電子契約と紙の契約書の違い｜賃貸借契約はどっち？（2026年版）

結論から書きます。賃貸借契約は、2022年5月18日から電子契約でも紙の契約書でも結べます。宅建業者が交付する重要事項説明書・契約締結時の書面（37条書面）、定期借家の契約書と事前説明書面、連帯保証契約も、要件を満たせば電子で足ります。ただし、電子にするには相手方（借主など）の承諾が要り、紙で受け取りたいと言われたら紙で対応します。どちらにするかは、相手方の希望、契約の種類、社内の保存体制の3点で決まります。

この記事では、電子契約と紙の契約書の違いを、法令上の要件・費用・保存・手間の面から並べます。どちらが良いと決めるものではありません。自社や物件の事情に照らして選ぶための材料として使ってください。数字や要件は、国土交通省・法務省・国税庁の公表資料で確かめたものだけを載せています。

電子契約と紙の契約書の違い（比較表）

比べる点	電子契約	紙の契約書
使える時期	宅建業法の書面電子化と借地借家法の定期借家の電子化は、2022年5月18日施行	従来どおり使える
相手方の承諾	重要事項説明書・37条書面・定期借家の事前説明書面を電磁的方法で渡すには、相手方の承諾が必要	不要
改変の防止	宅建業者が渡す電子書面には、改変されていないか確かめられる措置（電子署名・タイムスタンプなど）が必要	記名・押印など従来の方法
印紙税	電磁的記録は印紙税の課税文書に当たらない（国税庁の回答）	建物の賃貸借契約書はもともと不課税。ただし土地の賃借権設定、受領文言、建設協力金などの書き方によっては課税文書になる
渡したことになる時点	メールは相手方のメールボックスに届いたことを確認した時点、ダウンロード方式はダウンロードが終わった時点など	手渡しした時点、郵送は到着した時点
保存（税務）	電子取引データとして電子のまま保存する。紙に印刷しただけでは保存に代えられない	紙で保存する
準備が要るもの	電子契約の仕組み、承諾の記録、保存のルール（事務処理規程など）	印刷・製本・郵送・保管場所
紙での希望	承諾後でも、相手方が紙を希望すれば紙で対応できる	そのまま紙で対応

法令上は何が電子でよくなったのか

宅建業者が交付する書面（2022年5月18日から）

デジタル社会形成整備法（令和3年法律第37号）による宅地建物取引業法の改正と、施行規則の改正（令和4年4月27日公布）が、2022年5月18日に施行されました。これにより、宅地建物取引士の押印が廃止され、次の書面を電磁的方法で提供できるようになりました。国土交通省のハンディガイド（令和6年12月）では、売買・賃貸借の両方が対象とされています。

媒介契約書（34条の2書面）
重要事項説明書（35条書面）
賃貸借契約書・売買契約書（37条書面）
レインズの登録証

施行規則では、提供の方法として電子メール、Webページからのダウンロード、USBメモリ等の交付を定め、電子署名などで改変の有無を確かめられることを基準にしています。重要事項説明書は、重要事項説明の前に渡しておく必要があります。37条書面は、契約が成立したあと遅滞なく渡します。

定期借家の契約書と事前説明書面（2022年5月18日から）

同じ整備法で借地借家法も改正されました。法務省の資料では、改正前と改正後を次のように整理しています。

書類	改正前	改正後（2022年5月18日から）
定期建物賃貸借の契約（38条）	書面のみ	電磁的記録（電子契約システムなど）でも可
定期建物賃貸借の事前説明書面（38条）	書面のみ	賃借人の承諾があれば電磁的方法で提供できる
一般定期借地権の特約（22条）	書面のみ	電磁的記録による特約も可

事前説明書面を電子で渡す手順は、賃貸人が使う電磁的方法の種類と内容を賃借人に示し、賃借人が書面または電磁的方法で承諾する、という順番です。電磁的方法は、電子メール等の送信、アップロードしたファイルのダウンロード、USBメモリ・DVDなどの記録媒体の交付で、いずれも受け取った側が書面に出力できるものに限られます。

