アパートや貸家の家賃収入（不動産所得）の申告は、青色申告と白色申告のどちらでもできます。青色申告は事前の承認申請と帳簿付けが要る代わりに、青色申告特別控除などの特典があり、白色申告は届出が要らない代わりに特典がありません。そのうえ、令和8年度税制改正で、令和9年（2027年）分から青色申告特別控除の額と要件が変わります。本稿は国税庁と財務省の資料をもとに、二つの違いと、賃貸オーナーが判断するときの分かれ目を並べます。どちらが良いかは、物件の規模と、帳簿を電子で付けられるかで変わります。
結論｜違いは「承認と帳簿」と「特典」
国税庁の案内では、青色申告ができるのは不動産所得、事業所得、山林所得のある人です。青色申告をしようとする年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を所轄の税務署長に出し、帳簿を付けて保存することが前提になります。その年の1月16日以後に業務を始めた場合は、業務を始めた日から2か月以内が期限です。
白色申告は、この承認申請をしていない人の申告です。届出は要りませんが、記帳と帳簿の保存の義務はあります。国税庁は、不動産所得のある人は白色申告でも記帳が必要で、日々の合計金額をまとめて書くなどの簡易な方法でよいとしています。
- 青色申告の主な特典は、青色申告特別控除、青色事業専従者給与、純損失の繰越し・繰戻しです。白色申告にはこれらがありません（白色には事業専従者控除という別の仕組みがあります）。
- 青色申告特別控除の額は、令和8年分までは最高55万円（e-Taxまたは電子帳簿保存で65万円）、それ以外は10万円です。令和9年分からは、e-Taxで出すことが65万円の条件になり、電子帳簿の要件も満たせば75万円になります。書面で出すと10万円です。
- 専従者給与と専従者控除、55万円以上の控除は、不動産の貸付けが「事業として」行われている場合に限られます。国税庁の目安は、アパートなどの独立した室数がおおむね10室以上、または独立家屋がおおむね5棟以上です。
- 事業的規模に満たない貸付けでも、青色申告はできます。その場合の青色申告特別控除は最高10万円です。
青色申告と白色申告の比較表
国税庁のタックスアンサー（令和8年4月1日現在の法令等）と、令和8年度税制改正の資料をもとに整理しました。不動産所得の申告を前提にしています。
| 比べる点 | 青色申告 | 白色申告 |
|---|---|---|
| 始めるための手続き | 青色申告をしようとする年の3月15日までに青色申告承認申請書を出す。1月16日以後に業務を始めた場合は、開始から2か月以内 | 届出は要らない |
| 帳簿の付け方 | 正規の簿記（一般的には複式簿記）が原則。現金出納帳・経費帳・固定資産台帳などによる簡易な記帳も認められる | 記帳は必要。日々の合計金額をまとめて書くなどの簡易な方法でよい |
| 申告書に付ける書類 | 青色申告決算書（正規の簿記で55万円・65万円の控除を受けるには貸借対照表と損益計算書が要る） | 収支内訳書 |
| 特別控除（令和8年分まで） | 事業的規模で正規の簿記なら最高55万円、さらにe-Taxで出すか電子帳簿保存なら最高65万円。それ以外は最高10万円 | なし |
| 特別控除（令和9年分以後） | 正規の簿記＋e-Taxで65万円、さらに電子帳簿の要件で75万円。書面提出は10万円。簡易な記帳で前々年の収入が1,000万円超の事業的規模の人は控除なし | なし |
| 家族に払う給与 | 届出書の範囲内で、労務の対価として相当な額を必要経費にできる（青色事業専従者給与）。事業的規模の場合だけ | 配偶者86万円、その他の親族1人50万円と、所得を専従者数＋1で割った額のいずれか低い額を控除（事業専従者控除）。事業的規模の場合だけ |
| 赤字が出た年 | 純損失を翌年以後3年間繰り越せる。前年も青色なら繰戻しによる還付も受けられる | 青色申告の特典としての繰越し・繰戻しは受けられない |
| 帳簿・書類の保存 | 帳簿は原則7年。請求書・見積書などは5年 | 収入と経費を書いた帳簿は7年。それ以外の帳簿、決算の書類、請求書・領収書は5年 |
