成城の土地・家を売る、貸す前に知っておきたいこと

成城の範囲と暮らし

成城地区は成城1〜9丁目で、区の成城まちづくりセンターの受け持ちです。小田急線の成城学園前駅（成城6丁目）を境に、まちが南北に分かれています。駅には急行・準急などが停まり、特急ロマンスカーも一部が停車します。2024年度の1日平均乗降人員は80,513人で、小田急線の駅で15番目の多さです。

区は成城地区を「国分寺崖線ほか緑豊かな自然環境に包まれ、閑静な住宅街が広がっています」と紹介しています。成城の桜並木・イチョウ並木は、昭和初期に成城学園の学童も参加して植えられたもので、世田谷百景に選ばれています。崖線の斜面には成城みつ池緑地（成城4丁目）や成城四丁目緑地があります。

住民がつくった街づくりのルール「成城憲章」は、区の区民街づくり協定として成城1〜9丁目全域で登録されています（登録期間は2026年4月1日〜2031年3月31日）。

町丁目ごとの人口

成城1〜9丁目の人口は2026年10月1日現在で23,073人、世帯は10,841です。1年前（2025年10月1日）と比べると109人減っています。

世田谷区「町丁目別人口と世帯数」（住民基本台帳）の2026年10月1日現在の値です。1年前との差は2025年10月1日との比較です。

地価（2026年）

地価公示（国土交通省、毎年1月1日時点）と東京都の基準地価（毎年7月1日時点）は、選ばれた地点の更地としての1㎡あたりの価格です。実際に売れる価格は、道路の幅、土地の形、建物の有無と状態で変わります。用途地域の「1低専」は第一種低層住居専用地域、「1中専」は第一種中高層住居専用地域、「近商」は近隣商業地域、「準防」は準防火地域です。

区全体の住宅地の平均は779,900円（2026年地価公示、前年比+7.0%）です。駅に近い成城2・6丁目の地点は区平均を上回り、駅から離れた成城8・9丁目は下回ります。東京都がまとめた「成城学園前駅から1km以内の基準地（住宅地）の平均」は、2026年が1㎡あたり97.3万円、2025年が91.8万円でした。

駅前の商業地（成城2丁目35番）は139万円（+8.6%）です。商業地の価格は店舗の立地としての評価で、住宅地とは比べられません。

建て替え・土地活用のルール

用途地域と、区全域の敷地の最低限度

成城の住宅地の標準地は、どれも第一種低層住居専用地域・建ぺい率40%・容積率80%で、第1種高度地区（高さ10m）です。駅から離れた成城9丁目の基準地は建ぺい率50%・容積率100%・準防火地域でした。

世田谷区では用途地域ごとに敷地面積の最低限度があり、建ぺい率40%の地域は100㎡、50%の地域は80㎡です（低層住居専用地域は2004年6月24日から）。これより小さい敷地には、原則として新しく家を建てられません。

成城地区 地区街づくり計画（2017年5月2日決定）

成城1〜9丁目の約226.6haが対象で、区の街づくり条例にもとづく計画です。建てる・建て替えるときは、工事着手の30日前までに区へ届出をします。いちばん広い低層住宅地区（約118.1ha）の主な基準は次のとおりです。

地区計画がかかる場所

• 成城学園前駅周辺地区（成城2・5・6丁目の約14.1ha。2003年1月31日決定）：道路から1m以上の壁面後退。ホテル・旅館や風俗営業の建物、屋上の広告塔などは建てられません。
• 成城八丁目地区（約10.1ha。2006年3月10日決定）：敷地面積の最低限度（125㎡・100㎡）、1住戸30㎡未満の住宅の禁止、壁面線の指定などがあります。
• このほか、成城1丁目の一部に大蔵地区、成城3・4丁目に世田谷西部地域 喜多見・成城地区、成城9丁目に世田谷西部地域 成城地区などの地区計画がかかります。

国分寺崖線と景観のルール

成城1丁目1〜2番・5〜21番と成城3・4丁目の全域は、区の風景づくりの重点区域「水と緑の風景軸」に入ります。延べ面積500㎡以上か、見かけの高さ10m以上の建物は届出が必要です。国分寺崖線保全整備条例の崖線地区では、敷地500㎡以上の建築で届出が要り、建物が地面と接する位置の高低差を6m以下にします。また、多摩川風致地区の指定がある町名に成城が入っています（どの範囲かは都市計画図で確認します）。

災害のリスク

世田谷区内の土砂災害警戒区域は104か所（うち特別警戒区域81か所）で、そのうち22か所が成城1・3・4丁目にあります（2025年4月25日現在）。成城4丁目がK001〜K012とK044、成城3丁目がK045〜K049、成城1・3丁目にまたがるK050、成城1丁目がK051〜K053です。崖線沿いの一部で、成城の他の丁目は指定されていません。

洪水・内水の想定は、区が2026年7月に改定したハザードマップで確かめます。不動産の売買・賃貸では、2020年8月から水害ハザードマップ上の位置を重要事項として説明することが義務になっています。

売る・貸すときのポイント

広い土地を分けて売るなら、125㎡で割り算をしてから

成城では、相続などで300㎡前後の土地を分けて売る相談がよくあります。低層住宅地区の125㎡の基準と道路の付け方を先に当てはめると、2区画にしかならない土地も多く、3区画を前提にした査定とは結果が大きく変わります。区画数を決めてから価格を出すのが順番です。

崖線沿いは、擁壁と警戒区域の確認が価格を左右する

土砂災害警戒区域に入るか、古い擁壁が今の基準に合っているかで、買い手が負担する工事費や住宅ローンの審査が変わります。売り出す前に、都の土砂災害警戒区域等マップと、擁壁の確認済証・検査済証の有無を確かめておくと、値下げ交渉を受けにくくなります。

貸すなら、戸建てのまま

低層住宅地区では4戸以上の長屋が原則として建てられず、建ぺい率40%・容積率80%なので、アパートを新しく建てる土地には向きません。家を残して貸すなら、期間を決められる定期借家契約で戸建てのまま貸すのが現実的です。

よくある質問