不動産会社の実務コラム。
賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。
付帯設備表と物件状況確認書の書き方2026｜契約不適合責任と賃料減額から逆算する
付帯設備表と物件状況確認書は、契約書の後ろに付く添付書類として扱われがちです。ですがこの2枚が決めているのは「壊れたときに誰が払うか」です。売買は民法562条、賃貸は611条1項。日管協のガイドラインは2024年10月に改定されました。書き分けの実務を整理します。
入居申込書の書き方2026｜申込金の返還・特定在留カード・個人情報の同意
入居申込書には決まった様式がありません。だから会社ごとに抜けが出ます。申込金の返還を拒むと宅建業法違反になること、2026年6月14日から始まった特定在留カードで券面の何が変わって何が変わらないか、保証会社とオーナーへ渡すための同意欄に何を書くか。条文と公表資料にあたって整理しました。
賃貸住宅管理業の登録更新｜申請は満了90日前から・必要書類と手数料
登録更新は満了日の90日前から30日前までに申請します。法人・個人別の公式書類一覧、電子申請と収入印紙の郵送、財産要件や業務管理者の確認を、書き込める準備シート付きで整理します。
真夏前30日 賃貸エアコン緊急対応SOP 2026
賃貸物件のエアコン故障問い合わせは、気温30度超の日が増える6月後半から年間ピークを迎えます。「冷えない」「異音」「水漏れ」の3トラブルで全体の8割を占め、業者の繁忙期と重なって修理リードタイムが平均7〜14日に延びるため、入居者クレームが急増します。本記事では宅建士で210室を運営する立場から、故障受付から修理完了までの5ステップSOP、入居者向け連絡雛形3点、業者選定とリードタイム短縮の型、原状回復・経年劣化の判定基準を、中小不動産会社が真夏前30日で整備できる粒度で整理します。
火災保険 2024年10月改定 1年7ヶ月レビュー
火災保険の参考純率引き上げ(平均+13.0%)と保険期間の最長5年継続、水災料率の細分化(1〜5等地)が2024年10月に同時施行されてから、2026年5月で1年7ヶ月が経過しました。施行直後はオーナーの契約更新と入居者の保険切替で現場が混乱しましたが、ようやく運用が落ち着いてきた一方で、5年契約のロールオーバー、更新案内の遅延、入居者向け借家人賠償の補償額不足、水災等地の説明不足など、施行から1年半を超えてようやく見えてきた運用課題があります。本記事では、宅建業を営みつつ自社で210室の賃貸住宅を運営している立場から、(1)2026年5月時点の運用実態、(2)中小不動産会社が直面する運用課題7つ、(3)それぞれの改善ポイント、(4)オーナー・入居者・スタッフ向け説明の雛形3点を、現場の実感ベースで整理します。
水害ハザード重要事項説明SOP2026
水害ハザード重要事項説明の運用は、(a)宅建業法施行規則の改正(令和2年8月施行)で水害ハザードマップにおける物件所在地の説明が義務化、(b)毎年6月の梅雨入りから9月の台風シーズンで集合住宅の住戸浸水・床下浸水・電気室浸水事故が集中、(c)2024年以降は浸水履歴と保険適用の論点が契約現場で頻出、という3つの背景から、2026年の中小不動産会社にとって梅雨入り前に整備すべき最優先の法務SOPです。一方で、(i)宅建士が市区町村のハザードマップを毎回ダウンロードせず古い印刷物で代用してしまう、(ii)説明スクリプトが宅建士ごとにばらつき重要事項説明書への記載が抜ける、(iii)入居後の浸水事故発生時の初動連絡フローが未整備、(iv)オーナーへの再発防止提案(止水板・電気盤位置・避難経路)が点で終わる、という4つの構造課題を抱えがちです。本記事は自社210室での運用を踏まえ、水害ハザード説明の運用を3段階SOPで整える実務テンプレートを、中小不動産会社が今月から実装できる粒度で整理します。
