Column

不動産会社の実務コラム。

賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。

生成AIが役立つのは、文章の下書き、要約、言い換え、情報の整理のように、人が後で確かめられる作業です。重要事項の説明や契約書面への記名、広告表示の確定、法律上の判断は人が担います。業務ごとの分担表と、使い始める前に決めることを整理します。

不動産会社が業務システムを選ぶときは、画面の使いやすさより先に、データを書き出せるか、権限を分けられるか、個人データを誰が取り扱うのか、解約したときにデータがどうなるかを確かめることが大切です。IPAと個人情報保護委員会の資料に沿って確認点をまとめます。

賃貸管理業務を1つの台帳にまとめると、同じ情報を何度も入力せずに済み、入金・送金・報告の照合が1か所で済みます。一方で、移行時の取り違えや障害時の停止などのリスクもあります。賃貸住宅管理業法の分別管理・帳簿・定期報告とあわせて、移行前に決めることを整理します。

家賃査定でオーナーの信頼を失うのは、金額が外れたときより、根拠を示さない、理由なく撤回する、相場の変化を説明しないときです。公的統計と近隣事例の使い分け、借地借家法32条、宅建業法47条の2を踏まえた説明と見直しの手順を説明します。

不動産営業のKPIは、反響→内見→申込→契約の段階ごとの件数と転換率に分け、売上目標から逆算して設計します。段階の定義、転換率の式、仮の数字による逆算例、指標の絞り方と、宅建業法47条の2・労働基準法にもとづく運用上の注意を説明します。

内見・申込・追客の情報が別々の場所にあると、連絡の重複や漏れに加え、契約が成立するまでに行う重要事項説明の準備が遅れ、個人情報の所在も分からなくなります。起きることを整理し、お客様1人につき1つの記録にまとめる手順を説明します。

主担当（しゅたんとう）は仕事を中心になって進め結果に責任を持つ人、副担当（ふくたんとう）は主担当を補い不在時に代わる人です。読み方・言い換え例・使い分けと、宅地建物取引士が必要な仕事を踏まえた不動産会社での役割分担の決め方を説明します。

顧客管理を名簿で終わらせないためには、お客様ごとに次の行動・期限・担当を入れ、やり取りを日付つきの履歴で残す運用にすることが大切です。決めておく項目、状態の定義、履歴の書き方、個人情報保護法22条・23条に沿った整え方を説明します。

オーナー提案を仕組みにするには、管理業法の重要事項説明（13条）と定期報告（20条）を決まった接点として使い、そこに次の提案をのせるのが近道です。年間の流れ、提案書の型、守るべきルールを具体的に整理します。

家賃査定の結果は、金額だけでなく、結論と3つの案、比較物件、空室損失を含めた収支、見直す条件をまとめた提案書にするとオーナーが判断しやすくなります。宅建業法47条の2、賃貸住宅管理業法13条・20条を踏まえた書き方の注意も説明します。

家賃の引き下げは一度行うと戻しにくく、収入に長く影響します。空室が続いたときは、広告の表示、募集条件、仲介会社への情報、部屋の状態を順に見直してから判断します。表示規約や原状回復ガイドラインに沿った見直し方を整理します。

追客漏れの多くは、担当者のやる気ではなく「次に何をいつするか」が決まっていないことから起きます。よくある7つのパターンと防ぎ方、次回対応日と引き継ぎのルール、週次の確認方法、追客で守る法令を整理します。

案内役の「ウルスタくん」

芽から育つ不動産DXの相棒。コラムでは、現場ですぐ使える業務改善のヒントをお届けします。