国土交通省は2026年11月10日、令和8年8月の千葉豪雨や9月の東海地方の大雨を踏まえ、「都市型水害への対策方針」をとりまとめたと発表しました。「事前のリスク認識の強化」「命を守る避難行動の支援」「流域治水による浸水被害の軽減」の3つの柱で、内水浸水想定区域の早期の作成・公表や、浸水想定がない区域のリスクを示す「浸水ポテンシャル地形（仮称）」の公表などを進めるとしています（国土交通省の報道発表）。賃貸の重要事項説明では、内水を含む水害ハザードマップでの物件の位置を説明します。この記事では、方針の中身と、賃貸管理会社が確かめることをまとめます。
発表の中身
国土交通省は、水災害調査・対策検討委員会（第1回 令和8年9月18日、第2回 10月22日）で、千葉豪雨などで都市部に起きた内水氾濫の被害と課題を検討し、対策方針をまとめました（水災害調査・対策検討委員会・都市型水害への対策方針【とりまとめ】・PDF）。
とりまとめでは、千葉豪雨について、河川や下水道の排水の能力を超える雨が降り、アンダーパスや住宅街の窪地などで人的被害が出たこと、県内の道路上の被災車両が最大約3,100台、蘇我駅で約4,000人の帰宅困難者が出たことを挙げています。参考資料には、マンションの地下に置かれた電気設備が浸水して停電し、千葉市の多くのマンションで停電にともなう断水やエレベーターの停止が起きたことも書かれています（参考資料その1・PDF）。
課題としては、内水氾濫のリスク情報が十分に知られておらず、浸水想定が作られていない区域（空白域）もあること、大規模な地下空間で大きな被害が出るおそれや車内に閉じ込められる危険への認識が足りないこと、リアルタイムの氾濫の状況が分からず避難に生かせないことなどを挙げています。
3つの柱の施策のうち、建物の管理に関わるものは次のとおりです。
| 施策 | 内容 | 時期 |
|---|---|---|
| 内水浸水想定区域の作成・公表 | 内水浸水想定区域の早期の作成・公表を促進する | とりまとめに期限の記載なし |
| 浸水ポテンシャル地形（仮称） | 地形分類図を使い、浸水想定が作られていない区域（空白域）の浸水リスクを示す | 来年の出水期までに技術検討を行い公表 |
| 空白域のリスク情報の高度化 | 解析モデルの改良などによる新しい手法の開発・整備 | 5年以内を目指す |
| 都市部の内水浸水想定の見直し | 近年の降雨を踏まえて想定する雨や地形の条件を整理し、作成のマニュアルを見直す | とりまとめに期限の記載なし |
| 地下空間の備え | 地下の管理者などに、事前の対策・備えの必要性を改めて周知する。地下街などへの止水板などの設置を促進する | とりまとめに期限の記載なし |
| 排水設備などの耐水化 | 浸水しても動くよう、排水設備などの耐水化や計画的な更新を進める | とりまとめに期限の記載なし |
| 浸水センサ | 観測データを一元的に集め、オープンデータにして地図やナビのアプリでの活用を促す | とりまとめに期限の記載なし |
とりまとめは、施策の時期を「実施中」「次期出水期まで」「短期（1〜2年）」「中長期（概ね5年）」に分けて示しています。下水道、河川、まちづくり、道路、地下施設の管理者などでつくる協議会などを通じて進めるとしています。今回の方針は対策の方向を示したもので、法令や重要事項説明の決まりを変えるものではありません。とりまとめには、重要事項説明の扱いについての記述はありません。
重要事項説明の水害ハザードマップの決まり
宅地建物取引業法施行規則第16条の4の3第3号の2は、市町村長が提供する水害ハザードマップに物件の位置が表示されているとき、その図面での所在地を重要事項として説明するよう定めています。柱書により、売買だけでなく建物の貸借にも当てはまります（e-Gov 宅地建物取引業法施行規則）。
| 項目 | 決まり | 根拠 |
|---|---|---|
| 説明する場面 | 宅地・建物の売買・交換に加え、宅地の貸借、建物の貸借でも説明する | 宅建業法施行規則第16条の4の3 柱書 |
| 説明すること | 市町村長が提供する図面（水害ハザードマップ）に物件の位置が表示されているときは、その図面での物件の所在地 | 同条第3号の2 |
| 対象の図面 | 水防法施行規則第11条第1号の図面。洪水浸水想定区域、雨水出水（内水）浸水想定区域、高潮浸水想定区域の事項を表示したもの | 水防法施行規則第2条・第5条・第8条・第11条 |
| 説明の方法 | 宅地建物取引士が、契約が成立するまでの間に、書面を交付して説明する | 宅建業法第35条第1項 |