ペット可賃貸の運用SOP2026
ペット可賃貸の運用は、(a)ペットフード協会の犬猫飼育実態調査で犬猫世帯率が3割超で構造的に飼育希望世帯が増加、(b)ペット可物件の供給不足が継続、(c)賃料プレミアム5〜15%が安定的に確保しやすい、という3つの背景から、2026年の中小不動産会社にとって「家賃を上げて入居率も上げる」希少な実務領域です。一方で、(i)入居審査の基準が「ペットの種類・頭数・体重」止まりで飼育リテラシーが見えない、(ii)ペット飼育規約と契約書の条項が古いままで苦情・退去精算が揉めやすい、(iii)鳴き声・におい・共用部排泄物の苦情対応SOPが不在、(iv)退去時の原状回復で「ペット起因の損耗」と「通常損耗」の線引きが文書化されていない、という4つの構造課題を抱えがちです。本記事は自社210室での運用を踏まえ、ペット可賃貸の運用を4段階SOPで整える実務テンプレートを、中小不動産会社が今月から実装できる粒度で整理します。
賃貸物件の騒音クレーム対応SOP2026
賃貸住宅の騒音クレームは、(a)国土交通省マンション総合調査で居住者間トラブルの最多項目が「生活音」、(b)日管協短観でも管理会社受付クレームの第1位が「騒音・生活音」、(c)2020年代後半の在宅勤務常態化で日中・夜間の生活音苦情が複合化、という3つの背景から、2026年は「経験と勘の一次対応」では業務が成立しなくなりました。中小不動産会社の騒音対応は、(i)一次受付の言葉づかいが担当者個人に依存、(ii)騒音の特定・客観化の手法が社内不在、(iii)両者ヒアリングの中立性と証拠化が弱い、(iv)受忍限度を超える場合の解除・退去予告判断基準が未整備、という構造課題を抱えがちです。本記事は自社210室での運用を踏まえ、騒音クレーム対応を4段階SOPで整える実務テンプレートを、中小不動産会社が今月から実装できる粒度で整理します。
家賃滞納初期督促SOP2026
賃貸住宅の家賃滞納督促は、(a)家賃債務保証の利用率が居住用で8割超に達し督促主体が「管理会社+保証会社」のハイブリッド運用に移行していること、(b)2020年改正民法による消滅時効5年化と違法督促への社会的目線の厳格化、(c)SMSや電子決済の普及で初期接触手段の選択肢が広がったこと、の3つの環境変化が同時に進み、2026年は「経験と勘の電話督促」では実務が成立しなくなりました。一方、中小不動産会社の督促実務は、(i)うっかり滞納と意図滞納の判断基準が個別運用、(ii)督促時間・手段・回数のガイドラインが社内不在、(iii)保証会社への滞納報告期限の管理漏れで代位弁済が無効化、(iv)訴訟移行判断の基準不在、という構造課題を抱えがちです。本記事は自社210室での運用を踏まえ、家賃滞納督促を4段階SOPで整える実務テンプレートを、中小不動産会社が今月から実装できる粒度で整理します。
不動産の電子契約を見直す7項目｜説明・引き継ぎの雛形
電子契約の導入後に確認したい承諾・紙の併用・操作支援・保存・引き継ぎ・交付・IT重説を整理。オーナー案内、入居者確認、スタッフ用の雛形3点をPDFとテキストで保存できます。
賃料増額・賃料改定マニュアル 2026
建築コスト・固定資産税・損害保険料の上昇を背景に、2026年に入ってオーナーから賃料増額の相談が急増しています。しかし中小不動産会社の社長から「値上げ通知書を書いたことがない」「断られたらどうしたら良いか分からない」という声が寄せられます。借地借家法32条の使い方、通知書テンプレ、交渉5原則、調停・訴訟の境目を、宅建士で210室運営中の現場目線で2026年最新版に整理しました。
業者間流通（BB）とは｜レインズとの違いと使い方
業者間流通（BB）とレインズの役割を整理。募集条件の確認、転載許可、掲載更新、問い合わせ対応、募集終了までの手順と、情報の食い違いを防ぐ確認シートを紹介します。
