上野毛・野毛・中町の土地・家を売る、貸す前に知っておきたいこと

上野毛・野毛・中町の範囲と暮らし

区の上野毛まちづくりセンター（中町2丁目）の受け持ちで、上野毛1〜4丁目・野毛1〜3丁目・中町1〜5丁目です。区は「多摩川を挟んで神奈川県川崎市に隣接」する地区で、北側は平坦、南側は国分寺崖線という多摩川に向かって下る地形で、勾配の急な坂道が多いと説明しています。谷沢川や丸子川、五島美術館や多摩美術大学、野毛大塚古墳もある地区です。

区立の玉川野毛町公園（野毛1丁目、65,600.27㎡）には全長82mの野毛大塚古墳（都の史跡）があり、拡張された「みどりのエリア」が2026年7月18日に開園しました。崖線の斜面には湧き水のある上野毛自然公園（上野毛2丁目、9,239.84㎡）があります。

駅は東急大井町線の上野毛駅（上野毛1丁目）で各駅停車が停まり、2025年度の1日平均乗降人員は22,887人です。中町や野毛1丁目は等々力駅（27,823人）も使えます。地価公示の地点でも、野毛1丁目は等々力駅から1,000mです。

町丁目ごとの人口

上野毛1〜4丁目・野毛1〜3丁目・中町1〜5丁目の人口は2026年10月1日現在で34,786人、世帯は17,427です。1年前（2025年10月1日）と比べると196人増えています。

世田谷区「町丁目別人口と世帯数」（住民基本台帳）の2026年10月1日現在の値です。1年前との差は2025年10月1日との比較です。

地価（2026年）

地価公示（国土交通省、毎年1月1日時点）と東京都の基準地価（毎年7月1日時点）は、選ばれた地点の更地としての1㎡あたりの価格です。実際に売れる価格は、道路の幅、土地の形、建物の有無と状態で変わります。前年比が「―」の地点は、その年に新しく選ばれた地点です。用途地域の「1低専」は第一種低層住居専用地域、「準防」は準防火地域です。

上野毛駅から240mの上野毛1丁目が85.7万円、中町1丁目の基準地（等々力駅500m）が81.5万円、等々力駅から330mの中町2丁目が80.4万円（前年比+7.6%）でした。駅から890mの上野毛4丁目は79.2万円、600mの上野毛2丁目は78.5万円です。

いちばん低い野毛1丁目（61.3万円）と上野毛2丁目は、建ぺい率40%・容積率80%の地域です。建ぺい率50%・容積率100%の地点より建てられる面積が小さく、駅からの距離とあわせて価格の差になっています。上野毛1丁目は駅に近いのに前年比+4.5%で、区平均（+7.0%）を下回りました。

建て替え・土地活用のルール

用途地域と敷地の最低限度

地価の地点はどれも第一種低層住居専用地域で、建ぺい率/容積率は50%/100%（準防火地域）と40%/80%（野毛1丁目、上野毛2丁目）に分かれます。区全域のルールでは、敷地面積の最低限度は建ぺい率40%で100㎡、50%で80㎡です。

多摩川風致地区

多摩川風致地区（1933年指定）は国分寺崖線から多摩川までの区域で、上野毛・野毛・中町は指定がある町名です。建物の新築・増改築や木の伐採に許可が要り、第一種は建ぺい率20%以下・高さ10m以下・道路側3m後退、第二種は建ぺい率40%以下・高さ15m以下・道路側2m後退が基準です。どの丁目・番地が何種かは都市計画図で確かめます。

国分寺崖線と風景づくり

野毛1〜3丁目と上野毛2丁目の全域、上野毛3丁目1〜9番・16〜26番は、区の風景づくりの重点区域「水と緑の風景軸」です。延べ面積500㎡以上か見かけの高さ10m以上の建物、500㎡以上の開発行為は届出が要ります。国分寺崖線保全整備条例の崖線地区では、敷地500㎡以上の建築で届出が要り、建物が地面と接する位置の高低差を6m以下にします。野毛3丁目7〜10番（約3.18ha）は、崖線の緑地保全の方針が決められた地区です。

中町上野毛通り沿道地区 地区計画（1989年10月11日決定）

中町2・3丁目の上野毛通り沿いと後ろの住宅地、約2.99haにかかる地区計画です。A地区（沿道）とB地区（後背地）に分かれ、区のパンフレットでは、高さの最高限度は12.5m（A地区）と10m（B地区）の2段階です（表が読み取りにくいため、計画書の原本でも確かめてください）。計画図の壁面の位置を越えて建てられず、道路に面する垣・さくは生垣やフェンスなどにします。

