省エネ性能ラベル2026｜猛暑と電気代の夏、賃貸募集で「家賃＋光熱費」を武器にする実務

気象庁が2026年5月19日に発表した3か月予報では、6月から8月の気温は全国的に平年より高い見込みとされ、民間気象会社からは2023〜2025年に匹敵する猛暑になる可能性や、最高気温40度以上の酷暑日が複数地点で観測されるという見通しも示されています。エアコンの稼働時間が延びれば、入居者の電気代は確実に膨らむ——「家賃」だけでなく「家賃プラス光熱費」で部屋を比べる入居者が増える夏が、もう始まっています。この変化に対して、賃貸募集の現場で使える道具がすでに用意されています。2024年4月に始まった省エネ性能ラベル（建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度）です。制度開始から2年が経ちましたが、賃貸の募集図面でラベルをきちんと使いこなしている会社はまだ少数派。だからこそ、今年の夏は差別化の余地が大きい。本記事は、ウルスタ代表として宅地建物取引業を営み、自社で210室規模の賃貸住宅を運営する立場から、ラベルの読み方、努力義務の範囲、募集実務での使い方、築古物件の戦い方、オーナーへの改修提案まで、中小不動産会社の実務として整理します。

2026年の夏前線 — 入居者の関心が「家賃」から「家賃＋光熱費」へ

まず時事の確認から。気象庁が5月19日に発表した3か月予報（6〜8月）では、暖かい空気に覆われやすく、全国的に気温は平年より高い見込みとされています。日本気象協会の解析では、最高気温40度以上となる「酷暑日」が全国のべ7〜14地点で観測されるという見通しも出ており、2023年から3年続いた記録的な猛暑に匹敵する夏になる可能性が指摘されています。

猛暑は賃貸の現場に二つの形で効きます。一つは設備への負荷。エアコンの故障・能力不足のクレームは7月後半から8月に集中し、対応の巧拙が入居者の不満と退去に直結します。もう一つが、本記事の主題である入居者の選好の変化です。冷房で膨らむ電気代は、入居者にとって毎月の固定費そのもの。「夏にエアコンが効きやすい部屋か」「電気代はどのくらいかかるのか」という内見時の質問は、ここ数年で確実に増えました。家賃が同じ6万円でも、断熱が効いた部屋と、西日が直撃して冷房が効かない部屋とでは、夏の実質負担は月数千円単位で変わり得る——入居者がそれを意識し始めているのに、募集側の情報提供が「家賃と間取りと駅距離」のままなら、そこにギャップがあります。

賃貸市場全体では、築浅・駅近の賃料が上がる一方で築古・駅遠の物件は空室期間が長期化するという「二極化」が進行していると指摘されています。条件で勝てない物件ほど、住み心地と住居費の総額という「中身」の情報で選ばれる工夫が必要になります。その情報を、根拠のある形で図面に載せる仕組みが省エネ性能ラベルです。

省エネ性能ラベルとは — 2024年4月開始の表示制度のおさらい

省エネ性能ラベルは、建築物省エネ法に基づく「建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」で定められた表示です。2024年4月から、2024年4月1日以降に建築確認申請を行った新築建築物を販売・賃貸する事業者には、広告等にラベルを表示する努力義務が課されています。それより前に建てられた既存物件への表示は義務ではありませんが、推奨されており、任意で表示できます。

表示は努力義務であって罰則付きの義務ではありません。ただし、表示すべき事業者が表示を怠っていると認められる場合には、国土交通大臣による勧告や事業者名の公表等の措置があり得るとされています。SUUMOをはじめとする大手不動産ポータルサイトも2024年4月から省エネ性能の表示項目に対応しており、新築領域では「ラベルがあるのが当たり前」の環境が整いつつあります。

ラベルの読み方 — 星・断熱性能・目安光熱費

ラベルの主な記載項目は次のとおりです。第一に、エネルギー消費性能。星の数（多段階）で表され、省エネ基準からどれだけエネルギー消費を削減できるかを示します。第二に、断熱性能。外皮（壁・窓・屋根）の断熱の程度を数字の段階で示し、夏の冷房・冬の暖房の効きやすさに直結する指標です。第三に、目安光熱費。その住戸の省エネ性能から年間のエネルギー消費量を計算し、標準的な単価をかけて算出した年間光熱費の目安額です（任意項目のため、記載がないラベルもあります）。このほか、ZEH水準の達成状況、太陽光発電など再生可能エネルギー設備の有無、そして評価が自己評価か、BELSなどの第三者評価かも表示されます。