水防法施行規則第11条第1号の図面には、洪水だけでなく、雨水出水（内水）浸水想定区域の事項も載ります（e-Gov 水防法施行規則・e-Gov 宅地建物取引業法）。千葉豪雨で問題になった内水氾濫は、この雨水出水にあたります。今回の方針で内水浸水想定区域の作成・公表が進めば、市町村のハザードマップが新しく作られたり、作り直されたりすることになります。説明に使う図面が変わる可能性があるので、重要事項説明書に載せるハザードマップは、そのつど市町村の最新のものを確かめる必要があります。
「浸水ポテンシャル地形（仮称）」は、来年の出水期までに技術検討を行って公表するとされています。これが重要事項説明の対象の図面になるかどうかは、まだ決まっていません。
賃貸管理の実務で何をするか
方針と条文から、賃貸管理会社が確かめておくことを4つにまとめます。
- 重要事項説明に使うハザードマップの版を確かめる。管理物件のある市町村が、洪水と内水（雨水出水）のハザードマップをそれぞれ出しているか、いつの版かを確かめます。重要事項説明書の添付に使っている図面が古い版のままになっていないかを見直し、市町村が新しい図面を公表したら差し替えます。手順は「水害ハザードの重要事項説明SOP」にまとめています。
- 地下や半地下に設備がある物件を洗い出す。千葉豪雨では、マンションの地下の電気設備が浸水して停電し、断水やエレベーターの停止につながりました。受変電設備、ポンプ、機械式駐車場などが地下にある管理物件を一覧にし、止水板や土のうの有無、排水ポンプの点検の時期をオーナーと確かめます。
- 内水の浸水想定がない物件も、地形を見ておく。とりまとめは、浸水想定がない空白域があることを課題に挙げています。ハザードマップで色が付いていない物件でも、窪地や低い土地にある物件は、過去の浸水の記録や地形を市町村の資料で確かめ、オーナーへの報告に入れます。
- 大雨のときの入居者への連絡を決めておく。方針は、大雨特別警報のときにとるべき行動や車の運転の注意点をチラシで周知するとしています。国や市町村の周知物が出たら、掲示板や入居者への連絡に使えるよう、連絡の手順と文面を用意しておきます。大雨の前の点検は「梅雨・大雨前の賃貸物件 水害BCPチェックリスト」も参考にしてください。
防災庁が11月2日に出した事前防災の緊急要請への対応は「防災庁が事前防災を緊急要請｜不動産会社がすること」にまとめています。
よくある質問
Q1. 今回の方針で、賃貸の重要事項説明の決まりは変わりましたか
変わっていません。説明の決まりは宅建業法施行規則第16条の4の3第3号の2のままです。ただし、市町村が内水のハザードマップを新しく出したり見直したりすると、説明に使う図面が変わります。
Q2. 内水のハザードマップは、賃貸の重要事項説明で説明が必要ですか
水防法施行規則第11条第1号の図面には雨水出水（内水）浸水想定区域の事項も含まれ、市町村長が提供する図面に物件の位置が表示されていれば、建物の貸借でも説明の対象です。
Q3. 浸水ポテンシャル地形（仮称）はいつ公表されますか
とりまとめでは、来年の出水期までに技術検討を行い、公表するとしています。具体的な公表日や、重要事項説明での扱いは、まだ決まっていません。
Q4. ハザードマップで色が付いていなければ、浸水の心配はないということですか
そうとは言えません。とりまとめは、内水の浸水想定が作られていない空白域があることを課題として挙げ、地形を使ってリスクを示す取り組みを進めるとしています。千葉豪雨では、浸水想定区域の外にあった病院でも地下の設備が泥水をかぶったと参考資料に書かれています。
出典
- 国土交通省「都市型水害に対するハード・ソフト一体の治水対策を強化します～千葉豪雨等を踏まえた対策のとりまとめ～」（2026年11月10日）
- 国土交通省 報道発表資料（PDF）
- 国土交通省「水災害調査・対策検討委員会」
- 国土交通省「都市型水害への対策方針【とりまとめ】」（PDF）
- 国土交通省「参考資料_都市型水害への対策方針【とりまとめ】その1」（PDF）
- e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」（第16条の4の3）
- e-Gov法令検索「水防法施行規則」（第2条・第5条・第8条・第11条）
- e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（第35条）
この記事は 2026-11-12 時点の情報です。
