省エネ基準適合義務化と4号特例の縮小2026｜中古住宅のリフォーム・売買で押さえる建築確認の新ルール

「築三十年の戸建てを買って、間取りも断熱もしっかり直して住みたい」——中古住宅をリフォーム前提で探すお客様は、ここ数年で確実に増えました。ところが2025年4月、建物のルールが大きく変わり、こうしたリノベーションで「建築確認」が必要になる場面が広がっています。きっかけは、すべての新築に省エネ基準への適合を求める義務化と、あわせて行われた「4号特例」の縮小です。本記事は、ウルスタ代表として宅地建物取引業を営む立場から、2025年4月に始まった省エネ基準適合義務化と4号特例の見直しが、中古住宅の売買やリフォーム提案の現場にどう効いてくるのかを、宅地建物取引士の目線で整理します。建築の細かな審査は建築士の領分ですが、入口で相談を受ける不動産会社こそ、変化の全体像を知っておきたいテーマです。

2025年4月に何が変わったのか — 二つの改正

2025年4月、住宅にかかわる二つの大きな改正が同時に動き出しました。一つは、改正建築物省エネ法による「省エネ基準適合義務化」です。これまで一定の規模以上の建物に限られていた省エネ基準への適合義務が、原則としてすべての新築の建築物に広げられました。もう一つは、建築基準法の改正による、いわゆる「4号特例」の見直し、すなわち縮小です。これまで小規模な木造住宅などで省略されていた建築確認の審査範囲が見直され、確認や検査でチェックされる項目が増えました。

この二つは別々の法律の改正ですが、ねらいは地続きです。住宅の省エネ性能を底上げし、同時に、その性能や構造がきちんと基準を満たしているかを建築確認の段階で確かめられるようにする。「省エネ基準に適合させること」と「適合しているかを確認すること」を、セットで前に進めた改正だと整理すると分かりやすいでしょう。新築の現場ではすでに対応が進んでいますが、変化は新築だけにとどまりません。中古住宅をリフォームして使う、増築する、といった場面にも波及します。中古流通とリノベーションに関わる中小不動産会社にとって、見過ごせない変化なのです。

省エネ基準適合義務化の中身と、中古住宅への影響

省エネ基準適合義務化とは、新築する建物が、断熱性能や一次エネルギー消費量について定められた省エネ基準を満たすことを義務とするしくみです。以前は、規模の大きな非住宅の建物などに適合義務がかかる一方、小規模な住宅は「届け出」や「説明」にとどまっていました。2025年4月からは、戸建て住宅を含めて、原則すべての新築が基準への適合を求められるようになりました。基準を満たさなければ、建築確認が通らず、着工できないという建て付けです。

ここで中古住宅を扱う立場として大切なのは、この義務化が直接の対象とするのは、あくまで「新築」と一定の「増改築」だという点です。すでに建っている中古住宅を、そのまま売買したり住み続けたりするだけで、後から省エネ基準への適合をさかのぼって求められるわけではありません。中古住宅の流通そのものが止まるような話ではないのです。この点を正しく理解しておかないと、相談の現場で「中古はもう売れなくなるのか」といった過剰な不安をあおりかねません。落ち着いて区別することが肝心です。

一方で、影響がないわけでもありません。中古住宅を購入して大規模に改修したり、増築したりする場合には、その工事の内容によって省エネや構造に関する規定が関わってきます。さらに、新築の省エネ性能が底上げされていくと、市場全体で住まいに求められる省エネの水準が上がり、性能の見える化が進みます。新築との比較のなかで、中古住宅の断熱性能や光熱費の実力が、これまで以上に問われるようになるという流れは押さえておきたいところです。リフォームで性能を高めることが、中古住宅の価値を保つうえで現実的な打ち手になっていきます。