実務で覚えておきたいのは、この三つの「翻訳」です。星は「電気代の効率」、断熱性能の数字は「夏の暑さ・冬の寒さへの耐性」、目安光熱費は「家賃に足し算できる金額」。お客様への説明では、専門用語を使わずこの翻訳で伝えるだけで十分に機能します。特に目安光熱費は、「家賃6.2万円＋目安光熱費月換算約0.9万円」という総住居費の比較軸を作れる点で、募集実務上もっとも強力な項目です。

努力義務の範囲 — 自社の物件はどれが対象か

「どの物件で表示が求められ、どの物件で任意なのか」を整理します。自社の管理物件・募集物件を当てはめてください。

なお、この表示制度は広告等における表示の仕組みであり、現時点で宅建業法上の重要事項説明の法定事項に省エネ性能ラベルが加わったわけではないとされています。ただし、ラベルを広告に掲載した以上、その内容は契約判断の前提情報になります。広告と現況の食い違いは説明義務をめぐる紛争の種になるため、掲載したラベル・根拠資料は契約書類とセットで保管し、媒介担当者が内容を説明できる状態にしておくのが安全です。

中小の賃貸仲介・管理会社にとっての現実は、扱う物件の大半が「任意」の既存物件だということです。だからこそ捉え方が分かれます。「うちには関係ない制度」と読むか、「任意だからこそ、表示した物件が目立つ制度」と読むか。新築はやがて全件にラベルが付きます。既存物件の海の中でラベルや性能情報を出せる物件は、まだ圧倒的少数。先に動いた側に希少性の利益が出る局面です。

なぜ空室対策の武器になるか — 「不安の解消」を図面で売る

入居検討者の立場で考えます。内見は春や秋の涼しい日かもしれない。その部屋の「夏」は、住んでみるまで分からない。最上階の西向きで夏は灼熱だった、冷房を入れても効かず電気代だけかさんだ——こうした失敗談は入居者の間に広く共有されており、「夏の住み心地」は賃貸選びにおける典型的な不安、つまり情報の非対称です。省エネ性能ラベルや断熱性能の情報は、この非対称を埋める数少ない客観材料です。

大事なのは、ラベルが「省エネに関心が高い人向けの付加情報」ではなく、「電気代と夏の暑さが心配なすべての人向けの不安解消情報」だということです。猛暑が常態化した今、その不安を持たない入居者はほぼいません。性能の良い物件なら堂々と数字で示せばよく、性能で勝てない物件でも、後述のとおり設備と運用の情報で同じ不安に応えられます。問いは「ラベルを貼るか」ではなく「夏の不安に募集情報で答えているか」です。

募集実務での使い方5つ

1. 募集図面・マイソクにラベルと目安光熱費を載せる。ラベルの画像をそのまま掲載するのが基本です。目安光熱費の記載があるなら「家賃＋目安光熱費」の月額換算を併記し、総住居費で比較できる図面にします。仲介他社に配る図面に載せれば、自社の接客以外の場面でも物件が選ばれやすくなります。

2. ポータルサイトの省エネ項目を埋める。主要ポータルには省エネ性能の入力欄が用意されています。空欄のままにせず、ラベルがある物件は確実に入力する。検索条件や一覧表示で性能情報が見える化されていくほど、入力済み物件と空欄物件の差は開きます。

3. 内見時の「夏トーク」を標準化する。断熱性能の数字、窓の仕様（二重サッシ・内窓・Low-E）、エアコンの設置年と能力、西日の有無と遮熱カーテンの可否。内見案内のチェックリストに「夏の住み心地」の項目を入れ、聞かれる前に説明する接客に変えます。質問に答えるのではなく先に言う——それだけで「この会社は正直だ」という信頼に変わります。