野毛一丁目西部地区 地区計画（2016年12月22日決定）

野毛1・2丁目の一部にかかる地区計画で、建てられる建物の用途、高さ、壁面の位置などが決められています。区域に入る土地は、計画書で内容を確かめてください。

環八沿い

上野毛1〜4丁目・野毛3丁目の環八沿いは「環状八号線瀬田・上野毛・野毛地区」（約7.6ha）、上野毛1丁目・野毛1〜3丁目・中町1丁目などは「環状八号線野毛・等々力・中町地区」（約8.9ha）の沿道地区計画の区域です。

環八（環状八号線）沿いには、騒音から住まいを守り、沿道に建物を連ねて後ろの住宅地への音を遮るための沿道地区計画があります。主な制限は共通で、間口率（敷地の環八に面する長さのうち建物が占める割合）の最低限度10分の7、環八の路面の中心からの高さの最低限度5m、高さ5m未満の部分は遮音上有効な構造にすること、計画図で定める区域内では住宅・学校・病院などの居室を防音構造にすること、などです。環八に面する長さが20m以上の特殊建築物や事務所は、歩道面から2.5m以下の部分を道路境界から1m以上下げます。環八沿いの土地は、ふつうの住宅地と同じ感覚で建物の形を決められない点に注意が要ります。

水害と土砂災害のリスク

2019年の台風19号で起きたこと

区の中間報告（2020年2月）では、「上野毛・野毛地区」（野毛2・3丁目、上野毛2丁目、玉川1丁目付近）で、12月13日時点で半壊105件・一部損壊46件、計151件の被害が確認されています。15時ごろから浸水が始まり、19時6分に下野毛排水樋門を全閉、22時20分には玉川地先の堤防が整っていない区間から多摩川の水があふれました。

最終報告（2020年10月）のシミュレーションでは、最大浸水深は約135cm、浸水量は約7万3千㎥です。主な原因は、樋門を全閉したことで行き場を失った雨水がたまったこと（内水）、丸子川の明神池余水吐からの流入、玉川3丁目付近の堤防がない箇所からの溢水（約4千㎥）とされています。

想定と表示板

多摩川の洪水浸水想定区域（想定最大規模）は2016年に指定され、谷沢川・丸子川は東京都が2024年2月15日に洪水浸水想定区域を指定しています。区は上野毛2・3丁目に5か所、野毛2・3丁目に11か所、想定浸水深の表示板を設けています（2020年5月設置）。

土砂災害警戒区域

区内104か所のうち18か所がこの地区です。2016年3月9日告示の野毛2丁目（K031）・野毛1丁目（K032〜K035）と、2018年1月30日告示の上野毛3丁目（K083〜K085）、上野毛2・3丁目（K086・K087）、上野毛2丁目（K088・K089）、上野毛2丁目・野毛3丁目（K090）、野毛3丁目（K091）、野毛2丁目（K092〜K095）です。K031は2024年3月22日に特別警戒区域が解除されました。中町には指定がありません。

売買・賃貸では、水害ハザードマップ上の位置と、土砂災害警戒区域に入るかどうかを重要事項として説明します。

売る・貸すときのポイント

崖線の上と下で、別の地域のように考える

同じ上野毛でも、崖線の上の平らな住宅地と、崖線の斜面、多摩川沿いの低地では、心配されるリスクがまったく違います。上は土砂や浸水の心配が比較的少ない住宅地、斜面は土砂災害と擁壁、低地は浸水です。査定や広告も、町名でひとくくりにせず、どこにある家かで組み立てます。

野毛・上野毛2丁目の家は、2019年の被害と修繕の記録を残す

2019年に浸水した地域では、どの程度の被害で、どこを直したかを買い手が気にします。罹災証明書、修繕の見積書や領収書、写真が残っていれば、売る前にまとめておくと説明がしやすくなります。知っている浸水の履歴は、買主に伝えるべき事実です。

斜面の土地は、擁壁の確認から

崖線の斜面の土地は、土砂災害警戒区域に入るか、擁壁に確認済証・検査済証があるかで、建て替えの費用と買い手の住宅ローンが変わります。高低差が2mを超える崖があると、建てるときに都の建築安全条例の規制がかかることもあります。売り出す前に、図面と現地で確かめておきます。

よくある質問