不動産会社の実務コラム。
賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。
リフォーム調査2026年4〜6月｜住宅7.6%減・共用部31%減、職人は非住宅へ
国土交通省は2026年9月10日、「建築物リフォーム・リニューアル調査報告（令和8年度第1四半期受注分）」を公表しました。4〜6月に建設業者が元請けとして受注した改修・修繕工事の額です。合計は5兆427億円で前年同期比22.8%増ですが、住宅は1兆807億円で7.6%減、非住宅は3兆9,619億円で34.9%増でした。住宅の中では共同住宅の共用部が31.2%減、管理組合の発注が36.2%減。内装・塗装・防水・建具を担う職別工事業は、住宅からの受注が29.8%減り、非住宅からの受注が49.3%増えています。賃貸管理会社が原状回復や共用部の修繕を頼む職人が、事務所や工場の工事に向かっている、という数字です。出どころと計算を示したうえで、管理会社が今月変える発注の手順を5つに整理します。
東京都住宅マスタープラン都の考え方｜世帯数2035年ピーク、管理会社の5つの数字
東京都住宅政策本部は2026年9月11日、「新たな『東京都住宅マスタープラン』策定に向けた都の考え方」を公表しました。2050年代を見据え、今後10年で重点的に取り組む方向性を5本示した資料です。土台になった審議会の中間報告（8月27日）と合わせて読むと、都内で賃貸管理・仲介をする会社が持っておくべき数字が見えてきます。世帯数は2035年の768万世帯までは増える、世帯主65歳以上の世帯は2050年に282万で単独は1.6倍、住宅は820万戸で世帯より90万戸多く、空き家90万戸の7割は賃貸用、空き家予備軍は100万戸、築40年超の分譲マンションは25年で3.4倍。数字の出どころと、答申（12月頃）から年度内の策定までの流れを整理します。
借地上建物の持分に買取請求権なし｜最高裁8月28日判決と仲介の実務
最高裁第二小法廷は2026年8月28日、借地上の建物の「持分」を譲り受けた第三者は、地主が賃借権の譲渡を承諾しなくても、借地借家法第14条の建物買取請求権を行使できないと判断しました。区分所有建物の専有部分の持分でも同じです。相続で4人の共有になった専有部分のうち4分の3を買った買主が、地主に時価での買取りを求めた事件です。「承諾が取れなければ最後は地主に買い取らせる」という出口は、持分の売買では使えなくなりました。判決文と条文だけで事案と理由を整理し、契約の組み方・重要事項説明・地主側の対応を本稿の整理として示します。
千葉豪雨2026｜賃貸型応急住宅と応急修理、賃貸管理会社が確認する制度と期限
2026年8月13日から14日にかけての令和8年8月千葉豪雨で、千葉県は21市4町に災害救助法を適用しました。内閣府の8月31日時点の集計では千葉県の住家被害は4,866棟で、うち床上浸水が1,996棟です。県と千葉市は民間賃貸住宅を借り上げて被災者に提供する「賃貸型応急住宅」と、市町が業者に直接支払う「住宅の応急修理」を動かしています。賃貸管理会社は、被災した入居者の側と、空室を出す貸主の側の両方でこの制度に関わります。家賃上限・県が負担する費目・貸主の同意書・切替契約・退去修繕負担金、借家では応急修理が原則対象外であること、民法の賃料減額の条文を整理し、9月中にやることを5つにまとめました。
付帯設備表と物件状況確認書の書き方2026｜契約不適合責任と賃料減額から逆算する
付帯設備表と物件状況確認書は、契約書の後ろに付く添付書類として扱われがちです。ですがこの2枚が決めているのは「壊れたときに誰が払うか」です。売買は民法562条、賃貸は611条1項。日管協のガイドラインは2024年10月に改定されました。書き分けの実務を整理します。
入居申込書の書き方2026｜申込金の返還・特定在留カード・個人情報の同意
入居申込書には決まった様式がありません。だから会社ごとに抜けが出ます。申込金の返還を拒むと宅建業法違反になること、2026年6月14日から始まった特定在留カードで券面の何が変わって何が変わらないか、保証会社とオーナーへ渡すための同意欄に何を書くか。条文と公表資料にあたって整理しました。
疑わしい取引の届出 2026年9月通知｜届出しても契約できる・不成立でも届出
「疑わしい取引の届出をすると契約できないのでは」「契約に至らなかったから届出しなくていい」。この2つの読み方が現場に広がっていたため、国交省は2026年9月3日に「解釈」を出しました。届出をした上で契約してよく、自社判断で断った案件でも届出する。宅建業者の届出は令和7年度325件が、令和8年度は第1四半期だけで204件。10月目処のチェックリスト改訂案は44事例です。
AIで重説を作っていいのか｜国の答えは9月末に出る
国土交通省は2026年、重要事項説明に関する業務でデジタルやAIの補助ツールを使うことについて、基本的な考え方と具体例を整理して業界団体に周知しました。根拠は規制改革実施計画（令和7年6月13日閣議決定）で、そこには宅建業者が補助ツールの利用に「躊躇」しないようにという表現が入っています。ところが同じ周知に添えられた一覧を数えると、掲載44件のうちAI系の技術が書かれているのは3件だけで、契約関連書類の作成の欄に書かれているのはAPI連携です。生成AIについては3箇所すべてに「検証が必要」という留保がついています。その検証が、令和8年7月頃から9月末までの実証事業です。本稿の日付から実証終了まで42日。中小の会社が今できるのは、採択を待つことではなく、同じ測り方を自社でしておくことです。
事業用賃貸の個人保証は取り消される｜民法465条の10の情報提供義務
賃料の上昇が続き、法人契約や店舗・事務所の案件を扱う機会が増えています。ところが事業用の賃貸借には、居住用にはない保証のルールがあります。民法465条の10——事業のために負担する債務の保証を個人に委託するとき、借主は自分の財産と収支の状況を保証人に伝えなければならない。伝えなかったことを貸主が知り、または知ることができたときは、保証人は保証契約そのものを取り消せます。契約書の様式ではなく、契約前の会話に穴があるという話です。
賃貸住宅管理業の登録更新｜申請は満了90日前から・必要書類と手数料
登録更新は満了日の90日前から30日前までに申請します。法人・個人別の公式書類一覧、電子申請と収入印紙の郵送、財産要件や業務管理者の確認を、書き込める準備シート付きで整理します。
不動産登記の「国籍等」申出が2026年10月5日から必須に
10月5日以後の登記申請では、買主の国籍等を検索用情報として申し出ます。日本人も対象です。電子申請でも書面の証明情報が要る点が、決済当日の段取りにいちばん効きます。
特定在留カード2026｜入居申込の本人確認はこう変わる
在留カードは表と裏をコピーして申込書に添付する。多くの会社が十年以上続けてきたこの手順が、6月14日を境に危なくなりました。理由は単純で、新しいカードの裏面に個人番号が印字されているからです。そしてもう一つ、券面から在留期間が消えました。