表のとおり、義務化の効き方は「どの場面か」で大きく変わります。相談を受けたときは、その方が考えているのが新築なのか、中古の購入なのか、リフォームや増築まで含むのかを、まず切り分けることが出発点になります。場面によって、必要な手続きも費用も別物だからです。

「4号特例」の縮小と、リフォームで建築確認が要る場面

もう一つの改正が、いわゆる「4号特例」の縮小です。これまで、木造二階建てや一定規模以下の小さな建物については、建築確認のときに構造や省エネに関する規定の図書審査が省略されてきました。これを「4号特例」と呼んでいました。建築士が設計していれば一定の規定の審査を省ける、というしくみです。2025年4月の改正で、この特例の範囲が見直され、縮小されました。

具体的には、これまで「4号建築物」とまとめられていた区分が再編され、木造二階建てや延べ面積が一定規模を超える平屋などが、新たに確認・検査で構造や省エネ関係の図書審査を受ける区分(いわゆる新二号建築物)に移りました。木造平屋で延べ面積が一定以下の小規模なものは、引き続き審査が簡略な区分(いわゆる新三号建築物)として扱われます。ざっくり言えば、これまで「審査が省かれていた」一般的な木造二階建ての住宅が、確認の審査対象に加わったというのが、現場感覚としての変化です。

ここで誤解されやすいのが、「リフォームなら何でも建築確認が要るようになった」という受け止め方です。そうではありません。確認が必要になるかどうかは、工事が「大規模の修繕・模様替え」にあたるか、増築の規模はどうか、建物がどの区分にあたるか、といった条件で決まります。壁紙の張り替えや設備の交換といった軽微な工事まで確認が要るわけではありません。大切なのは、「全面改修や増築のような大がかりな工事では、確認が必要になるかを最初に見極める」という意識を持つことです。判断そのものは専門家に委ねつつ、入口でその可能性に気づけるかどうかが、後のトラブルを防ぎます。

もう一つ、中古住宅で見落とされがちなのが「検査済証」の有無です。建築確認や完了検査を経た建物には検査済証が交付されますが、古い建物では、これが見当たらない、あるいはそもそも取得されていないケースがあります。検査済証がないと、増築や大規模な改修の手続きで余計な手間がかかったり、計画の前提を確かめる作業が増えたりすることがあります。リノベーションを前提に中古住宅を勧めるなら、建物の図面や検査済証が残っているかを早い段階で確かめておくと、後の段取りが格段にスムーズになります。

中古住宅の売買・リノベ相談で確認したいこと

では、中古住宅の売買やリフォーム相談を受けたとき、不動産会社として何を確認しておけばよいのでしょうか。建築確認や省エネ基準の適合判断は建築士・所管行政庁の領分ですが、入口で相談を受ける私たちが押さえておくと、専門家への橋渡しがぐっと早くなります。現場で役立つ確認ポイントを整理します。

これらは、どれも難しい専門判断ではありません。「何をしたいか」「どんな建物か」「書類は残っているか」を最初に聞き取り、必要な見込みを早めに建築士やリフォーム会社と共有する。それだけで、後から「建築確認が必要だと分かって予算も工期も大きく狂った」という事態を避けられます。とりわけ、中古住宅を「安く買って自由に直す」つもりで検討している方には、改正後は工事によって確認の手続きや費用が増える場合があることを、購入の判断材料として早めに伝えておきたいところです。

現場メモ — 「全面改修するつもりだった」中古戸建ての一件

少し前に、築年数の経った木造二階建ての戸建てを、間取りから大きく変えて住みたいというお客様の相談を受けたことがあります。購入の予算は決まっていて、残りでリフォームをまかなう計画でした。物件自体は気に入っていただけたのですが、希望されている工事は、壁や柱の構成まで触れる、かなり大がかりなものでした。

