用賀・上用賀・玉川台の土地・家を売る、貸す前に知っておきたいこと

用賀・上用賀・玉川台の範囲と暮らし

区の用賀まちづくりセンター（用賀2丁目）の受け持ちで、用賀1〜4丁目・上用賀1〜6丁目・玉川台1・2丁目です。区は「地区の大半は住宅地で、道路は碁盤の目のように整備されて」いると紹介し、馬事公苑やけやき広場、用賀駅から砧公園や世田谷美術館へ向かう「いらか道」の愛称の用賀プロムナードを挙げています。古くは大山道、玉川線の沿線としてにぎわった地区です。

駅は東急田園都市線の用賀駅（用賀2丁目）で、準急と各駅停車が停まります。2025年度の1日平均乗降人員は67,678人です。上用賀や用賀1丁目の北側は、桜新町駅（70,098人）も使えます。駅前には、民間の再開発による「世田谷ビジネススクエア」があります。

上用賀2丁目のJRA馬事公苑は、2026年のアジア競技大会で馬術競技の会場になりました。上用賀4丁目の区立上用賀公園（10,033.81㎡）は、国家公務員宿舎の跡地31,113.12㎡を加えて広げる計画で、広域避難場所としての空地を確保するとしています。

町丁目ごとの人口

用賀1〜4丁目・上用賀1〜6丁目・玉川台1・2丁目の人口は2026年10月1日現在で38,133人、世帯は20,294です。1年前（2025年10月1日）と比べると802人増えています。

世田谷区「町丁目別人口と世帯数」（住民基本台帳）の2026年10月1日現在の値です。1年前との差は2025年10月1日との比較です。

地価（2026年）

地価公示（国土交通省、毎年1月1日時点）と東京都の基準地価（毎年7月1日時点）は、選ばれた地点の更地としての1㎡あたりの価格です。実際に売れる価格は、道路の幅、土地の形、建物の有無と状態で変わります。前年比が「―」の地点は、その年に新しく選ばれた地点です。用途地域の「1低専」は第一種低層住居専用地域、「2低専」は第二種低層住居専用地域、「1中専」は第一種中高層住居専用地域、「1住居」は第一種住居地域、「準住居」は準住居地域、「近商」は近隣商業地域、「防火」は防火地域、「準防」は準防火地域です。

駅からの距離と用途地域で、価格がはっきり分かれます。マンションが多い第一種中高層住居専用地域の用賀3丁目（650m）が110万円、第一種住居地域の用賀4丁目（270m）が95.3万円、第二種低層住居専用地域の玉川台2丁目の基準地（500m）が91万円です。一戸建て向けの第一種低層住居専用地域では、用賀1丁目（940m）が88.2万円、上用賀4丁目（1,000m）が81.8万円、上用賀6丁目（1,500m）が69.7万円でした。

上用賀1丁目（850m、第一種中高層住居専用地域）は+9.1%、用賀1丁目は+8.2%と、区平均（+7.0%）を上回る地点が多い地区です。商業地は、用賀駅前の用賀4丁目が115万円（+9.5%）、桜新町駅から750mの用賀2丁目の路線商業地が92.5万円（+9.6%）でした。

建て替え・土地活用のルール

用途地域と敷地の最低限度

地区の中に、第一種・第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域、近隣商業地域、準住居地域が混ざっています。区全域のルールでは、敷地面積の最低限度は建ぺい率50%の住居系の地域で80㎡、60%で70㎡です。近隣商業地域にはこの最低限度がありません。

上用賀一丁目地区 地区計画（2020年12月7日変更）

上用賀1〜4丁目にかかる地区計画で、2020年の変更で区域が約8.4haから約18.3haに広がりました。広域避難場所地区（約7.5ha）と住宅地区（約10.8ha）に分かれ、計画の目標には「馬事公苑一帯が広域避難場所であることを踏まえ」とあります。計画書では、高さの最高限度を24m（既存の学校の、敷地を広げない建て替えは30m）とし、区画道路や隣地からの壁面の位置（10m・5m・3m）を定めています。広域避難場所地区では一戸建ての住宅が建てられず、共同住宅は住戸の専用面積が30㎡未満のものを建てられません（住宅地区では25㎡未満）。道路に面する垣・さくは生垣かフェンスなどにします。