4. 申込の背中押しに目安光熱費を使う。家賃で迷っている検討者に対し、「こちらは家賃が3,000円高いですが断熱性能が高く、目安光熱費では年間でこれだけ差があります」という比較提示ができます。安い部屋ではなく、総額で得な部屋を勧められる営業は、入居後の満足度と更新率にも跳ね返ります。

5. 管理物件の「性能台帳」を作る。管理物件ごとに、ラベルの有無、断熱改修・窓改修の履歴、エアコンの設置年、夏場のクレーム履歴を一覧化します。募集時に即座に性能情報を出せる体制は、それ自体が他社との差です。新築時のラベルは再賃貸時にも使うため、受領したラベルと計算根拠を物件データとして保管しておく運用を今のうちに固めてください。

築古・既存物件はどう戦うか

「うちの管理物件は築25年、ラベルなんて取ったら星が少なくて逆効果では」という声が聞こえてきそうです。実務的な答えは三つあります。

第一に、性能をすべて開示する必要はなく、事実の積み上げで戦えます。内窓の設置、最新エアコンへの更新、遮熱フィルム、LED化、通風の良さ——築古でも夏の住み心地に効く事実はあります。ラベルが出せなくても「2024年にエアコン全室更新済」「西側に内窓設置済」という具体情報は図面に書けます。第二に、部分的な省エネ改修とセットで評価を取る道があります。窓は熱の出入りの最大経路であり、内窓の追加は工事費が比較的小さく効果が分かりやすい改修です。改修後の性能で自己評価ラベルを作成して募集に使えば、改修投資が募集力に変換されます。第三に、正直さを武器にすることです。性能が低い部屋を高性能と偽ることは論外ですが、「夏は西日が強い分、家賃を相場より抑えています。遮熱カーテンと新しいエアコンで対策済みです」という説明は、入居後のクレームと早期退去を防ぎます。空室対策の最終目的は申込ではなく、長く住んでもらうことです。

オーナー提案 — 断熱改修を「空室対策」として語る

省エネ性能ラベルは、オーナー提案の道具としても使えます。空室が長引く築古物件のオーナーに家賃の値下げを提案するのは簡単ですが、値下げは一度きりの劇薬です。その手前に「性能と情報の改善」という選択肢を置けるのが、この夏の提案です。

窓改修や高効率給湯器への交換は、近年、国の補助事業が年度ごとに組まれてきた領域です（賃貸集合住宅を対象に含む事業もあります）。年度により名称・要件・予算枠が変わるため、提案前に必ず最新の公表情報を確認し、「補助が使える年度のうちに」という時限性をオーナーへの説明に織り込んでください。値下げ提案は最後のカード、その前に性能と情報の提案——この順番を持っている管理会社は、オーナーからの信頼が変わります。

夏から秋の90日アクション

繁忙期は秋の異動シーズン、そして来年の春に向けて、今から動く順番を区切ります。6月は管理物件・募集物件の棚卸しから。新築・築浅でラベルがあるのに使っていない物件を洗い出し、図面とポータル入力に反映します（費用ゼロで即効性が最も高い一手です）。7月は内見トークの標準化と性能台帳の整備。猛暑のピークに入り、入居者の関心が最も高まる時期に「夏の住み心地」を語れる接客を間に合わせます。8月は夏場のクレーム・問い合わせを記録し、物件ごとの弱点を台帳に追記。9月、そのデータを根拠に秋の繁忙期前のオーナー提案（エアコン更新・内窓・図面刷新）へつなげます。今年の夏の暑さは、来年の空室対策の一次データです。記録した会社だけが、それを提案に変えられます。

よくある質問

Q1. 既存の築古物件しか扱っていません。この制度は関係ありますか。
表示の努力義務はありませんが、任意で表示・活用できます。むしろ既存物件では表示している競合が少ないため、性能情報や設備の事実を出すだけで相対的に目立てます。改修とセットで評価を取れば、家賃を下げない空室対策になります。

Q2. ラベルは誰が作るのですか。仲介会社が勝手に作ってよいのですか。
ラベルは建築主や所有者側が、設計時の計算に基づく自己評価、またはBELSなどの第三者評価で取得・作成するものです。仲介・管理会社の役割は、ラベルと根拠資料を受領・保管し、広告に正しく表示すること。根拠のない数値を広告側で作ることはできません。