連帯保証契約

民法446条2項は「保証契約は、書面でしなければ、その効力を生じない」と定め、同条3項で、保証契約が電磁的記録によってされたときは書面によってされたものとみなすとしています。個人の連帯保証人と結ぶ根保証契約は極度額を定めなければ効力を生じず（465条の2第2項）、この極度額の定めにも446条2項・3項が準用されます（同条3項）。つまり、電子で結ぶ場合でも、極度額をはっきり記載することが前提です。

国土交通省のハンディガイドによると、書面を電子で渡すには、相手方から承諾を得る必要があります。承諾は紙や電子メール、Web上のフォームなど、書面に出力できる形で取ります。法定の様式はなく、署名・押印も必須ではありませんが、次の項目を確かめられるようにしておくことが望ましいとされています。

承諾した年月日
宅建業者と相手方の氏名または名称
対象の取引（物件の情報など）
対象となる書面の種類
提供の方法とファイル形式

国土交通省は承諾取得の記載例（令和6年12月）も公表しています。また、承諾を得たあとでも、相手方が紙での交付を希望すれば紙で対応できます。高齢の方や、スマートフォンだけで書類を読むのが難しい方には、最初から紙と電子のどちらがよいかを聞いておくと、やり直しが減ります。

IT重説（オンラインでの重要事項説明）では、宅建士証をカメラにかざして提示し、氏名・登録番号などを相手方に確かめてもらう流れが示されています。画面の小さいスマートフォンでは宅建士証の情報が十分に見えないおそれがあるため、パソコンの利用が望ましいとされています。

電子で渡すときの流れ

国土交通省のハンディガイドに沿うと、宅建業者が書面を電子で渡す流れは次のとおりです。

相手方に、電子で渡す書面の種類、提供の方法（メール・ダウンロードなど）、ファイル形式を示す
相手方から、書面に出力できる形で承諾を得て、記録を残す
電子書面に電子署名やタイムスタンプなど、改変されていないか確かめられる措置を施す
重要事項説明書は説明の前に、37条書面は契約成立後遅滞なく提供する
提供した旨を相手方に知らせ、改変されていないか、文字化けがないかの確認を頼む

資料番号やページ番号を付ける、重要な箇所に印を付けるといった工夫も、分かりやすさのために考えられるとされています。紙の場合は、印刷・製本・記名押印・郵送または手渡しの順になり、郵送では往復の日数を見込んでおきます。

印紙税はどう違うか

国税庁のタックスアンサー（No.7106）では、建物の賃貸借契約書は印紙税の課税対象にならないとされています。居住用の部屋を貸す一般的な契約書であれば、紙でも電子でも印紙は要らないことになります。

ただし、紙の契約書では書き方によって課税文書になる場合があります。

敷地の賃貸借契約を結んだことが明らかな場合は、第1号の2文書（土地の賃借権の設定に関する契約書）に当たる
建設協力金や保証金を受け取り、一定期間据え置いたあと返す取り決めがある場合は、第1号の3文書（消費貸借に関する契約書）に当たることがある
契約書に権利金や敷金を「受領した」という文言があり、賃借人が持つ分は、第17号文書（金銭の受取書）に当たる。「支払うものとする」のような将来の約束の書き方は受領文言に当たらない

一方、電子契約については、国税庁の質疑応答事例で、印紙税の課税対象は課税物件表に掲げる「文書」であり、電磁的記録は文書に含まれないとの回答が示されています。土地の賃貸借や、駐車場の契約、受領文言を入れた契約書を多く扱う場合は、この違いが費用に表れます。個別の書き方で判断が分かれるときは、税務署に確かめてください。

