貸主の側から普通借家契約を終わらせるには、期間満了の1年前から6か月前までに更新しない旨を通知するか、解約を申し入れたうえで、借地借家法28条の「正当の事由」が認められる必要があります。立退料は、正当事由を判断するときに考慮される要素の一つで、払えば明渡しが認められると決まっているものではありません。この記事では、借地借家法26条から28条の条文、最高裁判所の判決、国税庁の資料をもとに、立退きの手順と立退料の考え方、合意書の作り方を整理します。
普通借家を終わらせる2つの方法｜更新拒絶と解約申入れ
普通借家契約（定期借家ではない建物賃貸借）を貸主から終わらせる方法は、契約期間の定めがあるかどうかで分かれます。
| 方法 | 使う場面 | 期限・効果 | 条文 |
|---|---|---|---|
| 更新拒絶の通知 | 期間の定めがある契約 | 期間満了の1年前から6か月前までに、更新しない旨（または条件を変えなければ更新しない旨）を通知する | 借地借家法26条1項 |
| 解約の申入れ | 期間の定めがない契約（法定更新後の契約を含む） | 申入れの日から6か月を経過すると終了する | 借地借家法27条1項 |
期間の定めがある契約で、この期間内に通知をしなかったときは、従前の契約と同じ条件で更新したものとみなされます。この場合、更新後の契約は期間の定めがないものになります（26条1項ただし書）。いわゆる法定更新です。法定更新された後は、期間の定めがない契約として、27条の解約申入れで終わらせることになります。
通知をした後も、期間満了後の異議が要る
更新拒絶の通知をしていても、期間が満了した後に借主が建物の使用を続け、貸主が遅滞なく異議を述べなかったときは、やはり更新したものとみなされます（26条2項）。解約申入れで契約が終わった後も同じです（27条2項）。期間満了日や解約の効力が生じる日が来たら、借主が住み続けていないかを確認し、住み続けている場合は速やかに書面で異議を伝えます。
借主に不利な特約は無効
「貸主から求められたらいつでも明け渡す」「更新の通知がなくても期間満了で終了する」といった特約は、借地借家法の建物賃貸借の規定に反し、借主に不利なものとして無効になります（借地借家法30条）。契約書にこうした条項があっても、それを根拠に明渡しを求めることはできません。
正当事由とは｜借地借家法28条で考慮される事情
借地借家法28条は、貸主による更新拒絶の通知や解約の申入れは、正当の事由があると認められる場合でなければできないと定めています。正当事由があるかは、次の事情を考慮して判断されます。
| 考慮される事情 | 中身の例 | 貸主側で用意できる資料の例 |
|---|---|---|
| 貸主と借主（転借人を含む）が建物の使用を必要とする事情 | 貸主が自ら住む、建て替える必要がある。借主が住み続ける必要（高齢、通院、通学、営業など） | 建替えや自己使用の計画書、資金計画 |
| 建物の賃貸借に関する従前の経過 | 契約の期間、賃料の水準、これまでの更新の経緯、滞納の有無 | 契約書、更新の記録、入金の記録 |
| 建物の利用状況 | 建物が契約の目的どおりに使われているか、空室の割合 | 入居状況の一覧 |
| 建物の現況 | 老朽化の程度、耐震性、修繕に必要な費用 | 耐震診断の結果、建物調査の報告書、修繕の見積り |
| 財産上の給付の申出 | 明渡しの条件として、または明渡しと引換えに借主にお金などを渡す申出（いわゆる立退料） | 立退料の額と内訳 |
条文は、まず貸主と借主それぞれが建物の使用を必要とする事情を挙げ、そのほかに従前の経過、利用状況、建物の現況、財産上の給付の申出を考慮するとしています。建物が古いという事情は「建物の現況」の一つですが、それだけで判断されるわけではありません。借主が住み続ける必要がどれだけあるかと比べられます。
老朽化を理由にする場合は、「古いから」という説明だけでなく、耐震診断の結果や修繕費の見積りなど、第三者が見ても分かる資料を用意しておくと、借主への説明にも、話合いがまとまらなかったときの手続にも使えます。
立退料の位置づけ｜正当事由を補う財産上の給付
借地借家法28条は、立退料を「建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出」として、正当事由の考慮要素の一つに位置づけています。立退料だけで正当事由が決まるのではなく、使用の必要性などほかの事情と合わせて判断されます。
最高裁判所の判決
最高裁判所第二小法廷の平成3年3月22日判決（平成2年(オ)第216号、民集45巻3号293頁）は、建物の貸主が解約申入れの後に立退料などの提供を申し出た場合や、解約申入れのときに申し出ていた額の増額を申し出た場合でも、その金額を考慮して解約申入れの正当事由を判断することができると判断しました。この事件は、借地借家法の施行前の借家法（1条ノ2）が適用された事案です。
