日管協の新資格「賃貸住宅経営アドバイザー」が2026年9月1日に始まりました｜完全オンライン・16,500円から・90日間は何度でも受験可。国家資格の賃貸不動産経営管理士（業務管理者の要件・9月30日申込締切）と何が違うのか、資格より先にオーナー報告書へNOIを1行足す実務、社員の誰に受けさせるかの決め方

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（日管協）は2026年9月1日、新資格「賃貸住宅経営アドバイザー（PMアドバイザー）」の認定を始めました。9月4日にWEB、9月11日に大阪でキックオフセミナーが開かれています。中身は「不動産経営分析」で、範囲はNOI・キャッシュフロー・資金調達・不動産の価格・税金です。完全オンライン、受講要件なし、費用は16,500円または19,800円（税込）、決済から90日間は合格するまで何度でも受験できます。一方、同じ9月に国家資格の賃貸不動産経営管理士の令和8年度受験申込が9月30日23時59分で締まります。新しい資格が何で、何でないのか、会社は誰に受けさせるのか。公表資料と条文だけで整理します。

結論（90秒で読める）

• 「賃貸住宅経営アドバイザー」は日管協の民間認定です。取っても、賃貸住宅管理業法第12条の業務管理者にはなれません。業務管理者の要件（施行規則第14条）は、実務経験2年以上のうえで、賃貸不動産経営管理士（登録証明事業）か、宅建士＋指定講習のどちらかです。ここは9月になっても変わっていません。
• 新資格の中身は「不動産経営分析」です。序章と6章（賃貸住宅経営の考え方・不動産の概念と特徴・収入と費用・資金調達・不動産の価格・税金）で、NOI・減価償却・収支シミュレーション・レバレッジ・鑑定評価まで入ります。管理業法の手続ではなく、オーナーの損益計算書を読む資格です。
• 制度は軽く設計されています。受講要件なし、完全オンライン（IBT）、100問120分、決済から90日間は不合格でも同じ費用で何度でも受験でき、合否は即時です。費用は紙テキストなし16,500円、あり19,800円（税込）。有効期間は認定日から5年を経過した日の属する年度の3月31日で、更新の方法と費用は非公開です。
• 賃貸不動産経営管理士の令和7年度試験は申込36,360名・合格率29.5%（一般24.3%・5問免除講習修了者36.6%）でした。令和8年度はWEB申込が9月30日、郵送は9月24日消印、願書請求は9月14日12時までです。業務管理者の頭数が足りない会社は、新資格より先にこちらの締切です。
• 資格の前にできることが1つあります。オーナーへの月次報告にNOI（営業純収益）の1行を足すことです。家賃収入から空室損と運営費を引いた数字で、投資家オーナーが最初に見る数字です。本稿の例（8戸・家賃5.5万円・価格6,000万円）では表面利回り8.8%に対しNOI利回り6.2%、借入返済後の税引前手残りは年約145.6万円になります。この1行を出せる会社は、資格の有無に関係なくオーナーの話し相手になります。
• 誰に受けさせるかは、オーナー担当者からです。日管協会員なら団体受験割引プラン（5名以上から利用可、20名以上で割引、受験チケット365日有効）があります。会員でなくても個人で受験できます。

9月1日に始まったもの｜公表資料のまま並べる

日管協は2026年4月30日に「9月から開始」と予告し、9月1日に認定を始めました。公式サイトの試験案内とよくある質問から、制度の骨格を並べます。

9月11日の大阪キックオフセミナー（15時〜17時・定員150名・無料）の案内には、「セミナーへの参加が本資格の取得要件に該当するわけではありません」と明記されています。講習修了が条件になる資格ではなく、申し込んで、動画を見て、受けるだけの設計です。

何を学ぶ資格か｜「不動産経営分析」の6章

資格概要ページにカリキュラムが章立てで公開されています。管理会社の実務のどこに出てくるかを添えます。

学習用ツールとして「現場で使えるQ＆A集」と「収益計算シート」が配られます。日管協は資格のメリットを、提案力の強化（リフォームの効果を数値化する）、管理価値の可視化（適正な管理手数料を請求できる）、ビジネスチャンスの拡大（売買・建替え・投資家オーナーとの対話）の3つで説明しています。資格概要ページには「管理手数料の値下げ要請」「投資家オーナーの台頭」という見出しもあり、誰に向けた資格かがはっきりしています。