そこで、契約を急ぐ前に、付き合いのあるリフォーム会社と建築士に、計画の内容を早めに相談しました。結果として、その工事の規模だと建築確認の手続きや構造・省エネへの対応が必要になりそうで、当初の見積もりより費用も工期もふくらむ見込みだと分かりました。お客様には、その見込みを正直にお伝えし、改修の範囲と予算の配分を一緒に練り直しました。最終的には、優先順位を整理して無理のない計画に落とし込み、納得して購入を進めていただけました。

この経験で感じたのは、改正後は「中古を安く買って自由に直す」という発想だけで進めると、思わぬところで手続きと費用が増えかねない、ということです。だからこそ、入口で相談を受ける私たちが、大がかりな工事には確認が要るかもしれないと気づき、早めに専門家へつなぐ。それだけで、お客様の計画は現実的なものになります。不動産会社の役目は、確認の可否を判断することではなく、その可能性に最初に気づいて段取りを整えることだと、あらためて思いました。

中小不動産会社としての関わり方

では、中小不動産会社はこの改正とどう向き合えばよいのでしょうか。建築確認や省エネ基準の適合判断は、建築士や所管行政庁が担う領域であり、不動産会社が代わりに行うものではありません。それでも、売買や中古流通の現場に立つ私たちには、果たせる役割がいくつもあります。

ポイントは、不動産会社が手続きそのものを担うのではなく、「変化に最初に気づき、適切な専門家につなぐ相談の窓口」に徹することです。中古住宅をリフォームして住みたいというニーズは、これからも増えていきます。その入口で、改正によって何が変わったのかを大づかみに理解し、必要なときに建築士やリフォーム会社へ橋渡しできる会社は、それだけで頼られます。改正を「中古に不利な変化」と身構えるのではなく、「準備の早い会社が選ばれる機会」として活かしたいところです。

実務での進め方 — 五つのステップ

中古住宅をリフォーム前提で相談されたときの、おおまかな流れを整理します。現場でつまずきやすいポイントもあわせて押さえておきましょう。

1. やりたい工事の中身を聞き取る。まず、間取り変更や増築を含む大がかりな工事なのか、設備交換や内装中心の軽い工事なのかを聞き取ります。工事の規模によって、確認の手続きが必要になるかどうかの見通しが変わるからです。

2. 建物の素性と書類を確かめる。構造・階数・延べ面積、そして図面や検査済証が残っているかを確認します。書類がそろっていれば、後の手続きが進めやすくなります。ない場合は、その前提で段取りを考えます。

3. 大規模なら早めに専門家へつなぐ。大規模な改修や増築が見込まれるなら、契約を急ぐ前に、建築士やリフォーム会社に計画を相談します。確認が必要か、省エネや構造への対応がどう関わるかを、早い段階で見極めてもらいます。

4. 費用と工期の見込みを共有する。確認申請や省エネ対応で費用・工期が増える可能性があるなら、その見込みをお客様と共有します。購入とリフォームの予算配分を、現実的な数字で一緒に組み立てます。

5. 納得のうえで前に進める。必要な確認と見込みがそろってから、購入と工事の計画を確定します。後から想定外の手続きや費用が出てこない状態をつくってから進めることが、お客様の満足と信頼につながります。

よくある質問

Q1. 2025年4月から、何が変わったのですか。
原則すべての新築に省エネ基準への適合が義務づけられました。あわせて建築確認の審査を一部省略できた「4号特例」が縮小され、これまで審査が省かれていた木造二階建てなどが確認・検査の対象となる区分に移りました。新築だけでなく、中古住宅の大規模なリフォームや増築でも建築確認が必要になる場面が広がっています。

Q2. 中古住宅は、もう売れなくなるのですか。
いいえ。省エネ基準適合義務が直接の対象とするのは、新築と一定の増改築です。すでに建っている中古住宅を、そのまま売買したり住み続けたりすることに、後からさかのぼって適合を求めるものではありません。中古の流通が止まる話ではない点を、落ち着いて区別することが大切です。