借地の事案では、最高裁判所第三小法廷の平成6年10月25日判決（平成2年(オ)第326号、民集48巻7号1303頁）が、借地法4条1項の正当事由を補う立退料などの提供や増額の申出は、事実審の口頭弁論が終わるときまでにされたものであれば、原則として考慮できると判断しています。
これらの判決から、立退料の額は最初の通知で確定させなければならないものではなく、交渉や手続の中で見直されることがありうると分かります。一方で、どの程度の額で正当事由が認められるかは、個々の事情によって大きく異なります。
立退料の内訳の考え方
立退料に法律で決まった計算式はありません。相場の数字をそのまま当てはめるより、借主が引っ越すことで実際に生じる負担を内訳として積み上げると、借主にも説明しやすくなります。国税庁は、借家人が受け取る立退料を、借家権の対価に当たる部分、事業の休業などによる収入や経費を補う部分、それ以外の部分に分けて課税の扱いを示しています（タックスアンサーNo.3155）。内訳を考えるときの区分としても参考になります。
| 内訳の例 | 中身 | 確かめ方 |
|---|---|---|
| 引越しの費用 | 荷物の運搬、エアコンなどの取外し・取付け | 引越し業者の見積り |
| 新しい住まいの契約費用 | 敷金・礼金、仲介手数料、保証会社の初回保証料など | 移転先の募集条件 |
| 賃料の差額 | 移転先の賃料が今より高い場合の差額を、一定期間分 | 同じ地域・同じ広さの募集賃料 |
| 事業用の場合の補償 | 休業中の収入の減少、内装のやり直し、顧客への案内 | 借主の帳簿、内装業者の見積り |
仮の数字で計算例を示します。引越し費用が15万円、新しい住まいの契約費用が30万円、移転先の賃料が月1万円高く、その差額を24か月分とすると、15万円＋30万円＋1万円×24か月＝69万円です。これに借主の個別の事情（高齢で移転先が見つけにくい、通院先を変えられないなど）を踏まえて上乗せを検討します。期間や上乗せの幅に決まりはないため、根拠を説明できる形で決めます。
交渉の進め方｜手順の例
次は手順の一例です。物件や借主の事情によって順番や期間は変わります。
- 方針を決める：建替えや売却の計画、資金、建物の調査結果を整理し、なぜ明渡しが必要かを説明できる形にする。
- 期限を確認する：契約ごとに期間満了日を確認し、更新拒絶の通知ができる期間（満了の1年前から6か月前まで）を逆算する。期間の定めがない契約は、解約申入れから6か月後が最短の終了日になる。
- 説明する：通知書を送る前か同時に、借主に事情を直接説明する。資料を見せ、質問に答える。
- 書面で通知する：更新拒絶の通知や解約の申入れは、日付と内容が後から確認できる方法で送る。
- 借主の事情を聞く：移転先の希望、引越しの時期、費用の心配などを聞き、立退料の内訳や明渡し日の調整に反映する。
- 合意書を交わす：明渡し日、立退料の額と支払時期などを書面にする。
- 明渡しを確認する：鍵の返却と室内の確認をし、合意どおりに立退料や敷金を精算する。
交渉を誰が行うか
弁護士法72条は、弁護士でない者が、報酬を得る目的で、法律事件について代理や和解などの法律事務を取り扱うことを業とすることを禁じています。管理会社が貸主に代わって立退きの交渉をする場合、相手と争いになっている案件では、この規定に触れないかを弁護士に確認します。話合いがこじれたときは、早めに弁護士に相談してください。
合意書に書く項目
| 項目 | 書く内容 |
|---|---|
| 賃貸借の終了 | 合意によって賃貸借契約を終了する日 |
| 明渡し日 | 建物を明け渡す日。鍵の返却方法 |
| 立退料 | 金額、支払の時期（明渡しと引換えか、一部を先に払うか）、振込先 |
| 明渡しまでの賃料 | 明渡し日までの賃料の支払、免除する場合はその範囲 |
| 敷金と原状回復 | 敷金の返還額や時期、原状回復を求めるかどうか |
| 残置物 | 明渡し後に残った物の扱い（所有権の放棄と処分への同意など） |
| 期限に遅れた場合 | 明渡しが遅れたときの扱い |
| 清算 | この合意書に書いたもの以外に、互いに請求しないこと |
明渡しが確実に行われるか心配な場合は、簡易裁判所での「訴え提起前の和解」（民事訴訟法275条）を使う方法もあります。和解が調書に記録されると、その記録は確定判決と同じ効力を持ちます（民事訴訟法267条1項）。費用と手間はかかりますが、合意どおりに明け渡されないときに強制執行の手続に進めます。
してはいけない対応｜自力での明渡し
借主が出ていかないからといって、無断で鍵を交換する、荷物を運び出す、電気や水道を止めるといった方法で明渡しを実現しようとしてはいけません。明渡しを強制できるのは、確定判決などの「債務名義」にもとづく強制執行で（民事執行法22条）、建物の明渡しの強制執行は、執行官が債務者の占有を解いて債権者に占有を取得させる方法で行います（同法168条1項）。自分で追い出す行為は、損害賠償を求められたり、交渉そのものが続けられなくなったりする原因になります。