Q3. 目安光熱費どおりの電気代になると説明してよいですか。
いけません。目安光熱費は標準的な使用条件・単価に基づく試算であり、実際の光熱費は使い方・契約プラン・気象条件で変わります。説明時は必ず「目安」であることと算定の前提を添えてください。断定的な説明は後のトラブルのもとです。

Q4. 星が少ないラベルは、表示しないほうが得ではないですか。
新築（2024年4月以降確認申請分）は努力義務の対象であり、表示しない選択はおすすめできません。既存物件は任意なので戦略判断ですが、性能が低い場合も設備・運用の事実情報で夏の不安に答える代替手段があります。隠すより、価格と対策で正直に語るほうが入居後の満足度は高くなります。

Q5. 賃貸の入居者は本当に省エネ性能を見て選んでいるのですか。
「省エネ性能を見る」というより「電気代と夏の暑さを心配している」が正確です。その心配に答える情報としてラベルや断熱・設備情報が機能します。猛暑と電気代の負担感が続く限り、この関心は構造的に強まると考えるのが自然です。

Q6. まず何から始めればよいですか。
今週やるべきは一つ、募集中物件のうち2024年4月以降の新築・築浅でラベルを受領しているのに図面・ポータルに反映していない物件を数えることです。それが見つかれば、費用ゼロの改善がその場でできます。次に管理物件の性能台帳づくりに着手してください。

Q7. 自社サイトにも省エネ性能の項目を作るべきですか。
作る価値があります。ポータルの表示仕様は各社の枠組みに従うしかありませんが、自社サイトなら「夏の住み心地」「窓・断熱・エアコンの設備情報」「目安光熱費」を物件ごとに自由なレイアウトで見せられます。地域名と「賃貸 夏 涼しい」「電気代 安い 部屋」のような生活実感の検索語で流入を作る入口にもなり、性能台帳の整備と同じデータで運用できます。

まとめ：暑さを、語れる会社になる

2026年の夏は全国的な高温が見込まれ、入居者は「家賃＋光熱費」と「夏の住み心地」で部屋を選び始めています。やるべきことは三つ——手元にあるラベルを募集図面とポータルに今週から反映すること、内見の「夏トーク」と物件ごとの性能台帳を7月までに整えること、秋に向けてエアコン更新・内窓などの改修を補助事業の最新情報とセットでオーナーに提案することです。省エネ性能ラベルは、大手だけの制度でも新築だけの制度でもありません。物件の中身を正直に語るための共通言語であり、条件勝負で埋もれがちな中小の物件こそ、その言語で差をつけられます。猛暑はすべての会社に平等に来ます。違いが出るのは、暑さを情報に変えて語れるかどうかです。今日も一件、丁寧に積み上げていきましょう。

著者： 馬場生悦（宅地建物取引士）。ウルスタ代表。中小不動産会社向け実務メディアを運営する傍ら、自社で宅地建物取引業を営み、210室規模の賃貸住宅を管理・客付けする。本記事は、国土交通省の公表資料の概要、気象庁・民間気象会社の予報発表、報道、専門家の解説に基づく一般的な実務整理であり、表示義務の個別の該当性、ラベルの作成・評価方法、補助事業の要件は物件・年度・地域により異なるため、最新の公表資料および建築士・所管行政庁等への確認のうえ判断すること。気象予報・制度に関する記述は2026年6月12日時点の公開情報に基づく。

参考： 国土交通省「建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」（2024年4月開始） / 建築物省エネ法（建築物のエネルギー消費性能の向上等に関する法律）および2025年4月の省エネ基準適合義務化 / 気象庁「3か月予報」（2026年5月19日発表・6〜8月は全国的に高温の見込み） / 日本気象協会・民間気象会社による2026年夏の見通しに関する発表 / 不動産ポータル各社の省エネ性能表示への対応に関する公表情報 / 賃貸住宅市場の賃料動向・二極化に関する市場分析 / いずれも2026年6月時点の公開情報をもとに整理