差が一番大きいのは特別控除です。控除は所得から差し引く額なので、税額がいくら下がるかは、その人の所得税と住民税の税率で変わります。比較表の金額は、税額そのものではありません。
令和9年分から青色申告特別控除がどう変わるか
令和8年度税制改正の大綱（令和7年12月26日閣議決定）は、青色申告特別控除を見直し、令和9年分以後の所得税に適用するとしています。国税庁も令和8年4月のリーフレットで、令和9年分以後の扱いを案内しています。
| 帳簿と提出の方法 | 令和8年分まで | 令和9年分以後 |
|---|---|---|
| 正規の簿記で、申告書と決算書を書面で期限内に出す | 55万円 | 10万円 |
| 正規の簿記で、申告書と決算書をe-Taxで期限内に出す | 65万円 | 65万円 |
| 上の条件に加え、その年分の仕訳帳と総勘定元帳を電子で保存し、優良な電子帳簿の要件を満たすか、一定のシステムで電子取引のデータを保存している | 65万円 | 75万円 |
| 簡易な記帳で、前々年の不動産所得の収入金額が1,000万円以下 | 10万円 | 10万円 |
| 簡易な記帳で、前々年の不動産所得の収入金額が1,000万円超（事業的規模） | 10万円 | 0円（対象外） |
変わる点は三つです。一つ目は、書面で出すと55万円が10万円になることです。今まで紙の申告書で55万円を受けていた人は、令和9年分からe-Taxで出さなければ65万円にも55万円にもなりません。二つ目は、電子帳簿の要件まで満たすと75万円になることです。三つ目は、簡易な記帳で前々年の収入が1,000万円を超える人が10万円の対象から外れることです。国税庁のリーフレットは、外れるのは事業的規模の人だけで、事業的規模に満たない人は従来どおり最高10万円としています。
75万円の要件は「その年分の仕訳帳及び総勘定元帳」の電子保存なので、令和9年分で75万円を受けるつもりなら、令和9年の帳簿をどう付けるかを年が明ける前に決めておくことになります。年の途中から切り替えた場合の細かな扱いや、届出書の様式は、国税庁の案内で確かめてください。現行でも、電子帳簿保存で65万円を受けるには、申告期限までに届出書を出す必要があります。
本稿は所得税の扱いを書いています。住民税への反映の時期は扱っていません。
事業的規模（5棟10室）で変わること
不動産所得では、貸付けが「事業として」行われているかどうかで扱いが変わります。国税庁は、社会通念上事業と言える規模かどうかを実態で判断するとしたうえで、建物の貸付けについて次の目安を示しています。
- 貸間、アパートなどは、貸し出せる独立した室数がおおむね10室以上
- 独立家屋の貸付けは、おおむね5棟以上
| 項目 | 事業として行う場合 | 事業に満たない場合 |
|---|---|---|
| 青色申告特別控除 | 要件を満たせば最高55万円・65万円（令和9年分以後は65万円・75万円） | 最高10万円 |
| 青色事業専従者給与・事業専従者控除 | 適用あり | 適用なし |
| 賃貸用の建物の取壊し・除却などの損失 | 全額を必要経費に入れる | その損失を差し引く前の不動産所得の金額が限度 |
| 家賃の貸倒れ | 回収できなくなった年の必要経費 | 収入に計上した年にさかのぼって所得を計算し直す |
つまり、区分所有のワンルームを数戸貸しているような規模では、青色申告にしても特別控除は最高10万円で、家族への給与も経費にできません。青色にする効果は、規模が事業的規模に届くかどうかで大きく変わります。
向いている人と、判断の分かれ目
青色申告が向いている人
- アパートなどがおおむね10室以上、または貸家がおおむね5棟以上あり、事業的規模に当たる人
- 会計ソフトなどで複式簿記の帳簿を付け、e-Taxで申告できる人（令和9年分以後は65万円の条件）
- 家族が管理や経理を手伝っていて、その給与を必要経費にしたい人
- 大規模修繕や空室で赤字になる年があり、損失を翌年以後に繰り越したい人
白色申告でもよい人
- 貸している戸数が少なく、事業的規模に届かない人（青色にしても控除は最高10万円）
- 帳簿付けを簡易な方法にとどめたい人
判断の分かれ目