大声で何度も訪問する、夜間に連絡するといった、借主の生活の平穏を害するような働きかけも避けます。話合いが進まないときは、調停や訴訟などの手続を検討します。
立退料の税務｜払う側と受け取る側
立退料は、払う側と受け取る側で税務上の扱いが分かれます。国税庁のタックスアンサーの説明を整理すると次のとおりです。
| 立場 | 場面 | 扱い |
|---|---|---|
| 払う側（個人の貸主） | 不動産所得の基となっていた建物の借主に立ち退いてもらう | 不動産所得の必要経費（No.1382） |
| 払う側（個人の貸主） | 賃貸している建物や敷地を譲渡するために立ち退いてもらう | 譲渡所得の計算上、譲渡費用（No.1382） |
| 払う側 | 土地や建物を取得する際に、使っていた人に払う | 土地・建物の取得費または取得価額（No.1382） |
| 受け取る側（借主） | 借家権の対価に当たる部分 | 総合課税の譲渡所得（No.3155） |
| 受け取る側（借主） | 事業の休業などによる収入や経費を補う部分 | 事業所得などの収入（No.3155） |
| 受け取る側（借主） | 上の2つ以外の部分 | 一時所得（No.3155） |
合意書で立退料の内訳を分けておくと、双方が税務の扱いを判断しやすくなります。個別の判断は税理士に確認してください。
将来の明渡しが見込まれる物件は定期借家も検討する
数年後に建替えや売却を予定している物件で新しく入居者を募集するときは、定期建物賃貸借（定期借家）を使う方法があります。期間の定めがある建物賃貸借で、書面（電磁的記録を含む）で契約する場合に限り、契約の更新がないことを定めることができます（借地借家法38条1項・2項）。貸主は契約の前に、更新がなく期間の満了で終了することを書いた書面を交付して説明しなければなりません（同条3項）。手続を一つでも欠くと普通借家として扱われるおそれがあるため、書式と手順をそろえておきます。詳しくは「定期借家契約書のテンプレート」で整理しています。
ウルスタくんでは、更新が近い契約の一覧で、期間満了が近づいている契約を確認できます。更新拒絶の通知は満了の1年前から6か月前までに行う必要があるため、建替えなどを予定している物件は、一覧で早めに対象の契約を洗い出しておくと、期限を逃しにくくなります。
よくある質問
Q1. 更新拒絶の通知を6か月前より後に出してしまいました。
期間満了の1年前から6か月前までに通知しなかったときは、従前の契約と同じ条件で、期間の定めがない契約として更新したものとみなされます（借地借家法26条1項）。その後は解約申入れをすることになり、申入れから6か月を経過すると終了します（27条1項）。ただし、どちらの場合も正当事由が必要です。
Q2. 建物が古いことを理由に明渡しを求められますか。
建物の現況は正当事由の考慮要素の一つですが、それだけで判断されるわけではありません。借主が住み続ける必要などと比べて判断されます。耐震診断の結果や修繕費の見積りなど、客観的な資料を用意して説明します。
Q3. 立退料の相場はいくらですか。
法律で決まった基準はなく、物件や借主の事情によって大きく異なります。引越し費用、新しい住まいの契約費用、賃料の差額などの内訳を積み上げ、根拠を説明できる額を考えます。
Q4. 最初に提示した立退料を後から増やしても意味はありますか。
最高裁判所の平成3年3月22日判決は、解約申入れの後に立退料の提供や増額を申し出た場合でも、その金額を考慮して正当事由を判断できるとしています。
Q5. 家賃の値上げに応じない借主に、立退きを求められますか。
値上げに応じないことだけで正当事由が認められるわけではありません。賃料の見直しは、借地借家法32条の賃料増額請求の手続で進めます。進め方は「家賃は上げられるのか」で整理しています。
まとめ
普通借家を貸主から終わらせるには、通知の期限を守ることと、借地借家法28条の正当事由が必要です。正当事由は、双方の使用の必要性を中心に、従前の経過、利用状況、建物の現況、立退料の申出を合わせて判断されます。立退料は内訳を積み上げて説明できる形にし、合意できたら明渡し日や支払時期を書面に残します。自力での明渡しは避け、話合いが難しいときは弁護士に相談してください。
出典（本文で参照している資料）
- 借地借家法（第26条、第27条、第28条、第30条、第32条、第38条）
- 最高裁判所第二小法廷 平成3年3月22日判決（平成2年(オ)第216号）
- 最高裁判所第三小法廷 平成6年10月25日判決（平成2年(オ)第326号）
- 国税庁 タックスアンサー No.1382 立退料を支払ったとき
- 国税庁 タックスアンサー No.3155 借家人が立退料をもらったとき
- 民事執行法（第22条、第168条）
- 民事訴訟法（第267条、第275条）
- 弁護士法（第72条）
この記事は2026年10月7日時点の情報です。