賃貸不動産経営管理士との違い｜業務管理者の要件は変わらない

名前が似ているので、混同したまま社員に「取っておいて」と言う会社が出ます。条文で切り分けます。

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第12条第1項は、賃貸住宅管理業者に「営業所又は事務所ごとに、一人以上」の業務管理者を選任させます。第2項は、業務管理者が全員欠けた間はその営業所で管理受託契約を締結してはならないとし、第3項は他の営業所との兼任を禁じます。第4項が要件を国土交通省令に委ね、施行規則第14条がそれを「管理業務に関し二年以上の実務の経験を有する者又は国土交通大臣がその実務の経験を有する者と同等以上の能力を有すると認めた者」で、かつ、登録証明事業（賃貸不動産経営管理士試験）による証明を受けた者、または宅建士で指定講習を修了した者、と定めます。登録が必要な規模は施行規則第3条で200戸です。

この条文のどこにも、日管協の民間認定は出てきません。賃貸住宅経営アドバイザーを何人そろえても、業務管理者の頭数は増えません。

令和7年度の統計で目を引くのは、5問免除講習の修了者の合格率が36.6%で、一般の24.3%より12.3ポイント高いことです（本稿の計算）。免除者は受験者の42.1%を占めます。令和8年度の講習修了者は45問中33問が基準で、免除の効果は実績として出ています。業務管理者を増やしたい会社は、9月30日までの申込と講習の申込をセットで考える局面です。日程の全体は業務管理者2026｜9月30日で扉が閉じるに整理してあります。

費用と期間を実額で積む｜1人と5人

公表されている金額だけで積みます（本稿の計算）。

• 賃貸住宅経営アドバイザー：1人 16,500円（紙なし）または 19,800円（紙あり）。5人なら 82,500円または 99,000円。会員の団体プランは20名以上で割引ですが、割引率は公表ページに出ていません。更新費は非公開なので、5年後の費用は「未定」として積みます。
• 賃貸不動産経営管理士：受験手数料 12,000円＋登録料 6,600円＝18,600円。5問免除講習と、実務経験2年に満たない人の講習、合格から1年以上あけた人の登録講習は別途です。会場までの交通費も別です。
• 時間：アドバイザーは講習動画が計360分（6時間）。テキストを読む時間は人によります。決済から90日という期限があるので、業務の閑散期に決済するのが実務です。10月に決済すると年内が期限になります。

安いか高いかは、何に使うかで決まります。次の節が、その「何に使うか」です。

資格より先にできること｜オーナー報告書にNOIの1行を足す

資格の第3章にあるNOI（Net Operating Income・営業純収益）は、家賃収入から空室・滞納損と運営費を引いた数字です。借入返済と税金を引く前の、物件そのものの稼ぐ力です。投資家オーナーが最初に見るのはこの数字で、価格をNOIで割った「NOI利回り」で物件どうしを比べます。管理会社の月次報告書に、この1行があるかどうかで会話が変わります。

自社で210戸を保有し、約100戸を自主管理している立場から言うと、管理会社から届く報告書のほとんどは「入金一覧」と「支出一覧」で終わっています。合計はあっても、それがNOIなのか、返済後の手残りなのか、書いていません。オーナーは自分で足し引きします。その足し引きを管理会社がやって1行で出す、というのが、資格の中身を先取りする一番短い方法です。

数字の置き方を、本稿の例で示します（架空の物件・本稿の計算）。

この表があると、修繕提案の言い方が変わります。例えば宅配ボックスを60万円で付け、家賃を1戸1,000円上げられるとします。NOIは年9.6万円増えます。NOI利回り6.2%で割り戻すと、物件の価値は約155万円上がる計算です（本稿の計算・空室率や費用が変わらない前提）。「60万円かかります」ではなく「60万円で、年9.6万円のNOIと、売るときの約155万円」と言えます。資格概要が「なぜいま高いコストを払ってリフォームをする必要があるのか？その効果を数値化し、説明する」と書いているのは、この計算のことです。修繕費の伝え方そのものは修繕費 オーナー説明 2026｜納得を得る7テクニックに、査定を提案に変える手順は家賃査定をオーナー提案に変える視点に書いてあります。

注意点が2つあります。第1に、運営費に何を入れるかを報告書に明記します。管理委託料を入れるかどうか、大規模修繕の積立を入れるかどうかで、NOIは変わります。オーナーが他社の数字と比べるときに、定義が違うと話が壊れます。第2に、NOI利回りで価値を割り戻す計算は、あくまで目安です。実際の売却価格は市場と買い手で決まります。「本稿の計算」「前提」を必ず添えます。月次報告書に入れる項目の全体は「他社に切替えたい」と言われない月次レポート｜7つの必須項目にまとめています。

