「10月にまた上がる」の前に——管理物件の火災保険を、台風シーズンのうちに棚卸しする

「2026年10月に火災保険がまた上がる」という話が、業界の周辺で流れています。ですが管理会社が今やるべきことは、値上げ幅を当てにいくことではありません。自社の管理物件について、どの建物にどの補償が付いていて、いつ更新が来るのかを一枚の表にすることです。それが無い状態で通知だけが届くと、オーナーからの「うちはどうなるの」に一件ずつ調べて答えることになります。ウルスタ代表として自社で210室の管理を続けている立場から、確定していることと確定していないことを切り分けたうえで、棚卸しの手順とオーナーへの説明の型を書きます。

【要点】確定していること、していないこと

「10月に上がる」の出どころを確かめる

保険の値上げの話は、毎年どこかで流れます。困るのは、出どころを確かめないまま社内で共有されてしまうことです。オーナーに「10月から上がるそうです」と伝えたあとで、実はその会社は改定しなかった、という事故が起きます。

確かめ方は単純です。参考純率の改定なら、損害保険料率算出機構がニュースリリースを出します。同機構は料団法にもとづき参考純率を算出する団体で、改定するときは金融庁長官への届出と適合性審査結果の通知受領を経て、その事実を公表します。ここに載っていない「改定」は、参考純率の改定ではありません。

過去の火災保険参考純率の改定リリースは、次の4本です。

およそ2年おきに動いてきた、という並びになります。ただし「だから次は2025年か2026年のはずだ」と読むのは推測です。本稿では予想はしません。確認できるのは、2026年度の一覧に火災保険の改定が無いという事実までです。

参考純率と保険料は、別のものである

ここは実務で一番間違えられるところなので、丁寧に書きます。機構自身がリリースの中で、はっきり注記しています。参考純率の改定率と、実際に契約者が支払う保険料の改定率は、異なります。

理由は、保険料の構造にあります。保険料率は2つの部分に分かれています。

参考純率が動くのは前者だけです。後者は各社が独自に決めますし、そもそも参考純率を採用するかどうかも各社の判断です。だから「参考純率が13.0%上がる」は「保険料が13.0%上がる」を意味しません。建物の構造、所在地、築年、補償の組み方、割引の適用によって、上がる物件も、ほとんど変わらない物件も出ます。

オーナーに説明するときは、この1段を飛ばさないでください。「13.0%上がります」と言い切って、実際の通知が13.0%でなかったときに、信用を落とすのは管理会社です。

直近の改定は2023年6月。中身を正確に見る

2023年6月の改定は、機構の説明では2つの背景から行われています。ひとつが自然災害などによる保険金支払いの増加とリスク環境を踏まえた対応。もうひとつが水災料率における契約者間の保険料負担の公平化です。

後者が、賃貸管理にとって効いてくるほうです。全国一律だった水災の料率を、地域のリスクに応じて分けた。つまり水災リスクの低い地域の物件は相対的に安く、高い地域の物件は相対的に高くなる方向に、料率の作りそのものが変わったということです。値上げの一言でまとめると、この構造変化が見えなくなります。

水災料率が5区分になった意味

水災料率は、建物の所在地に応じて5つの等地に分かれます。同じ市内でも、河川からの距離や標高で区分が変わることがあります。ここで管理会社が押さえておくべき点は3つです。

1. 所在地で決まるので、オーナーの努力では変えられない
2. だからこそ、説明の材料としては使いやすい（会社の裁量ではないことが明確）
3. 水災補償を外すかどうかの判断が、以前より意味を持つようになった

3つ目については慎重に扱ってください。水災補償を外せば保険料は下がりますが、外した年に浸水すれば全額が自己負担になります。そしてその判断は、管理会社が代わりに下せるものではありません。管理会社の役割は、判断に必要な材料を揃えて渡すところまでです。

自社の管理物件の水災等地を引く

機構は水災等地検索という仕組みをウェブサイトで公開していて、所在地から等地を確認できます。あわせて、市区町村別の水災補償付帯率も公表されています（市区町村別のデータは2026年2月26日に公表されました）。

この2つを組み合わせると、オーナーに渡せる材料が1枚できます。「この物件の所在地はこの等地で、この市区町村で水災補償を付けている割合はこれくらいです」という並べ方です。数字を並べるだけで、判断は相手に渡す。これが管理会社にとって安全で、かつ役に立つ形です。

契約期間が最長5年になったことの副作用

火災保険の契約期間は、現在は最長5年です。かつては10年や、さらに長い契約が組めた時期がありました。長期契約は保険料の割引が効くうえに、更新の手間も少ない。それが5年に短くなったということは、実務の側から見ると更新の回数が単純に増えたということです。

