賃貸管理ソフトが要るかどうかは、管理戸数そのものより、オーナーの数・入金の確認を1人でやっているか・担当が2人以上か、の3つで決まります。管理戸数が30戸くらいまでなら、Excelの台帳と通帳の確認で回ります。50戸を超えてオーナーが10人を超えると、毎月の送金明細を作る時間が物件ではなくオーナーの数で増え、100戸を超えると入金の見落としが翌月の問い合わせになります。200戸からは賃貸住宅管理業の登録が義務になり、帳簿と定期報告が法律で決まります。この記事では、戸数ごとに何が変わり、月にいくらまでなら割に合うかを、法律の区切りと作業量の目安で整理します。
結論（戸数ごとの早見表）
| 管理戸数 | 困り始めること | ソフトの要否の目安 |
|---|---|---|
| 〜30戸 | まだ困らないことが多い。オーナーが2〜3人なら送金明細も手で作れる | Excelで足りる。月に数百円のソフトなら、記録を1か所に残す目的で入れてもよい |
| 50〜99戸 | オーナーが10人を超えると、送金明細の作成と送付が月の後半をつぶす | 送金明細を自動で作れるソフトが割に合い始める。月1,000円前後が目安 |
| 100〜199戸 | 入金の消し込みを1人でやると見落としが出る。担当が2人になりExcelの版がずれる | ソフトが要る。入金の消し込みとオーナー報告を同じ台帳でやれるものを選ぶ |
| 200戸〜 | 賃貸住宅管理業の登録が義務。帳簿の備え付け、分別管理、年1回の定期報告が法律で決まる | 法律の要件を満たす記録が残るソフトが要る。業務管理者の選任も必要 |
30戸まで：Excelで足りる条件
30戸までなら、Excelの台帳と通帳の確認で回ります。ただし、次の3つがそろっているときに限ります。
- オーナーが数人で、送金明細の形が毎月同じ
- 入金の確認をする人が1人で、その人が台帳も直している
- 修繕の依頼と費用を、台帳と同じファイルか、少なくとも同じフォルダに残している
この段階でソフトを入れる理由があるとすれば、記録を1か所に残すためです。あとから戸数が増えたときに、過去の入金と修繕の記録を移す手間がなくなります。月に数百円のソフトなら、入れておいて損はありません。
50戸から：送金明細がオーナーの数で増える
管理会社の手間は、物件の数ではなくオーナーの数で増えます。1人のオーナーが30戸持っていれば送金明細は月1通ですが、1戸ずつ持つオーナーが30人いれば30通です。50戸を超えてオーナーが10人を超えるころから、月の後半が送金明細の作成と送付でつぶれ始めます。
送金明細を自動で作れるソフトは、この段階で割に合い始めます。選ぶときは、入金の記録からオーナーごとの送金額が出る形になっているか、オーナーが明細をスマホで見られるかを確かめてください。郵送の手間が無くなるかどうかで、浮く時間が変わります。
100戸から：入金の確認が1人の限界を超える
100戸を超えると、月初に通帳の入金と台帳を照らし合わせる作業が、1人の手に負えなくなります。見落とした1件は、翌月に「先月の家賃が未納になっています」という間違った督促か、入金済みの家賃を入居者に二度請求する形で表に出ます。
このころに担当が2人になることも多く、同じExcelを2人で触ると、どちらが最新か分からなくなります。入金の記録、契約の期間、オーナーへの報告を同じ台帳でやれるソフトに移すのは、この段階が最後の機会です。200戸に近づいてから移すと、法律の対応と移行作業が重なります。
200戸から：賃貸住宅管理業の登録と帳簿
管理戸数が200戸以上になると、賃貸住宅管理業の登録が義務になります（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律3条、施行規則3条）。登録した業者には、営業所ごとの業務管理者の選任、帳簿の備え付け、家賃等の分別管理、オーナーへの年1回の定期報告が法律で課されます。
戸数の数え方は、管理受託契約を結んでいる賃貸住宅の戸数で、入居の有無は関係ありません。200戸未満でも任意で登録でき、登録した場合は同じ義務がかかります。法律の要件と手続きは「業務管理者とは｜賃貸住宅管理業の要件・選任・兼務と不在時の注意」と「管理業務報告書の書き方と定期報告」にまとめています。