Q3. リフォームなら、必ず建築確認が必要になったのですか。
いいえ。確認が必要になるかは、工事が大規模の修繕・模様替えにあたるか、増築の規模、建物の区分などで決まります。内装や設備交換といった軽微な工事まで確認が要るわけではありません。ただし、全面改修や増築のような大がかりな工事では、確認が必要になる場合があるため、計画の段階で見極めが要ります。

Q4. 検査済証がない中古住宅は、リフォームできないのですか。
できないわけではありませんが、増築や大規模な改修の手続きで余計な手間がかかったり、計画の前提を確かめる作業が増えたりすることがあります。リノベーション前提で中古を勧めるなら、図面や検査済証が残っているかを早めに確かめ、ない場合の段取りを建築士と相談しておくのが現実的です。

Q5. 不動産会社は、建築確認の判断までするのですか。
いいえ。建築確認や省エネ基準の適合判断は、建築士や所管行政庁が担う領域です。不動産会社の役目は、大がかりな工事には確認が必要になり得ると入口で気づき、図面・検査済証の有無を確かめ、適切な専門家へ橋渡しすることにあります。

Q6. お客様には、いつ伝えるのがよいですか。
購入とリフォームをセットで検討している段階、つまり契約を急ぐ前です。後から「建築確認が必要だと分かって予算も工期も狂った」となるのを避けるため、工事の規模によっては費用・工期が増える可能性があることを、判断材料として早めに共有しておくと親切です。

Q7. 正確な基準や手続きは、どこで確認すればよいですか。
省エネ基準の内容や建築確認の対象範囲は、工事の規模・内容や建物の区分によって変わり、運用の詳細もあります。最終的な判断は、建築士・所管行政庁、および国土交通省の最新の公開情報で確認するのが確実です。本記事は概要を大づかみにつかむためのものとお考えください。

まとめ：「変化に最初に気づける会社」が、中古とリフォームの相談で選ばれる

2025年4月に始まった省エネ基準適合義務化と4号特例の縮小は、新築の省エネ性能を底上げし、構造や性能を建築確認できちんと確かめる方向の改正です。中古住宅そのものの売買が止まるわけではありませんが、大規模なリフォームや増築では建築確認が必要になる場面が広がり、費用・工期・書類の準備が増えることがあります。中小不動産会社がやるべきことは、確認の可否を判断することではなく、大がかりな工事には確認が要るかもしれないと入口で気づき、図面や検査済証の有無を確かめ、適切な専門家へ橋渡しする相談の窓口に徹することです。「中古を安く買って自由に直す」という相談こそ、改正後は早めの準備がものを言います。変化に最初に気づき、段取りを整えられる会社でありたいものです。

著者： 馬場生悦(宅地建物取引士)。ウルスタ代表。中小不動産会社向け実務メディアを運営する傍ら、自社で宅地建物取引業を営み、賃貸住宅の管理・客付けおよび戸建て・マンションを含む売買仲介に携わる。本記事は、2025年4月施行の改正建築物省エネ法による省エネ基準適合義務化および建築基準法改正に伴ういわゆる4号特例の見直しについて、一般的な概要と自社での売買・中古流通の実務経験に基づき整理したものである。建築確認の対象範囲・省エネ基準の適合判断・手続きの詳細は、工事の規模や建物の区分、運用により異なる。実際の計画にあたっては、建築士・所管行政庁および国土交通省の最新の公開情報での確認が望ましい。

参考： 建築物のエネルギー消費性能の向上等に関する法律(建築物省エネ法)および2025年4月施行の改正に関する国土交通省の公開情報 / 建築基準法改正に伴ういわゆる4号特例の見直し(新二号・新三号建築物の区分)に関する国土交通省の公開情報 / 建築確認・完了検査および検査済証に関する一般的な制度情報 / 既存住宅の増改築・大規模の修繕・模様替えに関する一般的な実務情報 / いずれも2026年6月時点の公開情報および自社の売買・中古流通実務をもとに整理