会社としての決め方｜誰に受けさせるか

3つの順番で決めます。

1. 業務管理者の頭数が足りているかを先に確かめる。営業所ごとに1人以上（第12条第1項）、兼任不可（第3項）。足りない、または1人しかいない営業所があるなら、優先は賃貸不動産経営管理士で、締切は9月30日です。アドバイザーはその後です。
2. オーナー担当者から受けさせる。資格の範囲は、オーナーとの会話で使う数字です。入居者対応や設備担当より、オーナー報告書を書く人、修繕提案を持っていく人、売却や相続の相談を受ける人が先です。受講要件が無いので、担当になったばかりの人でも受けられます。
3. 資格と報告書をセットにする。受けさせるだけで報告書が変わらなければ、費用は名刺の1行で終わります。受験と同じ月に、報告書のひな形にNOIの行を足し、担当者に自分の物件で計算させます。配布される「収益計算シート」はそのために使えます。提案の型は営業のオーナー提案スキルを3ヶ月で身につける実践法、新人の受け入れは新人賃貸管理スタッフ30日育成プログラムに書いてあります。

日管協会員なら団体受験割引プランで、受験者を決めずに5名分以上をまとめて決済し、チケットを365日以内に付与できます。4月入社を待って渡す使い方ができます。会員でない会社は個人申込で、費用は同じ16,500円／19,800円です。

よくある質問

Q1. 賃貸住宅経営アドバイザーを取れば、業務管理者になれますか?

なれません。業務管理者の要件は賃貸住宅管理業法第12条第4項と施行規則第14条で、実務経験2年以上（または同等と認められた者）のうえで、賃貸不動産経営管理士試験による証明か、宅建士＋指定講習のどちらかです。日管協の民間認定はこの要件に含まれていません。

Q2. 日管協の会員でなくても受けられますか?

受けられます。よくある質問に「日管協の会員でなくとも受験可能です」と明記されています。会員限定なのは団体受験割引プランだけです。

Q3. 90日で受からなかったらどうなりますか?

再度の受験申込が必要です（費用も再度）。90日の間は不合格でも同じ費用で何度でも受けられ、解答・解説とスコアレポートを見て弱点を直せます。デジタルテキストと講習動画は期間終了後も見られます。

Q4. 合格率や合格点は分かりますか?

公表されていません。新設のため過去問も無く、テキストと講習動画（計360分）で学ぶ設計です。賃貸不動産経営管理士のように合格基準（令和7年度は50問中38問）や合格率（29.5%）が出ている資格とは、そこが違います。

Q5. 宅建士を持っている社員にも意味がありますか?

第2章（不動産の概念と特徴）は宅建の範囲と重なります。差が出るのは第3章以降のNOI・キャッシュフロー・資金調達・鑑定評価・税金で、宅建の試験範囲にはほとんど無い部分です。オーナー担当なら重なりは小さいと考えてよいです。

Q6. 更新はいくらかかりますか?

非公開です。よくある質問に「2026年9月からの新設資格のため、更新についての情報は非公開としています」とあります。有効期間は認定日から5年を経過した日の属する年度の3月31日です。人数を決めるときは、更新費を未定として見込んでおきます。

まとめ｜資格の中身を、先に報告書へ入れる

2026年9月1日に始まった賃貸住宅経営アドバイザーは、日管協の民間認定で、中身は不動産経営分析です。業務管理者の要件は変わらず、そちらは賃貸不動産経営管理士で、申込は9月30日までです。新資格は受講要件なし・完全オンライン・90日間何度でも・16,500円からと軽く作られていて、オーナー担当者に受けさせる資格として設計されています。ただし、受けさせるだけでは報告書は変わりません。NOIの1行を月次報告書に足し、修繕提案を「費用」ではなく「NOIと価値の差」で言えるようにする。その作業を資格と同じ月に済ませることが、費用を活かす一番短い道です。

