深沢・駒沢・新町・桜新町の土地・家を売る、貸す前に知っておきたいこと

深沢・駒沢・新町・桜新町の範囲と暮らし

区の深沢まちづくりセンター（駒沢4丁目）の受け持ちで、深沢1〜8丁目・駒沢3〜5丁目・駒沢公園・新町1〜3丁目・桜新町1・2丁目です。区は「ほぼ平坦で静かな住宅街であり、畑が残っている所も」ある地区で、駒沢オリンピック公園や呑川緑道・親水公園など公園や緑地が多いと紹介しています。

区の説明のとおり、地区の中の鉄道の駅は東急田園都市線の桜新町駅（桜新町2丁目）だけで、準急と各駅停車が停まります。2025年度の1日平均乗降人員は70,098人です。駒沢大学駅（上馬4丁目）や都立大学駅（目黒区）を使う住宅地も多く、地区の中の交通はバスが中心です。

都立駒沢オリンピック公園は1964年12月1日に開園し、開園面積は413,573.09㎡（2022年9月時点）です。震災のときの避難場所でもあります。深沢7丁目の呑川親水公園（延長870m）には川沿いに約300本の桜があり、深沢7・8丁目から桜新町1丁目にかけての桜並木は、大正2年から分譲された新町住宅地で植えられたものです。

町丁目ごとの人口

深沢1〜8丁目・駒沢3〜5丁目・駒沢公園・新町1〜3丁目・桜新町1・2丁目の人口は2026年10月1日現在で49,796人、世帯は25,126です。1年前（2025年10月1日）と比べると144人減っています。

世田谷区「町丁目別人口と世帯数」（住民基本台帳）の2026年10月1日現在の値です。1年前との差は2025年10月1日との比較です。

地価（2026年）

地価公示（国土交通省、毎年1月1日時点）と東京都の基準地価（毎年7月1日時点）は、選ばれた地点の更地としての1㎡あたりの価格です。実際に売れる価格は、道路の幅、土地の形、建物の有無と状態で変わります。前年比が「―」の地点は、その年に新しく選ばれた地点です。用途地域の「1低専」は第一種低層住居専用地域、「準工」は準工業地域、「近商」は近隣商業地域、「準防」は準防火地域です。

一戸建て向けの第一種低層住居専用地域では、桜新町駅から210mの桜新町1丁目の基準地が93.5万円、390mの新町3丁目が91.8万円（建ぺい率60%・容積率150%）、800mの深沢8丁目が90.9万円でした。駅から1km以上の地点は、深沢1丁目（都立大学駅1,300m）87.9万円、駒沢4丁目の基準地（桜新町駅1,000m）85万円、深沢7丁目の基準地（1,400m）82万円、深沢2丁目の基準地（駒沢大学駅1,900m）79.7万円、新町1丁目（1,100m）78万円、深沢5丁目（等々力駅1,000m）75万円です。

桜新町2丁目の地点（地価公示115万円、基準地価118万円）は、準工業地域のマンション用地です。深沢8丁目の地点は2026年に新しく選ばれた地点で、前年との比較はありません。商業地は、桜新町駅前の桜新町2丁目が134万円（+10.7%）、深沢6丁目の近隣商業地が83.3万円（+8.0%）でした。

建て替え・土地活用のルール

用途地域と敷地の最低限度

住宅地の多くは第一種低層住居専用地域・建ぺい率50%・容積率100%・準防火地域です。区全域のルールでは、敷地面積の最低限度は建ぺい率50%の住居系の地域で80㎡、60%で70㎡です。深沢・駒沢は多摩川風致地区の指定がある町名に入っていません。地区のどの町丁目も、東京都建築安全条例の「新たな防火規制」の区域には入っていません。

地区計画は少ない

区の地区計画等の一覧（2026年8月6日時点）で、駒沢・新町・桜新町を区域に含む地区計画はありません。深沢を含むのは、目黒通り沿いの目黒通り地区 地区街づくり計画（深沢1丁目、等々力1〜4・6・7丁目、玉堤2丁目）だけです。区は目黒通りを多摩川河川敷へ通じる重要な避難路とし、沿道に火災に強い建物を建てることを目標にしています。

深沢七丁目住宅地区建築協定

区の一覧（2026年6月末時点）に載っている7件の建築協定のひとつです。建築協定は土地の所有者どうしが結ぶ約束で、区域内の土地を買った人にも引き継がれます。協定の区域と内容は、区で原本を確かめてください。

桜新町街づくり協定（区民街づくり協定）

桜新町1丁目7番ほかの、サザエさん通りと旧玉川通りに面する建物を対象にした協定で、区に登録されています（登録期間は2024年4月1日〜2029年3月31日）。建物の1階部分を道路境界から1m以上下げること、1階を店舗にすること、看板やワゴンは自分の敷地内に置くことなどを決めています。地区計画や建築協定とは違い、地元の街づくり協議会が自主的に定めて区に登録した協定ですが、通り沿いの建物を建て替える買い手は内容を気にします。

災害のリスク

区の土砂災害警戒区域（区内104か所）は、深沢・駒沢・新町・桜新町にはありません。多摩川の想定浸水深の表示板も、この地区には設けられていません。

地区を流れる呑川は、深沢1〜5丁目の区間が下水道の幹線として暗渠になり、上が緑道になっています。呑川については、東京都が2024年2月15日に水防法にもとづく洪水浸水想定区域を指定しています（時間最大153mm、24時間総雨量690mm）。物件ごとの想定は、区の洪水・内水氾濫ハザードマップ（2026年7月更新）で地番ごとに確かめます。売買・賃貸では、水害ハザードマップ上の位置の説明が重要事項説明の義務です。

震災のときの広域避難場所は、深沢1・2・6丁目が駒沢オリンピック公園一帯、深沢3・4丁目が東京学芸大学附属世田谷小・中学校一帯、深沢5・7・8丁目が都立園芸高校です。

売る・貸すときのポイント

駅から遠い住宅地は、使える駅とバスをすべて書く

深沢地区の住宅地は、桜新町、駒沢大学、都立大学、等々力、自由が丘など、複数の駅のどれからも1km以上離れることがあります。広告に1つの駅しか書かないと、別の駅を使いたい買い手や借り手の検索から漏れます。使える駅とバス停、バスで駅まで何分かを並べて示します。

建ぺい率60%・容積率150%の土地は、それを示す

新町3丁目の地点のように、同じ第一種低層住居専用地域でも60%/150%の土地は、50%/100%の土地より5割多く床面積を取れます。建て替えを考える買い手には大きな違いなので、用途地域の数字まで確かめて伝えます。

畑や広い土地が宅地になる動きを見ておく

区が「畑が残っている」と紹介するとおり、地区には農地や広い屋敷が残っています。周りで農地が宅地として分けて売り出されると、似た価格帯の新築が増えて比べられます。売る時期を考えるときの材料になります。

よくある質問