祖師谷・千歳台の土地・家を売る、貸す前に知っておきたいこと

祖師谷・千歳台の範囲と暮らし

区の祖師谷まちづくりセンター（祖師谷4丁目）の受け持ちで、祖師谷1〜6丁目と千歳台1・2丁目です。中心は小田急線の祖師ヶ谷大蔵駅（祖師谷1丁目）で、準急と各駅停車が停まります。2024年度の1日平均乗降人員は47,616人でした。

駅の周りに商店が集まり、祖師谷3丁目には区立砧図書館があります。千歳台1丁目は環状八号線に面しています。

町丁目ごとの人口

祖師谷1〜6丁目・千歳台1・2丁目の人口は2026年10月1日現在で26,718人、世帯は13,592です。1年前（2025年10月1日）と比べると95人増えています。

世田谷区「町丁目別人口と世帯数」（住民基本台帳）の2026年10月1日現在の値です。1年前との差は2025年10月1日との比較です。

地価（2026年）

地価公示（国土交通省、毎年1月1日時点）と東京都の基準地価（毎年7月1日時点）は、選ばれた地点の更地としての1㎡あたりの価格です。実際に売れる価格は、道路の幅、土地の形、建物の有無と状態で変わります。用途地域の「1低専」は第一種低層住居専用地域、「1中専」は第一種中高層住居専用地域、「近商」は近隣商業地域、「準防」は準防火地域です。

駅に近い祖師谷1丁目は区の住宅地平均（779,900円）に近い73.2万円で、同じ地点の基準地は2026年7月1日時点で75.2万円でした。駅から1.2〜1.5km離れた祖師谷5・6丁目は45.3万〜49.1万円、千歳台2丁目の基準地は51.1万円です。駅前の商業地（祖師谷1丁目11番）は105万円（+7.3%）でした。

上昇率は5.8〜6.7%で、駅の近くと遠くで差が小さいのがこの地域の特徴です。

建て替え・土地活用のルール

駅の近くと遠くで、用途地域の数字が違う

表の延べ面積は容積率だけで計算した上限で、実際は道路の幅や斜線制限で小さくなることがあります。また、建ぺい率40%の地域は敷地面積100㎡未満には原則として新しく建てられないので、上の例の100㎡はぎりぎりの大きさです。

世田谷西部地域地区計画

祖師谷5・6丁目（祖師谷地区）と千歳台2・5丁目（千歳台地区）は世田谷西部地域地区計画（1993年決定）の区域で、区画道路が整っていない地区では容積率80%・建ぺい率40%・敷地100㎡以上が基本です（条件を満たすと100%・50%・80㎡に緩和）。千歳台2丁目の沿道地区・住宅地区などには、別の制限があります。

祖師ヶ谷大蔵駅周辺地区 地区街づくり計画

祖師谷1・3丁目と砧6・8丁目の約28.3haが対象です。隣地境界から0.5m以上離すこと、祖師谷通り沿いは1階部分を道路境界から1.5m下げること、風俗営業の建物を建てないことなどが決められています。

祖師谷二丁目地区（2023年2月27日決定）

住宅団地の建替えにあわせた地区計画で、約7.6ha。容積率150%・建ぺい率50%、高さ28.5m以下、7本の壁面線などが決まっています。

千歳台1丁目は環状八号線の沿道地区計画（砧・桜丘地区）にかかります。この地域に区の有効な建築協定や区民街づくり協定はありません。

災害のリスク

区の土砂災害警戒区域の一覧（2025年4月25日現在）に、祖師谷・千歳台は入っていません。多摩川風致地区の指定町名にも入っていません。

洪水・内水の想定は、区のハザードマップ（2026年7月改定）で物件の位置を確かめます。売買・賃貸では、水害ハザードマップ上の位置の説明が重要事項説明の義務です。

売る・貸すときのポイント

査定は「建てられる大きさ」から

この地域は、駅からの距離よりも、容積率が150%か80%かで土地の価値が変わります。同じ130㎡でも、容積率150%なら延べ195㎡、80%なら104㎡までです。建て替えを前提に買う人が多いので、用途地域と地区計画を確かめてから価格を決めます。

駅近の土地は、賃貸住宅にも向く

祖師谷1丁目のように容積率150%の土地は、戸建てだけでなく小さな共同住宅も計画できます。駅から徒歩圏の賃貸需要を生かす選択肢があるので、売る前に「建てて貸す」場合と比べてみる価値があります。

よくある質問