保存のしかたの違い

電子契約で取り交わした契約書のデータは、電子帳簿保存法の「電子取引データ」に当たります。国税庁の案内では、2024年1月からは電子取引データそのものを保存する必要があり、紙に印刷しただけでは保存に代えられません。原則として、改ざん防止の措置（不当な訂正削除の防止に関する事務処理規程を作って守る方法など）、日付・金額・取引先で検索できること、ディスプレイやプリンタの備え付けが求められます。

検索の要件は、2課税年度前の売上高が5,000万円以下の場合や、データを日付・取引先ごとに整理した書面に出力している場合は不要です（どちらも、税務調査の際にデータのダウンロードの求めに応じられることが条件）。準備が間に合わない相当の理由があり、ダウンロードの求めと出力書面の提示に応じられる場合の猶予措置もあります。

紙の契約書は紙で保管します。電子にすると保管場所は要らなくなりますが、保存のルールを決めて運用することが前提になります。

向いている人・向いている場面

電子契約が合いやすい場面

借主が遠方に住んでいて、来店や郵送のやりとりに日数がかかる
入居日が迫っていて、郵送の往復を省きたい
契約書の検索・更新期限の管理をデータでまとめたい
土地の賃貸借など、紙だと印紙税がかかる契約を扱う

紙の契約書が合いやすい場面

借主・保証人・貸主のいずれかが紙での受け取りを希望している
電子取引データを保存するルールや仕組みがまだ社内にない
関係者が多く、全員から電子の承諾を取るほうが手間になる

一つの契約の中で、重要事項説明書は電子、契約書は紙、のように書類ごとに分けることもできます。承諾は対象となる書面の種類ごとに確かめておきます。

判断の分かれ目

相手方が電子を承諾するか。承諾がなければ電子にはできません。承諾したあとに紙を希望された場合も紙で対応します。
契約の種類。定期借家は契約書も事前説明書面も電子にできますが、事前説明書面の電子化には賃借人の承諾が要ります。連帯保証契約は電子でもよい一方、個人の根保証では極度額の記載が欠かせません。
改変防止の措置を用意できるか。宅建業者が渡す電子書面には、電子署名やタイムスタンプなど改変の有無を確かめられる措置が必要です。
保存の体制。電子のまま保存する仕組みと事務処理規程を用意できるか。用意できない間は、紙のほうが運用の負担は小さくなります。
印紙税の影響。居住用の建物賃貸借だけなら、どちらでも印紙は要りません。土地の賃貸借や受領文言のある書面が多い場合に差が出ます。

よくある質問

Q1. 賃貸借契約を電子にするのに、借主の承諾は必ず要りますか。

宅建業者が重要事項説明書や37条書面を電磁的方法で渡す場合と、定期借家の事前説明書面を電磁的方法で渡す場合は、相手方の承諾が必要です。承諾は書面に出力できる形で取り、記録を残しておくことが望ましいとされています。

Q2. 承諾をもらったあとで、紙で欲しいと言われました。

国土交通省のハンディガイドでは、承諾後でも相手方が紙での交付を希望すれば紙で対応できるとされています。

Q3. 定期借家契約は電子契約で結べますか。

結べます。2022年5月18日から、定期建物賃貸借の契約は電磁的記録でもでき、事前説明書面も賃借人の承諾があれば電磁的方法で提供できます。

Q4. 紙の賃貸借契約書に収入印紙は要りますか。

建物の賃貸借契約書は印紙税の課税対象になりません。ただし、土地の賃借権の設定が明らかな場合、建設協力金などの返還の取り決めがある場合、権利金や敷金の受領文言がある場合は、課税文書に当たることがあります。

Q5. 電子契約のデータを印刷して保管すれば足りますか。

足りません。2024年1月からは電子取引データそのものを保存する必要があり、印刷した書面は税務調査の際に提示するための補助という位置づけです。

出典

この記事は 2026-10-13 時点の情報です。

#賃貸管理 #制度・法改正