10年契約なら、管理を10年続けても更新は1回。5年契約なら2回です。そして更新のたびに、そのときの料率が当たります。料率が上がっていく局面では、この頻度の差がそのまま負担の差になります。

更新は毎年、管理棟数の5分の1ずつ来る

ここは算数の話です。すべての契約が5年契約で、更新時期がおおむね散らばっているとすると、毎年、管理棟数の5分の1が更新を迎えます。管理100棟なら年に20棟、月に換算すると1.67棟です。

この数字を出しておく理由は、「保険の更新対応」を突発の作業ではなく定例の作業として設計するためです。年に20件しか来ないなら、月に2件弱。担当を決めて、更新の3か月前に着手するルールにすれば、慌てる場面はほぼ消えます。

棚卸しにかかる時間を先に見積もる

棚卸しは「やろう」で始まって「終わらない」で消えるのが常です。先に時間を見積もってください。証券を1棟分開いて、補償の有無と満期日を台帳に転記するのに1棟あたり12分と置きます。

100棟で20.0時間。1日2時間ずつ充てれば10営業日で終わります。「大変そうだ」と感じていた作業が、10営業日と書き出した瞬間に予定に入る。これが見積もりを先にやる理由です。

台帳に入れる12列

最低限、次の12列があれば使えます。表計算ソフト1枚で十分です。

12列のうち、実際に埋まらない列が出てきます。埋まらないこと自体が発見です。証券が手元に無い、代理店が分からない、満期が不明。それが分かった時点で、その物件は要対応リストに入ります。

建物・家財・借家人賠償——3つの地図

賃貸で保険がややこしいのは、契約者が2種類いるからです。整理しておきます。

階下漏水の一件を思い出してください。どの保険が動くかは、原因が誰にあるかで変わります。入居者の不注意なら借家人賠償や個人賠償、建物側の配管の劣化ならオーナー側の保険という組み立てになるのが一般的です。ただし個別の判断は保険会社が行います。管理会社が現場でこの結論を出してはいけません。

オーナーの保険がカバーしないもの

棚卸しをすると、必ず出てくる穴があります。よく見かけるのは次の4つです。

1. 水災補償が付いていない。ハザードマップ上は該当していないつもりだった、というケースが多い
2. 保険金額が古い。建築当時の金額のままで、現在の再調達価額に届かない
3. 施設賠償が無い。外壁の落下や看板の飛散で他人に損害を与えた場合の備えが欠けている
4. 家賃補償（賃料損失）が無い。被災して貸せない期間の収入が拾えない

建築費が上がっている局面では、2つ目が特に効いてきます。保険金額が実際の再調達価額を下回っていると、全焼しても建て直せない金額しか出ません。これは値上げより深刻な話です。修繕費や工事費の上昇をオーナーに説明する場面については、修繕費の値上がりをオーナーに説明するで別途まとめています。

入居者の保険は、更新されていないことがある

入居時に加入してもらった家財保険が、2年後の更新で切れたまま、という状態は珍しくありません。契約更新の案内と保険の更新が別ルートで動いていると起きます。

そして借家人賠償が切れている入居者が漏水を起こすと、回収先が消えます。オーナーの保険で修理し、入居者に請求し、払えないと言われる。この展開を経験した管理会社は多いはずです。

対策は仕組みの側にあります。賃貸借契約の更新事務のチェックリストに、保険の満期確認を1行入れる。それだけです。個人の記憶に頼らせないことが、この種の漏れには一番効きます。

台風の前にやる3つのこと

ここからは季節の実務です。接近が分かった時点でやることを3つに絞ります。

1. 物件の外回りを片付ける。自転車、ゴミ置き場の蓋、置き看板、植木鉢。飛べば他人の物を壊します
2. 入居者へ一斉連絡。ベランダの私物の取り込み、窓の施錠、緊急連絡先の再掲
3. 被災前の写真を撮る。外壁、屋根まわり、共用部。あとで「元からあった傷」かどうかを分けるのは、この写真です

3つ目を軽視しないでください。被災後の写真だけでは、損害がその災害によるものかを示しにくくなります。台風シーズンの入口で全物件を一巡しておくと、その年の対応がまるごと楽になります。

台風の後、48時間でやること

通過後は時間との勝負です。優先順位を先に決めておきます。

「被害ゼロも記録に残す」を入れているのは、オーナーへの報告のためです。連絡が来ないと、オーナーは確認されていないのだと受け取ります。異常なしと1行送るだけで、その不安は消えます。災害時を含めた連絡体制の設計は、トラブル時の連絡プロトコルで全体像を整理しています。

写真の撮り方で、後の話が変わる

保険金の請求で写真が足りずに手戻りする、というのは頻繁に起きます。撮り方に型を作っておいてください。

1. 全景。建物全体が入る位置から1枚。どの物件かが分かること
2. 中景。被害箇所を含む面の全体。位置関係が分かること
3. 近景。被害箇所そのもの。複数角度から
4. スケール。メジャーや定規を当てて大きさが分かる1枚
5. 日付。撮影日時が記録される設定にしておく

