船橋・千歳台の土地・家を売る、貸す前に知っておきたいこと

船橋・千歳台の範囲と暮らし

区の船橋まちづくりセンターの受け持ちで、船橋1〜7丁目と千歳台3〜6丁目です。区の説明では、小田急線千歳船橋駅の北側にあり、環状八号線が地区の中央を南北に通っています。環八の西側の千歳台には、農園や公園が多く残っています。

千歳船橋駅は船橋1丁目にあり、準急と各駅停車が停まります。1日平均の乗降人員は55,873人です。地区の中には成城警察署や千歳温水プール、希望丘公園（船橋7丁目、約1.9ha）があり、船橋6丁目などにはURの希望ヶ丘団地があります。

町丁目ごとの人口

船橋1〜7丁目・千歳台3〜6丁目の人口は2026年10月1日現在で39,279人、世帯は19,367です。1年前（2025年10月1日）と比べると100人減っています。

世田谷区「町丁目別人口と世帯数」（住民基本台帳）の2026年10月1日現在の値です。1年前との差は2025年10月1日との比較です。

地価（2026年）

地価公示（国土交通省、毎年1月1日時点）と東京都の基準地価（毎年7月1日時点）は、選ばれた地点の更地としての1㎡あたりの価格です。実際に売れる価格は、道路の幅、土地の形、建物の有無と状態で変わります。用途地域の「1低専」は第一種低層住居専用地域、「1中専」は第一種中高層住居専用地域、「近商」は近隣商業地域、「準防」は準防火地域です。

区の住宅地平均（779,900円）を上回る地点はありません。駅に近い船橋1丁目（800m）が64.3万円、船橋4丁目の基準地（1,000m）が61.8万円、駅から1.4kmの船橋6丁目が58.2万円です。環八の西側の千歳台5丁目（祖師ヶ谷大蔵駅まで1,700m）は48.5万円でした。

船橋6丁目の標準地は第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60%・容積率200%）で、駅から離れていても集合住宅が建てられる地域です。

建て替え・土地活用のルール

船橋一丁目の「新たな防火規制」

東京都建築安全条例7条の3にもとづく区域で、2022年10月31日に告示、12月1日から施行されました。区域内で建物を新築・建て替えるときは、原則として準耐火建築物以上にします。都の地域危険度測定調査で火災危険度が4とされたことが指定の理由です。木造でも準耐火の仕様にできますが、建築費は上がります。

環状八号線の沿道地区計画

環状八号線千歳台・船橋地区の沿道地区計画（船橋2・4・7丁目、千歳台3・4丁目などの約8.4ha）では、間口率7/10以上、建物の高さを環八の路面から5m以上にすること、遮音・防音の構造、環八境界から2mの後退などが決められています。道路の騒音を後ろの住宅地に伝えないためのルールです。

そのほかの地区計画と建築協定

• 千歳台六丁目地区（千歳台6丁目・粕谷3丁目）：2003年の地区計画で、土地区画整理事業（1.3ha）も完了しています。
• 世田谷西部地域地区計画：千歳台5丁目（千歳台地区）、船橋6丁目の一部などが入り、区画道路が整っていない地区では容積率80%・建ぺい率40%・敷地100㎡以上が基本です。
• 千歳船橋駅周辺地区（船橋1丁目など）：地区計画ではなく地区街づくり計画で、区画道路の指定と壁面の後退があります。
• 船橋7丁目（旧養和会土地）建築協定：区の一覧で有効な建築協定です（2026年6月末時点）。

災害のリスク

区の土砂災害警戒区域の一覧（2025年4月25日現在）に、船橋・千歳台は入っていません。多摩川風致地区の指定町名にも入っていません。

一方、船橋1丁目は火災の危険度が高いとされ、防火規制が強められた区域です。洪水・内水の想定は、区のハザードマップ（2026年7月改定。船橋・千歳台は内水・中小河川版の分割図3）で確かめます。売買・賃貸では、水害ハザードマップ上の位置の説明が重要事項説明の義務です。

売る・貸すときのポイント

船橋1丁目の古い木造は、建て替え費用まで見て値付けする

新たな防火規制の区域では、建て替えに準耐火以上の仕様が要ります。買い手は建築費が上がる分を土地の価格から差し引いて考えるので、規制の内容と、準耐火にした場合の目安を先に把握しておくと、交渉で根拠を示せます。

容積率200%の土地は、共同住宅も選択肢に

船橋6丁目の標準地のような第一種中高層住居専用地域では、アパートや小さなマンションが計画できます。駅から1km以上あっても、団地や公園が多い住宅地として需要があるので、売るか、建てて貸すかを比べる価値があります。

環八沿いは、遮音と高さのルールを前提に

沿道地区計画の区域では、建物の高さや構造に最低限の基準があります。小さな平屋は建てられないことがあるので、買い手の用途に合うかを先に確かめます。

よくある質問