上用賀四丁目地区 地区計画（2025年7月18日変更）

上用賀4・6丁目の約21.0haにかかる地区計画で、上用賀公園を広げるのにあわせて2025年に変更されました。A〜Eの5地区に分かれ、図書では敷地面積の最低限度80㎡（A・B地区）、低層の集合住宅の団地（D地区）と公園（E地区）の高さの最高限度19mと北側の斜線の制限、道路などからの壁面の後退、生垣か透視可能なさくなどが定められています。どの制限がどの地区にかかるかは、図書で地番ごとに確かめてください。

用賀駅周辺地区 地区計画

用賀4丁目の駅前にかかる地区計画で、駅前の車庫跡地の開発にあわせて「地区生活拠点にふさわしい駅前空間の整備」などを目標にしています。地区計画とは別に、世田谷ビジネススクエア内のボイラーから熱の供給を受ける地域冷暖房施設の都市計画もあります（1991年10月14日都決定）。

環八沿い

玉川台1・2丁目と上用賀5丁目の環八沿いは「環状八号線瀬田・玉川台地区」（約6.6ha）、上用賀5・6丁目は「環状八号線砧公園・上用賀地区」（約7.1ha）の沿道地区計画の区域です。

環八（環状八号線）沿いには、騒音から住まいを守り、沿道に建物を連ねて後ろの住宅地への音を遮るための沿道地区計画があります。主な制限は共通で、間口率（敷地の環八に面する長さのうち建物が占める割合）の最低限度10分の7、環八の路面の中心からの高さの最低限度5m、高さ5m未満の部分は遮音上有効な構造にすること、計画図で定める区域内では住宅・学校・病院などの居室を防音構造にすること、などです。環八に面する長さが20m以上の特殊建築物や事務所は、歩道面から2.5m以下の部分を道路境界から1m以上下げます。環八沿いの土地は、ふつうの住宅地と同じ感覚で建物の形を決められない点に注意が要ります。

この地区にないもの

用賀・上用賀・玉川台は、多摩川風致地区の指定がある町名にも、区の風景づくりの重点区域「水と緑の風景軸」にも入っていません。東京都建築安全条例の「新たな防火規制」の区域でもありません。

災害のリスク

区の土砂災害警戒区域（区内104か所）は、用賀・上用賀・玉川台にはありません。多摩川の想定浸水深の表示板も、この地区には設けられていません。

地区には谷沢川の上流が流れていて、東京都が2024年2月15日に谷沢川の洪水浸水想定区域を指定しています（時間最大153mm、24時間総雨量690mm）。物件ごとの想定は、区の洪水・内水氾濫ハザードマップ（2026年7月更新）で地番ごとに確かめます。売買・賃貸では、水害ハザードマップ上の位置の説明が重要事項説明の義務です。

震災のときの広域避難場所は町丁目で分かれ、上用賀などの一部は馬事公苑一帯、用賀1丁目は都立園芸高校、用賀4丁目・上用賀5・6丁目・玉川台1・2丁目は砧公園・大蔵運動公園一帯です。上用賀一丁目地区の地区計画は、馬事公苑一帯の避難場所を守るためのルールでもあります。

売る・貸すときのポイント

マンション用地か、一戸建ての土地か

用賀は用途地域が細かく分かれていて、同じ駅からの距離でもマンションが建つ土地と一戸建ての土地が隣り合っています。広い土地を売るときは、マンションや賃貸住宅を建てる事業者も買い手になるのか、一戸建ての買い手だけなのかで、売り方も価格の上限も変わります。

上用賀の地区計画は、最新の図書で

上用賀一丁目地区は2020年に区域が倍以上に広がり、上用賀四丁目地区は2025年に変わりました。以前の資料をもとに「この高さまで建てられる」と考えていると、買い手の計画と食い違います。売り出す前に最新の計画書で確かめます。

貸すなら、駅からの徒歩分数がほぼすべて

用賀駅は田園都市線で渋谷まで乗り換えなしで出られるので、借り手は駅からの徒歩分数を強く気にします。駅から遠い上用賀の家は、駐車場があることや、ペットを飼えることなど、駅から遠いぶんを補う条件をはっきり示すと決まりやすくなります。

よくある質問