月にいくらまでなら割に合うか
ソフトの月額は、浮く時間で考えます。送金明細を1通作るのに15分かかるとして、オーナーが20人なら月5時間です。時給2,000円で計算すると月1万円に相当します。入金の確認で月に半日かかっているなら、さらに4時間分です。
| 管理戸数 | 浮く時間の目安（月） | 月額の目安 |
|---|---|---|
| 〜99戸 | 2〜5時間 | 1,000円前後。ウルスタくんのスモールプランは99戸まで月980円（税抜） |
| 100〜499戸 | 10〜30時間 | 1万円前後。同スタンダードは月9,800円（税抜） |
| 500戸〜 | 担当者1人分以上 | 数万円。同プロは月29,800円（税抜）、1,000戸以上のプレミアムは月49,800円（税抜）で頭打ち |
他社の料金は、公式ページで月額を公開していない製品が多く、見積もりで決まります。見積もりを取るときは、初期費用、アカウント数、容量、解約時のデータの書き出しの4点を先に聞いてください。聞く順番は「賃貸管理ソフト比較2026｜選ぶ観点・見積もりの質問・移行と契約の確認点」にまとめています。
ソフトに移す前に決めておくこと
| 決めること | 理由 |
|---|---|
| 部屋の番号の付け方 | Excelで「101」「１０１」「101号」が混ざっていると、取り込みで別の部屋になります。先にそろえます |
| 賃料を税抜で入れるか税込で入れるか | 居住用は非課税、事業用は課税です。混ざっているとオーナーへの送金額が合いません |
| いつの入金から記録を始めるか | 過去分を全部入れようとすると移行が終わりません。当月から入れ、過去はExcelを残します |
| 誰が入力して誰が確認するか | 1アカウントのプランでは、入力と確認を同じ人がやることになります。2人で分けるなら複数アカウントのプランを選びます |
Excelの台帳をCSVで取り込む手順は「Excelの台帳から移す」に、99戸までのプランの中身は「小規模の管理会社向け」にあります。
よくある質問
Q1. 自分の物件だけを管理する大家にもソフトは要りますか
オーナーが自分1人なら送金明細は要らないので、困るのは入金の確認と修繕の記録です。30戸までならExcelで足ります。それ以上で、入居者ごとの入金と修繕を物件単位で見たいなら、月1,000円前後のソフトを入れる価値があります。
Q2. 200戸未満でも賃貸住宅管理業の登録はできますか
できます。200戸未満は登録の義務がないだけで、任意で登録できます。登録すると、業務管理者の選任・帳簿・分別管理・定期報告の義務は200戸以上の業者と同じにかかります。
Q3. 戸数が増えたらソフトを変える必要がありますか
多くのソフトは戸数でプランが分かれていて、同じソフトの中で上のプランに変えます。ウルスタくんの場合は、99戸までのスモールから100戸でスタンダードに変わり、登録したデータはそのまま残ります。ソフトそのものを変えるのは、必要な機能が無いときに限るほうが、移行の手間が少なくて済みます。
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出典（本文で参照している資料）
| 確かめた内容 | 資料 |
|---|---|
| 登録の義務（3条）、業務管理者（12条）、帳簿（18条）、分別管理（16条）、定期報告（20条） | e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」 |
| 登録が要らない規模（200戸未満。施行規則3条） | e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施行規則」 |
| 管理戸数の数え方（入居の有無を問わない）、任意登録 | 国土交通省「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」（PDF） |
| ウルスタくんの各プランの月額・戸数・アカウント数 | ウルスタくん「料金」 |