分かれ目は二つです。一つは事業的規模かどうか、もう一つは帳簿を電子で付けてe-Taxで出せるかどうかです。事業的規模でも、紙の帳簿と紙の申告を続けるなら、令和9年分からの控除は10万円です。反対に、事業的規模に届かないなら、電子化しても控除は最高10万円のままです。
期限にも注意が要ります。青色申告は、使いたい年の3月15日までに承認申請書を出す決まりなので、令和9年分から青色にするなら、令和9年（2027年）3月15日が期限です。青色事業専従者給与も、必要経費に入れる年の3月15日までに届出書を出します（年の途中で開業した場合や新たに専従者が加わった場合は2か月以内）。
管理会社がオーナーに伝えておくこと
申告の方法を選ぶのはオーナー本人で、個別の税額の判断は税理士や税務署の担当になります。管理会社として役に立つのは、判断に要る材料をそろえることです。
- 管理している室数と棟数（事業的規模の目安に届くかの材料）
- 1年分の家賃収入と、管理料・修繕費などの経費の内訳
- 令和9年分から書面で出すと控除が10万円になるという改正の事実
- 青色申告承認申請と専従者給与の届出の期限が3月15日であること
年間の収入と経費の内訳は、ウルスタくんのオーナー向け画面の年間CSV（確定申告サポート）で出せます。オーナーが会計ソフトに取り込む元の資料として渡せます。
よくある質問
Q1. ワンルーム1戸だけを貸していても、青色申告はできますか
できます。国税庁の案内では、青色申告ができるのは不動産所得、事業所得、山林所得のある人で、規模の条件はありません。ただし事業的規模に満たないので、青色申告特別控除は最高10万円で、青色事業専従者給与も使えません。
Q2. 令和9年分も紙で申告したら、控除はいくらになりますか
正規の簿記で帳簿を付けていても、書面で出すと10万円です。令和8年度税制改正で、65万円の条件にe-Taxでの提出が加わったためです。令和8年分（2027年2月から3月に申告するもの）までは、書面でも55万円です。
Q3. 白色申告なら帳簿は付けなくてよいのですか
付ける必要があります。国税庁は、不動産所得のある人は白色申告でも記帳と帳簿の保存が必要としています。ただし日々の合計金額をまとめて書くなどの簡易な方法でよく、確定申告では収支内訳書を付けます。
Q4. 5棟10室にわずかに届かない場合はどう判断されますか
国税庁は、5棟10室を「おおむね」の目安としたうえで、社会通念上事業と言える規模かどうかを実態で判断するとしています。数字だけで決まるわけではないので、迷う場合は所轄の税務署や税理士に確かめてください。
Q5. 75万円を受けるには、今から何を準備すればよいですか
財務省の大綱では、e-Taxでの期限内提出に加え、その年分の仕訳帳と総勘定元帳を電子で保存し、優良な電子帳簿の要件を満たすか、一定のシステムで電子取引のデータを保存していることが条件です。令和9年分で受けるなら、令和9年の帳簿を電子で付けられる会計ソフトの準備と、届出書の提出が要ります。届出書の様式と期限は、国税庁の案内で確かめてください。
関連する記事
出典（本文で参照している資料）
- 国税庁 タックスアンサー No.2070「青色申告制度」（対象者、承認申請の期限、帳簿、特典、保存期間）
- 国税庁 タックスアンサー No.2072「青色申告特別控除」（令和8年分までの55万円・65万円・10万円の要件）
- 国税庁 タックスアンサー No.1373「事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」（5棟10室の目安と取扱いの違い）
- 国税庁 タックスアンサー No.2075「青色事業専従者給与と事業専従者控除」
- 国税庁 タックスアンサー No.2080「白色申告者の記帳・帳簿等保存制度」
- 国税庁「簡易簿記による10万円の青色申告特別控除を適用している皆様へ」（令和8年4月）
- 国税庁「青色申告制度」（令和8年5月1日現在の法令等）
- 国税庁「国税関係帳簿の電磁的記録等による保存等に係る65万円の青色申告特別控除・過少申告加算税の特例の適用を受ける旨の届出手続」
- 財務省「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日閣議決定）（青色申告特別控除の見直し）
この記事は 2026-11-13 時点の情報です。