出典（本文で参照している資料）

本稿の記述は、すべて2026年9月12日に実際に開いて読んだ次の資料にもとづきます。

本稿で使った内容	資料
「2026年9月から新資格の認定を開始」、資格の定義（不動産経営分析の基本）、3つのメリット、受講要件なし・完全オンライン・実践的な内容	日管協「新資格『賃貸住宅経営アドバイザー』認定制度 9月から開始」（2026年4月30日）
2026年9月1日（火）から認定を開始した旨、公式サイトの案内	日管協「新資格『賃貸住宅経営アドバイザー』本日からスタート」（2026年9月1日）
9月11日（金）15時〜17時 大阪会場・対面のみ・定員150名・無料、プログラム2本、「セミナーへの参加が本資格の取得要件に該当するわけではありません」	日管協「新資格『賃貸住宅経営アドバイザー』キックオフセミナー開催（9月11日（金）大阪）」（2026年9月7日）
「健全な賃貸住宅経営」の定義、団体受験割引プラン（会員限定・5名以上・20名以上で割引・チケット365日有効）、問合せ先	賃貸住宅経営アドバイザー 公式サイト（トップ）
完全オンライン（IBT）、120分・100問、19,800円／16,500円（税込）の内訳、受講要件なし、決済完了から90日間・不合格でも同一費用で受験可、出題範囲7項目、講習動画 計360分、紙テキスト最長2週間程度、合否即時、認定証のダウンロード	賃貸住宅経営アドバイザー「試験案内」
「設備投資の説得」「管理手数料の値下げ要請」「投資家オーナーの台頭」の3つの悩み、カリキュラム（序章・第1〜6章）、「現場で使えるQ＆A集」「収益計算シート」の配布	賃貸住宅経営アドバイザー「資格概要」
受験資格の制限なし、日管協会員でなくても受験可、決済後キャンセル不可、第2・第4火曜18時30分〜21時30分のメンテナンス、紙テキスト最長1ヵ月程度、過去問なし、認定証カード4,500円、有効期間（認定日から5年を経過した日の属する年度の3月31日）、更新情報は非公開	賃貸住宅経営アドバイザー「よくある質問」
令和8年度試験：11月15日（日）13時〜15時、41地域、四肢択一50問（講習修了者45問）、WEB申込 8月3日12時〜9月30日23時59分、郵送 9月24日消印、願書請求 9月14日12時まで、受験手数料12,000円、合格発表12月24日（予定）、登録要件（実務経験2年または同等）、登録料6,600円、管理業法第12条第4項の登録試験である旨	一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会「令和8年度 賃貸不動産経営管理士試験実施要領」
令和7年度：申込36,360名（前年33,949名・7.1%増）、受験31,792名（一般18,395・免除13,397）、受験率87.4%、合格9,370名（一般4,472・免除4,898・前年7,282）、合格率29.5%（一般24.3%・免除36.6%・前年24.1%）、合格基準50問中38問（講習修了者45問中33問）	賃貸不動産経営管理士協議会「令和7年度 賃貸不動産経営管理士試験の概要」（PDF）
第12条第1項（営業所又は事務所ごとに一人以上の業務管理者）、第2項（全て欠けた間の管理受託契約の締結禁止）、第3項（兼任の禁止）、第4項（要件を国土交通省令に委任）	e-Gov 法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和2年法律第60号）」
第3条（登録が必要な規模は200戸）、第14条（業務管理者の要件：実務経験2年以上又は同等以上と認めた者で、登録証明事業による証明を受けた者、又は宅建士で指定講習を修了した者）	e-Gov 法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施行規則（令和2年国土交通省令第83号）」

本稿の計算：費用は 19,800円×5名＝99,000円、16,500円×5名＝82,500円、賃貸不動産経営管理士は 12,000円＋6,600円＝18,600円（講習費・交通費を除く）。令和7年度の合格率差は 36.6%−24.3%＝12.3ポイント、免除者の割合は 13,397÷31,792＝42.1%。NOIの例は架空の物件で、満室想定 8戸×5.5万円×12か月＝528万円、空室・滞納損5%、運営費127.1万円（内訳は本文の表）、NOI 374.5万円、価格6,000万円で表面8.8%・NOI利回り6.2%、借入4,500万円・年2.0%・25年元利均等の年返済 約228.9万円、DSCR 1.64、税引前手残り 約145.6万円。宅配ボックスの例は 1,000円×8戸×12か月＝9.6万円、9.6万円÷6.2%≒155万円（空室率と費用が変わらない前提）。新資格の合格率・合格基準・更新費、テキストの中身の評価、2つの資格の優劣は、公表されていないか本稿の範囲外なので書いていません。

執筆者: 馬場生悦 / 宅地建物取引士 / 不動産業務クラウド ウルスタ 代表 / 自社で210戸の賃貸住宅を保有し、約100戸を自主管理しています。本稿は日管協・賃貸不動産経営管理士協議会の公表資料と法令の条文にもとづく整理であり、資格取得の可否や個別の物件の収支を判断するものではありません。