この5点を社内の共有フォルダのテンプレートにしておくと、誰が現場に行っても同じ品質で戻ってきます。属人性を消すのは、こういう地味な標準化です。

「保険で直せます」と言ってはいけない

現場でつい出てしまう一言です。オーナーを安心させたい気持ちからですが、これは避けてください。

理由は単純で、保険金を支払うかどうかを決めるのは保険会社であり、管理会社ではないからです。免責金額に届かない、経年劣化と判断される、その災害との因果が認められない。降りない理由はいくつもあります。管理会社が先に「出ます」と言っていると、降りなかったときの説明が極端に難しくなります。

代わりに使う言い方を決めておきます。「保険の対象になる可能性があるので、代理店に確認します」。事実だけを述べていて、次の行動も示している。この形なら、どちらに転んでも矛盾しません。

保険業法の線引きを、社内で共有する

これは会社を守る話なので、はっきり書きます。保険の募集（勧誘・契約の締結の媒介など）を行うには、保険業法にもとづく登録や届出が必要です。資格の無い者が保険を勧めたり、補償内容の選択を誘導したりすることは、認められていません。

管理会社によっては、代理店登録をして自社で募集まで行う体制を取っています。そうでない会社もあります。問題は、その線引きが社内で共有されていないケースです。担当者が良かれと思って「この補償は付けたほうがいいですよ」と言ってしまう。悪意はなくても、線を越えることがあります。

実際にどこまでが取次でどこからが募集になるかは、行為の態様によって判断が分かれます。自社の体制については、必ず取引のある保険会社か代理店、または専門家に確認してください。本稿は一般的な整理であって、個別の適法性の判断ではありません。

月次報告に、保険の1行を足す

棚卸しが終わったら、それを使い続ける仕掛けを作ります。おすすめは月次報告に1行足すことです。

たった1行ですが、効果は3つあります。オーナーが自分の契約状態を毎月目にすること。更新が突然の出来事にならないこと。そして管理会社が保険まで見ていることが伝わることです。月次報告そのものの設計は、オーナーが離れない月次報告で詳しく扱っています。

値上げの説明を、災害増加だけで終わらせない

実際に改定の通知が来たとき、オーナーへの説明が「災害が増えているので」だけだと、納得は得られません。オーナーからすれば、自分の物件は被災していないのに上がるからです。

3つの層に分けて話すと通りやすくなります。

1. 仕組みの層。保険は加入者全体で支え合う仕組みで、料率は全体の支払実績から算出される
2. 地域の層。水災料率は5区分に細分化され、所在地のリスクが反映されるようになった
3. 金額の層。この物件の年間保険料は現在いくらで、通知ベースでいくらになるか

参考として、仮に参考純率の引き上げ幅がそのまま保険料に乗ったとして、5年ごとの更新で同じ幅の改定が続いた場合の推移を置きます。これはあくまで仕組みを理解するための試算であって、予想ではありません。

倍率でいうと、1回で1.130倍、2回で1.2769倍、3回で1.4429倍です。複利で効くという性質だけを、オーナーと共有しておく。そのうえで、実際の金額は通知が来てから話す。この順番が誠実です。

地震保険をどう扱うか

地震保険は、火災保険に付帯する形でしか加入できません。そして機構の公表によると、2024年度の地震保険付帯率は70.4%で、統計開始以降はじめて70%を超えました。保有契約件数も2025年度末で2,200万7,610件、対前年度末比1.0%増と増え続けています。

裏を返せば、まだ29.6%は付帯していないということです。棚卸しの9列目で地震保険の有無を取るのは、この分布の中で自社の管理物件がどちら側にいるかを知るためです。

ただしここでも、付けるべきかどうかを管理会社が勧めることはできません。付いているか、付いていないか。その事実をオーナーに伝えるところまでが役割です。

よくある誤解

情報の扱いで慎重にした点

本稿を書くにあたって、意図的に書かなかったことがあります。理由とあわせて残しておきます。

本文中の保険料の試算は、参考純率の引き上げ幅がそのまま保険料に反映されると仮定した場合の単純計算です。実際の保険料は各社の商品改定率、建物の条件、割引の適用で変わります。棚卸しの所要時間も、1棟12分という仮定に基づく目安です。

最後にもう一度だけ書きます。値上げ幅を当てにいく必要はありません。どの建物にどの補償が付いていて、いつ更新が来るのか。その一覧が手元にあれば、通知が届いた日に、その日のうちに答えられます。台風シーズンのうちに、まず一巡してみてください。

賃貸管理の実務については、ウルスタのコラムで継続的に書いています。