックポイントを審査の確認項目に入れます。誰がいつ何を見たかを申込書の控えに残しておくと、あとで不審な点が出たときにたどれます。
- 法人契約・複数の申込み・転居の多い申込者は、使用目的を聞き取る。神奈川県警察が名指しした3つの型です。入居する人、使う目的、事業の中身を確かめ、説明があいまいなときは社内で判断を上げる手順にしておきます。
- 客付けの仲介元を把握する。リーフレットは、悪質な仲介業者がアリバイ会社を紹介する例があると書いています。申込みがどの仲介会社から来たかを物件ごとに記録し、初めての取引先からの申込みは確認を厚くします。
- 入居後の変化をオーナーに報告できるようにする。出入りする人の変化や近隣からの苦情は、管理の現場で最初に気づく情報です。管理受託の場合、賃貸住宅管理業法第20条で管理業者は委託者（オーナー）に管理業務の実施状況を定期的に報告することになっています（e-Gov 賃貸住宅管理業法・国交省 賃貸住宅管理業法FAQ集）。不審な利用の情報も、報告の中でオーナーと共有し、必要なら警察へ相談します。
入居申込書や賃貸借契約書のひな形は、ウルスタくんの書類作成でも作れます。使用目的や転貸禁止の条項は、各社の契約内容に合わせて確かめてください。
よくある質問
Q1. 「アリバイ会社」とは何ですか
警察庁・都道府県警察のリーフレットでは、定職がない人や、風俗店での利用など目的を隠して賃貸物件を借りようとする人に対し、偽造の身分証などを作って提供し、賃貸借契約を不正に手助けする者とされています。実例では、偽造の健康保険証が使われていました。
Q2. 申込みに不審な点があったら、どこに相談すればよいですか
リーフレットは、警察相談専用電話「#9110」または最寄りの警察署に情報提供・相談するよう呼びかけています。神奈川県警察のページも、不審に感じたら速やかに警察へ相談するよう書いています。
Q3. サブリースの物件では、オーナーは何を確かめればよいですか
オーナー向けのリーフレットは、サブリースのあとも管理業者から居住者の情報を得られているか、契約時と比べて居住者や出入りする人の様子が大きく変わっていないか、近隣で不審に思われていないかを確かめるよう求めています。入居率だけでなく、誰が住んでいるかを把握することが求められています。
Q4. 今回の依頼で、新しい義務や罰則ができたのですか
いいえ。今回の内容は、警察からの注意喚起と協力の依頼です。新しい法令上の義務や罰則、対応の期限は示されていません。
出典
- 神奈川県警察「賃貸住宅管理業者及び所有者の皆様へ 賃貸物件の悪用を防ぐために」（2026年10月26日更新）
- 警察庁・都道府県警察 リーフレット（賃貸住宅管理業者向け・PDF）
- 警察庁・都道府県警察 リーフレット（賃貸住宅所有者向け・PDF）
- 日本賃貸住宅管理協会「【神奈川県警察】賃貸物件での悪用を防ぐために」（2026年11月4日）
- 国土交通省 事務連絡・警察庁 依頼文書（2025年7月28日・29日、全宅連掲載・PDF）
- 国土交通省「賃貸住宅管理業法 FAQ集」（PDF）
- e-Gov法令検索「民法」（第612条）
- e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（第20条）
この記事は 2026-11-09 時点の情報です。