岡本・大蔵・砧の土地・家を売る、貸す前に知っておきたいこと

岡本・大蔵・砧の範囲と暮らし

区の砧まちづくりセンターの受け持ちで、岡本1〜3丁目・大蔵1〜6丁目・砧1〜8丁目・砧公園です。ウルスタの事務所（大蔵5丁目）もこの地区にあります。区の説明では、小田急線祖師ヶ谷大蔵駅の南側にあり、国分寺崖線の影響で起伏が大きく、住宅地と緑地・農地が混ざった地域です。

中心に都立砧公園（約39万㎡、1957年開園）と大蔵運動公園があり、国立成育医療研究センター（大蔵2丁目）、岡本公園民家園（岡本2丁目）、静嘉堂文庫（岡本。美術館の展示は2022年に丸の内へ移り、書庫と庭園が岡本に残っています）、NHK放送技術研究所（砧）などがあります。

駅とバス

地区の中に駅はなく、北は祖師ヶ谷大蔵駅・成城学園前駅（小田急線）、南は用賀駅・二子玉川駅（東急田園都市線）を使います。成育医療研究センターへは成城学園前駅から東急バスで約15分です。区は公共交通が不便な地域の対策を進めていて、砧1〜8丁目と大蔵1〜3丁目では予約制の乗合ワゴンが2026年4月1日から本格運行しています（乗降地点46か所、大人300円）。区は、狭い道が多くバス車両では運行が難しい地域があるとしています。乗合ワゴンはルートを決めず、予約に合わせて乗降地点の間を走る仕組みです。

町丁目ごとの人口

岡本1〜3丁目・大蔵1〜6丁目・砧1〜8丁目・砧公園の人口は2026年10月1日現在で42,887人、世帯は20,888です。1年前（2025年10月1日）と比べると44人増えています。

世田谷区「町丁目別人口と世帯数」（住民基本台帳）の2026年10月1日現在の値です。1年前との差は2025年10月1日との比較です。

地価（2026年）

地価公示（国土交通省、毎年1月1日時点）と東京都の基準地価（毎年7月1日時点）は、選ばれた地点の更地としての1㎡あたりの価格です。実際に売れる価格は、道路の幅、土地の形、建物の有無と状態で変わります。用途地域の「1低専」は第一種低層住居専用地域、「1中専」は第一種中高層住居専用地域、「近商」は近隣商業地域、「準防」は準防火地域です。

この地区は駅からの距離と高低差で地価が大きく変わります。祖師ヶ谷大蔵駅に近い砧8丁目（560m）が78.8万円、砧4丁目（670m）が72.0万円なのに対し、大蔵5丁目（成城学園前駅まで1,600m）は38.3万円、岡本3丁目の基準地（用賀駅まで1,800m）は54.4万円です。区の住宅地平均（779,900円）とほぼ同じ水準なのは砧8丁目だけです。

上昇率も、駅に近い砧4丁目の+8.4%に対して大蔵5丁目は+3.5%、岡本3丁目の基準地は+3.0%と、駅から遠い地点ほど緩やかです。

建て替え・土地活用のルール

用途地域と地区計画

標準地・基準地はすべて第一種低層住居専用地域・建ぺい率50%・容積率100%・準防火地域です。そのうえで、地区計画が細かく重なっています。

• 世田谷西部地域 大蔵・岡本・鎌田・瀬田地区（大蔵6丁目、岡本1〜3丁目など）：区画道路が整っていない地区では容積率80%・建ぺい率40%・敷地100㎡以上が基本です（条件を満たすと100%・50%・80㎡に緩和）。
• 大蔵地区（大蔵3〜5丁目、喜多見6丁目、成城1丁目）、打越地区（大蔵5・6丁目）、大蔵三丁目地区（大蔵2〜4丁目・砧5・7丁目。公社大蔵住宅の建替えにあわせ国分寺崖線の景観を守る計画）
• 外環道東名ジャンクション周辺地区（大蔵5・6丁目、喜多見3・5〜7丁目など。2026年3月5日決定）
• 砧では砧一・三丁目地区、砧五丁目地区、砧三・五丁目世田谷通り沿道地区、祖師ヶ谷大蔵駅南周辺地区（砧6・8丁目）、環状八号線の沿道地区計画など

区の地区計画一覧にある区域の書き方です。同じ丁目でも番地によって入る計画が違うので、地番で確かめます。この地区に区の有効な建築協定はありません（2026年6月末時点）。

多摩川風致地区

岡本・大蔵・砧は、多摩川風致地区（1933年指定）の指定がある町名です。町全体が入るとは限らず、第一種（建ぺい率20%以下・高さ10m以下）と第二種（40%以下・15m以下）があります。

国分寺崖線

崖線は区内で多摩川・野川沿いに約8km続き、高さは10〜20mです。国分寺崖線保全整備条例の崖線地区（約300ha）では、敷地500㎡以上の建築で届出が要り、建物が地面と接する位置の高低差を6m以下にします。階段状に高く積み上げる建物を抑えるためのルールです。

災害のリスク

土砂災害

区の砧地区の防災ページでは、大蔵3・4・5丁目と岡本2丁目の一部が土砂災害警戒区域・特別警戒区域に指定されていると案内されています。区の指定区域の一覧には大蔵3〜6丁目と岡本1〜3丁目の名前が出てくるので、該当するかは東京都の土砂災害警戒区域等マップで地番ごとに確かめます。砧の町名は、どちらの資料にも出てきません。

浸水

野川・仙川などの洪水浸水想定区域は東京都が2024年2月に新しくし、想定最大規模の降雨は1時間153mmです。区のハザードマップ（2026年7月改定）で物件の位置を確かめます。広域避難場所は砧公園・大蔵運動公園一帯と、多摩川河川敷・二子橋一帯です。

売買・賃貸では、水害ハザードマップ上の位置の説明が重要事項説明の義務になっています。土砂災害警戒区域に入っていれば、そのことも説明します。

売る・貸すときのポイント

駅までの道のりを、具体的に伝える

駅から遠い地域では、買い手や借り手は「どうやって駅に出るか」を気にします。最寄りのバス停と本数、乗合ワゴンの運行区域かどうか、自転車で駅まで何分かを、物件の紹介に書いておくと検討が進みます。

崖線沿いは、擁壁と高低差を先に調べる

崖線沿いの土地は眺めがよい一方、擁壁のつくり直しや、条例による高低差の制限で建築費がかさむことがあります。土砂災害警戒区域に入るか、擁壁の検査済証があるかを売り出す前に確かめておくと、買い手の不安を減らせます。

貸すなら、駐車場と広さを生かす

駅から遠い分、敷地にゆとりのある家が多い地域です。家を残して貸す場合は、駐車場や庭があることを条件として前に出し、期間を決められる定期借家契約で貸すと、将来売るときの選択肢も残せます。

よくある質問